Основные тенденции рынка недвижимости г. Алматы, 2009 г. ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ

ГРУППА КОМПАНИЙ
ЦЕНТР
НЕДВИЖИМОСТИ
Основные тенденции рынка
недвижимости г. Алматы, 2009 г.
XXII КОНГРЕСС ПО НЕДВИЖИМОСТИ ИЮНЬ 2009
1
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
ПОКАЗАТЕЛИ
2
Экономическое развитие
РК
ВВП, млрд долл.США
2004
2005
2006
2007
2008
Ср.прир
ост
2002-07
3 мес.09
v3
мес.08
43,2
57,1
81,0
102,8
132,2
109,6
109,7
110,6
108,9
103,1
109,6
94,9
Объем продукции (работ, услуг),
млрд.долл.США
1,4
1,8
2,3
3,0
3,2
25%
87,1
Розничный товарооборот, млрд.долл.США
3,6
4,1
5,4
6,2
8,4
20%
92,2
Инвестиции в основной капитал,
млрд.долл.США
1,6
2,3
3,0
3,9
3,9
28%
103,1
Инвестиции в жилищное строительство,
млрд.долл.США
0,15
0,36
0,65
1,19
1,08
81%
-
Ввод в действие жилых домов, тыс.кв.м
311
507
830
907
1 010
27%
69,7
Численность населения, тыс.чел
1 210
1 248
1 287
1 324
1 365
2,5%
Ср.месячная номинальная зарплата,
долл.США
291,2
352,1
473,0
632,0
743,6
23%
Индекс реальной заработной платы
120,5
112,9
108,8
113,3
102,3
112,5
Индекс цен производителей
промышленной продукции
104,9
105,4
107,8
118,5
107,6
107,5
Индекс потребительских цен
108,7
Индекс физического объема ВВП
Алматы
0,90
(670)
103,7
109,6
112,0
121,7
110,7
111,3
102,4
3
Экономическое развитите
140
120
108,5
108,7
112
109,6
100
80
121,7
118,5
104,0
104,9
105,4
107,8
110,7
111,3
107,6
107,5
60
40
109,3
109,6
109,7
110,6
2003
2004
2005
2006
108,9
103,1
94,9
2008
3 мес.09
20
0
И ндекс физического объема ВВП
2007
И ндекс цен промышленной продукции
И ндекс потребительских цен
Инфляция начала опережать ВВП в 2006 г.
Прогноз на 2009 год
ВВП
– 3-4%
Инфляция +7-9%
4
Товарооборот
млн.долл.США
Розничный товарооборот (без услуг), всего
2004
2005
2006
2007
2008
3 мес.2009
3 411,1
4 102,6
5 382,5
6 219,4
8 376,2
1 867,8
торгующих предприятий и организаций
34%
42%
50%
53%
63%
58%
вещевых и пр.рынков
66%
58%
50%
47%
37%
42%
Услуги предприятий общественного питания
47,7
85,8
133,4
189,3
246,1
72,7
Услуги по техобслуживанию и ремонту
автомобилей, мотоциклов
11,9
14,5
22,6
23,5
28,9
10,7
Услуги по ремонту предметов личного
пользования
3,8
4,7
9,6
7,8
13,0
3,3
3 842,5
5 312,2
9 651,2
8 797,4
15 052,2
4 885,1
Розничный товарооборот (без услуг), всего
116,3
115,7
115,7
101,4
99,2
100,6
Услуги предприятий общественного питания
170,9
100,1
139,6
114,6
87,7
94,7
Услуги по техобслуживанию и ремонту
автомобилей, мотоциклов
114,6
119,9
140,7
78,5
52,7
90,4
Услуги по ремонту предметов личного
пользования
148,4
119,8
197,8
62,0
70,8
91,9
91,5
167,6
170,0
90,4
89,6
105,1
Оптовый товарооборот
Оптовый товарооборот, всего
• В 2007 году - прирост розничного товарооборота резко сокращается; оптовый
товарооборот в реальном выражении снижается
•Тенденция продолжается в 2008 году и 3 мес.2009
5
Внешний долг и кредитование населения
млрд. долл. США
2004
2005
2006
2007
2008
ВСЕГО
32,71
43,43
74,01
96,91
107,81
82%
Долг частного сектора
29,58
41,25
70,89
94,82
105,65
98%
7,68
15,32
33,32
45,95
39,22
37%
14,97
17,18
22,23
27,63
34,58
Всего депозитов
31,12
44,86
физических лиц
37%
27%
37%
37,56
58,07
61,82
0,61
31%
31%
31%
7,98
4,18
4,81
20%
19%
10%
2,36
3,34
0,71
в том числе
Банки
Долговые обязательства перед прямыми
инвесторами
Выдано кредитов всего
физическим лицам
Выдано кредитов (за годовой период)
физическим лицам
в том числе, ипотечное кредитование
граждан
в 1,66
В 3,34
Валовой внешний долг составляет 82% от ВВП.
