Макроэкономические

ООО Sternik’s Consulting
www.realtymarket.ru
Стерник Г.М.
профессор кафедры «Управление проектами и программами»
РЭУ им. Г.В. Плеханова
Макроэкономические сценарные условия и
прогноз развития рынка жилой
недвижимости Московского региона
до 2020 года
(Доклад на конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции,
прогноз» 31.08.2015)
- Москва -
1
Основные показатели прогнозов социально-экономического развития РФ на 2015 год
Показатели
МЭР РФ
ФБК
ВШЭ
Институт
Гайдара
-3,5
-3,0
-4,0
-7,0
-6,8
50-55
50
50
50
55
60-65
61,5
75,0
73,0
64,5
-
-6,3
-6,5
-8,0
-8,5
-
12,2
18
15,2
17,1
5,0
5,1
3,6
6,0
7,1
Рост ВВП, %
Среднегодовая цена на нефть,
$/баррель
Среднегодовой курс доллара, руб./ $
Среднегодовой темп роста
реальных доходов населения, %
Инфляция, %
Среднегодовой темп роста
номинальных доходов населения, %
Консенсус-прогноз,
функционирования
принятый
локального
Скорректированные прогнозы
от февраля 2015 года
Принятый
для расчетов
по модели в
июне 2014 г.
в
июне
рынка
2014
жилья,
года
для
расчетов
укладывается
по
в
модели
диапазон
скорректированных прогнозов.
2
Динамика официального курса доллара США
руб./$
"Бюджетная" зависимость курса доллара
к рублю от цены барреля нефти
200
180
160
140
120
y = 3600/х
100
80
60
40
20
0
20
40
60
80
$/баррель
100
120
3
Виды кризисов в экономике, их периодичность и продолжительность
Виды кризисов
Циклический
сегментный
Циклический
инвестиционный
Кризис
«мыльных
пузырей»
Финансовый
(валютный)
Долговой
Внешних шоков
(война, глобаль
ный кризис и др.)
Структурный
кризис
Средняя
периодичность
Среднесрочный 2,5-3,5 года
Долгосрочный –
10 лет
Продолжите
льность фазы
спада
0,6-0,8 года
1,5-2,0 года
Апериодический
2-3 года
Апериодический
1,0-1,5 года
Апериодический
Апериодический
25-30 лет
6-8 лет
Примеры кризисов одного вида
Москва: 2002, 2004, 2007, (2009?)
Россия: 1998, 2008, (2018?)
США: 1975, 1985, 1996, (2006?)
Голландия: тюльпаномания и кризис в 1637 г.
США: ипотечный кризис в 2008 г.
Китай: кризис на фондовом рынке в 2015 г.
Россия: 1998 г.
Греция: 2014 г.
США: падение цен на жилье после Первой
мировой войны, связано с пандемией гриппа
1918–1919 г.
США: Великая депрессия 1929 г.
Россия: 1860, 1890, 1915, 1940, 1965, 1990, 2015 г.
Составлено по публикациям: Владимир Мау (ректор РАНХиГС), Евгений Ясин (научный
руководитель ВШЭ), Игорь Николаев (руководитель Центра макроэкономических
исследований РБК), Роберт Шиллер (нобелевский лауреат по экономике, США).
4
Примеры комбинированных кризисов в России
Циклический
(инвестиционн
ый) кризис
1998
Финансовый
(валютный)
кризис
2008
Кризис
«мыльных
пузырей»
Долговой
кризис
Кризис
внешних
шоков
2015
Структурный
кризис
5
На основании приведенных мнений мы сохраняем «пессимистический» сценарий
прогноза макроэкономических показателей, принятый для расчетов по модели развития
локального рынка жилой недвижимости в июне 2014 года.
%
50
Долгосрочный экспертный прогноз динамики
макроэкономических параметров в РФ от июня 2014 г.
Риски отклонения от прогноза:
- резкий рост нефтяных цен и отказ
40
от структурных реформ;
- резкое падение нефтяных цен
30
(Иран);
20
- неадекватная реакция властей
и населения, выражающаяся в
10
отказе от баланса целей и ресур
0
сов и попытке принятия искуст
венных и неадекватных мер для
-10
2013
2014
2015
2016
2017
прирост ВВП: факт
прирост номинальных доходов: факт
доля теневых доходов: факт
доля сбережений в доходах: факт
2018
2019
2020
ускорения роста (В. Мау).
прогноз
прогноз
прогноз
прогноз
6
Новые правительственные макроэкономические прогнозы от мая и августа 2015 года
Параметры
2015
Базо
Консер
вый
вативный
Среднегодовые цены на нефть
Urals, $/баррель
Чистый отток капитала, $ млрд.
Среднегодовой
руб./$
Инфляция, %
курс
рубля,
Прирост ВВП в реальном
выражении, %
Прирост
инвестиций
в
основной капитал, %
Прирост реальных доходов
населения, %
Прирост номинальных доходов
населения, %
50
40
110
2016
Базо
Консер
вый вативный
60
40
70
2017-2018
Базо
Консер
вый
вативный
65-70
40
60-55
60
75
55
75
53
78 7
11,9
8,5
7,0
8,8
5,0
7,0-6,0
-2,8
-3,3
+2,3
+2,4
+3,1
+2,9
-10,6
-6,3
-6,5
+1,1
-4,0
+2,7
-3,0-2,0
+5,0
+,4
+8,0
+1,8
+7,8
+3,8
Прогноз развития рынка жилой недвижимости Москвы от июня 2014 г. и реальность
тыс. шт.
