Любой собственник вправе свободно владеть, пользоваться и
advertisement
Сделки в простой письменной форме Собственник вправе свободно владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности имуществом, в том числе недвижимым. Распоряжение недвижимым имуществом возможно путем заключения договоров купли-продажи, мены, дарения, а также других сделок, не противоречащих законодательству. Свободное распоряжение собственностью гарантируется законодательством. Оно означает самостоятельность граждан и юридических лиц в принятии решения о необходимости и способе распоряжения имуществом, с кем и какие сделки (договоры) заключать, определять содержание, условия заключаемых сделок. Ввиду высокой социальной ценности объектов недвижимости государство установило контроль над оборотом недвижимого имущества. Способом контроля государством процессов, связанных с оборотом объектом недвижимости является установление обязательности государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования права на объект недвижимости. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом на территории Самарской области осуществляется по месту нахождения недвижимости учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Самарской области «Самарская областная регистрационная палата» и его филиалами. Проведенная регистрация удостоверяется путем совершения надписей на правоустанавливающих документах и выдачей свидетельств о произведенной регистрации права. Государственная регистрация возникших после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ (далее закон о регистрации) сделок и прав, возникающих на основании сделок, требует обязательной государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие указанного закона. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Помимо обязательной государственной регистрации прав на недвижимость законодательством предусмотрена необходимость регистрации большинства сделок с недвижимостью, но не всех. Обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки: 1) договор об ипотеке (залоге недвижимости); 2) договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры; 3) договор продажи предприятия; 4) договор дарения недвижимого имущества; 5) договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты; 6) договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом; 7) договор аренды здания, сооружения; 8) договор аренды предприятия; Для некоторых сделок с недвижимостью необходимость регистрации прямо законодательством не предусмотрена. Это сделки купли- продажи нежилых помещений, земельных участков. Факт наличия обязательной регистрации сделки либо отсутствие необходимости ее регистрации влияет на определение момента заключения сделки. Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются действительными с момента их регистрации. Сделки, по которым законодательством не предусмотрена процедура регистрации, считаются заключенными с момента их подписания. Обязательным правилом для сделок с недвижимостью является письменная форма их заключения путем составления одного документа, подписанного сторонами. Письменная форма сделки может быть простой или нотариальной. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Гражданским кодексом РФ предусмотрена необходимость нотариального удостоверения доверенности на право заключения сделки, требующей нотариальной формы, или выданной в порядке передоверия, договора о залоге недвижимости (ипотеке), договора уступки требования или перевода долга, если сами требования или долг основаны на сделке, совершенной нотариально, договора ренты, брачного договора, завещания. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения нотариусом удостоверительной надписи на правоустанавливающем документе. В случае, если права возникли на основании договоров, не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию сторон, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора. Однако нотариальное удостоверение сделки не освобождает правообладателя от обязанности регистрации сделки и прав, возникающих на ее основании. С введением в действие закона о регистрации отпала необходимость обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Отсутствие нотариального удостоверения такой сделки влечет обязательство всех сторон договора подать заявление о государственной регистрации. Стороной договора могут быть дееспособные граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, а также их представители, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования в лице своих представителей. Полной дееспособностью обладают граждане, достигшие совершеннолетия (18 лет), если они не признаны судом недееспособными или не ограничены в дееспособности. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет заключают сделки с письменного согласия своих законных представителей- родителей, усыновителей, попечителя. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет сделки совершают их законные представители. К заявлению о регистрации должны быть приложены следующие документы: - документ об оплате государственной регистрации (размер платы за регистрацию права, возникающего на основании сделок, совершенных в простой письменной форме, для физического лица составляет 300 руб., для юридического лица 2,5% от суммы сделки, но не менее 600 и не более 5000 руб.); - документ, удостоверяющий личность физического лица - участника сделки, представителя, в том числе представителя юридического лица; - учредительные документы юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями; - документы, подтверждающие полномочия лица, заключившего сделку, - документы, подтверждающие полномочия представителей действовать от имени участников сделки; - правоустанавливающий документ собственника отчуждаемого имущества; - все подлинные договоры распоряжения имуществом в количестве, как минимум, равном числу сторон договора; - удостоверенный органом, осуществляющим технический инвентаризацию объектов недвижимости, план отчуждаемого объекта учет и и документа, содержащего описание объекта, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план не содержит всех сведений, необходимых для проведения государственной регистрации; - планы земельных участков, удостоверенные органом, ответственным за проведение кадастровых работ (если предметом договора являются земельные участки, либо доли в праве собственности на земельные участки); - справка органа, ответственного за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства, о лицах, имеющих право пользования жилым помещением (в случае отчуждения жилого помещения); - при государственной регистрации договора продажи доли в праве общей долевой собственности необходимо представление документов, извещение остальных участников подтверждающих долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи. В установленных законодательством случаях на государственную регистрацию могут представляться дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации, например: - нотариально удостоверенное согласие супруга для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки, требующей государственной регистрации; - согласие собственника государственного или муниципального имущества на распоряжение имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного или муниципального предприятия; - согласие залогодержателя на распоряжение заложенным имуществом; - согласие получателя ренты на распоряжение имуществом, переданным для обеспечения пожизненного содержания с иждивением; -разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом лиц, не достигших 14 лет, и лиц, признанных судом недееспособными, их законными представителями; - разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет и гражданам, признанным судом ограниченно дееспособными, на распоряжение имуществом; - согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника; С полным перечнем документов, необходимых для государственной регистрации прав по каждому конкретному случаю, можно ознакомиться в учреждении юстиции по регистрации прав. Все необходимые для регистрации документы представляются в подлинниках (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и копиях. После проведения государственной регистрации подлинники документов возвращаются правообладателю. При заключении сделки в простой письменной форме обязанность составления договора возлагается на стороны сделки. Тексты договоров должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц – без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. Договоры должны содержать описание предмета договора, вид регистрируемого права, в установленных законодательством случаях должны быть скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Не подлежат приему документы, имеющие приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные, не оговоренные в них исправления, а также документы, исполненные карандашом, или с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание. Документы, составленные на нескольких листах, целесообразно прошить, пронумеровать и скрепить печатью сторон. При условии свободы договора гражданским законодательством установлен ряд норм, требующих обязательного применения при заключении сделок с недвижимостью. Необходимость существования ограничивающих норм продиктована защитой государством общественных интересов, прав граждан и предпринимателей, недопустимостью любого злоупотребления правом. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством Российской Федерации. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Стороны должны достигнуть соглашения по всем условиям, прямо названным в законе в качестве существенных для данного вида договора. Например, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Таким образом, совершение сделок в простой письменной форме подразумевает правовую зрелость, юридическую осведомленность участников сделки. Повышение уровня правовой грамотности участников сделок отражается на количестве сделок, совершаемых в простой письменной форме. Так, за 2000 год количество сделок с участием физических лиц в Самарской области составило 15801, в 2001г. – 30464, а в 2002г. – 43924.
