Лекция 03. Информационное обеспечение оценки

3. Информационное обеспечение оценки недвижимости
Сделки на российском рынке недвижимости: понятие, виды, форма. Государственная
политика в развитии рынка недвижимости. Программы экономического и социального
развития на рынке недвижимости
Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических
лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и
обязанностей.
Сущность
сделки
составляют
волевое
действие
с
определенной целью, а не событие или поступок, и волеизъявление -внешнее
выражение воли. Волеизъявление должно соответствовать воле при
совершении
сделки.
Юридические
последствия
связаны
именно
с
волеизъявлением, которое можно подвергнуть правовой оценке. Для
заключения сделки необходимо, чтобы воля всех ее сторон совпадала и была
выражена (закреплена) в определенной форме.
Различают следующие виды сделок с недвижимым имуществом:
действительные;
недействительные;
односторонние;
двух- и многосторонние;
реальные;
формальные;
возмездные;
безвозмездные;
коммуникативные;
условные и т.д.
Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется
основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым.
Все многообразие действительных сделок с недвижимым имуществом
можно осуществлять различными законными способами. К способам сделок
с земельными участками относят:
аукцион;
коммерческий конкурс;
инвестиционный конкурс;
закрытый тендер.
Сторонами
в
сделке
могут
выступать
граждане-собственники
недвижимого имущества или по их поручению доверенные лица и (или)
организации, имеющие статус юридического лица.
Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме
путем составления единого документа, который должен:
• выражать содержание сделки (ее условия);
• быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя
или
более
лицами
(при
двух-
или
многосторонних
сделках)
или
уполномоченными их представителями;
• быть удостоверен нотариально в предусмотренных законом случаях
или по соглашению сторон, а подписи должностных лиц предприятий и
организаций заверены их печатью;
• зарегистрирован в учреждениях юстиции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту
нахождения объектов.
На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:
идеологической и законодательной инициативы (концепции развития
отдельных видов рынка и программы их реализации);
инвестора в приоритетные отрасли материального производства,
жилищное строительство и социально-культурную сферу;
профессионального
участника
при
торговле
жилищными
сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими
объектами недвижимости;
эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог
недвижимого имущества;
регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования
рынка недвижимости;
верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости
через систему судебных органов;
контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и
сделок с недвижимостью).
Система
государственного
регулирования
рынка
недвижимости
состоит из двух элементов:
1) государственные и муниципальные органы и организации;
2) государственные и иные нормативные акты.
В организационном отношении государственное регулирование рынка
недвижимости осуществляется в двух формах:
путем прямого вмешательства, т. е. административным способом;
косвенным воздействием или экономическими методами управления.
Экономические методы управления рынком недвижимости
осуществляются с помощью:
- системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов,
освобождение от них);
- регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального
Банка);
- выпуска и обращения жилищных сертификатов;
- предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных
условий, субсидий;
- реализации государственных целевых программ;
- амортизационной политики;
- внешнеэкономической деятельности.
Актуальными областями приложения для механизмов регулирующих
воздействий государства, стремящегося поддержать развитие рынка, будут
следующие:
(1) участники рыночного обмена - покупатели и продавцы,
(2) собственно товары рыночного обмена,
(3) пространство и правила взаимодействий покупателей и продавцов,
(4)рыночная инфраструктура, обеспечивающая качественное
обслуживание участников рыночных операций с недвижимостью.
Одним из главных способов регулирования рынка недвижимости
является разработка и реализация системы программ федерального и
регионального значения. Все программы можно разделить на три категории:
федеральные целевые; региональные, действующие в рамках федеральных
целевых; региональные, действующие только на территории отдельного
региона.
Главной федеральной целевой программой в области развития
жилищного строительства в России является новая федеральная целевая
программа «Жилье», в которой определяется долгосрочная государственная
жилищная политика в новых экономических условиях и предлагается
комплексное
решение
проблемы
перехода
функционированию и развитию жилищной сферы.
к
устойчивому