Долг частного сектора – 98%, банков – 39 млрд.дол.США, 37%
Объем кредитования сократился в 2008 г. по сравнению с 2006 1,7 раза
Объем ипотечного кредитования в 2008 г. по сравнению с 2006 в 3,3 раза
6
Антикризисные меры правительства
Средства Национального фонда млрд.дол.США
10,0
1
Стабилизация финансового сектора
4,0
2
Проблемы строительного сектора и рынка недвижимости
3,0
(реструктуризация ипотечных кредитов)
3
4
Развитие
3,0
поддержка малого и срднего бизнеса
1,0
развитие агропромышленного комплекса
1,0
реализация инфраструктурных проектов
1,0
Средства Республиканского бюджета
капитализация фонда стрессовых активов
меры Национального Банка
1,0
2,9
В Алматы 12 тыс. нереализованных квартир; заявлено было 30 тыс.
Кредитование в 2008 г. (35 млн.дол.США) не привело к активизации
Организован Фонд арендного жилья
7
ЖИЛАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
8
Вторичный рынок
спад
подъем
спад
стагнация
14 000
12 000
10 000
8 000
6 000
4 000
кол-во предложений, ед.
4 000
3 800
3 600
3 400
3 200
3 000
2 800
2 600
2 400
2 200
2 000
1 800
1 600
1 400
СПАД
СТАГНАЦИЯ
2 000
2007
2008
2009
0
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
5
1
2
3
4
1
2
3
4
5
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
5
1
2
3
4
1
2
3
4
5
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
5
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
5
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
5
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
5
1
2
3
4
цена, $/кв.м
РОСТ
янв фев мар апр май июн июл ав г сен окт ноя дек янв фев мар апр май июн июл ав г сен окт ноя дек янв фев мар апр май
Количество предложений
Цена кв.м
Максимальная цена
3 700 $/кв.м (май.07)
Стагнация май – сентябрь 2007
Текущая цена
1 600 $/кв.м (май.09)
Спад
Общее снижение цены -57% (с мая 07 по май 09)
Рост
до апреля 2007
октябрь 2007 – по н.в.
9
Рынок аренды
Кривая арендной ставки - средневзвешенная по
количеству предложений 1-, 2-, 3-, 4-комнатных квартир
4 000
3 500
3 000
1 200
2 500
1 000
2 000
1 500
800
1 000
600
500
400
0
1
2
3
5
1
2
3
4
1
2
3
4
5
1
2
3
1
2
4
1
2
3
4
1
2
3
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
5
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
5
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
5
1
2
3
4
аренда, $/месяц
1 400
кол-во предложений
1 600
янв
мар
апрмайиюн
июлав гс еноктноядекянвфевмарапрмайиюниюлав гсен окт ноядекянвфевмарапрмай
2007
кол-в о предложений
2008
2009
став ка аренды
Максимальная ставка
1500 $/месяц (сентябрь 2007)
Текущая ставка
650 $/месяц (май 2009)
Общее снижение
-57% (с сентября 07 по май 09)
Колебание ставки
сезонное повышение (конец лета-начало осени) в связи с
началом учебного года
Количество предложений
возрастает (за счет инвестиционных квартир перешедших с
рынка продажи)
10
Изменение индексов стоимости продажи и аренды
140%
120%
100%
80%
60%
2007
Изменение цены продажи
2008
май
апр
мар
фев
янв
дек
ноя
окт
сен
авг
июл
июн
май
апр
мар
фев
янв
дек
ноя
окт
сен
авг
июл
июн
май
апр
мар
фев
янв
40%
2009
Изменение арендной ставки
1) Рынок продажи начал снижаться на полгода раньше рынка аренды
