Государственная программа поддержки заемщиков ипотечных
реклама
Государственная программа поддержки заемщиков ипотечных жилищных кредитов, оказавшихся в сложной жизненной ситуации Антикризисные меры Правительства РФ Поддержка гражданам и семьям, наиболее пострадавшим в период экономического кризиса. Правительство Российской Федерации совместно с банками и АИЖК проводит работу по реструктуризации задолженности по ипотечным кредитам для граждан, оказавшихся в трудном финансовом положении. В декабре 2008 года ОАО АИЖК было поручено казать поддержку гражданам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации. Первый приоритет первоочередных мер Правительства РФ - выполнение в полном объеме социальных обязательств государства перед населением и развитие человеческого потенциала. Для этих целей ОАО АИЖК: 1. Создало специализированную компанию ОАО «Агенство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» 2. Выделило 30 млрд рублей (5 млрд перечислено в АРИЖК, 25млрд – резерв) 3. Создало комплект публичных документов (Стандарт реструктуризации) Государственная программа реструктуризации: цели 1. Социальная защита предоставить поддержку тем слоям населения, которые не смогут найти средства для сохранения текущих платежей по ипотеке 2. Сохранение и развитие института ипотеки • Возможность реструктуризации – ключевой элемент психологической поддержки ипотеки как многолетнего финансового обязательства; • Возможность проведения взыскания без роста социальной напряженности в регионах. 3. Стабилизация предложения недвижимости на рынке реструктуризация позволит не допустить массовой конфискации недвижимости и как следствие, выброса конфискованного жилья на рынок; 4. Ликвидность банковскому сектору Средства, выделяемые заемщикам в конечном счете возвращаются в банковскую систему. Принципы государственной программы реструктуризации Частно-Государственное партнерство (ЧГП) 80-85% рисков остается в частном бизнесе. 15-20% (старших рисков) переходит к государству Содействие созданию собственных программ реструктуризации кредиторов Фиксированный период помощи – время для поиска работу (восстановление дохода) 12месяцев, равный удвоенному максимальному периоду поиска работы Независимость от Стандарта кредитования реструктуризации подлежат кредиты выданные любым кредитором, по любым стандартам, по любой формуле процентной ставки Социальная направленность программы ограничения по доходам заемщиков, размеру и стоимости квартиры Возвратность и срочность Все выданные средства заёмщику необходимо вернуть, но дополнительная нагрузка на заемщика по окончанию периода помощи не превышает +15% к платежу по ипотечному кредиту. Средства выделяются на фиксированный срок, но срок возврата больше или равен остатку срока по ипотечному кредиту Платность необходимость уплаты процентов за предоставленные средства, но средства выделяются по ставке не выше, чем по основному ипотечному кредиту, а нагрузка на заемщика в период помощи снижается в 2050раз. Постоянная работа по совершенствованию инструментов поддержки граждан ввиду того, что это первый ипотечный кризис для России, сбор и обобщение замечаний, внесение изменений в Стандарт Реструктуризации проводятся на постоянной основе. Реструктуризация: западный опыт и российская практика Государственные программы для Кредиторов ЗАПАДНЫЙ ОПЫТ: В основном для кредиторов, имеющих гос.обязательства Выкупаются кредиты, имеющие гос.