Офисная недвижимость • ПРЕДЛОЖЕНИЕ ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ | III КВАРТАЛ 2012 | МОСКВА | ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Офисная недвижимость
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Ключевые индикаторы рынка,
III квартал 2012 г.
Общий сток
13,95 млн кв. м
Поглощение
474 000 кв. м
Уровень вакантных
помещений
8,5%
Средневзвешенная
ставка аренды,
класс А, ЦДР
$960/кв. м/год
• В III квартале 2012 г. офисный рынок Москвы пополнился 10 новыми зданиями
общей площадью 176 537 кв. м. Доля класса А в новом предложении составила
38% и была представлена двумя бизнес-центрами общей площадью 67 955 кв. м.
Доля класса В – 62%, представлена восемью объектами общей площадью
108 582 кв. м. Большая часть зданий, введенных в эксплуатацию в этот период,
пришлась на объекты нового строительства (77% от общей офисной площади),
остальные 23% были реконструированы.
• С начала 2012 г. общий сток пополнился на 393 907 кв. м и составил
13,95 млн кв. м.
Млн кв. м
ОБЩЕЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ И НОВОЕ
СТРОИТЕЛЬСТВО, КЛАССЫ А И В
СПРОС
• Традиционный летний спад спроса на офисную недвижимость в этом году не
ощущался. По итогам III квартала было реализовано примерно 474 000 кв. м
офисных площадей, что на 31% больше, чем во II квартале. Основной объем
поглощенных помещений был арендован (86%). Сделки купли-продажи
составили 14% от общей площади реализованных помещений.
16
14
12
10
8
• 85% площадей класса А было поглощено в Центральном Деловом Районе (ЦДР).
6
4
2
0
2007
2008
2009
2010
2011 I-III кв. IV
2012 2012 П
Общее предложение (начало отчетного периода )
Новое строительство (млн кв. м)
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА НА РЫНКЕ
АРЕНДЫ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ПО РАЙОНАМ МОСКВЫ
ЦДР
3% 2%
Юг
4%
Юго-Запад
5%
Запад
6%
46%
Восток
Северо-Запад
7%
Юго-Восток
Москва-Сити
9%
Север
14%
Северо-Восток
Источник: Colliers International
«Аквамарин
III»
«Рига
Лэнд», 2-я
очередь,
блок Б
«Олимпик
Холл»
Арендуемая
офисная
площадь,
кв. м
Девелопер
A
AFI
Development
55 422
В
MILLGREEN
Ltd
22 800
А
«Олимпик
Боулинг
Центр»
1 | COLLIERS INTERNATIONAL
• Несмотря на более чем двукратное превышение поглощения офисных
помещений над вводом новых площадей, уровень свободных помещений
в III квартале 2012 г. вырос. Это произошло из-за того, что многие компании
почти не расширялись при переезде в новые здания, предпочитая более
рациональное размещение сотрудников в офисном пространстве.
• Больше всего свободных площадей появилось в классе А, где этот показатель
увеличился на 2,5%: с 12,35% во II квартале до 14,83% в III квартале. В классе В
уровень вакантных помещений наоборот немного снизился и по итогам квартала
составил 7,2% (в конце II квартала он находился на уровне 7,5%).
Арендатор
Класс
здания
Источник: Colliers International
ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ
НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ СДЕЛКИ АРЕНДЫ И ПОКУПКИ В III КВАРТАЛЕ 2012 г.
НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ ПРОЕКТЫ,
ВВЕДЕННЫЕ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
В III КВАРТАЛЕ 2012 г.
Здание
• В структуре спроса в III квартале лидировали энергетические и промышленные
компании: их доля в поглощении составила почти 33%. Кроме того, высокая
активность отмечалась со стороны компаний из банковского, страхового и
финансового сектора, а также производственных компаний. Их доля составила
19% и 18% соответственно.
Источник: Colliers International
4%
В классе В основным спросом пользовались помещения, расположенные за
пределами ЦДР. В центральных районах столицы было сдано в аренду
и продано всего 19% площадей этого класса.
Здание
Офисная
площадь, кв. м
Тип
сделки
«Норильский Никель»
«Легион II», 2-я очередь
А
29 684
Покупка
«Рольф»
«Кругозор»
В
4 755
Аренда
«ВЭБ Лизинг»
«Интеграл»
В
3 823
Аренда
United Traders
«Интеграл»
В
3 823
Аренда
Источник: Colliers International
12 533
Класс
здания
ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ | III КВАРТАЛ 2012 | МОСКВА | ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
• Сильнее всего увеличение доли свободных помещений наблюдалось в ММДЦ
РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СПРОСА НА РЫНКЕ
АРЕНДЫ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ПО СЕКТОРАМ ЭКОНОМИКИ
Энергетические и
Промышленные компании
4%
4%
Банки, Страховые и Финансовые
организации
2%
Производственные компании
4%
33%
4%
Фармацевтика и Биомедицина
5%
«Москва-Сити»: с 14,3% в начале квартала до 21% по итогам III квартала.
Это произошло из-за возвращения на открытый рынок части помещений, ранее
проданных в инвестиционных целях. На севере и северо-западе уровень
вакантных помещений вырос на 1,7–2% благодаря появлению новых объектов:
до 6,79% и 6,54% соответственно. На севере появился бизнес-центр на улице
Снежная, на северо-западе – новое здание в составе комплекса «Мирлэнд».
Кроме того, в этих районах освободились помещения в уже существующих
зданиях после переезда некоторых арендаторов.
Профессиональные услуги
7%
ИТ и Телекоммуникации
СТАВКИ АРЕНДЫ
Другое
18%
Строительные и Девелоперские
компании
19%
Торговые операторы
Некоммерческие организации
Источник: Colliers International
ДИАПАЗОН ЗАПРАШИВАЕМЫХ СТАВОК
АРЕНДНЫХ В III КВАРТАЛЕ 2012 г.
