Еще раз о качестве оценки

Еще раз о качестве оценки
Для того чтобы оправдать "искренние надежды" авторов "Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об
оценке", опубликованных в № 45 еженедельника "Недвижимость и строительство Петербурга", предлагаем
некоторые соображения по поводу качества отчетов об оценке и качества оценочных услуг.
Как известно, многие важные слова имеют как широкий, так и узкий смысл (любовь, родина, экономика, оценка,
качество и т.п.). В дискуссии о качестве оценки речь идет, по-видимому, об оценке в узком смысле этого слова, т.е. о
профессиональной деятельности, осуществляемой в рамках федерального закона № 135. А вот термин качество
можно трактовать как в узком, так и в широком смысле слова.
Качество в узком смысле слова - это соответствие некоторым формальным требованиям. Например, для продуктов
питания - это срок использования. Если он превышен, то продукт не является качественным. Но и свежий продукт
может быть низкого качества. Таким образом, удовлетворение формальным требованиям - это обязательное, но не
достаточное условие высокого качества товара или услуги. Некоторые формальные требования к оценке
сформулированы в упомянутом законе и отечественных стандартах. Не вдаваясь в детали отметим, что эти
документы предъявляют формальные требования к отчету (наличие даты составления отчета, балансовой
стоимости и т.п.). В них, также дается трактовка некоторых важных терминов. Для нас совершенно очевидно, что
любой профессионал должен с уважением относиться к этим немногочисленным и очень лаконичным документам,
хотя спор о терминах является очень глубоким и никогда не прекратится. Кстати, нам кажется, что дублирование
требований закона в "Методических рекомендациях..." совершенно неуместно и только уводит нас от существа
дела.
В рецензируемом материале эти формальные требования существенно расширяются. Так, в п.1.1 указывается, что
отсутствие обоснования используемых ставок дисконтирования и капитализации - это ошибка. Другими словами,
какое-то обоснование должно быть. Но ведь любой опытный оценщик знает, что сколько-нибудь надежных методов
обоснования рыночных ставок нет. Аналогично выглядят и многие другие пункты. Мы уверены, что два отчета об
оценке одного и того же объекта могут полностью соответствовать всем многочисленным требованиям этого
документа и в то же время приводить к результатам, которые будут различаться в несколько раз. Можно ли считать
оба таких отчета качественными?
Дело в том, что до тех пор, пока в регламентирующем документе нет формул, он будет позволять грамотному
профессионалу получать формально правильный результат, находящийся в очень широком числовом диапазоне.
Если довести методику оценки до однозначных алгоритмов и формул, как это сделано в сложившейся системе
строительных норм и правил (СНиП), то мы получим некоторый суррогат рыночной стоимости, не полностью
соответствующий духу определения рыночной стоимости. Некоторые элементы такой конкретики можно обнаружить
в знаменитом распоряжении питерского губернатора 113-р, где приводится ряд конкретных формул и даже
численные примеры. Таким образом, проблема заключается в том, что сужая диапазон, в котором может корректно
действовать оценщик, мы можем достаточно далеко уйти от того смысла, который мы вкладываем в понятие
"рыночная стоимость". Ведь в рамках этого понятия оценщики моделируют не только некоторые объекты (дома,
сооружения, земельные участки и т.п.), но и моделируют людей с их представлениями, убеждениями, вкусами и т.д.
Для нас совершенно очевидно, что наши современники и соотечественники совсем не вписываются в ту
примитивную модель "экономического человека", которая была разработана в конце 19 в. и незримо стоит за так
называемым принципом спроса и предложения и другими принципами оценки. Многие серьезные философы,
социологи, психологи и даже экономисты считают, что в современной экономике понятие стоимости "размывается" и
очень многие товары вовсе не имеют стоимости. Просто разные люди готовы платить за них разные суммы денег,
так как считают эти разные суммы справедливой ценой. А справедливости "в среднем" или справедливости для
всех не существует.
Если качество в широком смысле - это удовлетворение потребностей, то отчет тем лучше, чем в большей степени
он полезен заказчику. В чем польза заказчика?
