Выступление Апрелева К.Н. Камский форум профессионалов рынка недвижимости VI Секция «Коммерческая недвижимость»

Выступление Апрелева К.Н.
VI Камский форум профессионалов рынка недвижимости
Секция «Коммерческая недвижимость»
г.Пермь, 18 февраля 2011 г.
СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ
ПРОБЛЕМНЫМИ АКТИВАМИ
КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ
I.Цели собственника активов и задачи решаемые
управленческой командой
Цели собственника и выбор стратегии управления активом
Создание команды для управления многопрофильными активами
 Оптимизация затрат при переходе объектов недвижимости
 Стандартизация процесса управления объектами недвижимости
 Повышение эффективности управления объектами недвижимости
 Реализаций избранной собственником управленческой стратегии
1.Цели собственника и стратегия управления активами

Обеспечение сохранности

Контроль операционного управления

Аудит и контроль эффективности эксплуатации
объектов

эффективности управления объектами

Разработка предложений по развитию объектов

Увеличение ликвидности и текущей стоимости

Продажа
2.Создание команды для управления многопрофильными активами.
 Функционал команды управляющей проектами;

Состав команды: юристы, адвокаты, антирейдеры,
финансисты, управляющие, брокеры, девелоперы;

Создание системы мотивации по снижению издержек и
увеличению доходности активов;


Эффективное бюджетирование проектов.
Что можно передать на аутсорсинг?
Оптимизация процесса управления проектом
Перевод под
контроль
Разработка структуры владения активом для его юридической защиты
Структурирование сделки, оптимизирующее налогообложение
Формирование документарной базы для управления активом
Юридическая очистка актива
Организация
эксплуатации
Оптимизация бюджета эксплуатации актива
Снятие технических и градостроительных рисков утраты стоимости актива
Сохранение существующего денежного потока от аренды
Управление
активом
Стратегия
развития
Вывод на
рынок и
продажа
Сдача актива в аренду: стратегия, просмотры, переговоры, сделка
Взаимодействие с управляющими, брокерами и консультантами
Увеличение денежного потока и качества арендаторов
Создание финансового инструмента для повышения ликвидности актива
Снятие обременений арендного характера, взыскание арендной платы
Позиционирование объекта с точки зрения best use повышение его стоимости
Инвестиции в развитие актива для увеличения его стоимости
Организация тендера на продажу активов
Организация продаж: стратегия, просмотры, переговоры, сделка
Управление профессиональными брокерами и консультантами
Структурирование сделок и закрытие
5
3. Инструменты повышения эффективности управления
активами и снижения затрат на эксплуатацию объектов

Управленческий Аудит.

Тендер на эксплуатацию объекта.

Арендные отношения. Обеспечение прозрачности управления.