В пределах
ЦДР,
$/кв. м/год
(не вкл. НДС
и экспл.
расходы)
За пределами
ЦДР, $/кв. м/год
(не вкл. НДС
и экспл.
расходы)
A
700–1 300
500–850
В+
550–1 000
300–650
В–
400–800
150–300
Класс
здания
Источник: Colliers International
Доля вакантных площадей, %
25
800
20
600
15
400
10
200
5
0
0
Ставка аренды, $/кв. м/год
1000
Средняя с тавка аренды (не вкл. НДС и экс пл. рас х оды), II кв. 2012
Средняя с тавка аренды (не вкл. НДС и экс пл. рас х оды), III кв. 2012
Средний у ровень вакантных площадей, II кв. 2012
Средний у ровень вакантных площадей, III кв. 2012
* Без учета эксплуатационных платежей и НДС
Источник: Colliers International
Девелопер
Арендуемая
офисная
площадь,
кв. м
Деловой
Комплекс
«Алкон»
A
«Алкон
Девелопмент»
70 514
ГДЦ
«Парк
Победы»
B
«Рубин
Плант»/
«Финпром»
54 000
City Point
A
«Ташир»
27 000
Источник: Colliers International
2 | COLLIERS INTERNATIONAL
• Сильнее всего средневзвешенные арендные ставки выросли на северо-востоке,
где прирост составил 23,5%. В этом районе наблюдалось снижение уровня
вакантных помещений, а также появилось несколько предложений в зданиях,
граничащих с Центральным Деловым районом, где ставки аренды выше средних
по направлению в целом. Интересная ситуация сложилась на севере Москвы.
Несмотря на увеличение уровня свободных помещений, средневзвешенные
арендные ставки в этом районе выросли на 16%. Причина заключается в том,
что в III квартале здесь освобождались помещения с отделкой и недалеко от
ТТК, т.е. более дорогие, чем площади без отделки на удалении от центра.
Тем не менее, север остался самым дешевым районом Москвы на рынке аренды
офисной недвижимости.
арендных ставок. На первом месте – северо-западный район Москвы, где ставки
аренды упали на 9,5% за квартал. Это связано с освобождением помещений
в зданиях, удаленных от центра, где арендные ставки традиционно ниже.
На западе Москвы и в ММДЦ «Москва-Сити» средневзвешенные ставки аренды
снизились на 4,7–4,8%. В «Москва-Сити» это обусловлено появлением новых
предложений, а на западе Москвы – сдачей в аренду помещений,
расположенных недалеко от ЦДР, т.е. более дорогих, чем в среднем по району.
ПРОГНОЗЫ
• В IV квартале 2012 г. к вводу в эксплуатацию ожидаются примерно 260 000 кв. м
офисных помещений. Почти 60% этих площадей составляет класс А, причем все
здания класса А расположены за пределами ЦДР.
• 22 августа 2012 г. Российская Федерация официально вступила в ВТО.
НАИБОЛЕЕ ЗНАЧИМЫЕ ПРОЕКТЫ,
ОЖИДАЕМЫЕ К ВВОДУ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
ДО КОНЦА 2012 г.
Здание
и В демонстрировали стабильный рост. По итогам квартала средневзвешенные
арендные ставки на помещения класса А достигли $860/кв. м/год, не включая
НДС и эксплуатационные расходы, увеличившись за квартал почти на 3%.
Тем временем средневзвешенные ставки аренды на помещения класса В
выросли на 11% и по итогам квартала составили $440/кв. м/год.
• В то же время в некоторых районах наблюдалось снижение средневзвешенных
ДИНАМИКА ВАКАНТНЫХ ПЛОЩАДЕЙ
И АРЕНДНЫХ СТАВОК* В РАЗНЫХ
РАЙОНАХ МОСКВЫ, КЛАССЫ А И В
Класс
здания
• В III квартале 2012 г. средние ставки аренды на офисные помещения классов А
По мнению специалистов Colliers International, это событие не приведет к какимлибо серьезным изменениям на рынке коммерческой недвижимости Москвы.
• Во-первых, основную долю в издержках на строительство составляет стоимость
земли и затраты на подведение коммуникаций, поэтому возможное снижение цен
на стройматериалы и распространение передовых технологий не окажет
существенного влияния на себестоимость строительства.
• Во-вторых, ставки аренды и цены продажи формируются соотношением спроса
и предложения. В условиях, когда поглощение офисной недвижимости более чем
в два раза превышает объемы нового строительства, арендные ставки
снижаться не будут.
ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ | III КВАРТАЛ 2012 | МОСКВА | ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
• В-третьих, ситуация на рынке недвижимости напрямую зависит от состояния
российской экономики. В случае роста экономики и повышения доходности
российских предприятий, которые являются основными потребителями
коммерческой недвижимости, будет расти спрос, а за ним и предложение.
Ухудшение экономической ситуации вызовет падение спроса и снижение
объемов нового строительства. По мнению специалистов Colliers International,
вступление России в ВТО не приведет к существенным изменениям в российской
экономике, которая по-прежнему будет зависеть от спроса и цен на
энергоресурсы, а, следовательно, от состояния мировой экономики в целом.
• При отсутствии сильных экономических изменений к концу 2012 г. можно
ожидать улучшение ситуации в ЦДР. Ограниченность нового предложения
и стабильный спрос на такие помещения будут способствовать снижению уровня
свободных площадей и стабилизации арендных ставок. За пределами ЦДР
может наблюдаться небольшое увеличение уровня вакантных помещений
в зданиях классов А и В.
3 | COLLIERS INTERNATIONAL