Анализ и прогноз ситуации на рынке жилья в Москве и в

АПРЕЛЕВ К.Н.
Анализ и прогноз ситуации на рынке
жилья в Москве и в России
г.Екатеринбург,
I-й Уральский форум по недвижимости
9-10 октября 2008 г.
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
ФИЛОСОВСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ
Почему аналитики допускают ошибки в прогнозах?
1. Системные не все факторы способные существенно повлиять на
расчётную модель учтены.
2. Статистические просчёты не все данные собраны корректно с
пониманием источников и исключением дублей и некорректной
информации
3. Методологические не все имеющиеся в распоряжении аналитика
показатели состояния рынка и индикаторы использованы.
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
Причины возобновления роста цен в начале 2008
года.
+ 1.
Рост доходов населения, экономическая стабильность. Приток
инвестиций с фондового рынка, фиксирующего доходность.
- 2.
Высокий рост темпов инфляции в стране.
+ 3.
Сохранение высокой доходности сырьевого сектора экономики.
4.
Возросшая нестабильность доллара США, отсутствие роста
доверия к евро, недоверие к мировым валютам.
5.
Недостаточность объемов нового строительства, сохранение
высоких рисков при приобретении квартир в строящихся
домах для населения.
6.
Использование жилья, как доступного населению способа
сбережения накоплений, на фоне развивающегося кризиса
финансовых рынков.
+
+
+
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
Ценовая ситуация на рынке жилья Москвы.
Динамика изменения стоимости предложения 1 кв.м. жилья в Москве в 2006-2008
г.г. (руб.)
175000
165000
155000
145000
135000
125000
115000
105000
95000
85000
75000
средняя
эконом
повышенной комфортности
бизнес
Эконом-класс Повышенной комфортности
Бизнес-класс
К марту 2008 года
12,5 %
11,5%
9,2%
К декабрю 2007 года
25,3%
25,9%
11,8%
К июню 2007 года
38,7%
33,2%
15,2%
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
июл.08
июн.08
май.08
апр.08
мар.08
фев.08
янв.08
дек.07
ноя.07
окт.07
сен.07
авг.07
июл.07
июн.07
май.07
апр.07
мар.07
фев.07
янв.07
дек.06
ноя.06
окт.06
сен.06
авг.06
июл.06
июн.06
май.06
апр.06
мар.06
фев.06
янв.06
65000
Изменение темпов роста цены предложения 1 кв.м. жилья Москвы в 2006-2008 г.г., %
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
-2,0%
-4,0%
доллар
рубль
евро
Доллар США
Рубль
ЕВРО
К марту 2008 года
10,6%
10,3%
10,8%
К декабрю 2007 года
28,3%
22,6%
19,4%
К июню 2007 года
47,8%
34,3%
26.3%
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
июл.08
июн.08
май.08
апр.08
мар.08
фев.08
янв.08
дек.07
ноя.07
окт.07
сен.07
авг.07
июл.07
июн.07
май.07
апр.07
мар.07
фев.07
янв.07
дек.06
ноя.06
окт.06
сен.06
авг.06
июл.06
июн.06
май.06
апр.06
мар.06
фев.06
янв.06
0,0%
Изменение срока экспозиции (показатель
платежеспособного спроса).
Период экспозиции квартир в Москве (дней)
90
80
70
60
50
40
30
эконом
повышенной комфортности
бизнес
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
июл.08
июн.08
май.08
апр.08
мар.08
фев.08
янв.08
дек.07
ноя.07
окт.07
сен.07
авг.07
июл.07
июн.07
май.07
апр.07
мар.07
фев.07
янв.07
дек.06
ноя.06
окт.06
сен.06
авг.06
июл.06
июн.06
май.06
апр.06
мар.06
фев.06
янв.06
20
Распределение объема предложений квартир в Москве по классам в 2006-2008 г.г.
100%
80%
60%
40%
20%
эконом
повышенной комфортности
бизнес-класс и элита*
* Количество предложений элитной недвижимости в общем объеме предложений не превышает 4 %
Тенденция к сокращению доли жилья эконом-класса.
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
июл.08
июн.08
май.08
апр.08
мар.08
фев.08
янв.08
дек.07
ноя.07
окт.07
сен.07
авг.07
июл.07
июн.07
май.07
апр.07
мар.07
фев.07
янв.07
дек.06
ноя.06
окт.06
сен.06
авг.06
июл.06
июн.06
май.06
апр.06
мар.06
фев.06
янв.06
0%
Сравнение примерного количества зарегистрированных сделок и объема
предложений на рынке жилья Москвы в 2006-2008 г.г.
