ОЦЕНКА КАК ВИД ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
advertisement
ОЦЕНКА КАК ВИД ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ДОЛЖНОСТЬ – ОЦЕНЩИК Профильные вопросы программы подготовки оценщика недвижимости Дисциплина СД.02. Основы оценки стоимости недвижимости Дисциплина СД.07. Практика оценки стоимости недвижимости ОФОРМЛЕНИЕ ДОКУМЕНТАЦИИ Общие положения Построение документа Изложение текста Примечания Иллюстрации Таблицы Сноски ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ Техническое задание Договор на оказание оценочных услуг Стоимость услуг по оценке КОММЕРЧЕСКАЯ ТАЙНА ЗАКАЗЧИКА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРАВОВОЙ ИНФОРМАЦИИ В ОЦЕНКЕ Официальная правовая информация Нормативная правовая информация Неофициальная правовая информация Информация индивидуально - правового характера, имеющая юридическое значение Неофициальная правовая информация ПРАВОМОЧНОСТЬ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ДАННЫХ ОЦЕНКИ В АРБИТРАЖЕ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ КАК ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ ЮРИДИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ Специализированная и неспециализированная собственность Делимая и неделимая вещь Главная вещь и принадлежность Простые и сложные вещи Жилищный фонд Доля в объекте недвижимости Долевое участие в жилищных накопительных кооперативах Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Подрядный способ строительства и долевое участие по договорам, начавшим действие до 1 апреля 2005 года Введенный в эксплуатацию объект Регистрация прав на недвижимое имущество Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности Регистрация сервитутов Оборот объектов культурного наследия Получение информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество Объекты незавершенного строительного производства Незавершенное малоэтажное строительство Финансовая документация на объекты незавершенного строительства Определение объемов незавершенного строительства Самовольная постройка Самовольное занятие земель Отсутствие документов о правообладании Свод требований к предъявляемым документам ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ Техническая документация на объект Параметры для ипотечного кредитования ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ Особенности оценки для некоторых целей Залоговая недвижимость Недвижимость для отражения в финансовой отчетности Недвижимость под снос АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ STEP-АНАЛИЗ РЕГИОНА Анализ социального развития региона Анализ технологического развития региона Анализ экономического развития региона Анализ политической ситуации в регионе SWOT-АНАЛИЗ РЕГИОНА ФИЗИЧЕСКИ ВОЗМОЖНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ Основные параметры, определяющие комфортность и безопасность жилья Строительные конструкции Нагрузки на строительные конструкции Инженерные коммуникации Противопожарные ограничения Возможность проживания РАЗУМНО ОПРАВДАННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ Экономическое местоположение объекта ЮРИДИЧЕСКИ ЗАКОННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ Юридически законное использование земельного участка Изменение вида разрешенного использования земель Жилые зоны Общественно-деловые зоны Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур Рекреационные зоны Зоны сельскохозяйственного использования Зоны специального назначения Юридически законное использование улучшений Размещение нежилых помещений в жилых зданиях Санитарно-защитные зоны Учет физфакторов воздействия на население при установлении ССЗ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ, ОСУЩЕСТВИМОЕ С ФИНАНСОВОЙ ТОЧКИ ЗРЕНИЯ Использование, в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД СИСТЕМА НОРМАТИВНЫХ АКТОВ В ОБЛАСТИ ВОЗВЕДЕНИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА ВОЗВЕДЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ Использование Укрупненных показателей восстановительной стоимости Выбор информации из таблиц УПВС и выполнение расчётов Состав затрат, учтенных в УПВС Введение поправок к данным таблиц УПВС Перевод результата вычислений в текущий уровень цен Определение объемов объекта жилой недвижимости Пример расчета с использованием УПВС Использование Справочника оценщика фирмы Ко-инвест Пример расчета с использованием УПСС «Ко-инвест» Определение площадей объекта жилой недвижимости Использование Справочников R.S.Means Использование единичных расценок Локальные сметы