страховки или иные обязательства Требования к действиям кредитора Кредитор должен подтвердить, что предпринял все меры для попытки восстановить платежеспособность заемщика Государственные программы для заемщиков ЗАПАДНЫЙ ОПЫТ: Жесткие социальные ограничения В США предельный размер $ 729к, в UK £400к Обязательства заемщика А) Обязанность заемщика платить (в UK заемщик должен платить не менее 31% дохода) В) Ограниченность срока помощи Программы инвестбанков для Кредиторов ЗАПАДНЫЙ ОПЫТ: Выкуп с дисконтом ААА мин. 25%, остальные мин 50% Выкуп кредита с дисконтом, реструктуризация на своем балансе, перепродажа новому инвестору. РОССИЙСКАЯ ПРАКТИКА: Ср. социальные ограничения А) 3 прожит. мин. на чел., ограничения размера жилья и цены 1кв.м. В) Срок поддержки равен удвоенному сроку поиска работы Разделение и упреждение рисков в западной практике (различные виды страхования (ипотечное, потери заработка и т.п.)) существенно снижают риски кредиторов и снижают необходимость использования гос.программ Для России – это первый ипотечный кризис. К началу кризиса отсутствовала практика реструктуризации обязательств заемщиков и контроль со стороны государства (страховщиков) за данной 8 деятельностью. История изменений Правил реструктуризации АИЖК/АРИЖК Правила реструктуризации были утверждены в декабре 2008 г. В течение первого полугодия 2009 г. в Правила было внесено 2 существенных изменения, расширяющих границы допуска Заёмщиков к Программе реструктуризации Совокупный доход семьи [созаемщиков](руб/мес) 1. Распространение Программы на кредиты (займы), выданные до 01.07.2009 (ранее было до 01.12.2008) Влияние изменения норм Правил на допуск к Программе 160,000 140,000 (на примере 15-ти летних кредитов) Распространение Программы на кредиты, предоставленные с целью осуществления кап. ремонта и/или неотделимых улучшений жилых помещений (ранее было только с целью приобретения жилья) 2. 120,000 100,000 80,000 60,000 Правила (апрель.2009) 40,000 Правила (март.2009) 20,000 Правила (дек.2008) 8,000,000 7,000,000 6,000,000 5,000,000 4,500,000 4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,750,000 1,500,000 1,250,000 1,000,000 750,000 0 Размер кредита (руб) В сентябре 2009 г. в Правила внесены существенные изменения: До 30% кредитов (займов) предоставлялось на кап.ремонт и/или неотделимые улучшения жилых помещений под залог жилых помещений (согласно ст. 78 Закона 102-ФЗ заёмщики по таким кредитам также имеют риск утраты единственного для проживания жилья) Итоги реструктуризации в 2009 году За 11 месяцев, в течении которых в стране работает государственная программа помощи проблемным ипотечных заемщиков, только в АРИЖК обратилось около 40 тысяч людей за консультацией АРИЖК получило более 6000 заявлений от заемщиков, более 4000 заявок одобрено. Но реально в РФ совместно банками и АРИЖК реструктурировано около 35 тысяч ипотечных кредитов В России невысокая финансовая грамотность населения. Практика 1-го ипотечного кризиса показала, что около 50% заемщиков при уменьшении дохода и возникновении проблем с выплатами по кредитам, начинают прятаться от кредитора и тем самым усугубляют свою проблему по возврату ипотечной задолженности. В результате, с судах находится порядка 20.000 заемщиков, части из которых АРИЖК не успело помочь из-за ускоренной процедуры взыскания со стороны кредиторов (банков) Всего на сегодняшний день около 55 000 – 60 000 ипотечных кредитов, которые находятся в стадии «активных» проблем (обращение взыскания или существенное изменение графика исполнения обязательств), то есть требуют активных мер поддержки Таким образом, деятельность АРИЖК обеспечила создание нового рынка – рынка реструктуризации. В результате заемщики получили как саму возможность реструктурироваться, так и конкуренцию программ, возможность выбрать лучшую. Изменилась ментальность кредиторов – от политики агрессивного взыскания они перешли к «работе с заемщиком» по его 7 