ТРАНСПОРТ И ЛОГИСТИКА

ФАКТЫ. ТРЕНДЫ. ПРОГНОЗЫ.
ТРАНСПОРТ
И ЛОГИСТИКА
НОЯБРЬ 2015
ПОЛОСА
ТУРБУЛЕНТНОСТИ:
ГРУЗООБОРОТ
В КРАСНОЙ ЗОНЕ
ЭКСПЕРТЫ ОЖИДАЮТ
РЕКОРДОВ НА РЫНКЕ
СКЛАДСКОЙ
НЕДВИЖИМОСТИ
ФАКТЫ. ТРЕНДЫ. ПРОГНОЗЫ.
ТРАНСПОРТ И ЛОГИСТИКА
СКЛАДСКАЯ ЛОГИСТИКА
КРИЗИС КАК ПРОСТРАНСТВО
ДЛЯ МАНЕВРА
Несмотря на кризис, спрос на рынке складской недвижимости растет. Арендаторов – логистические компании и ритейлеров –
привлекают низкие ставки и большой выбор качественных площадей. Сложившуюся ситуацию клиенты логистов используют
для сокращения издержек: все больше компаний договариваются об аренде напрямую с собственником, после чего приглашают
оператора для обслуживания площадей. Более того, растет число ритейлеров, которые не только заказывают строительство
складов «под себя», но и открывают собственные девелоперские подразделения.
По данным Colliers International, в числе крупнейших сделок ритейл-компаний в Московском регионе с начала 2015 года – покупка Adidas 120 тыс. кв. м в «PNK-Чехов 2» и Leroy Merlin – 100 тыс. кв. м в ИП «Южные
врата», а также аренда X5 Retail Group 65 700 кв. м в логопарке «Софьино» и «Дикси» – 55 300 кв. м в складском комплексе «А-Терминал».
ЕЛЕНА ПЕЧНИКОВА, ДИРЕКТОР ПО РАЗВИТИЮ
ITELLA В РОССИИ:
Высокий сезон, который обычно начинался в сентябре, в этом году был
достаточно слабым по обработке товаров. Надеемся, предновогодний
всплеск состоится, но все же результат IV квартала 2015 года в объеме
выручки будет ниже в среднем на 10%, чем в аналогичный период 2014-го.
Доля свободных площадей в ближайшее время будет расти: логистические операторы и другие арендаторы оптимизируют затраты, снижая
общее количество занятых площадей.
В условиях кризиса наши клиенты думают о сокращении логистических
издержек. Варианты решений – организация более мелких партий для
транспортировки, увеличение оборота товара (то есть рост обработки
и уменьшение хранения, в связи с чем особой популярностью пользуется услуга кросс-докинга). Что касается складских площадей, становится
востребованной другая конфигурация площадок: больше ворот, больше
зона приемки-отгрузки, ниже высота.
Важным итогом этого кризиса стало то, что запущен процесс перехода
ставок в рублевое поле. Но это вопрос минимум двух последующих лет.
По нашим данным, около 30% арендодателей, заключивших ранее договоры с логистическими компаниями, готовы перейти на расчеты в рублях. Однако ряд международных девелоперов все еще
остается в долларовой зоне. Но в перспективе арендодатели,
ставки которых останутся на уровне 8–9 тыс. руб. за кв. м, будут
работать в убыток.
6
СКЛАДСКАЯ ЛОГИСТИКА
ТЕКСТ МАРИНА СЕВАЛЬНЕВА
Объем сделок на рынке складской недвижимости ее
участниками оценивается по-разному. Так, по данным
Colliers International Россия, за первые девять месяцев
2015 г. в России было продано и арендовано 1,6 млн кв. м.
По подсчетам «Knight Frank, Россия и СНГ», данный показа­
тель составил 1,36 млн кв. м, что в 1,6 раза больше, чем
в аналогичный период прошлого года; при этом порядка
75% сделок пришлось на Московский регион, оставшуюся долю примерно поровну делят Санкт-Петербург (12%)
и другие регионы (13%).
Согласно данным Cushman & Wakefield, с начала года
в столице и Московской области было арендовано и куплено более 900 тыс. кв. м складских площадей, лидерами
спроса стали компании из сегмента розничной торговли.
По словам Александры Селезневой, регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Россия, наибольшую активность на рынке складских площадей в России с начала года
показывают крупные торговые компании. Их доля за январь-август составила около 74,7% от общего объема сделок (против 43,2% за соответствующий период 2014 года),
из них ритейлеры – 56,6%, дистрибьюторы – около 18,1%. Более 47,2% площадей, арендованных и приобретенных торговыми компаниями в России, были заняты ведущими продуктовыми операторами – «Дикси», X5 Retail
Group, Globus Group – в Москве данный показатель составил порядка 44,4%.
