Sternik*s Consulting www.realtymarket.ru

ООО Sternik’s Consulting
www.realtymarket.ru
Стерник Г.М.
профессор кафедры «Управление проектами и программами»
РЭУ им. Г.В. Плеханова
Макроэкономические сценарные условия и
прогноз развития рынка жилой недвижимости
Московского региона
до 2020 года
(Доклад на Аналитической конференции Всероссийского жилищного конгресса
2.10.2015)
- Москва -
1
Виды кризисов в экономике, их периодичность и продолжительность
Виды кризисов
Циклический
сегментный
Циклический
инвестиционный
Кризис
«мыльных
пузырей»
Финансовый
(валютный)
Долговой
Внешних шоков
(война, глобаль
ный кризис и др.)
Структурный
кризис
Средняя
периодичность
Среднесрочный 2,0-3,0 года
Долгосрочный –
10 лет
Продолжите
льность фазы
спада
0,6-0,8 года
1,5-2,0 года
Апериодический
2-3 года
Апериодический
1,0-1,5 года
Апериодический
Апериодический
25-30 лет
6-8 лет
Примеры кризисов одного вида
Москва: 2002, 2004, 2007, (2009?)
Россия: 1998, 2008, (2018?)
США: 1975, 1985, 1996, (2006?)
Голландия: тюльпаномания и кризис в 1637 г.
США: ипотечный кризис в 2008 г.
Китай: кризис на фондовом рынке в 2015 г.
Россия: 1998 г.
Греция: 2014 г.
США: падение цен на жилье после Первой
мировой войны, связано с пандемией гриппа
1918–1919 г.
США: Великая депрессия 1929 г.
Россия: 1860, 1890, 1915, 1940, 1965, 1990, 2015 г.
Составлено по публикациям: Владимир Мау (ректор РАНХиГС), Евгений Ясин (научный
руководитель ВШЭ), Игорь Николаев (руководитель Центра макроэкономических
исследований РБК), Александр Аузан (декан экономического факультета МГУ), Роберт
Шиллер (нобелевский лауреат по экономике, США).
2
Динамика темпов роста цен
$/кв. м в относительно долгосрочного тренда (11
долгосрочный период)
месяц
Среднесрочные циклы колебаний средних
удельных цен на жилье в в Москве
$/кв. м относительно долгосрочного тренда
800
8000
2
600
y = 0,6448x - 1559x + 943053
2
R = 0,9426
400
6000
200
0
4000
-200
-400
2000
-600
-800
июл.09
июл.08
июл.07
июл.06
июл.05
июл.04
июл.03
июл.02
июл.01
-1000
июл.00
июн.09
июн.08
июн.07
июн.06
июн.05
июн.04
июн.03
июн.02
июн.01
июн.00
0
Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»
Третий за «тучные» годы среднесрочный циклический кризис был прерван
началом долгосрочного инвестиционного кризиса 2008 года.
3
Индексы долларовых цен на рынке жилья Москвы
%
1400
1300
1200
1100
1000
900
800
700
600
I долгосрочный период (июнь 90 - июнь 00)
II долгосрочный период (июнь 00 - декабрь 09)
III долгосрочный период (декабрь 09 - н/в)
прогноз от июня 14
факт
500
400
300
200
100
12
15
18
21
24
27
30
33
36
39
42
45
48
51
54
57
60
63
66
69
72
75
78
81
84
87
90
93
96
99
102
105
108
111
114
117
120
0
3
6
9
0
месяц
Третий за годы новейшей истории России долгосрочный цикл был прерван в 2014
году началом структурного кризиса. А. Азуан: «Никакого дна у этого кризиса нет, дно
бывает только у циклического кризиса, какой был, например, в 2008 году, кризиса
перепроизводства. Нынешний кризис в России связан с исчерпанием сырьевой модели
экономики.»
