1 - КУЗНЕЦОВ ДМИТРИЙ ДМИТРИЕВИЧ

1) Практика математического моделирования
объектов оценки в среде ЭТ
2) Алгоритмический подход к подтверждению
стоимости
3) Классификация и анализ типовых ошибок в
отчетах об оценке
Кузнецов Дмитрий Дмитриевич [email protected] Ddk-spb.ru
Кузнецов Дмитрий Дмитриевич
Специалист по надежности зданий и сооружений,
к.т.н. по строительной механике (1974-1995). С.н.с
отдела математического моделирования ВНИПИЭТ.
Зав. кафедрой проектирования объектов капитального
строительства ИПК Минатома (1984-1995). САПР.
Заместитель Е.С.Озерова. Кафедра «Экономика и
менеджмент недвижимости» СПбГПУ (1996-2003)
Руководитель НИР по оценке эффективности
деятельности предприятий «Газпрома» (2010)
Бывший аттестационный совета по оценке при КУГИ
Санкт-Петербурга - член совета
Сообщество профессионалов оценки - член совета и
член экспертного совета
Частная практика:
Оценка ОН и ИП.
Семинары 2013: Санкт-Петербург, Владивосток,
Хабаровск, Москва, Ростов-на-Дону, ГАЗПРОМ,
Новосибирск
Автор
методики
проведения
экспертизы
на
подтверждение стоимости (2011)
Расчет начальной (максимальной) цены контракта для
объектов строительства (2012)
Автор МР по оценке РС ЗУ для оспаривания КС (2013)
Руководитель
аттестационной
комиссии
СПО.
Проведено 4 сессии (2013)
Экзамен для экспертов и евросертификация (2013)
Эксперт 4-х отчетов по оценке кадастровой
стоимости в Санкт-Петербурге (2012 и 2013).
Автор 6 отчетов по оценке ЗУ для оспаривания
КС и более 50 экспертиз (2013)
Оценка как моделирование
Субъект оценщик
Объект оценки:
Объективные свойства (параметры)
Субъективное отношение (веса)
Модель:
Тексты (вербальная)
Фото и чертежи
Алгоритмы (формулы)
С=f(p1,p2,…,pn)
Цель:
Установление РС
Получение кредита
Снижение налога...
ВЫВОДЫ:
Количество параметров бесконечно
Выбор модели!
Справедливость как цель
Классификация оценщиков
1. Абстрактные (концепции) и конкретные (формулы)
2. Интуиты (сначала число) и математики (сначала
алгоритм)
3. Финансисты (только ДП), инженеры (оборудование,
технологии) и коммуникаторы (люди и отношения)
4. Формалисты (п. 19 ФСО 3) и инноваторы (новые методы)
5. Бизнесмены (прибыль) и исследователи (качество)
6. Западники (Фридман!!!) и почвенники (русская оценка)
7. Учителя (надо всем учиться) и критики (нет базового
учебника)
Алгоритм оценки
Качественный анализ объекта оценки, его ФУНКЦИОНАЛЬНОСТИ (ПОЛЕЗНОСТИ)
Выбор наиболее эффективного использования (от 3 до 99 вариантов)
Затратный подход
Сравнительный подход (6
Доходный подход
(6 результатов):
результатов) (квалиметрия, расчет весов)
(6 результатов)
•Рынок подряда
•Много аналогов (генеральная
совокупность)
•Прямая капитализация
•Сайт Закупок
•УПВС и КО-ИНВЕСТ
•УПБС-ВР и УР
•Близкие аналоги (по месту и качеству)
•Экстремальные аналоги (мин и макс)
•Сценарии
•Дисконтирование базового
•Дерево решений и событий)
Итоговое значение стоимости. Построение модели стоимости С=f(П1, … , Пn) и её верификация
Обсуждение третьей
группы параметров.
Мировое соглашение
Анализ чувствительности – классификация параметров:
1.
2.
3.
