Формирование рынка земли и объектов недвижимости

Формирование рынка земли и объектов недвижимости промышленного
и иного специального назначения Республики Хакасия
Филиппова Татьяна Анатольевна – заведующая
сектором отдела оценки земель и платежей за землю
Сибирского филиала ФГУП РКЦ «Земля»
Активизация на рынке земли и иной недвижимости является одним из значимых
признаков экономического развития страны. Результаты анализа сложившегося на
данный период времени рынка недвижимости показывают, что в настоящее время
приоритетной задачей государственного регулирования в области земельных отношений
является
передача прав собственности на земельные участки собственникам
расположенных на них зданий, строений, сооружений. Земельный рынок в Республике
Хакасия только начинает развиваться. Уровень его развития тесно связан с социальноэкономическим положением региона, отсутствием у местных властей концепции развития
этого рынка. Нормативная цена земельных участков и арендная плата за землю
устанавливается от существующих ставок земельного налога, утвержденных Верховным
Советом Республики Хакасия. Основным недостатком действующей системы взимания
платы за землю является отсутствие связи с ее рыночной стоимостью, с ее реальной
ценностью.
Значительная часть сделок по купле-продаже земли приходится на участки,
используемые для личного подсобного хозяйства (42,6%), для индивидуального
жилищного строительства (29%) и для дачного хозяйства (1,2%).
Это объясняется тем,
что по этим секторам рынка сделки купли-продажи заключаются уже довольно давно, и
установился определённый баланс между спросом и предложением, можно сказать, что
сложились нормальные рыночные условия.
Условия формирования рыночной стоимости в различных сегментах земельного
рынка существенно не различаются, в то же время между ними существуют
принципиальные различия. Так, уровень спроса на земельные участки промышленности и
иного специального назначения определяется:




местоположением;
уровнем социально-экономического и демографического развития региона;
наличием развитой инженерно-транспортной инфраструктуры;
прочими факторами.
В рамках проводимой в Республике Хакасия Государственной кадастровой оценки
земель промышленности и иного специального назначения собиралась информация о
рыночной стоимости земельных участков под объектами промышленности. К этой работе
привлекались независимые оценщики, которые имеют профессиональное образование,
лицензию на этот вид деятельности и опыт оценочных работ не менее пяти лет.
Результаты их работ показали, что на межселенных территориях оценщикам не удалось
найти в достаточном количестве информацию по сделкам купли-продажи земельных
участков производственного назначения. В основном такие сделки имеют место в городах
и крупных поселениях, хотя их количество невелико и говорить о развитом рынке
объектов недвижимости в этом секторе рынка явно преждевременно. Отсутствие
статистических данных по рынку земли, приводит к субъективной оценке ее рыночной
стоимости, поэтому ее реальная стоимость может быть занижена.
Одним из итогов масштабной приватизации предприятий, прошедшей в
девяностых годах двадцатого века, стало формирование класса собственников на объекты
недвижимости. Судьба же земельных участков в условиях форсированных темпов
приватизации предприятий была решена путем передачи земельных участков
собственникам объектов недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Новый Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации» фактически изменил условия, на
которых
приватизировались
предприятия.
Законодательные
акты
требуют
приватизированные предприятия либо арендовать уже считающиеся «своими» на праве
постоянного (бессрочного) пользования земельные участки, либо их выкупать.
В последнее время многие землепользователи стали уменьшать размеры
используемых земельных участков до оптимальных. Это, прежде всего, связано с
ежегодным увеличением размеров земельных платежей и, конечно же, с необходимостью
в ближайшее время перейти на новые формы землепользования (выкуп земель в
собственность
или аренду земельного участка). Предприятия ориентированы на
получение прибыли от эксплуатации объектов недвижимости (зданий, строений,
сооружений), а земля в современных условиях воспринимается производственниками как
дополнительное налоговое бремя. Многие руководители недооценивают преимуществ
права собственности на земельный участок. Ведь земельный участок, как объект
недвижимости имеет свою рыночную стоимость, которая может быть внесена в уставной
капитал предприятия и, тем самым увеличить его активы, привлечь инвесторов к
развитию бизнеса. До принятия Земельного кодекса РФ ставки арендной платы за
земельные участки под промышленными объектами, регулируемые местными органами
власти, были невелики и рассчитывались от ставок земельного налога, поэтому многие
предприятия предпочитали оформлять договора аренды, чем свидетельства на право
собственности. В последние годы местные власти для пополнения местных бюджетов
(гг.Абакан и Саяногорск) начали устанавливать завышенные ставки арендной платы,
применяя повышающие
коэффициенты, которые не подтверждались никакими
экономическими расчётами. Это привело к обращениям предпринимателей в суды по
поводу завышенных ставок
арендной платы и администрациям муниципальных
образований пришлось отменять свои постановления и устанавливать более приемлемые
ставки.
Нынешнее состояние на рынке объектов недвижимости промышленного
назначения в Республике Хакасия объясняется ещё и тем, что не завершён процесс
разделения объектов недвижимости по формам собственности, т.е сформирован реестр
объектов федерального значения, но право собственности государства на эти объекты не
зарегистрировано в Республиканском регистрационном центре. Составляется список
объектов недвижимости, принадлежащих Республике Хакасия, как субъекту федерации,
право собственности на эти объекты должно также быть зарегистрировано органами
юстиции. Были случаи, когда местные власти заключали договора аренды на объекты
промышленности, принадлежащие государству, распоряжаться которыми является
компетенцией Государственного комитета по имуществу Республики Хакасия. По этой
причине возникали разногласия между службами, а предприниматели находились «между
двух огней». В республике ни разу не выставлялись на торги земельные участки или
объекты недвижимости промышленного назначения. Все эти причины до сих пор
тормозят формирование рынка земли под объектами производственного назначения.
Результаты анализа существующего состояния и перспектив развития рынка
недвижимости показали, что рынок земли производственного назначения в Республике
Хакасия не развит. Для его становления необходимо развивать на местном уровне
законодательную базу в области регулирования земельно-имущественных отношений;
упростить процесс оформления прав на землю; ставки земельных платежей должны
отвечать принципам экономической эффективности и рассчитываться с учётом
кадастровой и рыночной стоимости земель и объектов.