4
Примеры комбинированных кризисов в России
Циклический
(инвестиционн
ый) кризис
1998
Финансовый
(валютный)
кризис
2008
Кризис
«мыльных
пузырей»
Долговой
кризис
Кризис
внешних
шоков
2015
Структурный
кризис
5
Основные показатели прогнозов социально-экономического развития РФ на 2015 год
Пересмотренные прогнозы от
февраля 2015 года
Принятый
Прави
Прави
Институт
ФБК ВШЭ
для расчетов
тель
тель
Гайдара
по модели
ственный ственный
-3,5
+2,5
-3,0
-4,0
-7,0
-6,8
Прогнозы от июня 2014
Параметры
Рост ВВП, %
Среднегодовая цена на
нефть, $/баррель
Среднегодовой курс
доллара, руб./ $
Среднегодовой темп роста
реальных доходов
населения, %
Инфляция, %
Среднегодовой темп роста
номинальных доходов
населения, %
Консенсус-прогноз,
функционирования
55-60
110
50
50
50
55
60-65
31,5
61,5
75,0
73,0
64,5
-
3,0
-6,3
-6,5
-8,0
-8,5
-
4,0
12,2
18
15,2
17,1
5,0
7,0
5,1
3,6
6,0
7,1
принятый
локального
в
июне
рынка
2014
жилья,
года
для
расчетов
укладывается
по
в
модели
диапазон
скорректированных прогнозов.
6
Динамика официального курса доллара США
руб./$
"Бюджетная" зависимость курса доллара
к рублю от цены барреля нефти
200
180
160
140
120
y = 3600/х
100
80
60
40
20
0
20
40
60
80
$/баррель
100
120
К маю 2015 года последствия валютно-финансового шока сгладились, курс доллара
снизился до 48-50 руб., население, предприниматели, правительство перешли от паники к
умеренному оптимизму. Но в августе нефть снова подешевела, доллар вырос до 65-68 руб.
Минэкономразвития произвел расчет «консервативного» сценария.
7
Новые правительственные макроэкономические прогнозы от мая и августа 2015 года
Параметры
2015
Базо
Консер
вый
вативный
Среднегодовые цены на нефть
Urals, $/баррель
Чистый отток капитала, $ млрд.
Среднегодовой
руб./$
Инфляция, %
курс
рубля,
Прирост ВВП в реальном
выражении, %
Прирост
инвестиций
в
основной капитал, %
Прирост реальных доходов
населения, %
Прирост номинальных доходов
населения, %
50
40
110
2016
Базо
Консер
вый вативный
60
40
70
2017-2018
Базо
Консер
вый
вативный
65-70
40
60-55
60
75
55
75
53
78
11,9
8,5
7,0
8,8
4,0
7,0-6,0
-2,8
-3,3
+2,3
+2,4
+3,1
+2,9
-10,6
-6,3
-6,5
+1,1
-4,0
+2,7
-3,0-2,0
+5,0
+,4
+8,0
+1,8
+7,8
+3,8
Базовый вариант – от мая 2015 г., консервативный – от августа.
В сентябре в качестве базового на 2016 год принят «облегченный» консервативный
вариант: нефть – 48 долларов/баррель, ВВП - +1%.
8
На основании приведенного анализа характеристик начавшегося кризиса как
структурного мы сохраняем «пессимистический» сценарий прогноза макроэкономических
показателей, принятый для расчетов по модели развития локального рынка жилой
недвижимости в июне 2014 года.
%
50
Долгосрочный экспертный прогноз динамики
макроэкономических параметров в РФ от июня 2014 г.
Риски отклонения от прогноза:
- резкий рост нефтяных цен и отказ
40
от структурных реформ;
- резкое падение нефтяных цен
30
(Иран);
20
- неадекватная реакция властей
и населения, выражающаяся в
10
отказе от баланса целей и ресур
0
сов и попытке принятия искуст
венных и неадекватных мер для
-10
2013
2014
2015
2016
2017
прирост ВВП: факт
прирост номинальных доходов: факт
доля теневых доходов: факт
доля сбережений в доходах: факт
2018
2019
2020
прогноз
прогноз
прогноз
прогноз
ускорения роста (В. Мау).
9
Прогноз развития рынка жилой недвижимости Москвы от июня 2014 г. и реальность
тыс. шт.
Предъявленный спрос, предложение, поглощение и цены на
первичном рынке
тыс. руб./кв. м
Фактическое состояние
70
320
60
рынка жилья до ноября
270
50
40
220
30
170
20
120
2013
2014
2015
2016
2017
спрос, тыс. шт.
предложение, тыс. шт.
поглощение, тыс. шт.
средняя цена, тыс. руб./кв. м
тыс. шт.