Не существенные
Существенные, но бесспорные
Существенные и спорные
Принципиальный момент – количество и надежность аналогов. Разброс цен на гомогенные товары ±20%
Правила построения моделей стоимости
1. Всегда использовать ссылки на клетки при составлении
формул и использовании стандартных функций
2. Проектируйте таблицы. Листы, колонки, строчки. Ясная
структура ЭТ – гарантия от ошибок!
3. Используйте стандартные функции и процедуры
4. Оформление: форматы, графики, комментарии
5. Продумайте имена листов и книг. Архивация!
6. Связывание EXCEL и WORD. Отчет – таблица с
комментариями.
7. Используйте общий доступ к книгам
8. Проверка (верификация): анализ чувствительности, тесты,
повторный счет
Соотношение «ЦЕНА – КАЧЕСТВО»
Зависимость «Цена – Качество» для крупных ЗУ
На практике экспонента встречается чаще, чем
прямая. Существует ли предельная полезность?
8,000
7,000
Цена, руб/м2
6,000
y = 263.89e3.9669x
R² = 0.7642
5,000
4,000
3,000
2,000
1,000
0
0.00
0.10
0.20
0.30
0.40
0.50
0.60
0.70
0.80
Интегральный коэффициент качества ИКК
0.90
Выводы:
• Ц-К метод лежит в русле
«классических» методов оценки
• Ц-К отражает поведение разумного
покупателя
• Ц-К перекидывает мост от теории
управления стоимостью к теории
управления качеством
• Ц-К дает шанс реальному сектору
экономики
• Ц-К дает возможность любому
собственнику стать эффективным.
В том числе и государству.
• Ц-К устанавливает «правильную»
обратную связь в управлении
экономическими системами
• Ц-К может применяться в
отсутствии рынка или в ситуациях,
когда рынок несостоятелен
(образование, медицина, оборона,
экология)
• Ц-К выводит нас из тупика
общества потребления
Классификация ошибок
1. Существенные и несущественные (ФСО 5) Погрешность оценки
– более 20%. Цены на гомогенные товары. Гипотеза единой цены не работает.
2. Спорные и бесспорные Нарушение принципов из ФСО 3. Отношение к
торгам. Рекомендация – рассмотреть все точки зрения и численно измерить их
влияние на стоимость. «Арифметические» ошибки – самые опасные.
3. Текстовые, формально-бюрократические, методические
и алгоритмические Word как источник грамотности. Таблица требований
ФЗ 135 и ФСО. Что является носителем методологии? Фридман и Озеров? Здравый
смысл? Формальная логика? Пример с эффективным возрастом.
4. Задача 1. Модель стоимости, учитывающая разные
точки зрения
5. Задача 2. Борьба с алгоритмическими ошибками
Примеры ошибок:
НЭИ - игнорирование и "иллюзия НЭИ"
ДП - реальные или номинальные (прогнозы)
ДП - формула Гордона т прогноз реверсии
ДП - чувствительность от ставки дисконтирования
СП - экстраполяция вместо интерполяции
СП - Фишер при 4-х аналогах
СП - чувствительность от одного параметра
ЗП - местоположение!!! (от игнорирования до УСЗУ)
ЗП - только КО-ИНВЕСТ
ЗП - метод эффективного возраста
Согласование – отказ от 2-х методов
Согласование - Томас Саати
Оценка как инструмент ведения переговоров и
достижения взаимоприемлемой (справедливой) цены (2009)
Справедливая цена (стоимость) – это результат правильно организованного
процесса оценки и переговоров по системе "Выиграл" - "Выиграл", когда
обе стороны считают себя победителями.
Продавец
Концепция оценки
Покупатель
Оценщик 1
Диапазон стоимости
Оценщик 2
Продавец
Цена сделки
Покупатель
Оценщик 1
Отчеты
Оценщик 2
СРО 1
Экспертиза
СРО 2
Качественная оценка ширины интервала обоснованных
значений стоимости
Примеры расчета параметров, влияющих на стоимость:
1. Расчет физического износа. Срок экономической жизни 100 лет,
возраст - 50 лет. Если не учитывать стоимость денег во времени, износ
50%, иначе - 5%.