Предъявленный спрос, предложение, поглощение и цены на
первичном рынке
тыс. руб./кв. м
Фактическое состояние
70
320
60
рынка жилья до ноября
270
50
40
220
30
170
20
120
2013
2014
2015
2016
2017
спрос, тыс. шт.
предложение, тыс. шт.
поглощение, тыс. шт.
средняя цена, тыс. руб./кв. м
тыс. шт.
2018
2019
2020
2014 г. соответствовало
прогнозу, но в декабре
по известным причинам
произошел
спрос: факт
предложение: факт
поглощение: факт
средняя цена: факт
скачок
спроса и цен (цены от
Предъявленный спрос, предложение, поглощение и цены на
вторичном рынке
тыс. руб./кв. м
220
декабря
2013
года
выросли в Москве с
7,3% в ноябре до 11,4%
260
180
в декабре
140
220
- вровень с
инфляцией).
100
60
180
2013
2014
2015
2016
спрос, тыс. шт.
предложение, тыс. шт.
поглощение, тыс. шт.
средняя цена, тыс. руб./кв. м
2017
2018
2019
спрос: факт
предложение: факт
поглощение: факт
средняя цена: факт
2020
8
тыс. руб./кв.
250 м
Динамика цен в городах регионов на вторичном
рынке
80
Екатеринбург
Динамика цен на рынке жилья Москвы
Москва вторичка
240
230
220
210
200
190
180
170
160
Н.Новгород
Москва первичка
Новосибирск
75
Казань
Самара
70
Тюмень
июл.15
май.15
июн.15
мар.15
апр.15
янв.15
фев.15
окт.14
ноя.14
дек.14
авг.14
сен.14
июн.14
июл.14
апр.14
май.14
фев.14
мар.14
дек.13
янв.14
Красноярск
65
Пермь
Тверь
Владимир
Динамика цен на рынке жилья Мособласти и СанктПетербурга
тыс. руб./кв. м
110
тыс. р./кв. м
60
Кемерово
Воронеж
55
9
Киров
Барнаул
50
Смоленск
100
Тольятти
45
Рязань
Омск
90
Ульяновск
40
Ставрополь
80
Челябинск
35
Стерлитамак
июл.15
июн.15
май.15
апр.15
мар.15
фев.15
дек.13
янв.14
фев.14
мар.14
апр.14
май.14
июн.14
июл.14
авг.14
сен.14
окт.14
ноя.14
дек.14
янв.15
фев.15
мар.15
апр.15
май.15
июн.15
июл.15
авг.15
70
Сызрань
30
янв.15
СПб первичка
Мособласть первичка
дек.14
СПБ вторичка
Мособласть вторичка
Первоуральск
Шахты
Источники: Москва и МО – ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки», СПБ – ГК «БН», регионы - сертифицированные аналитики.
В результате весеннего и
шт.
Динамика объема сделок на рынке жилья Москвы
осеннего всплеска активности
20000
рынка по итогам 2014 года
был
зарегистрирован
оборо
15000
тов
рынка,
рост
объемов
ввода жилья. Рынок жилой
недвижимости оказался одним
из
10000
сегментов
отечественной
экономики, который на фоне
купля-продажа (мена)
Ипотека
ДДУ
общеэкономической
стагна
ции сохранил высокие темпы
5000
роста.
Но кризис начинается
июнь
апр.
фев.
дек.14
окт.
авг.
июн.
апр.
фев.
дек.13
0
Примечание: *Доля первичного рынка и ипотечных сделок - с
исключением сделок мены (20%).
Источник: Росреестр по Москве.
не с падения цен, а с
падения объемов продаж,
что и произошло с января
2015 г.
10
Индекс роста количества зарегистрированных ДДУ в РФ относительно того же периода
предыдущего года
Источник: НОЗА
11
Долгосрочный прогноз развития рынка жилой недвижимости Московской области
а) первичный рынок
б) вторичный рынок
тыс. руб./кв.
м
100
тыс. шт.
240
тыс. шт.
тыс. руб./кв.
м
95
300
220
250
200
90
180
200
160
85
80
140
150
120
70
100
100
80
60
60
2014
2015
2016
2017
2018
2019
спрос, тыс. шт.
факт
предложение, тыс. шт.
факт
поглощение, тыс. шт.
факт
средняя цена, тыс. руб./кв. м
факт
2020
50
75
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
спрос, тыс. шт.
факт
предложение, тыс. шт.
факт
поглощение, тыс. шт.
факт
средняя цена, тыс. руб./кв. м
факт
12
Спасибо за внимание!
Вопросы?
Стерник Г.М.
ООО «Sternik′s Consulting»
тел. моб. +7(964)556-72-32
gm_sternik@sterno.ru
13