восстановлению. Итоги реструктуризации ипотечных кредитов (за 11 месяцев действия антикризисной программы) АРИЖК БАНКИ • Консультации ~ 40.000 шт. Кто обращается за реструктуризацией ВОЗРАСТ Мужчина 37, Женщина 35 лет СЕМЬЯ из 3-х человек (супруг, 1реб.) СФЕРА ТРУДОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ торговля/ услуги населению ПРИЧИНА ОБРАЩЕНИЯ снижение доходов ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ срок: 17 лет ставка: 13,4% платеж: 24 000 рублей Сфера трудовой деятельности заемщика Строительст во Финансовое дело и страхование 13,0% Самостоятельно реструктурировали около 2%-5% ипотечного портфеля (около 30.000 35.000 ипотечных кредитов). Проблема следующего этапа – значительное ускорение кредиторами подачи дел в суды о проведении взысканий. Низкая финансовая грамотность населения приводит к тому, что в судах уже более 20.000 дел о выселении. Причина обращений ДФО: 4 % Промыш-ть Транспорт и связь Здравоохр. и и машиностр. 5,5% соц. помощь 9,8% Обращение за консультациями по реструктуризации (на 01.09.2009г.) Снижение доходов 4,9% СибФО: 25 % 68,5% Прочие сферы ЦФО: 19% 12,8% 15,6% Торговля и услуги населению 38,4% СЗФО: 14% Увольнен ие (полная потеря дохода) 30,3% Рост расходов по кредиту (в ин.валюте, с плвающей ставкой) 1,2% УрФО: 12% ЮФО: 5 % ПривФО: 21 % Мотивация банков к запуску собственных программ реструктуризации РЕЙТИНГИ БАНКА Объем реструктурированных ипотечных кредитов отражает качество ипотечного портфеля банка Раскрытие информации (в т.ч. АРИЖК перед гос.органами) об объеме реструктурированных ипотечных кредитов банка может повлечь ухудшение рейтингов банка (как следствие отток вкладчиков, инвесторов) «ОГРАНИЧЕННОСТЬ» РЕСТРУКТУРИРОВАННОГО КРЕДИТА Государственная программа реструктуризации предполагает 2 залогодержателя: банк и АРИЖК «Брак кредита» (два залогодержателя) не позволяет банку управлять кредитом (рефинансирование, секьюритизация). УХУДШЕНИЕ НОРМАТИВОВ и СУЩЕСТВЕННЫЙ РОСТ РЕЗЕРВИРОВАНИЯ Требования регулятора: увеличение размера резерва при реструктуризации кредита (в среднем в 50 раз) Ухудшение нормативов банка ОТКАЗ БАНКОВ ОТ УЧАСТИЯ В ГОС-ОЙ ПРОГРАММЕ БАНКИ ПРОВОДЯТ НА БАЛАНСЕ «СКРЫТУЮ» РЕСТРУКТУРИЗАЦИЮ ПО СОБСТВЕННЫМ ПРОГРАММАМ Минимальное увеличение резерва Отсутствие признаков ухудшения качества ипотечного портфеля Сохранение рейтингов Сохранение нормативов КОНЦЕНТРАЦИЯ ПРОБЛЕМ Искажение отчетности (нормативов) Отсутствие у банков доходов и возврата предоставленных средств (по «проблемным» кредитам) Потребность в дополнительном финансировании (реструктуризация влечет отвлечение ресурса) 10 Влияние программы реструктуризации на рынок Программа реструктуризации обеспечила формирование нового рынка и его поддержку «снизу» «Правила реструктуризации» фактически задали «Правила поведения» на целом сегменте – «реструктуризация ипотеки». В результате выиграли все участники: • Заемщики - ВОЗМОЖНОСТЬ реструктуризации, конкуренция программ и возможность выбора программы. • Государство – прекращение агрессивной кампании по проведению взысканий со стороны банков, снижение социальной напряженности, экономия миллиардов бюджетных средств (минимум 5-6 млрд. руб.). • Рынок – сохранение частной инициативы в данном секторе, в том числе право банков осуществлять собственные программы или воспользоваться поддержкой АРИЖК. • Банки – (в меньшей степени, так как в основном заинтересованы в реструктуризации по собственной программе) при необходимости могут воспользоваться программой помощи АРИЖК и улучшить ликвидность. Программа реструктуризации АИЖК/АРИЖК выступает индикатором качества при разработке банками СОБСТВЕННОЙ программы реструктуризации