2. Если ставка дисконтирования летом 2008 - 20%, то летом 2009 г. или
10-15%, или 25-30%.по мнению разных экспертов
3.
Оспаривание КС: РС/КС=0.5. КС2013/КС2012=0,7
4.
Рынок недвижимости в СПб:
«Растет как всегда» (реэлтеры) или «Цены стабильные» (ГУИОН) или
«Реальные цены падают приблизительно на 10% в год»
Количественная оценка ширины интервала обоснованных
значений стоимости
Затратный подход
Показатель затрат (по
Доходный подход
1,25
Продажи (гомогенные
1,30
Прибыль (от 10% до 50%
Износ физический
разным методам)
Индекс к 2000 (из
разных источников)
(учитывать СДВ)
Износ моральный
(кирпич)
Сравнительный подход
1,50
Сделка (или предложение)
1,20
Цена (скидки)
1,20
Выбор аналогов (алгоритм
1,50
1,20
Издержки (ни кто не
1,20
Кодировка параметров
1,20
Ставка дисконта
1,20
Износ внешний (есть?)
1,50
Произведение
4,2
товары)
знает точно)
(игра воображения)
Темпы роста
(аналитики, менеджеры,
студенты, уборщики)
1,50
1,30
4,2
оптимизации состава аналогов)
Веса факторов (экспертный
опрос или расчет). Пример: ж/д
тупик.
Модель (линейная,
экспонентная, др.)
1,20
1,30
1,20
3,4
Расхождения внутри каждого подхода в условиях кризиса реально
достигают 400%. СП самый надежный по теории нечетких множеств.
Примеры состязательной оценки
1. Оценка для обеспечения залога ( в Питерском Сбере
очень сильная команда оценщиков)
2. Экспертиза на подтверждение стоимости
(заказчики предпочитают эту экспертизу)
3. Оспаривание КС (Отчет – ЭЗ СРОО – отзыв ответчика – слушания в суде –
судебная экспертиза – апелляции и т.п.)
4.
5.
6.
7.
Арбитраж (спор об упущенной выгоде и влиянии местоположения)
Следственный комитет (Оборонсервис)
Жалобы на оценщиков (ДК) (как продолжение спора в суде)
Комитет по контролю (экспертиза отчетов, выполненных
экспертами)
Экспертиза на подтверждение стоимости
•
•
•
1.
2.
3.
4.
5.
6.
«Оценщик – интуит» сравнивает результат со своими чувствами
«Оценщик – бюрократ» сравнивает с ФСО и учебниками
Оценщик – математик?
Воспроизведение расчетов оценщика (те же аналоги, методы, техники). Результаты
должны полностью совпасть.
Те же аналоги, но другие методы (тесты или «свои» модели). Расхождение в 10-30%
допустимо.
Поиск других аналогов (совокупность генеральная?)
Формирование допустимого диапазона «разумной» стоимости или выявление
односторонней позиции оценщика
Если в отчете есть модель – верификация.
Если у эксперта есть модель – подстановка.
В «Сообществе профессионалов оценки» – добросовестная, но благожелательная
экспертиза. Возможность заменить эксперта и (или) отказаться от экспертизы.
Эксперт как соавтор отчета.
ЛИТЕРАТУРА (рекомендуемые авторы):
Экономика, социология, психология
• Руслан Гринберг – социодинамика
• Бузгалин А.В., Колганов А.И. - пределы капитала
• Росс Л., Нисбетт Р. Человек и ситуация.
• Акерлоф Джордж – как человеческая психология управляет
экономикой
• Майерс Девид Интуиция: возможности и опасности
Менеджмент
• Рассел Акофф - искуство решения проблем
• Эдвард Деминг – управление качеством
• К. Джонс Методы проектирования
Принятие решений
• Эдуард де Боно – «думай, пока не поздно»
• Томас Саати – метод анализа иерархий
• Гарий Азгальдов – квалиметрия
Оценка
• Сергей Валдайцев – оценка бизнеса и инноваций
• Евгений Озеров – оценка недвижимости
• Анатолий Козырев – оценка НМА