Организация эффективного управления недвижимостью

Организация эффективного
управления недвижимостью:
стратегия, индикаторы, структура
1
Алгоритм выработки стратегии
Общий концепт
∏
Что есть?
- Аудит
∏
Что происходит?
Стратегия
∏
Что самое выгодное?
- Best use
- Анализ рынка
- Анализ
законодательства
- Техникоэкономический
анализ для
выявления
потенциала и
ограничений
∏
Что думает собственник?
- Требуемые
соотношения рискдоходность
- Недвижимость:
профиль/непрофиль
2
Алгоритм выработки стратегии
Последовательность выработки стратегии
Этап 1. Аудит актива:
- технический аудит
- комплектность и исправность инженерных систем
- наличие разрешений на выделенные мощности и
договоров с поставщиками и т.д.
- юридический и финансовый аудит
- безопасность структуры владения
- налоги, порождаемые структурой владения
- обременения прав на актив и т. д.
- экономический аудит
- генерируемые доходы и расходы и т. д.
- организационный аудит
- сложившаяся оргструктура управления,
должностные обязанности, зона ответственности
3
Алгоритм выработки стратегии
Последовательность выработки стратегии
Этап 2. Исследования для выявления потенциала и ограничений
- анализ рынка
- анализ законодательства, градостроительной и
административной политики города
- анализ технических, экономических аспектов и т. д.
Этап 3. Выявление наилучшего использования (Best use)
Этап 4. Выявление требований собственника к активу
Этап 5. Выработка стратегии управления активом
4
Виды стратегий
Основные направления
Жизненный цикл владения
Вход в актив
Развитие
Эксплуатация
Развитие
Эксплуатация
Выход из актива
Выход
Стратегия 1
Вариант 1
Вариант 2
…
Вариант N
Стратегия 2
Вариант 1
Вариант 2
…
Вариант N
Стратегия 3
Вариант 1
Вариант 2
…
Вариант N
Стратегия 4
Вариант 1
Вариант 2
…
Вариант N
Стратегия 5
Вариант 1
Вариант 2
…
Вариант N
5
Эффективная стратегия и индикаторы
Критерий эффективности: основные тезисы
- Интегральный критерий эффективности Максимальная стоимость актива при выбранной стратегии
- Инструмент расчета стоимости – DCF модель
- Входящие параметры DCF модели – Индикаторы эффективного управления
- Входящие параметры DCF модели:
Выручка
Налоги
Операционные расходы
Комиссионные
Обслуживание долга
Кап. Вложения
Продажа
Ставка дисконтирования
6
Организация эффективного управления
Оргструктура: функциональные элементы
Управление активом: разработка стратегии, менеджмент процесса в целом
Финансовый блок: консультирование
Юридический блок: консультирование, делопроизводство
Операционный блок: реализация сделок и структурирования
Бухгалтерия
Блок девелопмента: СМР, согласования
Блок эксплуатации: фасилити менеджмент
Блок аренды и продаж: взаимодействие с покупателями, маркетинг
7
Организация эффективного аутсорсинга
Основные тезисы
- Ключевым элементом эффективного аутсорсинга является мотивация на
результат
- Результат, на который мотивирован аутсорсер должен быть связан с
индикаторами эффективности
- Чем с большим количеством взаимосвязанных индикаторов эффективности
будет связана мотивация аутсорсера, тем эффективнее будет результат его
работы
- При решении задач, связанных с минимизацией затрат, обязательны должны
быть установлены параметры требуемого качества
- Аутсорсер должен стоить дешевле, нежели, выполнение аналогичных задач
хозяйственным способом, иначе найм аутсорсера экономически
неэффективное решение
8
1-я Тверская-Ямская ул., 10: Стрит-ритейл
Ретроспектива
Площадь: 566,6 кв. м
1 этаж: 267,2 кв. м
2 этаж: 299,4 кв. м
Назначение: стрит-ритейл
Планировка: open space
NOI: 0,5 млн. USD
9
1-я Тверская-Ямская ул., 10: Стрит-ритейл
Текущее состояние
Площадь: 610 кв. м
1 этаж: 288,9 кв. м
2 этаж: 321,1 кв. м
Назначение: стрит-ритейл
Планировка: open space
NOI: 1 млн. USD
Cap rate: 9%
10
1-я Тверская-Ямская ул., 10: Стрит-ритейл
Мероприятия, повысившие стоимость актива
 Расторгнут долгосрочный договор аренды с
неплательщиком
 Напрямую перезаключен договор аренды с
платежеспособным субарендатором (книжный магазин)
 Найден долгосрочный арендатор по максимально
высокой ставке (парфюмерный магазин)
 Долгосрочный арендатор проинвестировал 1 млн. USD в
отделку (около 1 800 USD/кв. м)
 Весь OpEx переложен на арендатора (за исключением
налога на имущество)
 Индексация по договору составляет инфляционный
индекс, но в диапазоне 7-9%
 Договор в USD, валютный коридор 27-33 руб./USD
 Срок договора: 5 лет
 Уменьшены риски денежного потока -> снижена ставка
дисконта
11