ГОСУДАРСТВО ПРИ МИНИМАЛЬНЫХ РЕСУРСАХ (ЭКОНОМИЯ БЮДЖЕТНЫХ СРЕДСТВ) ОБЕСПЕЧИЛО ПОДДЕРЖКУ ЗНАЧИТЕЛЬНОМУ ЧИСЛУ ГРАЖДАН ДОЛЯ АРИЖК В ОБЪЕМЕ РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ ≈ 10-15% 12 Предпосылки к продлению программы реструктуризации Несмотря на отмечаемые многими экспертами признаки стабилизации Российской экономики реального улучшения ситуации не происходит: 1) Увеличение денежной массы (М2) не привело к росту кредитования экономики Рост фондовых рынков не является характеристикой улучшения положения дел в реальном секторе экономики, а значит, негативные факторы, влияющие на доходы населения, остаются. 2) Сокращение доходов граждан По прогнозам Всемирного Банка в результате финансового кризиса граждане России вряд ли восстановят свои доходы в полном объеме. В результате число граждан, находящихся за официальной чертой бедности, увеличится с 7,5 млн. до 24,6 млн. человек. В основном это произойдет за счет среднего класса (основной сегмент ипотечных заёмщиков), который сократится до 6,2 млн. человек. 3) Снижение цен на жилье и рост размера обязательства 4) Завершение периода первичной реструктуризации 5) Проблема освобождения жилья (переселенческий фонд) Вполне вероятно формирование нового очага социальной напряженности, когда заемщик и лишается первоначального взноса, и платежей, которые осуществлял все годы существования своего кредита, и права собственности на жилье, и остается должен кредитору. В конце 2009 – начале 2010 гг. завершается период помощи, предоставленный ипотечным заёмщикам банками или ОАО «АРИЖК». Возможно, в отдельных регионах или отдельные категории граждан по объективным причинам не смогут восстановить свою платежеспособность. В большинстве муниципалитетов отсутствуют жилые фонды специального назначения, которые можно было бы использовать для выселения заемщиков, не восстановивших свою платежеспособность. 11 Предпосылки к продлению программы реструктуризации МОНОГОРОДА В России более 350 монопрофильных населенных пунктов 17 моногородов считаются кризисными, в 60 моногородах проблемы могут обостриться в ближайшее время При закрытии градообразующего предприятия и сокращении работников ипотечные заёмщики практически не имеют возможности восстановить свой доход При небольших объемах ипотеки в моногородах отсутствие эффективной поддержки может оказать крайне негативное влияние на социальную обстановку в стране и привести к существенному росту социальной напряженности 12 Рост просрочки по ипотеке Сведения об ипотечных жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лица , млрд.руб 1,320 1,297 1,300 1,280 1,260 1,287 1,271 1,253 25 1,237 1,240 1,211 1,220 1,200 По данным ЦБ РФ просроченная задолженность по ипотеке 35 выросла в первом полугодии 2009 года по сравнению с соответствующим периодом 2008 года в 4,9 раза в рублях 30 до 17,2 млрд. руб., и в 5,2 раза в иностранной валюте – до 11,4 млрд. руб. 1,178 1,180 ЦБ оценивает кредиты по Российской системе бухгалтерской отчетности – учитывается только просроченные платежи 15 заёмщиков, при этом «тело кредита» в просроченной задолженности не учитывается. Т.е. просрочка кредитов по 10 отчетности ЦБ на самом деле не отображает весь 5 масштаб проблемы. 