2) Спрос на аренду более подвержен влиянию сезонности, чем продажи
3) Общее изменение цены продажи и арендных ставок соизмеримо (примерно
одинаково)
11
Аренда – рентабельность вложений
дек.05
Цена, $/кв.м
дек.06
дек.07
дек.08
май.09
1 470
2 640
2 900
1 980
1 570
102 690
184 730
202 760
130 500
95 000
Арендная ставка, $/месяц
758
1 093
1 303
920
670
Арендная ставка, $/кв.м/месяц
12,2
17,8
21,4
16,5
12,6
Ипотечные выплаты, $/месяц
797
1 434
1 574
1 013
738
10,0%
8,1%
8,9%
10,0%
9,6%
Стоимость квартиры в среднем, $
Годовая рентабельность, %
Годовая рентабельность (отношение дохода к затратам) за пять лет
мало изменилась – на уровне 10% годовых
12
Арендный доход и ипотечные выплаты
1800
1600
1400
1200
1000
800
2007
Аренда, $/месяц
май
апр
мар
фев
янв
дек
ноя
окт
сен
авг
июл
июн
май
апр
мар
фев
янв
дек
ноя
окт
сен
авг
июл
июн
май
апр
мар
фев
янв
600
2008
2009
Ипотечные выплаты, $/месяц
Середина 2007 г. Ипотечные выплаты почти в два раза выше арендного дохода
2009 г.
Ипотечные выплаты превышают арендный доход на 10-15%
13
Аренда – рентабельность вложений
1600
1 469
12%
10,9%
1400
9,6%
1200
10%
1 094
8%
1000
800
904
6%
6,4%
600
667
2007
Аренда, $/месяц
2008
май
апр
мар
фев
янв
дек
окт
ноя
сен
авг
июл
июн
май
апр
мар
фев
янв
дек
ноя
окт
сен
июл
авг
июн
май
апр
мар
фев
4%
янв
400
2009
Рентабельность аренды, %
Несмотря на рост арендных ставок, рентабельность сдачи в аренду
непрерывно снижалась до середины 2007 г., т.к. рост цены опережал рост
арендных ставок
С средины 2007 г. Уровень рентабельности повышается, несмотря на снижение
арендных ставок, т.к. снижение цен продажи было более значительным
14
Тенденции
•
•
•
•
•
•
Экономический кризис
Снижение покупательской способности
Снижение инвестиционной привлекательности
Рыночные факторы, влияние рынков друг на друга
Высокая себестоимость строительства
Отсутствие альтернативных инструментов для
инвестирования
• Инертность рынка
• Зависимость от ожиданий
Дальнейшее снижение меньшими темпами, стагнация
15
КОММЕРЧЕСКАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
16
ОФИСЫ
17
Ввод в эксплуатацию офисных площадей
180
160
класс В
класс А
15,3
тыс. кв.м
140
26,0
120
100
80
60
41,8
31,6
118,6
140,0
40
20
3,2
21,0
16,3
15,9
37,8
38,5
2004
2005
2006
2007
0
15,0
22,5
2008
2009*
2010*
18
Объем рынка
500
класс А
класс В
423,1
400,6
тыс. кв.м
400
300
260,6
200
103,5
130
142,0
162
188
203
218
100
0
2006
2007
2008
2009*
2010*
19
Аренда офисов
80
70
Класс А
Класс В
$/кв.м/месяц
50
61,1
59,7
57,3
43,2
38,6
45,0
28,6
40,0
30
20
65,2
54,0
60
40
63,0
46,9
43,3
39,7
36,5
29,6
24,7
23,7
10
0
2004
2005
2006
2Q 2007 4Q 2007 2Q 2008 3Q 2008 4Q 2008 1Q 2009
Арендные ставки в новых бизнес центрах Premium класса доходят
до 80-100 $/кв.м в месяц
С начала снижения (4Q 2007) аренда в офисах изменилась:
в классе В на -45%
в классе А на -31%
20
Продажа офисов
7 000
5 800
6 000
4 890
$/кв.м
5 000
4 200
4 000
4 200
3 200
3 159
2 600
3 000
2 000
2 000
900
1 000
0
2003
2004
2005
2006
1Q 2007 4Q 2007 2Q 2008 4Q 2008 1Q 2009
Продажа площадей в бизнес центрах мало распространена
Максимум средней цены пришелся на 1 кв. 2007 года – 5 800 долл.