Активный спрос эксперты объясняют низкими ценами в
кризис. При этом желающих приобрести гораздо больше,
чем желающих продать. «Ритейлерам интересна покупка
ПОЛИНА ВИНОКУРОВА, ДИРЕКТОР ПО PR
ЛОГИСТИЧЕСКОЙ КОМПАНИИ «МОЛКОМ»:
По оценкам «Молком», рынок складской логистики «достиг дна», и период относительного затишья в сфере логистического аутсорсинга закончился. Во втором полугодии 2015-го наблюдается повышение клиентской
активности.
Растет количество случаев передачи управления цепочками поставок
на аутсорсинг логистическим операторам. В то же время крупные компании со складами более 50 тыс. паллетомест нередко предпочитают управлять ими самостоятельно. Увеличивается спрос на услуги складских операторов со стороны игроков рынка e-commerce. Соответственно, растет
уровень конкуренции. Провайдеры, владеющие небольшими складскими
помещениями (10-15 тыс. кв. м), все чаще используют стратегию демпинга.
Тем не менее клиенты, особенно крупные международные торговые сети
и производители, не спешат менять логистических операторов. Средние
ставки аренды колеблются в интервале от 3,5 до 4,5 тыс. руб. за кв. м (не
включая НДС и операционные расходы). Однако компании, которым не
удалось договориться с девелоперами, продолжают работать по контрактам, заключенным несколько лет назад, и платить по «докризисным ставкам» около 120 долларов по курсу ЦБ.
Радует активность на рынке складской недвижимости. Эксперты ожидают в этом году рекордного суммарного объема
сделок (покупки и аренды) в Московском регионе. Предыдущий
рекорд (1,28 млн кв. м) был зафиксирован в 2007 году.
складских помещений, но собственники стараются «придержать» объекты», – рассказывает генеральный директор Praedium Николай
Девятилов. По его данным, средняя цена продажи квадратного метра качественных складских площадей колеблется в диапазоне 40–50
тыс. руб./кв. м.
Что касается аренды, то в первые 6 месяцев
2015 года в Praedium наблюдали резкое снижение спроса, а с июля был зафиксирован рост
востребованности качественных площадей.
«Это связано прежде всего с тем, что девелоперы ощутили стагнацию рынка и стали активно снижать арендные ставки», – поясняет Николай Девятилов. По оценкам экспертов, падение
цен составило до 15% в рублевом выражении.
«Ставки снижались с начала года и сейчас
находятся на уровне примерно 3,8–4,5 тыс.
руб. за кв. м в год без учета операционных
и коммунальных платежей и НДС», – рассказал Егор Дорофеев, партнер, руководитель
отделов складской и индустриальной недвижимости и земельных отношений Cushman &
Wakefield. Как отмечает Николай Девятилов,
если еще год назад большая часть рынка аренды предлагала долларовые ставки, то сейчас
100% новых договоров на аренду качественных площадей заключается в рублях.
В настоящее время, по данным Praedium,
доля вакантных складских площадей составляет 10% – около 1 млн кв. м. Всего за первые
девять месяцев 2015 года было введено около
600 тыс. кв. м новых площадей. Многие собственники откладывают или приостанавливают ввод своих объектов.
Как рассказал Николай Девятилов, в общем
объеме спроса на складскую недвижимость
около 10% формируют логистические компании, и они были вынуждены договариваться
с собственниками арендуемых помещений.
В результате те, кто добился наиболее низких
ставок, смогли предложить своим клиентам
выгодные условия и сохранили спрос на свои
услуги в кризис. Однако в ряде случаев собственники вслед за девальвацией рубля подняли цены. Их арендаторам – логистическим
компаниям пришлось увеличить тарифы, и они
столкнулись с резким сокращением спроса.
Сложившуюся ситуацию – низкие арендные
ставки и большой объем готовых к въезду площадей – клиенты логистических компаний используют для сокращения издержек. Как отмечает Егор Дорофеев, кризис усилил тенденцию
последних лет: переход клиентов на прямую
аренду с последующим привлечением логоператора к управлению складом.
Кроме того, на рынке продолжает расти
уровень сделок built-to-suit (строительства
под конкретного клиента). «Они выгодны как
ритейлерам, поскольку здание строится под
требования заказчика, так и девелоперам, поскольку сокращается риск невостребованности объекта», – говорит директор по капитальному строительству «Юлмарт Девелопмент»
ФАКТЫ. ТРЕНДЫ. ПРОГНОЗЫ.
