Эффективна градостроительная и земельная политика

Ю.В. Росляк
Заместитель Мэра Москвы
«Эффективная градостроительная и земельная политика – гарантия улучшения
инвестиционного климата»
В настоящее время в России осуществляется плановый системный переход к рыночным
отношениям. Возможно, не во всех отраслях этот процесс происходил в плановом режиме,
но все, что связано с управлением собственностью и земельными ресурсами, делалось
системно, и Москва во многом может служить примером для формирования атмосферы
развития рыночных отношений в условиях мегаполиса.
Москва определила для себя систему развития, связанную с формированием Генерального
плана развития города. Этот план определил, на перспективу до 2025 года, те основные
параметры, которые обеспечивают социальную стабильность. При этом Генеральный план
развития Москвы является на сегодня не старым документом, которым мы привыкли
пользоваться в советское время, когда фактически вся территория города была четко
спланирована. Сегодня территория города представляет собой функциональное зонирование
разрешенного использования. Система функционального зонирования предусматривает
определение зон, в пределах которых может развиваться та или иная деятельность, а объемы
разрешенного строительства определяются уже на стадии подготовки земельного участка к
жилой застройке, реновации или реконструкции.
В процессе реализации генерального плана, о чем говорил главный архитектор города
Москвы, были разработаны соответствующие функциональные схемы, схемы размещения
объектов тех или иных отраслей. Но для того, чтобы достаточно быстро реализовывать наши
намерения и обеспечивать выполнение заложенных показателей, необходимо создание
адекватной системы подготовки документации, на основании которой инвесторы могли бы
принять решение о вложении средств в тот или иной проект. Поэтому наряду с той системой,
которая выстраивалась через законодательство о земельной реформе, сегодня наиболее
острым вопросом является упрощение бюрократической процедуры и проведение
административной реформы. Без сокращения процедуры подготовки земельного участка к
реализации инвестиционного проекта невозможно рассчитывать на сохранение тех темпов,
которые заложила Москва для своего развития. В этом заинтересовано и само московское
правительство, так как оно является одним из основных инвесторов на территории города:
как минимум 4,5 млрд. долл. США ежегодно формируется в виде городской адресной
инвестиционной программы, как минимум 1,5 млрд. долл. США расходуется на то, чтобы
обеспечить строительство объектов транспортной инфраструктуры. Все это дает
возможность суммарно привлекать в город немалые финансовые ресурсы: по итогам
прошлого года эта цифра по всем видам вложений составила более 14 млрд. долл. США, в
этом году мы надеемся увеличить этот показатель как минимум до 16 млрд. долл. США.
Созданная на сегодня система подготовки земельных участков и выставление их на конкурс
с подготовленной и согласованной исполнительно-разрешительной документацией дает
возможность инвесторам активно участвовать в реализации проектов, которые представляют
интерес для городского сообщества с одной стороны, а с другой стороны являются
привлекательными для самих инвесторов.
То, что еще не удалось решить Правительству Москвы в этом процессе, так это наличие
достаточно длительной процедуры предварительного согласования исходных данных для
того, чтобы выставить объект на конкурс или получить его для реализации городского
заказа. Именно через создание публичных, открытых для пользования систем можно
намного сократить эти процедуры. Сегодня мы уже можем говорить о том, что практически
сформирована достаточно серьезная система градостроительного и земельного кадастра, а на
1
подходе – еще одна система, без которой в дальнейшем будет сложно работать быстро и
эффективно. Речь идет о создании кадастра объектов недвижимости Российской Федерации,
о котором уже говорил г-н Оверчук, один из руководителей Федерального агентства
кадастра объектов недвижимости.
В рамках проводимой административной реформы главное – не допустить усложнения того
механизма, который уже сложился на территории города Москвы. Сегодня в городе
существуют рассредоточенные, юридически обоснованные базы данных по целому ряду
документов, которые являются основой для формирования кадастра объектов недвижимости.
Работает в автоматизированном режиме система технического учета и инвентаризации
зданий и сооружений на территории города, и мы считаем, что это наш общегородской
ресурс, который должен быть соответствующим образом использован при формировании
реестра объектов недвижимости. У нас создан реестр земельных участков, который является
одним из элементов этой базы. У нас создана система учета и регистрации имущества,
находящегося в собственности Москвы, и аналогичная система функционирует на
федеральном уровне в виде системы регистрации сделок с имуществом.
