Актуальные проблемы правового регулирования сделок с

Актуальные проблемы правового регулирования сделок с
недвижимым имуществом
Ахунова Д.Р.
Последнее десятилетие применения Закона о государственной
регистрации и гражданского законодательства на практике выявило, на наш
взгляд, ряд проблем, на ключевых из которых мы хотели бы остановиться в
этой статье.
Одним из таких вопросов до мая 2013 года являлось влияние
отсутствия регистрации на недействительность сделок с недвижимостью.
Цивилизованные рыночные отношения
характеризуются тем, что
процедура государственной регистрации сделок с недвижимостью является
совершенно обычной и нормальной для них. Стороны, совершившие
сделку, закрепляют свои права и обязанности, а третьи лица, каким либо
образом заинтересованные в конкретном объекте недвижимости, в силу
доступности этой информации, могут получить все необходимые сведения
о правовом режиме этого объекта. К примеру, гражданин имел в
собственности земельный участок, затем продал
его и государственно
зарегистрировал свою продажу, в данном случае
переход права
собственности. Если бы к нему через какое то время были бы претензии от
налоговой службы по поводу того, что он не уплатил земельный налог, то
он бы мог предъявить документ о регистрации своей продажи и был бы
«чист» перед законом. Если же бы он не зарегистрировал свою продажу, а
продал участок «домашним способом», без регистрации перехода права,
которое требует гражданское законодательство, для налоговой службы
такая сделка не была бы аргументом, поскольку налоговые органы свои
требования обязаны предъявить только тому лицу, которое зафиксировано
как собственник данного участка в ЕГРП (фактически регистрация договора
купли-продажи и регистрация перехода права собственности от продавца к
покупателю означает одно и тоже).
Гражданский и Земельный кодекс РФ в своих нормах подчеркивают
обязательность
государственной
регистрации
имуществом. С ней связано наступление
сделок с недвижимым
значимых юридических
последствий. Это же подтверждает ст. 219 ГК РФ: «право собственности на
здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество,
подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой
регистрации».
По сути, авторитет государственной регистрации последовательно
утверждался и земельным, и гражданским законодательством. Однако
далеко не все статьи закона, которые регулируют сделки с недвижимым
имуществом,
обязывают
совершить
государственную
регистрацию,
предусматривая лишь регистрацию перехода права собственности. К
примеру, в п.1 ст.551 ГК РФ
четко сказано, что «переход права
собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к
покупателю подлежит государственной регистрации». В редакции от
01.03.2013 года в
п.1ст.165 ГК РФ говорилось, что «несоблюдение
нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о
государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая
сделка считается ничтожной». В угрозе недействительности сделки,
содержащейся в ГК РФ, было несоответствие с Законом о регистрации, в
котором говорится, что государственная регистрация - это не создание
права, а лишь удостоверение наличия его.[1]
Конечно, равными эти критические замечания назвать нельзя. Можно
говорить о небольшой неточности или пробеле, если касаться умолчания о
необходимости регистрации в отдельных нормах закона, т.к. в целом все
законодательство по смыслу говорит о такой необходимости. Что касается
недействительности сделки при отсутствии выполнения законодательного
требования обязательной ее регистрации, то правовые обстоятельства здесь
были гораздо серьезнее и нарушали смысл Закона о регистрации, в котором
таких последствий не предусматривалось.
В ст.550 и 551 ГК РФ присутствует та же идея. Договор продажи
недвижимости участников связывает с момента его подписания. Переход
права собственности подлежит государственной регистрации по этому
договору. Но только после государственной регистрации перехода права
обязанности и права, которые приобретают стороны по договору, получают
законное существование для третьих лиц.
После принятия Федерального закона № 100-ФЗ от 07.05.2013года [2]
ситуация некоторым образом изменилась. Внесены поправки в ст. 165 ГК
РФ «Последствия
уклонения
от
нотариального
удостоверения
или
государственной регистрации сделки». Теперь уже законодатель не
«угрожает» недействительностью сделки при отсутствии ее регистрации, но
косвенным образом все же намекает на последствия. В п. 2 ст.551 ГК РФ
указано, что «исполнение договора продажи недвижимости сторонами до
государственной регистрации перехода права собственности не является
основанием для изменения их отношений с третьими лицами», [3]а в
п.1ст.164 ГК РФ говорится: «вслучаях, если законом предусмотрена
государственная
регистрация
сделок,
правовые
последствия
наступают после ее регистрации».[4]То есть, в любом случае
сделки
стороны
должны быть заинтересованы в регистрации сделки, хотя имеют полное
право не регистрировать ее.
Еще об одной проблеме, близкой к вышеупомянутой, хотелось бы
упомянуть в нашей работе. Речь идет о конструкции "двойной"
регистрации,
когда
при
заключении
договоров
с
недвижимостью,
регистрации подлежат в одних случаях договоры, в других переход права
по договору, либо и то, и другое одновременно.Правообладатели также
пытаются на практике совместить между собой эти две процедуры, по
сути,не видя и не понимая разницы в этом, а также не делая выводов по
поводу всех плюсов и минусов этого действия.
Рассмотрение
вышеупомянутых
проблем
позволяет
сделать
следующие предложения, на наш взгляд, по улучшению процесса
правоприменительной практики в данном вопросе. Во-первых, установить
обязательную государственную регистрацию для всех сделок (договоров) с
недвижимым имуществом, что одновременно и будет являться переходом
права по ним. Во-вторых, еще раз закрепить в законодательстве, как одну из
ключевых
норм,
что
все
договоры,
требующие
государственную
регистрацию, но не прошедшие ее, как фактически совершенные, должны
считаться заключенным и действительными с момента их заключения. Втретьих, признать необязательность для третьих лиц правовых последствий
договоров, требующих государственной регистрации, но не прошедших ее.
Права третьих лиц должны иметь приоритет, если их права сталкиваются по
тому же предмету с правами лиц - участников указанных договоров.
Конечно, высказанные в нашей статье предложения являются
спорными. Тем не менее, рассмотренные выше вопросы требуют как
внимания к себе, так и поиска того или иного решения, и на уровне
законодательства, и на уровне руководящих разъяснений высших судебных
органов.
Литература
1. См. Шейнин Л.Б. Государственная регистрация недвижимости: создает
право или подтверждает его? // Журнал Российского права. 2004. N 10.
С. 55 - 61.
2. Федеральный закон Российской Федерации от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ г.
«О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и
статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской
Федерации»
3. П.2 ст.551 ГК РФ
4. п.1ст.164 ГК РФ