Рис. 14.2. Спрос и предложение на рынке земли

Г л а в а 14
Рынок земли
14.1. Особенности рынка земли
Земля представляет собой самый уникальный фактор производства.
Количество земли на планете Земля объективно ограничено, поэтому
общее предложение годных к использованию в различных целях
участков земли фиксировано. Кроме того уникальность земли как
фактора производства обусловлена тем, что:
– земля это главное средство производства в одной из важнейших
отраслей экономики – в сельском хозяйстве;
– земля это место для размещения производственных и социальных
объектов;
– земля это основа осуществления рекреационных видов бизнеса;
– земля это потенциальный источник полезных ископаемых,
которые являются материальными ресурсами для производства во
многих отраслях.
Все это обусловливает существенную специфику рынка земли.
1. Земля является не только фактором производства, но и товаром.
Однако на формировании цены этого специфического товара никак не
влияют издержки его производства, поскольку землю никто не
производит. Тем не менее, в большинстве стран земля подвергается
купле-продаже или аренде. Поэтому механизм формирования цены на
рынках земли имеет существенную специфику, которую мы несколько
позже и рассмотрим.
2. Земля, как фактор производства и как товар «привязана» к
определенному месту, и ее перемещение, как правило, невозможно. А
поскольку
на
качественные
характеристики
земли
самое
непосредственное влияние оказывают природно-климатические условия
места расположения, то ее ценностные параметры мало зависят от
степени развития конкуренции. Конкуренция на рынке земли, как
правило, стабильна и не может быть подвергнута регулированию. Все
это также делает невозможным формирования мирового и даже
общенационального рынка земли.
3. Земля, как фактор производства, практически не имеет
заменителей. Важнейшие ее качественные характеристики, такие, как
плодородие, местоположение, залегание полезных ископаемых, хотя и
могут изменяться в некоторых пределах, но, все же, заданы изначально.
Это обстоятельство также оказывает существенное влияние на
ценностные характеристики земли.
4. Предложение земли объективно ограничено географическими,
политическими и т. п. рамками. Это означает, что кривая предложения
земли совершенно неэластична. Из этого факта вытекает, что изменения
PT
ST
P*
DT
0
QT
Рис. 14.1. Спрос и предложение на рынке земли
Поскольку предложение земли объективно ограничено, кривая предложения на рынке
земли имеет вид вертикально восходящей линии, а цена земли определяется
исключительно характеристиками спроса на землю.
в ценах на землю можно объяснить только на основании анализа
изменений в спросе на землю. (См.: Рис. 14.1.). Однако в силу того, что
на практике факторов, оказывающих влияние на спрос на землю
достаточно много, механизм формирования ценностных характеристик
земли сложен и противоречив.
Общий спрос на землю складывается из:
– сельскохозяйственного спроса на землю;
– спроса на землю, как место под жилищное строительство;
– промышленного спроса на землю (место расположения
предприятий различных (в особенности добывающих) отраслей
промышленности);
– коммерческого спроса на землю (место расположения
рекреационных и других деловых предприятий;
– и так далее.
Собственник земли часто имеет выбор в предоставлении услуг
земли, что может быть определено, как состояние близкое к
монопсоническому рынку. Как правило, услугами земли пользуются те,
чья готовность платить за землю больше (См.: Рис. 14.2.). Кривые спроса
на землю характеризуются отрицательным наклоном, что обусловлено
убывающей предельной полезностью земли для пользователей или
убывающей предельной производительностью земли, как фактора
производства. Первоначально в хозяйственный оборот вовлекаются
лучшие с точки зрения пользователей (по плодородию, местоположению,
наличию других сопутствующих полезных характеристик) участки земли,
а затем средние и худшие.
5. Земля является местом расположения государства и его
различных органов. Это обстоятельство обусловливает особенно
R
ST
R*
DI
DC
DA
DH
0
QT
Рис. 14.2. Спрос и предложение на рынке земли
Величина земельной ренты, получаемой собственником земли (соответственно,
величина арендной платы за пользование землей) определяется готовностью платить
наиболее доходными пользователями.
активное регулирование социальными институтами земельных
отношений. Поэтому характер экономических отношений по поводу
землепользования, как правило, существенно зависим от политического
и социального климата в той или иной стране.
6. Земля является источником многих невозобновляемых (или
трудновозобновляемых)
ресурсов.
Эта
характеристика
часто
накладывает
заметный отпечаток на
экономический механизм
землепользования. Перед собственником земли в таких условиях стоит
достаточно сложная задача: определить наиболее оптимальный вариант
использования ресурсов, обращая при этом внимание не только на
текущие издержки и выгоды, но на возможные потери и приобретения в
будущем. То есть невозобновляемость ресурса повышает значимость
квалифицированного межвременного выбора.