30000
25000
20000
15000
10000
5000
объем предложений
июл.08
июн.08
май.08
апр.08
мар.08
фев.08
янв.08
дек.07
ноя.07
окт.07
сен.07
авг.07
июл.07
июн.07
май.07
апр.07
мар.07
фев.07
янв.07
дек.06
ноя.06
окт.06
сен.06
авг.06
июл.06
июн.06
май.06
апр.06
мар.06
фев.06
янв.06
0
количество зарегистрированных сделок
Изменение объема предложений
К марту 2008 года
-28,6%
К декабрю 2007 года
29,9%
К июню 2007 года
36,7%
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
Динамика средней стоимости найма квартир экономкласса
1400
1272
1172
1200
1103
1150
1183
1130
1007
1000
868
800
807
785 787 798 796
648 660 651 661 660
600
541 546 547 545 546
920
896 895 911 898
946
940 950 926 941 947 936 924
904 919 907
756 735
732 728 744 732 738 735 735
699 710 709 709
658 656 642 665 659 659 653 664 664
626 642
605
585
1210
1166
1023
956
799
795
760 777
827 823
1195
1084 1104
1042
983
1209
850
817
858
899 903
709
400
200
1-комнатные
2-комнатные
май.08
апр.08
мар.08
фев.08
янв.08
дек.07
ноя.07
окт.07
сен.07
авг.07
июл.07
июн.07
май.07
апр.07
мар.07
фев.07
янв.07
дек.06
ноя.06
окт.06
сен.06
авг.06
июл.06
июн.06
май.06
апр.06
мар.06
фев.06
янв.06
0
3-комнатные
1-комн.
2-комн.
3-комн.
К марту 2008 года
5,2%
7,9%
-1,2%
К декабрю 2007 года
9,7%
12,3%
5,8%
К июню 2007 года
36,0%
50,2%
29,0%
По данным Компании «МИЭЛЬ-Аренда»
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
Динамика средней стоимости найма квартир бизнес-класса и элитных
12000
10233
10143
10000
8830
7614
8000
67906772
6000
6009 5860 5918
5940
8493
8270
6469
9378
9175
8628
8618 8719
8402
7936
6713
5272
4000
28742877 2944 2770 2696 2856 2739 2931 2900
2000
8422
9010
7789
7519
61676164
9160
1772 1622 1770 1674 1610 171717051735
3397
3129 3068 3037 3225
1801 1966 1828
1754 1818 1845
3749 3726 3653
2102 2161
3550
3900 3986
2135
1851 1970
11321110 1101 10551057 118111741196 1213 1300 1176 11511150 1099 1217 117411841174 1279
4375 4242 4408
4796
4138 4283 4175
4504
4028
2496 2442 239824082397 2372 2340 2384 26142601
1376 1357 1480 1447 1405 13341349 1370 15271519
ян
в.
0
ф 6
ев
.0
ма 6
р.
06
ап
р.
0
ма 6
й.
0
ию 6
н.
0
ию 6
л.
06
ав
г.0
6
се
н.
06
ок
т.
06
но
я.
06
де
к.
06
ян
в.
0
ф 7
ев
.0
ма 7
р.
07
ап
р.
0
ма 7
й.
0
ию 7
н.
0
ию 7
л.
07
ав
г.0
7
се
н.
07
ок
т.
07
но
я.
07
де
к.
07
ян
в.
0
ф 8
ев
.0
ма 8
р.
08
ап
р.
0
ма 8
й.
08
0
1-комн
2-комн
3-комн
4 и более
1-комн.
2-комн.
3-комн.
К марту 2008 года
10,9%
9,1%
11,8%
К декабрю 2007 года
8,1%
8,5%
8,8%
К июню 2007 года
29,4%
32,0%
26,9%
По данным Компании «МИЭЛЬ-Аренда»
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
Цена предложения в рублях за последние 12 месяцев
выросла на квартиры эконом-класса на 38,7%, на квартиры
бизнес-класса на 15,2%, а ставка аренды за этот же
период на жилье эконом-класса 40-45%, а в бизнес-классе
30-32%.
Текущая доходность при сдаче в аренду жилья в Москве:
Июнь 07
Декабрь 07
Март 08
Май 08
1комн.
2комн.
3комн.
1комн.
2комн.
3комн.
1комн.
2комн.
3комн.
1комн.
2комн.
3комн.
Экономкласс
5,0%
4,8%
4,2%
5,1%
4,8%
4,8%
6,3%
5,8%
5,2%
5,9%
5,0%
4,9%
Бизнескласс
6,2%
6,6%
8,7%
6,2%
6,7%
8,5%
7,0%
7,7%
9,5%
7,2%
7,2%
9,5%
Статистика свидетельствует о смещении потребительского спроса
на рынок аренды с рынка-купли-продажи.