США за в.м
К 1 кв. 2009 года цена снизилась на 55%
21
ТОРГОВАЯ
НЕДВИЖИМОСТЬ
22
Объем рынка
Количест
во
Общая площадь,
иыс.кв.м
Крупные объекты торговли старого
формата
20
53,4
Современные ТЦ
16
290,0
10-11
307,6
Современные ТРК
Всего 46 заметных торговых
домов и торговоразвлекательных центров
различных форматов и размеров
GLA
186,0
Суммарная площадь крупных
объектов торговой
недвижимости составляет около
600 тыс. кв.м
23
Арендные ставки торговых площадей, дол.США за
кв.м. в месяц
120,0
100,0
ТЦ
ТРК
80,0
60,0
105,0
104,4
93,2
70,6
73,7
78,3
77,9
54,8
40,0
20,0
0,0
4 кв 2005
4 кв 2006
4 кв 2007
4 кв 2008
Средние ставки в крупных ТРЦ не снижается
24
Планируемый ввод площадей
В ближайшие 2-3 года планируется
ввести в эксплуатацию еще порядка
550 тыс. кв.м торговых площадей,
350 тыс. кв.м из которых GLA
25
ЗЕМЕЛЬНЫЕ
УЧАСТКИ
26
Участки в городе
Распределение участков по назначению
Ежемесячно на земельном
рынке г. Алматы выставляется
порядка 1 тыс. участков
различного назначения
Промбаза
2%
МЖС
2%
К/х
3%
Дачный массив
7%
Коммерция
13%
72%
ИЖС
Распределение участков по ценовым диапазонам
0%
более 100000
50000-100000
40%
60%
80%
4%
9%
20000-50000
23%
до 20000
0%
20%
65%
20%
40%
60%
80%
27
Участки в городе
Динамика цен на участки с назначение под ИЖС, $/сотка
Средние цены на участки
по назначению (май.09):
45 000
ИЖС
$ 20-25 тыс.
35 000
МЖС
$ 50-60 тыс.
40 000
30 000
25 000
Коммерция $ 70-80 тыс.
20 000
Дачные уч. $ 8-10 тыс.
15 000
К/х
10 000
$ 1-2 тыс.
5 000
2007
2008
2009
янв
фе
мар
апр
май
июн
июл
авг
сен
окт
ноя
дек
янв
фе
мар
апр
май
июн
июл
авг
сен
окт
ноя
дек
янв
фе
мар
апр
май
0
Снижение цен на участки за 1,5 года - 50-60%
Рекордная цена – $ 400 тыс. за сотку (в 2006 г.) в центре
города под строительство многофункционального
комплекса
28
Участки в пригороде
Распределение участков по назначению
На земельном рынке
пригорода г. Алматы
ежемесячно выставляется
порядка 1,5 тыс. участков
различного назначения
МЖС
0,4%
Промбаза
3%
Коммерция
7%
Дачный массив
8%
К/х
16%
ИЖС
Распределение участков по ценовым диапазонам
более 50000
66%
0%
20%
40%
60%
80%
1%
20000-50000
10000-20000
5000-10000
3%
7%
19%
до 5000
0%
69%
20%
40%
60%
80%
29
Участки в пригороде
Динамика цен на участки с назначение под ИЖС, $/сотка
Средние цены на участки
по назначению (май.09):
16 000
ИЖС
$ 2,5-3 тыс.
12 000
МЖС
$ 25-30 тыс.
10 000
Коммерция $ 45-50 тыс.
8 000
Дачные уч. $ 1,5-2 тыс.
6 000
К/х
$ 0,2-0,5 тыс.
14 000
4 000
2 000
2007
2008
2009
янв
фе
мар
апр
май
июн
июл
авг
сен
окт
ноя
дек
янв
фе
мар
апр
май
июн
июл
авг
сен
окт
ноя
дек
янв
фе
мар
апр
май
0
Снижение цен на участки за 1,5 года - 60-70%
30
Спасибо за внимание
31