Ситуация №1. Заказчику необходима "бумага", т.е. отчет об оценке. Как правило, речь идет о случаях обязательной
оценки с точки зрения законодательства. Часто оценщик должен подтвердить (обосновать) некоторую цифру,
которая очень нужна заказчику. Конечно, в условиях отсутствия конкретных требований к отчетам всегда найдутся
более или менее подготовленные люди, которые будут выполнять такую работу. На этом секторе рынка оценочных
услуг необходимо максимально конкретизировать требования к оценке, вплоть до конкретных формул и
коэффициентов. Инициатива такой конкретизации должна исходить от тех "продвинутых" заказчиков, которые
больше других заинтересованы в отсутствии злоупотреблений служебным положением со стороны оценщиков
(государство, банки, страховые компании и др.). Полученный результат может не оказаться рыночной стоимостью в
высоком смысле слова, но зато "игра в оценку" будет более честной, сложной и интересной. Например,
"обоснование" скидок на отсутствие контроля в пакете акций в Постановлении Правительства РФ резко сужает
диапазон, в котором эти скидки могут устанавливаться самим оценщиком.
Ситуация №2. Заказчик оценки является одной из сторон в имущественном споре, который может рассматриваться
в суде общей инстанции, арбитражном или третейском. Для того чтобы помочь клиенту, оценщик должен убедить
суд в правильности своей оценки. Что может послужить аргументом в судебном споре? Это ссылки на какие-то
утвержденные методики (см. ситуацию №1) или апелляция к здравому смыслу. Нам кажется, что судебная практика
разрешения споров по поводу оценки имеет первостепенное значение для развития не только оценочной
деятельности, но и экономики в целом. Как можно взимать природную ренту, если у нас нет надежных методов
оценки земли? Как суд решит вопрос о том, является ли справедливой заработная плата, если у нас нет
общепризнанных методик оценки человеческого капитала? Мы думаем, что добросовестные оценщики и тут
заинтересованы в конкретизации требований к отчетам. Мы должны помнить о том, что в условиях конкурентной
экономики у противоборствующих сторон есть возможность защищать свои интересы, в том числе в суде и в том
числе с помощью квалифицированных оценщиков.
Ситуация №3. Заказчик или заказчики хотят договориться по поводу справедливой цены того или иного объекта. В
этом случае оценщик должен или обладать непререкаемым авторитетом в глазах заказчиков или написать
"убедительный" отчет. В этой ситуации формальные требования отходят на второй план, а на первый выходит
способность оценщика увидеть и проанализировать разные взгляды на один и тот же объект, разные подходы к его
развитию и будущему использованию, разные мнения и предпочтения участников переговоров. Напомним, что
понятия "рыночная стоимость" и "справедливая цена" достаточно близки и отличаются степенью
информированности участников обмена. Сверхзадача оценщика - собрать всю полезную информацию, придать ей
форму, удобную для ведения переговоров. Примеров таких ситуаций немало: договорные цены в строительстве,
переговоры по купле-продаже сложных и дорогих вещей и т.п. Опыт показывает, что оценка зданий и сооружений,
построенная на укрупненных показателях стоимости по видам работ (инвесторская смета), дает удобную базу для
обсуждения договорной цены в отличие от элементных сметных норм. Некоторые участники рынка ситуацию №3
называют "истинной оценкой".
Ситуация №4. Заказчику необходима стоимость объекта как важнейшая информация для принятия решений,
связанных с развитием объекта и управлением им. Основной вопрос, который волнует заказчика: что делать с
объектом? Основная потребность заказчика - потребность в знаниях и информации. Что можно сделать с городской
квартирой? В ней можно жить, ее можно продать или сдать в аренду, можно затеять ремонт или перепланировку.
Что делать с отдельно стоящим зданием? Согласитесь, что разумных вариантов действий будет существенно
больше, а выбор - сложнее. При этом оценка приближается к инвестиционному проектированию и оценке проектов,
так как именно проектировщики занимаются тем, что придумывают разумные варианты действий, детализируют их,
выбирают из них лучшие по заданным критериям. Так, ведущий питерский теоретик в области оценки проф. С.В.