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
Изменение цен на жилье в городах России в период с июня
2006 г. по июнь 2008 г., %
100,00%
80,00%
60,00%
40,00%
20,00%
июнь 2006 - июнь 2007
июнь 2007 - июнь 2008
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
ир
ск
рс
к
ов
ос
иб
Н
Кр
ас
но
я
м
ск
О
нб
ур
г
Уф
а
Ек
ат
ер
и
ер
м
ь
П
ам
ар
а
С
ья
но
вс
к
Ул
на
-Д
он
у
ар
Ро
ст
ов
-
ет
ер
б
Кр
ас
но
д
ур
г
еж
.-П
В
м
ир
ла
ди
ор
он
С
-20,00%
В
М
М
ос
ос
кв
ко
а
вс
ка
я
об
ла
ст
ь
0,00%
Изменение цен на жилье в городах России в период с июня
2006 г. по июнь 2008 г., % (с учетом официальной инфляции)
90,00%
75,00%
60,00%
45,00%
30,00%
15,00%
-30,00%
июнь 2006 - июнь 2007
июнь 2007 - июнь 2008
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
ир
ск
ов
ос
иб
рс
к
Н
ас
но
я
О
м
ск
Кр
Ек
ат
ер
ин
б
ур
г
а
Уф
ер
м
ь
П
ам
ар
а
С
вс
к
ян
о
Ул
ь
аД
он
у
ар
Ро
ст
ов
-н
ас
но
д
ет
С
.-П
В
Кр
ер
бу
рг
еж
ор
он
ир
ла
ди
м
-15,00%
В
М
М
ос
ос
ко
кв
вс
а
ка
я
об
ла
ст
ь
0,00%
Изменение стоимости 1 кв.м. по городам РФ с июня по
август 2008 г.
12,00%
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
-6,00%
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
Новосибирск
Красноярск
Омск
Екатеринбург
Уфа
Пермь
Ростов-на-Дону
Воронеж
С.-Петербург
-4,00%
Владимир
-2,00%
Московская
область
0,00%
Москва
2,00%
Рост стоимости 1 кв.м. жилья в городах России с июня 2000 г.
по июнь 2008 г., %
1200,00%
1000,00%
800,00%
600,00%
400,00%
200,00%
Краснодар
Самара
Ульяновск
Москва
Екатеринбург
Ростов-наДону
Красноярск
Новосибирск
С.-Петербург
Пермь
Омск
0,00%
Изменение стоимости 1 кв.м. жилья по городам России в период
после дефолта 1998 года, в долларах США
0,0%
-50,0%
-60,0%
-70,0%
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
Краснодар
Самара
Ульяновск
Москва
Екатеринбург
Ростов-наДону
Красноярск
Новосибирск
-40,0%
С-Петербург
-30,0%
Пермь
-20,0%
Омск
-10,0%
Изменение стоимости 1 кв.м. жилья по городам России в
период после дефолта 1998 года, в долларах США
1000
Москва
900
Снижение стоимости 1
кв.м. жилья в городах
России в период с августа
1998 г. по июль 2000 г.
С-Петербург
Москва
-32,9%
Ростов-на-Дону
С-Петербург
-40,7%
Ростов-на-Дону
-46,1%
Пермь
-59,0%
Екатеринбург
-53,6%
Красноярск
-53,5%
Краснодар
-42,3%
Краснодар
Новосибирск
-52,9%
400
Новосибирск
Омск
-56,7%
Омск
Самара
-36,0%
300
Ульяновск
-45,8%
800
Пермь
700
Екатеринбург
600
Красноярск
500
Самара
200
апр.
фев.
дек.
окт.
авг.
июнь
апр.
фев.
дек.
окт.
Август 1998
100
Июнь 2000
Ульяновск
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
ла
ди
ми
рс
В
ка
ор
я
он
об
еж
ла
ст
ск
ая
ь
М
ос
об
ко
л
вс
ас
ка
ть
я
об
Ка
ла
ли
ст
ни
ь
нг
г
.М
ра
о
дс
ск
ка
ва
я
об
г.
С
л
ан
ас
кт
ть
-П
Кр
ет
ас
ер
но
бу
да
рг
рс
Р
ос
к
ий
Р
т
ов
ес
кр
ск
пу
ай
ая
бл
ик
об
а
ла
Б
ст
аш
ь
ко
рт
о
ст
П
ер
ан
м
С
ск
ам
ий
ар
кр
ск
ай
Ул
ая
ья
об
но
ла
вс
С
ст
ка
ве
ь
я
рд
об
ло
ла
вс
ст
ка
ь
Тю
я
о
ме
бл
нс
ас
ка
ть
я
Кр
об
ас
ла
но
Н
ст
ов
яр
ь
ос
с
ки
иб
й
ир
кр
ск
ай
ая
об
О
ла
м
ст
ск
ь
ая
об
ла
ст
ь
В
Количество сделок купли-продажи на вторичном
рынке жилья по городам России
100000
90000
Число зарегистрированных прав на жилые
помещения на основании договоров
купли-продажи в 2007 году - 2084565 шт.