14.2. Рента и ее основные формы
Земля как фактор производства не обязательно и не всегда
используется только ее собственником. Часто бывает так, что
собственник предоставляет принадлежащую ему землю в пользование
другим лицам. В этом случае между собственником земли и ее
пользователем складываются так называемые рентные отношения.
В самом общем смысле земельная рента (land rent) – это форма
реализации права собственности на землю и другие природные ресурсы.
Другими словами, земельная рента – это цена услуг земли или доход,
получаемый владельцем земли от арендаторов земельных участков в
течение какого-то времени. Чаще всего земельная рента бывает
представлена в форме абсолютной ренты, дифференциальной ренты или
монопольной ренты.
Абсолютная земельная рента — один из видов дохода от
собственности на землю, плата собственнику за разрешение применять
капитал к земле. Абсолютную земельную ренту получают собственники
абсолютно всех участков земли независимо от их качественных
характеристик (отсюда название этого вида ренты).
Дифференциальная рента – дополнительный доход, получаемый
при использовании земли с высокими (лучшими, чем у других участков
земли) качественными характеристиками. Чаще всего предпосылками
существования дифференцированной земельной ренты являются более
высокое плодородие почвы, ее более выгодное местоположение или
более благоприятное залегание в ее недрах полезных ископаемых.
Различают дифференциальную ренту I и дифференциальную ренту II.
Источниками дифференциальной ренты I является дополнительная
прибыль, получаемая при эксплуатации относительно лучших и средних
участков земли. Дифференциальная рента II связана с вложениями
арендаторами капитала в арендуемую землю, что улучшает ее
качественные характеристики и обеспечивает получение добавочной
прибыли сверх той, которая имела место до осуществления вложений.
Дифференциальная рента возникает в результате ограниченности
земли, как источника продукции сельского хозяйства и полезных
ископаемых. Эта ограниченность приводит к тому, что цены на
продукцию, производство которой связано с использованием земли как
ресурса, определяются условиями производства на худших участках, так
как продукции только лучших и средних участков недостаточно для
удовлетворения общественного спроса. В результате образуется
дополнительная прибыль, представляющая собой разницу между
издержками производства на худших участках и издержками
производства на средних и лучших участках.
Монопольная рента - особая форма земельной ренты,
образующейся при продаже определенных видов редкой продукции по
монопольной цене.
14.3. Арендная плата и цена земли
На практике рентные отношения имеют прямое отношение к
механизму формирования арендной платы за пользование землей и цены
земли. Фактически арендная плата представляет собой цену за
пользование землей или, другими словами, это издержки пользователя
земли, которые он должен осуществлять, используя этот ресурс в
течение какого-то времени, поскольку земля, как правило, принадлежит
не ему. Таким образом, арендная плата – это рента с точки зрения
арендатора. Поэтому рента и арендная плата количественно совпадают,
если на арендуемой земле нет каких-то элементов основного капитала.
Если же такие элементы присутствуют и принадлежат, при этом,
собственнику земли, то арендная плата включает в себя кроме ренты
ссудный процент на примененный к земле капитал, а также
амортизационные отчисления на этот капитал. Эта особенность арендной
платы имеет зачастую достаточно существенное значение и влияет на
характер арендных отношений. Так, улучшение качественных
характеристик земли, даже если оно является следствием деятельности
арендатора, становится достоянием собственника земли после истечения
срока арендного соглашения. Поэтому арендатору выгоднее заключать
арендное соглашение на длительный срок, в то время как арендодатель
(собственник земли) объективно стремиться к минимизации сроков
аренды. Очевидно, что в этих условиях нормализация арендных
отношений
предполагает
применение
мер
государственного
регулирования, направленных на оптимизацию сроков аренды или
получение прав на компенсацию затрат по улучшению качественных
характеристик земли.
Цена земли – это капитализированная земельная рента. Поскольку
продажа участка земли одновременно является продажей права на
получение дохода с него, цену на участок земли можно представить как
дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:
N
Rn
n
n =1 (1 + i )
PT = ∑
,
где PT – цена участка земли, Rn – рента (годовой доход) получаемая с
земли в n-ом году, i – текущая рыночная ставка ссудного процента, N –
число лет, в течение которых земля будет приносить доход. Поскольку
земля имеет бесконечный срок службы, суммирование начинается с
единицы и уходит в бесконечность. С точки зрения математики для N=∞
будет справедливо:
PT =
R
, где
i
PT – цена участка земли, R – годовая земельная рента, i – рыночная
ставка ссудного процента. Если на земле существуют какие-либо
постройки, то с них также может быть получен доход. Но это уже будет
доход с капитальных вложений. Поскольку любые постройки не
являются вечными, их цена при продаже земельного участка должна
рассчитываться отдельно.
Анализируя рынки земли, следует помнить, что земля является
недвижимостью и потому различия в земельной ренте, обусловленные
различным местоположением земельных участков, непреодолимы. В
связи с этим на рынках земли различия в земельной ренте, а,
следовательно, и в цене земли являются скорее правилом, чем
исключением.