2015 год: основные тенденции рынка коммерческой недвижимости Валентин Стобецкий Региональный и коммерческий директор компании JLL, Москва Цены на коммерческую недвижимость падают, при этом арендодатели стали фиксировать их в рублях Справка JLL Сфера деятельности: комплексные услуги в области недвижимости Территория: компания представлена в 80 странах мира (российские представительства находятся в Москве и Санкт-Петербурге) Численность персонала: 58 000 Годовой оборот: 5,4 млрд долл. США (в 2014 году) Достижения: объем сделок по купле-продаже и привлечению финансирования составил в 2014 году 118 млрд долл. США Цены стали фиксироваться в рублях Сегодня в Москве можно арендовать качественные офисы класса А по ценам, зафиксированным в рублях. Такого не было никогда. Даже на заре формирования столичного рынка недвижимости ставки под давлением высокой инфляции фиксировались в валюте. Абсолютное большинство компаний в России фиксируют оборот в местной валюте, поэтому оплата аренды офиса в долларах по новому курсу для многих неподъемная задача. Теперь они наконец получили возможность фиксировать затраты на офис в рублях. А значит, сегодня нужно реструктурировать текущий договор аренды или искать более выгодные варианты. В Москве деловая жизнь сосредотачивается в зоне «Москва-Сити» Деловой центр «Москва-Сити» имеет всю необходимую инфраструктуру, рядом две станции метро. В комплексе – 786 тыс. кв. м офисных площадей, и еще около 300 тыс. кв. м будет введено в 2015 году. Учитывая размер зданий, «Москва-Сити» – идеальное место для корпораций, которым нужно много площадей. Так, недавно офис в комплексе решила приобрести компания «Транснефть». В новых объектах центра арендные ставки сейчас ниже, чем в офисах класса А, расположенных в Центральном административном округе столицы, – 400–450 долл. США за 1 кв. м в год. При этом по итогам 2014 года доля вакантных офисных площадей достигла 40% (против 16,6% в среднем по городу). Большой объем новых помещений был введен в «Москва-Сити» в конце 2014 года, и если раньше собственники объектов держали ставки на высоком уровне, то теперь они снижают цены. Снижаются цены на коммерческую недвижимость Во время кризиса 2009 года зарубежные компании в России сокращали расходы, в том числе уменьшали объем арендуемых помещений, тогда как крупные российские игроки с государственным участием, напротив, покупали наиболее ликвидные офисы. К примеру, компания «ИнтерРАО» приобрела бизнес-центр «Луч», а предприятие «Русгидро» купило офисное здание на ул. Малая Дмитровка. Сейчас ситуация складывается иначе. Иностранные компании сдерживают свое развитие в России, а государственные не имеют возможностей для расширения. В результате цены на коммерческую недвижимость корректируются и дают возможность частным компаниям с долгосрочным планированием развития покупать объекты на выгодных условиях. Так, за прошлый год цена предложения по продаже офисов в столице снизилась в среднем на 10–16%. В классе А она сейчас составляет 4,4–7,1 тыс. долл. США за 1 кв. м, а в классах B и B+ варьируется в диапазоне 1,6–4,3 тыс. долл. США за 1 кв. м. Для игроков со свободными финансовыми средствами (в основном частных компаний) сегодня самое время покупать офис по очень выгодной цене. Инвестиции вернутся в течение семи-восьми лет. Чтобы сэкономить на аренде, компании проводят децентрализацию back-офиса Для компаний, занимающих более 10 тыс. кв. м, дополнительную экономию может принести выделение представительского front-офиса, который будет располагаться в центральной части города, и перевод обслуживающих подразделений (back-офиса) на периферию. Помимо этого, с учетом появления в Москве зон платной парковки и популяризации городскими властями общественного транспорта, как никогда актуальной становится близость бизнес-центра к станции метро. Объекты, расположенные рядом с МКАД и в шаговой доступности от метрополитена, сегодня наиболее востребованны. Яркий пример – переезд всей ГК «Систематика» в офисный парк Comcity в Новой Москве (крупнейшая сделка 2014 года), где организация арендовала 17,6 тыс. кв. м. Компании стали реже менять офисы За последний год доля новых сделок в структуре спроса значительно снизилась: компании предпочитают продлевать текущий договор аренды. Доля таких транзакций выросла в 2014 году до 40% от общего объема сделок против 20% в 2013-м. Собственники бизнес-центров, чтобы привлечь новых арендаторов, готовы даже выполнить отделку за свой счет. В некоторых случаях стоимость отделки может сравняться с платой за несколько лет аренды. Поэтому если Вашей компании требуется новый офис, сейчас самое время для переезда. Появилась возможность снизить арендную ставку Арендные ставки в договорах, заключаемых сейчас, и в договорах, заключенных год-два и более назад, различаются как минимум на 20–25% в сторону снижения. Проверьте, не переплачиваете ли Вы за свой офис. Если цена завышена, попробуйте договориться с арендодателем о снижении ставки. В заполненных бизнес-центрах собственники неохотно идут на предоставление более выгодных условий, тогда как владельцы новых, качественных, но еще не заполненных объектов будут более гибкими, и Вы, вероятно, сможете договориться о значительных скидках. Локальные тенденции рынка недвижимости 1. Доля свободных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга продолжит рост в 2015 году и достигнет 7,5%. 2. Объем свободных площадей на рынке складов Московского региона может снизиться в 2015 году. По оценкам аналитиков компании JLL, в 2014 году здесь был введен наибольший объем складских площадей за последние семь лет: 1,6 млн кв. м. 3. Доля вакантных складов на рынке Санкт-Петербурга по итогам IV квартала 2014 года выросла с 4 до 6,9% по сравнению с предыдущим кварталом. В 2015 году прогнозируется дальнейший рост показателя: до 8–9%. 4. Динамика строительства и ввода новых торговых центров будет находиться под давлением рыночной ситуации. Некоторые столичные и многие региональные объекты могут быть заморожены. На 2015 год девелоперы заявляли ввод 2,6 млн кв. м новых торговых центров. Однако реально может быть введено не более 1,9 млн кв. м. Подготовлено по материалам компании JLL