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
Оценка борота вторичного рынка жилья России по
сделкам купли-продажи в 2007 году
Средняя
стоимость
1 кв.м.
Общая площадь жилых
помещений в регионе,
тыс. кв.м.
ОБОРОТ
зарегистрированных
Владимирская область
34400
727,2
10006272000
Воронежская область
30830
693,3
14962107300
Московская область
62400
8204,9
511985760000
120610
3983,5
480449935000
Калининградская область
50070
378,5
13266046500
г.Санкт-Петербург
74590
1810,7
135060113000
Краснодарский край
45630
3254,9
133668978300
Ростовская область
48620
2050,8
59825937600
Республика Башкортостан
51430
2092,2
64561107600
Пермский край
50440
1916,8
67678374400
Самарская область
51200
2780,3
128116224000
Ульяновская область
29430
586,4
13806201600
Свердловская область
65740
2405,5
102789420500
Тюменская область
53210
2678,4
71258832000
Красноярский край
41390
1813,5
52542535500
Новосибирская область
53920
948,8
46043366400
Омская область
39630
1508,9
53817936300
ИНЫЕ
48840
76124,3
2704851287820
113958,9
4 664 690 435 820
г.Москва
ИТОГО:
Количество
прав на жилые
помещения в 2007 году,
приобретенных
гражданами по иным
основаниям (кроме
договоров куплипродажи) – 5246314 шт.
Причины, способные оказать существенное
влияние на ситуацию на рынке жилья в Москве
и регионах России в ближайшие 12-18 мес.
+
1.
Темпы инфляции в стране опережают рост реальных доходов населения.
2.
Сокращение доходности сырьевого сектора экономики на фоне снижения цен на нефть.
3.
Сохранение недоверия к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных
населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала.
+
+
4.
Использование жилья, как доступного населению способа сбережения накоплений.
5.
Недостаточность объемов нового строительства, сохранение высоких рисков для инвестиций
при приобретении квартир в строящихся домах, сокращения объемов кредитования
застройщиков.
-
6.
Высокие темпы роста цен в предшествующие периоды на рынках жилья для среднего класса.
7.
Международный финансовый кризис, рост стоимости кредитных средств, снижение
доступности ипотечных кредитов, снижение индексов рынков ценных бумаг, отток зарубежных
инвестиций из страны.
8.
Увеличение вероятности перерастания финансового кризиса в экономический.
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
Распределение ответов респондентов на вопрос "какие из следующих
спососбов вложения денег представляется вам сейчас наиболее
надежным", % от всех респондентов (по данным НАФИ)*
Затрудняюсь ответить
Другое
Вклады в ПИФы
Счет в другом коммерческом банке
Вклады в пенсионные фонды
Покупка акций предприятий
Наличная валюта
Наличные рубли
Покупка золота, драгоценностей
Счет в Сбербанке
Покупка недвижимости
0
1998
2008
10
20
30
40
50
* По данным «Национального Агентства Финансовых Исследований»
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
Степень влияния кризиса на сегменты рынка недвижимости Москвы
и способы снижения рисков и потерь.
Высокие риски и потери
1. Первичный рынок недвижимости
 Высокая зависимость от финансового рынка
 Неизбежность корректировки цен и замораживания проектов
 Необходимость пересмотра договорных отношений с частными
инвесторами, создание инструментов снижения рисков или обеспечение
гарантий для них
2. Земельный рынок.
 Высокий уровень спекулятивности рынка, как и рынка ценных бумаг
 Недвижимость, не генерирующая денежных потоков
 Необходимость значительных инвестиций для развития этой
недвижимости
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2
Средние риски и потери
3. Коммерческая недвижимость и элитное жилье.
 Пополнение оборотных средств за счет реализации (возможно с
дисконтом)
 Частичное превращение рынка в инвестиционный и спекулятивный
 Сокращение потребностей в объектах коммерческой недвижимости в
случае перерастания финансового кризиса в экономический, возможное
снижение ставок аренды
Невысокие риски и потери
4. Рынок жилья эконом класса.
 Недостаточные объемы ввода нового жилья
 Сохраняющийся высокий спрос на рынке найма жилья,
обеспечивающий доходность
 Рост цен, по долгосрочному тренду, не ниже инфляции в долгосрочной
перспективе
«АН САВВА» Москва, ул. Старая Басманная, д.9, корп.2