Стоит ли брокерам торопиться в девелоперы?

Секция: Девелопмент в загородной недвижимости как вектор
развития современной брокерской компании
Доклад: Стоит ли брокерам торопиться в девелоперы? Подводные
камни на пути к успеху.
Лукинов Валерий Валентинович
Руководитель Подразделения «Парк Культуры»
ДЗН Корпорации ИНКОМ
Руководитель Комитета по ЗН РГР
Москва, май 2012 г.
1
Сильные и слабые стороны брокерской компании в девелопменте.
• Сильные стороны:
•
•
•
•
Маркетинг
Продажи
Создание уникального рыночного продукта
Знание договорных схем с конечными покупателями
• Слабые стороны
•
•
•
•
Управление проектом
Административный ресурс
Энергоснабжающие организации (ресурс)
Проектирование
2
Слабые стороны
Наименование
Пути решения
Управление проектом
Привлекаются профессиональные
Руководители Проектов с опытом
работы
Административный ресурс
Увеличивает себестоимость
проекта (от 10 %)
Энерго - снабжающие
организации (ресурс, точки
подключения, мощности,
согласования)
Увеличивает себестоимость
проекта (от 10 %)
Проектирование
Привлекаются проектные
организации с опытом разработки
подобных проектов
3
Тенденции рынка 2011, начала 2012 года
Продажи отсутствуют примерно в 50 % поселков
В 2010 году – 20 % поселков делали 80% продаж (подтверждалось правило
«Парето»)
В 2011 году – 10% поселков делают 50% продаж.
- Около половины поселков имеют «0» продаж.
- Продажи на критическом уровне (менее 5 сделок) около 30% поселков бизнес и
эконом класса.
(Для объектов класса де люкс из-за камерности поселков, продажи до 5 шт. в год
считаются нормальными, их доля составляет около 4% от общего количества поселков).
-Продажи на уровне достаточном для финансирования строительства поселка около
10% поселков? в них же наблюдается рост цен.
Причины отсутствия продаж:
-Отсутствие динамики строительства по коммуникациям
-Завышенная цена, не соответствующая цене локального рынка.
-Несоответствие цена-качество (материал строительства, объем инфраструктуры)
4
Тенденции рынка 2011 года
Маркетинг: Застройщики которые с помощью консультантов – риэлторов
выводят уникальные продукты на рынок, создают высоколиквидные поселки.
Однако примеров выхода на рынок проектов принципом: «У меня хороший поселок,
все равно будет продан» предостаточно, как пример, 2 поселка на Дмитровском
шоссе.
Рейтинг поселков: На рынке происходит расслоение застройщиков и
поселков по рейтингу,
-Поселки можно условно разделить по рейтингу ( количеству продаж в год),
который покупатели присваивают поселку, совершая покупку.
 Цены: Рост и снижение, в зависимости от рейтинга
Цена участка для проекта определяется обратным расчетом от стоимости
ликвидного продукта (участок, таунхаус), минус затраты на строительство,
коммуникации остаток и есть рыночная цена Земельного Участка.
-в зависимости от рейтинга возможен как рост цен до 50% в год, так и некоторое
снижение за счет скидок (на неликвидных продуктах)!
5
Рыночное ценообразование как основной
инструмент продаж
• На стадии start-up успешные застройщики сознательно
занижают стоимость объектов загородной недвижимости для
формирования потока покупателей, в первую очередь –
инвесторов.
•
Дальнейший рост цен обусловлен инвестициями застройщика
в развитие инженерной и социальной инфраструктуры.
•
Через год после начала продаж в поселках, где все
инженерные работы выполнены четко в срок, цена вырастает
минимум на 20%.
• В высоколиквидных поселках
(более 20 продаж) средняя годовая доходность
достигнет 25 – 45%.
6
Продажи и РЕЙТИНГ ПОВЫШЕНИЯ ЦЕН в коттеджных поселках всего
первичного рынка МО, приведенные за 2011 г.
Продажи
0
менее 5
от 6 до 14
от 15 до 20
от 21 до 25
от 26 до 50
более 51
Доля в продажах
0%
332
Доля в
поселках
57%
41%
90%
41%
193
33%
38%
50
9%
9%
6
3%
1
0%
6%
2
0%
50%
1%
9%
3%
1
Рейтинг
3
Около 10%
2
Менее 1 %
0%
Количество поселков - 585
1
7
7
Рост цен наблюдается в форматах «Участки без подряда и
Таунхаусы.