Объектные сметы Сводный сметный расчет стоимости строительства Сметная документация Программное обеспечение сметного ценообразования СТОИМОСТНАЯ ОЦЕНКА ИЗНОСА Оценка уровня износа методом рыночной выборки Оценка уровня износа методом экономической жизни Оценка уровня износа модифицированным методом экономической жизни Оценка уровня износа методом разбивки Оценка уровня физического износа методом поэлементной оценки Оценка уровня физического износа для отдельных элементов Оценка уровня функционального старения Оценка изменения стоимости объекта, связанного с внешними условиями СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД ПРИЕМЫ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА И ИХ ПРИМЕНИМОСТЬ Подготовка данных об аналогах ИСПОЛЬЗОВАНИЕ АППАРАТА ЛИНЕЙНОЙ АЛГЕБРЫ Метод средней арифметической x Прием медианы (Ме) Прием моды (Мо) Прием средневзвешенной Прием парного сравнения продаж Элементы сравнения и корректировки Варианты применения линейной алгебры Прием мультипликатора валовой ренты Ошибки и достоверность результата СТАТИСТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КОРРЕЛЯЦИОННО РЕГРЕССИОННЫХ МОДЕЛЕЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЦЕН АНАЛОГОВ Цена предложения Цена сделки Влияние рынков на цены сделок Квадрант 1. Определение арендных ставок Квадрант 4. Определение стоимости объектов недвижимости Квадрант 3. Новое строительство Квадрант 2. Использование жилого фонда ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ДОХОД, ПРИНОСИМЫЙ ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ Доход от операционной деятельности Потенциальный валовый доход (PGI) Потери при сборе платежей (V&L) Прочий доход (MI) Действительный валовый доход (NGI) Операционные расходы (OE) Чистый операционный доход (NOI) Реверсия ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ДОХОДНОГО ПОДХОДА МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ Расчет площади для аренды МЕТОД ДИСКОНТИРОВАННОГО ДЕНЕЖНОГО ПОТОКА Сложные проценты Накопленная сумма единицы (колонка 1) Текущая стоимость единицы (колонка 4) Текущая стоимость аннуитета (колонка 5) Взнос на амортизацию денежной единицы (колонка 6) Накопление единицы за период (колонка 2) Фактор фонда возмещения (колонка 3) Базовые функции сложного процента и их обратные величины Определение ставки дисконтирования Методы определения ставки дисконтирования Безрисковая ставка Российские банки высшей категории надежности Облигации внутреннего федерального займа Государственные ценные бумаги по операциям внешнего заимствования Государственные облигации внутреннего валютного займа Ставка рефинансирования ЦБ России Ставка по межбанковским кредитам Ставка по межбанковским кредитам на международных финансовых рынках Индекс потребительских цен Индекс инфляции (индекс-дефлятор, ИРИП) Анализ рисков Определение рисков Надёжность выполнения решений Классификация рисков Выявление рисков Анализ риска Этапы анализа рисков Методы анализа риска Измерение рисков Оценка системы управления рисками Организация работ по анализу риска Метод кумулятивного построения Метод САРМ Метод внутренней нормы рентабельности Связь ставки дисконтирования и коэффициента капитализации Расчет среднего комбинированного темпа прироста (g) Использование расчетных моделей ОЦЕНКА ЗЕМЛИ ОСОБЕННОСТИ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ Право собственности на землю Земельные отношения при продаже улучшений, находящихся на земельном участке Постоянное (бессрочное) пользование участком, находящимся в муниципальной или государственной собственности Аренда земельных участков Ограничение использования земельного участка Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) Оценка сервитутов Определение размера реального ущерба от установления сервитута Определение размера упущенной выгоды от установления сервитута Определение размера убытков, причиненных досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами от установления сервитута Особенности работы по расчету размера соразмерной платы за сервитут Безвозмездное срочное пользование земельным участком Пожизненное наследуемое владение граждан земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности Изъятие земельного участка Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится ЗЕМЛЯ КАК ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ Получение сведений Государственного земельного кадастра Получение сведений ГЗК физическими лицами Получение сведений ГЗК юридическими лицами Получение сведений ГЗК органами власти Определение размеров