2018
2019
2020
2014 г. соответствовало
прогнозу, но в декабре
по известным причинам
произошел
спрос: факт
предложение: факт
поглощение: факт
средняя цена: факт
скачок
спроса и цен (цены от
Предъявленный спрос, предложение, поглощение и цены на
вторичном рынке
тыс. руб./кв. м
220
декабря
2013
года
выросли в Москве с
7,3% в ноябре до 11,4%
260
180
в декабре
140
220
- вровень с
инфляцией).
100
60
180
2013
2014
2015
2016
спрос, тыс. шт.
предложение, тыс. шт.
поглощение, тыс. шт.
средняя цена, тыс. руб./кв. м
2017
2018
2019
спрос: факт
предложение: факт
поглощение: факт
средняя цена: факт
2020
10
тыс. руб./кв.
250 м
Динамика цен на рынке жилья Москвы
80
Москва вторичка
240
230
220
210
200
190
180
170
160
Динамика цен в городах регионов на вторичном
рынке
Екатеринбург
Казань
Москва первичка
Н.Новгород
75
Новосибирск
Самара
70
Тюмень
Красноярск
дек.13
янв.14
фев.14
мар.14
апр.14
май.14
июн.14
июл.14
авг.14
сен.14
окт.14
ноя.14
дек.14
янв.15
фев.15
мар.15
апр.15
май.15
июн.15
июл.15
авг.15
65
Пермь
Тверь
Владимир
Динамика цен на рынке жилья Мособласти и СанктПетербурга
тыс. руб./кв. м
110
тыс. р./кв. м
60
Кемерово
Воронеж
55
11
Киров
Барнаул
50
Смоленск
100
Тольятти
45
Рязань
Омск
90
Ульяновск
40
Ставрополь
80
Челябинск
35
Сызрань
авг.15
июл.15
июн.15
май.15
апр.15
мар.15
30
фев.15
дек.13
янв.14
фев.14
мар.14
апр.14
май.14
июн.14
июл.14
авг.14
сен.14
окт.14
ноя.14
дек.14
янв.15
фев.15
мар.15
апр.15
май.15
июн.15
июл.15
авг.15
70
Стерлитамак
янв.15
СПб первичка
Мособласть первичка
дек.14
СПБ вторичка
Мособласть вторичка
Первоуральск
Шахты
Источники: Москва и МО – ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки», СПБ – ГК «БН», регионы - сертифицированные аналитики.
В результате весеннего и
шт.
Динамика объема сделок на рынке жилья Москвы
осеннего всплеска активности
20000
рынка по итогам 2014 года
был
зарегистрирован
оборотов
15000
рынка,
рост
объемов
ввода жилья. Рынок жилой
недвижимости оказался одним
из
сегментов
отечественной
10000
экономики, который на фоне
купля-продажа (мена)
Ипотека
ДДУ
общеэкономической
стагна
ции сохранил высокие темпы
5000
роста.
Но кризис начинается
не с падения цен, а с
авг.15
июль
июнь
май.
апр.
мар.
фев.
янв.
дек.14
ноя.
окт.
сен.
авг.
июл.
июн.
май
апр.
мар.
фев.
янв.
дек.13
0
Примечание: *Доля первичного рынка и ипотечных сделок - с
исключением сделок мены (20%).
Источник: Росреестр по Москве.
падения объемов спроса и
продаж, что и произошло с
января 2015 г.
12
Индекс роста количества зарегистрированных ДДУ в РФ относительно того же периода
предыдущего года
Источник: НОЗА
13
Долгосрочный прогноз развития рынка жилой недвижимости Московской области
а) первичный рынок
б) вторичный рынок
тыс. руб./кв.
м
100
тыс. шт.
240
тыс. шт.
тыс. руб./кв.
м
95
300
220
250
200
90
180
200
160
85
80
140
150
120
70
100
100
80
60
60
2014
2015
2016
2017
2018
2019
спрос, тыс. шт.
факт
предложение, тыс. шт.
факт
поглощение, тыс. шт.
факт
средняя цена, тыс. руб./кв. м
факт
2020
50
75
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
спрос, тыс. шт.
факт
предложение, тыс. шт.
факт
поглощение, тыс. шт.
факт
средняя цена, тыс. руб./кв. м
факт
14
Спасибо за внимание!
Вопросы?
Стерник Г.М.
ООО «Sternik′s Consulting»
тел. моб. +7(964)556-72-32
gm_sternik@sterno.ru
15