Валдайцев считает, что оценка бизнеса - это оценка бизнес-линий, которые по-другому называются
инвестиционными проектами. Оценка для поддержки процесса развития объекта выходит за пределы узкого
понимания оценочной деятельности в рамках закона №135 со всеми его формальными требованиями.
Какие практические выводы можно, по нашему мнению, сделать из этих рассуждений?
Необходим целый "пучок" инструкций и методических указаний, которые, конечно, будут разрабатывать оценщики,
но заказывать крупные заказчики. Они должны содержать конкретные формулы и алгоритмы. Рецензируемая
методика таким требованиям не удовлетворяет. Принципиально то, что эти материалы постепенно могут
приближать нас к "истинной" стоимости и должны регулярно модифицироваться, совершенствоваться и изменяться.
Конечно, было бы правильно, если бы этот процесс носил публичный характер (публикации, дискуссии, защиты,
гранды и т.п.). Современные технологии обмена информацией могут сделать этот процесс совсем не трудоемким.
Параллельно будет развиваться и истинная оценка как часть управления, а точнее, процесса принятия решений.
Здесь форма не имеет существенного значения и рекомендации не могут быть обязательными. Такая оценка
основана на авторитете оценщика и его умении быть убедительным, а не на формальных требованиях к отчету.
Хочется отметить очень важный методический момент - различие между оценкой некоторого объекта и оценкой
эффективности проекта, связанного с этим объектом. Конечно, в любой оценке есть элементы проектирования
(анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, доходный подход и др.). Однако, есть порог
перехода количества в качество. Одно дело прогнозировать доходы по принципу "как было, так и будет" для
объекта, который остается неизменным, и совсем другое дело - оценивать процесс развития и реконструкции
объекта. Заказчики оценки должны понимать, что если объект подвергается существенной реконструкции, то его
невозможно оценить обычными методами. Это могут сделать только профессиональные проектировщики или
оценщики с их участием. Но в любом случае речь идет об анализе некоторых вариантов проекта, и здесь
рассчитывать на однозначность, на получение некоторой точной цифры достаточно наивно.
Самый известный пример таких методологических ошибок - использование "метода развития" для оценки
свободного земельного участка. Если оценщик использует чужой проект, то он оценивает землю в рамках этого
проекта, что конечно не соответствует определению рыночной стоимости. Если проекта вообще нет, то оценка - это
некоторые манипуляции с цифрами, позволяющие "обосновать" практически любой результат.
Выводы хочется сформулировать как некоторые рекомендации (советы) Заказчикам:
 Если вам часто нужна оценка как документ в рамках закона №135 (ситуация №1), разработайте с помощью
надежных оценщиков "фирменную" методику, которая должна максимально сократить степени свободы
независимых оценщиков;
 Участвуйте в разработке технического задания на оценку, помните, что далеко не все объекты имеют






рыночную стоимость. Часто полезней оказываются другие виды стоимости (инвестиционная, стоимость
замещения и др.);
Значительный объем отчета не является доказательством его высокого качества;
Оценщик обязан писать отчет так, чтобы он (отчет) был понят заинтересованным читателем. Если что-то
непонятно - спрашивайте, оценщик должен объясниться. Он не должен злоупотреблять словесной
формулой "по мнению оценщика";
Все промежуточные результаты в отчете должны быть обоснованы логическими рассуждениями и здравым
смыслом, формулами, ссылками на источники получения информации, мнениями экспертов;
Окончательное мнение о качестве оценки может вынести только суд. Все остальное - это частные мнения,
подчас очень субъективные;
Если оцениваемый объект находится в состоянии реконструкции или развития, необходимо разрабатывать
варианты проекта и оценивать их эффективность согласно "Методическим рекомендациям по оценке
эффективности инвестиционных проектов", утвержденным тремя министерствами;
Добросовестный и квалифицированный оценщик с большим удовольствием будет строить варианты и
сценарии, представит результат как интервал (диапазон значений стоимости), а не как число.
Кузнецов Д.Д.