20 1,200 1,199 1,193 1,160 1,140 1,120 1,100 0 01/01/09 01/02/09 01/03/09 01/04/09 01/05/09 01/06/09 01/07/09 01/08/09 01/09/09 01/10/09 Объем задолженности Объем просроченной задолженности По оценкам АРИЖК общее количество проблемных ипотечных кредитов, требующих активных мер поддержки, около 60 000 штук, таким образом «проблемная задолженность» – составляет не менее 90 млрд. руб. Основная причина возникновения просроченной задолженности - снижение платежеспособности ипотечных заёмщиков в связи с: Причины обращения за поддержкой Рост расходов 5% 1. Потерей работы (официальная безработица); 2. Частичной/полной потерей дохода (скрытая безработица); 3. Увеличением платежа по кредиту (в связи с изменением курса рубля и/или базы по плавающей процентной ставке) Снижение доходов 76% Увольнение 19% 13 Рынок труда и платежеспособность заёмщиков Российский рынок труда в 2009 году характеризуется следующими тенденциями: Рост безработицы. На 1 сентября 2009 уровень безработицы - 7,8% (рост по сравнению с августом 2008 г. - 3%) Сокращение рабочего времени. неполная рабочая неделя отпуска без сохранения з/п отпуска с частичным сохранением з/п Сокращение фонда оплаты труда. Платежеспособность заёмщика Доход Заемщика Платеж по ИЖК До снижения дохода После восстановле ния дохода Доход Заемщика 55 тыс.руб. 38,5 тыс.руб. Платежи по кредиту 24 тыс.руб. 27,6 тыс.руб. Остаток денежных средств после платежей по кредиту 31 тыс.руб. 10,9 тыс.руб. П/Д (отношение платежа к доходу) 44% 72% 55 т.руб. Платеж = 24 тыс.руб. (44% от дохода) - 30% Платеж = 27,6тыс.руб. (72% дохода) менее 3-х ПМ + 15% Снижение дохода и Платежи до снижения Нахождение новой работы поиск работы (период помощи) дохода (частичное восстановление дохода) 14 Снижение цен на недвижимость и рост просрочек 1. Падение цен на жилье, и как следствие, стремление кредиторов себя подстраховать и начать ускоренную процедуру взыскания 49,572.01 50%: 44,895.36 51,236.06 54,236.24 47,532.68 53,752.23 49,138.28 54,326.37 49,093.92 49,972.86 Рост задолженности в рублевом эквиваленте на 20%2. 46,220.21 37,000.00 38,469.45 40,751.46 42,000.00 37,088.49 39,439.35 47,000.00 39,342.99 42,303.81 вторичный рынок 44,993.48 52,000.00 40,971.2544,630.27 первичный рынок 47,867.81 57,000.00 52,210.33 Средние цены на рынке жилья за 1 кв.м. общей площади (типовые квартиры), руб (согласно данным Росстата) по валютным ипотечным кредитам (займам), кредитам (займам) с плавающей процентной ставкой, при том, что стоимость недвижимого имущества снижается. 32,000.00 I кв. 2007 II кв. 2007 III кв. 2007 IV кв. 2007 I кв. 2008 II кв. 2008 III кв. 2008 IV кв. 2008 I кв. 2009 II кв. 2009 III кв. 2009 3. Длительность сроков реализации недвижимого имущества (до 18 месяцев) и несостоявшиеся торги в связи с отсутствием спроса – увеличивает задолженность заёмщика перед кредитором 4. Низкая финансовая грамотность населения приводит к тому, что 55% заемщиков, столкнувшиеся со сложностями с обслуживанием кредитов, прячутся от своих кредиторов, вынуждая кредитора к активным действиям. Таким образом, снижение обеспеченности ипотечного кредита и неправильное поведение заемщиков подталкивает кредиторов (банки) как можно быстрее начать процедуру взыскания, не тратя время на реструктуризацию ипотечных кредитов. 15 Реализация жилья (залога) Потери заемщика ПВ Потери при взыскании ПВ Приобретение жилья Взаимозачет Долг Долг Погашение кредита до потери доходов Долг заемщика Потеря доходов Стоимость реализации недвижимости Сумма кредита Уплаченный долг Падение цены жилья Продажная стоимость недвижимости Обращение взыскания не позволяет погасить задолженность заёмщика перед кредитором и таким образом: ЗАЁМЩИК И лишается права собственности на жилое помещение И лишается внесенного первоначального взноса И лишается денежных средств, которые он вносил в погашение кредита и процентов по нему И остается должным кредитору 16 Все это формирует новый очаг напряженности в отдельных регионах Возможен ли в РФ переход к поддержке кредиторов ИЖК? ВОЗМОЖЕН. Необходимо решить следующие вопросы 1. Возможность дисконта при выкупе кредита. Необходимо сформировать публичное правило расчета справедливой стоимости «проблемного кредита» Источники финансирования (существенный рост необходимого объема гос.