4,1
4,1
сен.11
окт.11
Динамика ср. полной цены,
пос. Солнечный город
4,2
4,4
4,4
янв.12
дек.11
ноя.11
авг.11
3,7
млн. руб.
Инструмент
Доходность за полгода, %
Макс. ставка банковского депозита
+9,51% (за год)
Золото
-6%
Нефть
+1%
Акции ГАЗПРОМ
Акции Сбербанк
+8%
+13%
Участки в пос. «Солнечный город»
+21%
Таунхаусы в пос. «Наполеон»
+23%
8
Наиболее привлекательные инвестиционные проекты
Название
поселка
Летово-Парк
Красково парк
Лосиный парк-2
Лосиный остров
Заповедный
парк
Полесье
Капитолий
Наполеон
Новое Бакеево
Новая Москва
Романтика
Апрелевка-Парк
Красные пруды
Воскресенские
усадьбы
Лужайкино
Зеленый берег
Огниково-1
Буньковские
просторы
Riga Forest:
поселок
«Лесницыно»
Чудо-град
Удаленность
от МКАД, км
7
9
15
16
Таунхаусы, коттеджи
Квартиры, таунхаусы
Участки без подряда
Квартиры
От 8 млн. руб.
От 5,2 млн. руб.
От 1,3 млн. руб.
От 1,7 млн. руб.
Ярославское
16
Участки без подряда
От 1,7 млн. руб.
Минское
Киевское
Калужское
Пятницкое
Калужское
Калужское
Киевское
Каширское
18
22
23
25
25
27
28
28
Квартиры, таунхаусы
Участки без подряда
Таунхаусы
Коттеджи
Участки без подряда, дуплексы, коттеджи
Участки с подрядом
Участки без подряда, таунхаусы
Таунхаусы
От 2,6 млн. руб.
От 1,5 млн. руб.
От 5 млн. руб.
От 4,2 млн. руб.
От 5,1 млн. руб.
От 6,5 млн. руб.
От 3,3 млн. руб.
От 3,5 млн. руб.
Щелковское
30
Участки без подряда
От 1 млн. руб.
Киевское
Ярославское
Новорижское
33
39
45
Участки без подряда
Участки без подряда
Участки без подряда
От 1,4 млн. руб.
От 1,2 млн. руб.
От 1 млн. руб.
Горьковское
48
Участки без подряда
От 0,8 млн. руб.
Новорижское
50
Участки без подряда
От 1,3 млн. руб.
Симферопольское
55
Участки без подряда
От 1 млн. руб.
Шоссе
Киевское
Новорязанское
Ярославское
Ярославское
Объекты продажи
Цена
9
Примеры наиболее успешных проектов в формате
«Участки без подряда» на 2012 г.
Предполагаемый
Поселок
рост цен год %
Цена за
участок, тыс.
руб.
min
Всего
объектов
поселке
Рига Форест
(Начало продаж)
25 - 35%
1250
142
Огниково – 1
(Начало продаж)
20-30%
900
153
Покровский
(продажи
заканчиваются)
15-20%
6800
70
Новорижский
(продажи
заканчиваются)
15-20%
6700
424
10
Что же станут покупать, что же стоит строить?
• Выгоднее строить (для застройщиков) и покупать (для
покупателей) форматы «Участки без подряда» и
«Таунхаусы» ввиду того, что цены на них показывают рост
не менее 25% в год, и есть неудовлетворенный спрос
(спрос превышает предложение).
Это самые востребованные на рынке продукты, т.е. по ним
максимальный спрос и объекты которые
можно легко реализовать на рынке.
11
Продажи и РЕЙТИНГ ПОВЫШЕНИЯ ЦЕН в коттеджных поселках всего
первичного рынка МО, приведенные за 2011 г.
Продажи
0
менее 5
от 6 до 14
от 15 до 20
от 21 до 25
от 26 до 50
более 51
Доля в продажах
0%
332
Доля в
поселках
57%
41%
90%
41%
193
33%
38%
50
9%
9%
6
3%
1
0%
6%
2
0%
50%
1%
9%
3%
1
Рейтинг
3
Около 10%
2
Менее 1 %
0%
Количество поселков - 585
1
12
12
Спасибо за внимание!
Лукинов Валерий Валентинович
Генеральный Директор «ИНКОМ Лэнд Парк Культуры»
ДЗН Корпорации ИНКОМ
Руководитель Комитета по ЗН РГР
Контакты: +7 495 223 19 63
[email protected]
13
13