ТРАНСПОРТ И ЛОГИСТИКА
Евгений Иванченко.
По оценкам Praedium, в 2014 году объем рынка built-to-suit составлял около 60%. Несмотря
на кризис, доля этого сегмента по-прежнему
высока, спрос в III квартале даже усилился.
«Строительство складов по данной схеме позволяет девелоперам снизить риски, заполучить пользователя на начальном этапе и обеспечить банковские требования», – убежден
Николай Девятилов.
Кроме того, развивается тенденция строительства ритейлерами собственных объектов – девелоперские структуры присутствуют
у таких игроков рынка, как «Магнит», X5 Retail
Group, «Ашан», Metro Cash&Carry, IKEA, «Лента», «О’кей», MediaMarkt и «Юлмарт». «Рост
числа ритейлеров, которые начали создавать
свои девелоперские подразделения, вызван
в первую очередь дефицитом, особенно в регионах, качественных торговых и складских
помещений, которые способствовали бы развитию логистической инфраструктуры крупных
сетевиков», – говорит Евгений Иванченко.
Опрошенные эксперты рынка складской недвижимости уверены: высокий спрос сохранится, однако уровень вакантных площадей
постепенно начнет сокращаться из-за насыщения спроса и использования девелоперами схемы built-to-suit. Что касается ставок, то
их резкого снижения ожидать не стоит. Если,
конечно, в экономике не произойдет новых потрясений.
СКЛАДЫ ПОД КОНТРОЛЕМ MIKADO
Одна из тенденций современного логистического рынка – выбор клиентом единого
провайдера 3PL-услуг. О том, какие преимущества может дать работа с крупным
оператором, рассказывает Антон Марюхта, генеральный директор ООО «ДАКСЕР»
(российское отделение концерна DACHSER).
Крупные 3PL-провайдеры активно внедряют различные IT-решения, увеличивающие эффективность работы складов. Например,
электронный обмен данными
значительно снижает трудозатраты на оформление заказов
в системе, тем самым уменьшая
количество
задействованных
в данном процессе сотрудников.
Анализ товарооборота в WMS
помогает оптимизировать размещение товаров на стеллажах,
что сокращает холостой пробег
штабелеров, уменьшает время
выполнения заказа и также снижает расходы. На складах Dachser по всему
миру используется WMS Mikado.
Это собственная разработка
Dachser, которая позволяет контролировать все процессы в логистических центрах компании,
а также передает данные о заказах, перемещениях, инвентаризации в единый центр обмена
данных. Благодаря современным технологиям упрощается
процесс обработки товаров, что
способствует более быстрому
обслуживанию клиентов. Систему отличают высокая степень надежности,
масштабируемость,
а также широкая палитра настроек, позволяющих адаптировать
Mikado для обслуживания различных клиентов. Использование
Mikado позволяет, например, сократить время сборки заказов на
15-35%.
Существуют ли в вашей компании
собственные IT-разработки для
складов?
Глобальный тренд современного
логистического рынка – уход от
сотрудничества с большим ко-
Антон Викторович, российские
компании стремятся к оптимизации логистических процессов. Какие складские технологии предлагают операторы клиентам?
личеством логистических парт­
неров и выбор одного 3PL-провайдера. Этот процесс уже
практически завершен в Европе,
как обстоят дела в России?
Наши клиенты нуждаются в профессиональном логистическом
партнере, оказывающем весь
спектр необходимых услуг и дающем возможность не отвлекаться
от основного бизнеса. В России
эта тенденция только набирает
обороты.
Большим плюсом является то,
что 3PL-оператор рассматривает различные составляющие
работы с клиентом как единый
процесс и строит отношения на
взаимовыгодных условиях. При
сотрудничестве же с разными
компаниями зачастую каждая
пытается перетянуть одеяло на
себя.
Еще один важный момент – наша
полная ответственность за сохранность груза, начиная с мо-
мента отправки и заканчивая
доставкой конечному получателю. При этом крупный оператор
предоставляет возможность отправки всеми видами транспорта в любой регион по выгодным
ставкам. Какие еще тенденции рынка отразились на вашем бизнесе?
Введение контрсанкций на товары из ЕС и США, а также снижение курсов местных валют привело к частичной переориентации
в сторону таких стран СНГ, как
Казахстан, Узбекистан, Таджикистан, особенно в части перевозок скоропортящихся товаров.
Это позволило нам лучше узнать
особенности данного региона. На наш взгляд, это наиболее
перспективное направление, которое продолжит свое развитие
и после отмены контрсанкций.
Записал Андрей Михайлов
7