земельных участков в кондоминиумах Расчет размера земельного участка в кондоминиуме с сверхнормативными территориями Расчет размера земельного участка в кондоминиуме при отсутствии сверхнормативных территорий Оформление документов на земельные участки существующих индивидуальных домовладений Оформление документов на земельные участки при передаче в собственность земельных участков, входящих в состав кондоминиумов Приобретение гражданами в собственность земельных участков, принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования Виды стоимости земельных участков Нормативная цена земли Кадастровая стоимость земельного участка Цена продажи государственных и муниципальных земель собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений Исчисление земельного налога МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ Требования к процессу и оформлению результатов оценки стоимости земельных участков Методические основы Особенности наилучшего наиболее эффективного использования для земельного участка Рыночная стоимость прав собственности на земельные участки Метод сравнения продаж Метод выделения Метод распределения Метод капитализации дохода Метод остатка Метод предполагаемого использования Рыночная стоимость прав аренды на земельные участки Метод сравнения продаж Метод выделения Метод распределения Метод капитализации дохода Метод остатка Метод предполагаемого использования ОБОБЩЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ МЕТОД ЭКСПЕРТНЫХ ОЦЕНОК Опросные листы Конкордация МЕТОД АНАЛИЗА ИЕРАРХИЙ ОФОРМЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТА ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ МЕРОПРИЯТИЙ ПРИЛОЖЕНИЯ ПРИЛОЖЕНИЕ А. ТАБЛИЦЫ ДЛЯ ОЦЕНКИ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ ПРИЛОЖЕНИЕ Б. НОРМАТИВНАЯ ПРОДОЛЖИТЕЛЬНОСТЬ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЭЛЕМЕНТОВ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ ПРИЛОЖЕНИЕ В. ПРАВИЛА ПОДСЧЕТА ПЛОЩАДИ КВАРТИР ПРИЛОЖЕНИЕ Г. СПИСОК СБОРНИКОВ УПВС И УПСС, УПОРЯДОЧЕННЫХ ПО ГОДАМ ИЗДАНИЯ ПРИЛОЖЕНИЕ Д. МИНИМАЛЬНЫЕ РАЗМЕРЫ САНИТАРНО-ЗАЩИТНЫХ ЗОН Санитарно-защитные зоны для промышленных предприятий Химические производства Металлургические, машиностроительные и металлообрабатывающие предприятия и производства Добыча руд и нерудных ископаемых Строительная промышленность Обработка древесины Текстильные производства и производства легкой промышленности Обработка животных продуктов Обработка пищевых продуктов и вкусовых веществ Микробиологическая промышленность Санитарно-защитные зоны для производств электрической и тепловой энергии при сжигании минерального топлива Санитарно-защитные зоны для сельскохозяйственных производств и объектов Сооружения санитарно-технические, транспортной инфраструктуры, объекты коммунального назначения, спорта, торговли Санитарно-защитные зоны для складов, причалов и мест перегрузки и хранения грузов, производства фумигации грузов и судов, газовой дезинфекции, дератизации и дезинсекции ПРИЛОЖЕНИЕ Е. УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ ДОЛИ, ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 М2 ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ ПРИЛОЖЕНИЕ Ж. АКТ ОБ ОЦЕНКЕ ПОДЛЕЖАЩИХ СНОСУ (ПЕРЕНОСУ) ЗДАНИЙ, СТРОЕНИЙ, СООРУЖЕНИЙ И НАСАЖДЕНИЙ ПРИЛОЖЕНИЕ З. УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА УКРУПНЕННЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ И ЭЛЕМЕНТОВ В СИСТЕМАХ ИНЖЕНЕРНОГО ОБОРУДОВАНИЯ (ПО ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ) ПРИЛОЖЕНИЕ И. ФОРМЫ КС (В ОТДЕЛЬНОМ ФАЙЛЕ) ПРИЛОЖЕНИЕ К. ИНДЕКСЫ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ЦЕН С 1992 ГОДА ДО… ПРИЛОЖЕНИЕ Л. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНОГО ОБЪЕМА ЖИЛОГО ЗДАНИЯ ПРИЛОЖЕНИЕ М. ПЕРЕВОД В УРОВЕНЬ ЦЕН 1984 Г. ИЗ УРОВНЯ ЦЕН 1969Г. ПРИЛОЖЕНИЕ Н. ПЕРЕВОД В УРОВЕНЬ ЦЕН 1991 Г. ИЗ УРОВНЯ ЦЕН 1984Г. ПРИЛОЖЕНИЕ Н. ИНДЕКСЫ ДЛЯ ОТРАСЛИ «ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО» ПРИЛОЖЕНИЕ О. ПРИМЕРНЫЕ НОРМЫ ВЫХОДА МАТЕРИАЛОВ, ПОЛУЧАЕМЫХ ОТ РАЗБОРКИ ЗДАНИЙ ПРИ ИХ СНОСЕ ПРИЛОЖЕНИЕ П. НОРМЫ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕМОВ СТРОИТЕЛЬНОМОНТАЖНЫХ РАБОТ В СОСТАВЕ НЕЗАВЕРШЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА ПРИЛОЖЕНИЕ Р. СИСТЕМА НАЛОГОВ И СБОРОВ В РФ ПРИЛОЖЕНИЕ С. ПРАВИЛА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПЛОЩАДИ ПОМЕЩЕНИЙ, ПЛОЩАДИ ЗАСТРОЙКИ И ЭТАЖНОСТИ ЗДАНИЯ ПРИ ПРОЕКТИРОВАНИИ ПРИЛОЖЕНИЕ Т. ИНДЕКСЫ ИЗМЕНЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ НА II КВАРТАЛ 2006 ГОДА