поддержки) 2. Обмен «проблемного пула» на «качественное обязательство» по номиналу (или минимальным дисконтом). Какова срочность, доходность и надежность «качественного обязательства» (от 15 лет, не более 2/3 ставки ЦБР) Каким образом регулировать «отклонение параметров проблемного пула» (как вариант, частичное денежное участие или дисконт по «качественному активу»). не является офертой Вопросы к обсуждению Для разработки возможного продукта нам необходимо понимание позиции банковского сообщества и предварительные заявки на адрес [email protected] ПАРАМЕТРЫ ПУЛА ПРОБЛЕМНЫХ ИЖК и его справедливая оценка • Дюрация. • Средняя ставка • Средний LTV и т.п. ОЖИДАЕМЫЕ параметры «качественного актива» и «приемлемый размер дисконта» • Приемлемый срок обращения «качественного актива» (ценной бумаги) • Приемлемый купонный доход «качественного актива» (ценной бумаги) • Приемлемый дисконт «качественного актива» (ценной бумаги) при расчете отклонений передаваемого «проблемного пула ИЖК» ТРЕБОВАНИЯ к ПУЛУ ПРОБЛЕМНЫХ ИЖК • Реструктуризация по параметрам близким к АРИЖК • Параметры кредита (в постльготный период) близки к параметрам АИЖК • Кредит ОБСЛУЖИВАЕТСЯ, т.е. график платежей приведен в соответствие с финансовыми возможностями заемщика не является офертой Необходимость новых схем реструктуризации 1. «Повторные дефолты» для ранее проведенных реструктуризаций. Коммерческие кредиторы и АРИЖК совместно реструктурировали более 30.000 кредитов. В случае невосстановление заемщиком платежеспособности, повторная реструктуризация – нецелесообразна (существенный рост нагрузка на заемщика по окончании льготного периода) 2. Социальная напряженность по кредитам, находящимся в стадии судебного производства В судах более 20.000 исков (некоторые банки ускорили обращение взысканий) При снижении цен на недвижимость заемщик лишается и первоначального взноса, и платежей по ипотеке за историю кредита, и квартиры – и еще остается «должным банку». В регионах отсутствуют жил.фонды, позволяющие «принять» граждан, потерявших жилье, но нуждающихся в нем. РЕШАЕМЫЕ ЗАДАЧИ: 1. 2. Поддержка заемщиков, которые не смогли восстановиться в результате проведенной реструктуризации Поддержка заемщиков, по которым уже идут судебные процедуры, но социальная поддержка для них – важна (напр, моногорода) 11 Классификация видов реструктуризации в 2010 году Кредиты (займы), Заёмщики и жилые помещения должны отвечать требованиям Правил реструктуризации Инструменты и результаты: Стабилизационный заём Решения: Требования: ПЛАТНАЯ ПОМОЩЬ ЗАЁМЩИКУ В итоге долговая нагрузка Заемщика возрастает Кредиты (займы), Заёмщики и жилые помещения должны отвечать требованиям Правил реструктуризации с учетом дополнительных ограничений: •Кредит должен быть реструктурирован •население моногородов •семьи с несовершеннолетними детьми •Инвалиды, Ветераны ВОВ и семьи, в составе которых есть инвалиды, Ветераны ВОВ •«молодые семьи» (возраст супруга не более 30 лет) ПОМОЩЬ ЗАЁМЩИКУ ЗА СЧЁТ КРЕДИТОРА Реструктуризация без увеличения долговой нагрузки Заёмщики и жилые помещения должны отвечать ПОМОЩЬ: требованиям Правил реструктуризации с учетом 1.МУНИЦИПАЛИТЕТАМ ПО ФОРМИРОВАНИЮ дополнительного ограничений: 1. Наличие решения суда об обращении взыскания на ПЕРЕСЕЛЕНЧЕСКИХ ФОНДОВ предмет залога 2. Выкупаются жилые помещения – предметы залога, 2. ЗАЁМЩИКУ ПО по кредитам (займа), выданным, в т.