Развитие объекта недвижимости

Разработка и защита бюджета

Устранение неэффективных ограничений и обременений.
4. Обеспечение эффективного управления
 Унификация договорных отношений.
Тендерная основа привлечения компаний на аутсорсинг.
Выбор контрагентов и компаний партнеров привлекаемых для
разработки стратегии управления и реализации актива.
 Разработка управленческой стратегии, направленной на увеличение
стоимости объектов и сокращения сроков продажи активов.
Выбор стратегии реализации и подготовка активов к продаже.
Мониторинг эффективности работы подрядчиков
Анализ реализации планов и стратегии, корректировка процессов
управления, финансовая и управленческая отчетность.
Примеры повышения стоимости активов: (1) Фитнес-клуб в ЖК «Коперник»
Этапы повышения стоимости актива
Приемка актива
Объект передан с
обременением
Суть обременений
 На объект заключен
краткосрочный договор аренды по
ставке 300 USD/кв. м в год gross
 Условия краткосрочного
договора предусматривают
безусловное право арендатора на
заключение 4-х летнего договора
по существующей ставке
 Индексация ставки не
предусмотрена
 Валюта договора – рубли
 Арендатор оплачивает только
часть OpEx, а именно
коммунальные расходы
 Расторжение договора
возможно только через суд
 Не обозначена зона
эксплуатационной
ответственности, в частности за
сложное технологическое
оборудование бассейна
 На объект не оформлены эл.
мощности
Перезаключение договора аренды
Повышение денежного потока
от аренды, улучшение
параметров договора
Параметры нового договора аренды
 Ставка аренды 530 USD/кв. м в год (базовая),
либо 22% от gross выручки Арендатора (в
зависимости от того, что больше)
 Отдельно оплачиваются OpEx собственника
(около 120 USD/кв. м), Арендатор страхует
имущество выполняет текущий ремонт
помещений
 Индексация ставки 6% в год
 Срок договора аренды – 5 лет, расторжение
возможно в одностороннем внесудебном
порядке в случае нарушения со стороны
Арендатора
 Валюта договора – USD, коридор – 25-36 руб.,
пересматривается каждые три года и
принимается равным среднегодовому курсу
±5 руб.
 Переоформлено разрешение на эл. мощность
Продажа актива
Продажа актива в качестве
финансового инструмента
Оферты до изменения договора аренды
 Интересанты: сети фитнес-клубов, финансовые
инвесторы
 Диапазон оферт: 4-5 млн. USD.
Оферты после реструктуризации
 Интересанты: финансовые инвесторы
 Диапазон оферт: 8-10 млн. USD.
Результаты работ
 Повышение денежного потока более
чем в 2 раза
 Снижение операционных , финансовых
и юридических рисков
 Улучшение коммерческих условий,
создающих дополнительный upside для
потенциального Покупателя
Примеры повышения стоимости активов: (2) Streer retail на 1-ой Тверской-Ямской ул.
Этапы повышения стоимости актива
Приемка актива
Объект передан с
обременением
Суть обременений
 3-х летний договор аренды , со
ставкой, формирующей NOI в
размере 0,5 млн. USD (ставка
аренды 1340 USD/кв. м в год)
 Валюта договора – рубль.
 Отсутствие индексации
 Арендатор оплачивает только
коммунальные расходы
 Отсутствие обязательств по
проведению текущих ремонтных
мероприятий
 Отсутствие возможности
внесудебного расторжения при
неисполнении обязательства
Арендатора
Перезаключение договора аренды
Повышение денежного потока
от аренды, улучшение
параметров договора
Экспонирование актива
Экспонирование актива в
качестве финансового
инструмента
Параметры нового договора аренды
 Ставка аренды 2240 USD/кв. м в год
Оферты до изменения договора аренды
 Интересанты: End users, финансовые инвесторы
 Отдельно оплачиваются OpEx собственника,
Арендатор страхует имущество выполняет
текущий ремонт помещений
 Диапазон оферт: до 8 млн. USD.
 Индексация ставки составляет CPI, но в
диапазоне 7-9% в год
Оферты после реструктуризации
 Интересанты: финансовые инвесторы
 Срок договора аренды – 5 лет, расторжение
возможно в одностороннем внесудебном
порядке в случае нарушения со стороны
Арендатора
 Диапазон оферт: от 11 млн. USD.
 Валюта договора – USD, коридор – 27-33 руб.
 При неуплате аренды возможно ограничение
энергоснабжения, перекрытие доступа к
помещениям, арест продукции для погашения
задолженности по арендной плате
 Арендные каникулы – 2 мес., зачет после
приемки улучшений, снижением аренды в
течение 1 года
 CapEx – более 1.700 USD/кв. м, согласования –
за счет Арендатора
Результаты работ
 Повышение денежного потока более
чем в 2 раза
 Снижение операционных , финансовых
и юридических рисков
 Улучшение коммерческих условий,
создающих дополнительный upside для
потенциального Покупателя
 Увеличение площади БТИ на 10% за
счет оптимизации планировочных
решений
Примеры повышения стоимости активов: (2) Streer retail на 1-ой Тверской-Ямской ул.
Изменения качества fit out после смены арендатора (CapEx в районе 1 млн. USD)
Управление объектам недвижимости: более 60-ти проектов в Москве, МО и РФ
Перевод под
контроль
Разработка структуры владения активом для его юридической защиты
Структурирование сделки, оптимизирующее налогообложение
Формирование документарной базы для управления активом
Юридическая очистка актива
Организация
эксплуатации
Оптимизация бюджета эксплуатации актива
Снятие технических и градостроительных рисков утраты стоимости актива
Сохранение существующего денежного потока от аренды
Управление
активом
Стратегия
развития
Вывод на
рынок и
продажа
Сдача актива в аренду: стратегия, просмотры, переговоры, сделка
Взаимодействие с управляющими, брокерами и консультантами
Увеличение денежного потока и качества арендаторов
Создание финансового инструмента для повышения ликвидности актива
Снятие обременений арендного характера, взыскание арендной платы
Позиционирование объекта с точки зрения best use повышение его стоимости
Инвестиции в развитие актива для увеличения его стоимости
Организация тендера на продажу активов
Организация продаж: стратегия, просмотры, переговоры, сделка
Управление профессиональными брокерами и консультантами
Структурирование сделок и закрытие
Спасибо за внимание!
Инвестиционный департамент
ООО «Инвестиционная компания А1»
Альфа ГРУПП
Константин Апрелев
тел.(495)967-00-00, доб.21-20
e-mail: Konstantin.Aprelev@a-1.com