Сейчас, когда создается основа для формирования кадастра объектов недвижимости, самое
главное – это создать условия, при которых эти массивы, являющиеся публичной, открытой
информацией, должны быть объединены между собой в режиме информационного
взаимодействия с тем, чтобы исключить хождение заявителей по различным инстанциям для
осуществления регистрации своего имущества. Думаю, что та работа, которая начата
Правительством Москвы совместно с Федеральным агентством кадастра объектов
недвижимости, должна привести к тому, что мы научимся пользоваться общими ресурсами
во имя создания единого публичного продукта. И мы надеемся сделать это с минимальными
затратами и потерями времени.
В последнее время мы много говорим о том, что бюрократия должна научиться работать на
тех, кто пользуется результатами труда этой бюрократии. Наше законодательство
продолжает совершенствоваться, и целый ряд промежуточных процедур в России уже мог
бы быть исключен, потому что уже выстроена такая система государственной власти и
управления, при которой региональная исполнительная власть является логичным
продолжением федеральной власти на территории субъекта федерации. И многие
процедуры, которые носили согласительный характер между федеральной и региональной
властью, потеряли свою актуальность.
Приведу один пример. Сейчас готовится закон о выкупе в собственность земельных
участков, на которых расположены приватизированные предприятия. Все знают закон о
разграничении государственной собственности на земельные участки, который действует
уже два года. Этот закон предусматривает достаточно сложную процедуру разграничения и
оформления государственной собственности, включая те земельные участки, которые на
сегодня уже заняты приватизированными предприятиями. Эти предприятия не получили
одного из главных инвестиционных ресурсов: стоимости своей земли. Они имеют эти
участки в бессрочном пользовании. В рамках нового законопроекта предполагается дать
возможность приватизированным предприятиям произвести выкуп земельных участков в
собственность по льготной цене, но при этом эта собственность будет иметь определенное
обременение. То есть предприятие может пользоваться этим земельным участком, несмотря
на льготную цену выкупа, но при условии, что оно не может изменить профиль деятельности
по отношению к тому, который ему был оформлен в процессе приватизации. Рыночная
стоимость этого участка переходит в актив этого предприятия. В случае если предприятие
(или его собственник) решит изменить профиль своей деятельности, т.е. фактически
изменить функциональное назначение земельного участка, то он должен будет уплатить
государству разницу между льготной ценой и фактической рыночной ценой земельного
участка на момент изменения профиля деятельности.
2
В качестве первичной системы формирования рыночной цены выступает кадастровая
стоимость земельного участка, но со временем кадастровая стоимость и рыночная стоимость
должны выровняться. Именно такая система дает возможность избежать земельных
спекуляций, которая, к сожалению, имеет место на рынке Москвы. Например, предприятие
того или иного профиля скупается за долги или банкротится. Вслед за этим новый, так
называемый стратегический инвестор, приобретая права на здания и/или сооружения,
изменяет профиль этого предприятия и на этом участке строит то, что в принципе разрешено
Генеральным планом, но является более доходным бизнесом по отношению к тому, который
планировал прежний собственник. Так вот, в рамках нового закона вполне возможно вообще
уйти от процедуры разграничения государственной собственности на землю. В условиях,
когда предприятиям будет предоставлено право приобретать земельные участки в
собственность по единой, ясной и прозрачной модели, не будет необходимости определять,
из чьей государственной собственности будет выкуплен данный земельный участок. То есть,
тратить 1,5 – 2 года на согласование, дополнительную правовую экспертизу, процедуру
оценки и т.п. просто нет необходимости. А ведь на это уходят немалые деньги
налогоплательщиков. При такой системе исчезает почва для коррупционных действий –
процедура становится публичной, понятной, недолгой по времени и легко оспариваемой в
суде, если у сторон возникнут какие-либо разногласия.
Мы считаем, что такой подход даст нам возможность ускорить те процессы, которые сегодня
происходят в Российской Федерации по становлению ясной, прозрачной, понятной для
любого инвестора системе земельных отношений и регулирования градостроительных
процедур. Такой подход будет способствовать привлечению новых инвесторов к решению
тех задач, которые стоят перед нами во имя удовлетворения потребностей жителей города.
Завершая свое выступление, выражаю надежду, что на предстоящих рабочих сессиях мы
сможем подробно обсудить вопросы использования и совершенствования земельных
инструментов, которые интересуют гражданское общество, профессиональные
международные организации и всех тех, кто стремится найти пути улучшения условий
обитания жителей нашей планеты.
3