ч. социально ЗАКРЫТИЮ ВСЕХ незащищенным слоям населения: ОБЯЗАТЕЛЬСТВ •население моногородов ПЕРЕД КРЕДИТОРОМ •семьи с несовершеннолетними детьми •Инвалиды, Ветераны ВОВ и семьи, в составе которых есть инвалиды, Ветераны ВОВ •«молодые семьи» (возраст супруга не более 30 лет) Отвлечение государством денежных средств СЕЙЧАС Поддержка не может быть оказана заёмщикам, по которым досрочно истребована задолженность по кредиту, подан иск в суд, вынесено судебное решение Выкуп АРИЖК реструктурированных кредитов Отложенные для государства обязательства во времени Независимость АРИЖК от кредитора – возможность предложить оптимальные условия реструктуризации Выкуп АРИЖК предметов залога для передачи собственность муниципалитетов Решение социальных проблем по перемещению несостоятельных заемщиков Формирование переселенческого фонда 20 Эффективность модели «обмен активов». Для Кредитных организаций 1. Снятие риска принятия политических решений по проблемным кредитам. Вопрос крайне важен для пост-кризисного рынка, так как неэкономические решения по реструктуризации могут отпугнуть инвесторов. 2. Реальная ликвидность ипотечному рынку , За счет возможности замещения облигации на денежные средства Кредитор получает сразу свыше 90% от размера кредита (в текущей схеме – около 1% в месяц) 3. Реальная помощь кредитным организациям по улучшению нормативов (только при облигации с ГОС.ГАРАНТИЕЙ). «Проблемный актив» замещается на «Высоконадежный». Облигация БЕЗ гос.гарантии не решает проблему с резервированием и высвобождением капитала. Облигация БЕЗ гос.гарантии влечет риск исключения ее из ломбардного списка ЦБР 4. Возможность перевода валютных кредитов в рублевые. По формуле и ставке АИЖК. 4. Ликвидация текущего убытка и новые возможности по расширению кредитования Неработающий кредит фактически приносит убыток. Замена на качественную бумагу позволит вновь оживить кредитование. Для банка схема безубыточна при ставке купона от 5% годовых 14 Новые виды реструктуризации (деление активов по качеству) Ипотечный кредит РЕСТРУКТУРИРОВАН Кредит ОБСЛУЖИВАЕТСЯ заемщиком Обмен на долгосрочное СРЕДНЕдоходное обязательство Или Оплата денежными средствами: -с применением бухгалтерского дисконта (25-30%) - в рассрочку (возникновение экономического дисконта 2530%) Рекомендуемая зона для применения схем Кредит НЕ ОБСЛУЖИВАЕТСЯ заемщиком Обмен на долгосрочное НИЗКОдоходное обязательство Или Оплата денежными средствами с применением бухгалтерского дисконта (50-75%) НИЗКОдоходное обязательство - это «заградительная» мера для предотвращения действий залогодержателя по обращению взыскания, влекущих социальную напряженность «стимулирующая» мера для реструктуризации кредитором ипотечного кредита СНИЖЕНИЕ СОЦИАЛЬНОЙ НАПРЯЖЕННОСТИ 15 АРИЖК – не «банк плохих долгов» Ипотечный кредит РЕСТРУКТУРИРОВАН Кредит ОБСЛУЖИВАЕТСЯ заемщиком Кредит НЕ ОБСЛУЖИВАЕТСЯ заемщиком Рекомендуемая зона для применения схем ВАЖНО! ВАЖНО! ≠ Последствия запуска модели обмен активов на данном этапе: Реструктурированный кредит = кредит, Прекращение работы судов по которому график платежей – основы для инвесторов приведен в соответствие с текущей Обмен активов по платежеспособностью заемщика, и недоказанным размерам график отличен от первоначального. штрафов/%% (доказательство в Реструктурированный кредит дефолтный кредит ДЕФОЛТНЫЕ КРЕДИТЫ НЕ ВЫКУПАЮТСЯ (БАНК ПЛОХИХ ДОЛГОВ НЕ СОЗДАЕТСЯ) суде – это определение судом справедливой суммы требований кредитора к заемщику по ипотечному кредиту) АРИЖК должен будет выкупать дефолтные кредиты (создается банк плохих долгов) ВАЖНО! Судом определена справедливая сумма требований кредитора к заемщику по ипотечному кредиту Выкупается предмет ипотеки Не прекращается работа судов – основа для инвесторов ДЕФОЛТНЫЕ КРЕДИТЫ НЕ ВЫКУПАЮТСЯ ВЫКУПАЕТСЯ ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА ЖИЛЬЕ (БАНК ПЛОХИХ ДОЛГОВ НЕ СОЗДАЕТСЯ) АРИЖК НЕ БУДЕТ УЧАСТВОВАТЬ НА ДАННОМ ЭТАПЕ АРИЖК – не «банк плохих долгов» 16 Управление АРИЖК приобретенным активом РЕСТРУКТУРИЗАЦИЯ КРЕДИТА НА СВОЕМ БАЛАНСА увеличение срока льготного периода изменение в льготный период графика платежей (платеж адекватен финансовому состоянию заёмщика) увеличение срока кредита уменьшение процентной ставки по кредиту ПРИ АКТИВНОЙ РАБОТЕ С ЗАЕМЩИКОМ ЗАВЕРШЕНИЕ ПРОЦЕССА РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ При восстановлении заемщиком платежеспособности (+контрольный срок) АРИЖК продает кредит в АИЖК в соответствии со Стандартом АИЖК для его возможного участия в секьюритизации МЕРЫ, ПРИНИМАЕМЫЕ АРИЖК В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ПРИНЯТОЙ ПОЛИТИКИ при невосстановлении заемщиком Взыскание (для регионов с растущим спросом) Содействие трудовой миграции (схемы по переселению) Дальнейшая модификация программы реструктуризации (Западный опыт: дешевле поддерживать платежеспособность заемщика, чем обеспечивать решение его социальных проблем при выселении) 17 Меры по стимулированию добросовестных Заемщиков АРИЖК будет применять дополнительные меры по стимулированию добросовестных заемщиков к восстановлению платежеспособности и возвращению к нормальной платежной дисциплине по погашению ипотечного кредита Заемщик Восстановление платежеспособности «Возвращение в график платежей» Досрочное погашение платежей по кредиту АРИЖК Дополнительные меры предполагают возможное снижение процентной ставки по кредиту вплоть до ставки рефинансирования Банка России в случаях: I. II. III. Отсутствия просрочек по кредиту. Трудоустройства заёмщика и восстановления доходов. Досрочного погашения платежей по кредиту. 25 Реструктуризация в региональном разрезе Обозначения: Агентская сеть (всего)/Количество агентов / количество филиалов Кол-во ипотечных кредитов – оценка АРИЖК на основании данных ЦБ. Кол-во моногородов – данные АРИЖК. Северо-Западный ФО: 39/12/27 Ипотечных кредитов – 93 тыс.шт. Моногородов - 21 Ип.кредитов – 252 тыс.шт. Моногородов - 20 Приволжский ФО: 111/24/87 Ип.кредитов – 107 тыс.шт. Моногородов - 45 Ип.кредитов – 126 тыс.шт. ФО: Моногородов - 36 Ипотечных кредитов – 28 тыс.шт. Моногородов - 10 Сибирский ФО: 68/19/49 Ипотечных кредитов – 121 тыс.шт. Моногородов - 24 Южный 49/18/ 31 Ип.кредитов – 57 тыс.шт. Моногородов - 6 Столицы субъектов от 100.000 чел - 1 агент Населенные пункты: От 200.000 до 500.000 чел - 1 агент От 500.000 до 100.000 чел - 2 агента От 1.000.000 чел - 3 агента Дальневосточный ФО: 33/9/24 Уральский ФО: 49/7/42 Центральный ФО: 73/23/50 Задачи по формированию Агентской сети: Обращение за консультациями по реструктуризации (на 01.10.2009г.) Всего по РФ: Агентская сеть (всего) – 422; Количество агентов– 112; Количество филиалов – 310. По состоянию на 01.10.2009 Поступило заявлений на рассмотрение в АРИЖК (на 01.10.2009г.) ДФО; 2% ДФО; 2% СЗФО; 8% ЦФО; 14% ПривФО; 28% СибФО; 26% ЦФО; 14% УрФО; 16% ЮФО; 6% СЗФО; 8% ЮФО; 6% СибФО; 26% УрФО; 16% ПривФО; 28% 19 Регионы повышенного риска Калинингра дская обл. Вологодская обл. Ярославская обл. Владимир ская обл. Нижегоро дская обл. Ульяновская обл. Свердловс кая обл. Республика Татарстан Самарская обл. Челябинская обл. Кемеровская обл. Алтайский край По данным Федеральной службы по труду и занятости, Минздравсоцразвития и собственным исследованиям АРИЖК предполагается ухудшение социально-экономической обстановки в12 регионах РФ. 27 Приглашение к сотрудничеству Ждем предложения к выкупу кредитов, предложения и замечания по программе реструктуризации ипотечных жилищных кредитов на адрес [email protected] не является офертой
