ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Кафедра цивилистических дисциплин Допустить к защите Зав. кафедрой ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ДИПЛОМНАЯ РАБОТА 021100 юриспруденция Исполнитель Научный руководитель Содержание Дипломная работа на тему «Договор купли-продажи жилого помещения» С 3 Введение 1 Общая характеристика договора продажи жилого помещения 1.1 Понятие и признаки договора купли-продажи жилого помещения 6 1.2 Предмет договора купли-продажи жилого помещения 7 1.3 Стороны договора купли-продажи жилого помещения 12 1.4 Содержание договора купли-продажи жилого помещения 18 1.5 Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости 24 2 Заключение и форма договора купли-продажи жилого помещения 2.1Форма договора купли-продажи жилого помещения 26 2.2 Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение 27 2.3 Последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения 38 3 Исполнение договора купли-продажи жилого помещения и ответственность за его неисполнение 42 4 Купля-продажа доли в праве общей собственности на жилое помещение 54 Заключение 58 Библиографический список 60 2 Введение Темой данной дипломной работы является договор купли-продажи жилого помещения. В 1990 г. законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г. в статье 10 было установлено, что в собственности гражданина может находиться наряду с другими объектами жилые дома и квартиры, причем количество и стоимость имущества, приобретенного гражданином в соответствии с законом или договором не ограничивается. Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. в ст. 6 установлено также право частной собственности на недвижимость или ее часть в жилищной сфере без ограничения по количеству, размерам и стоимости. Принятие данных законов способствовало развитию рынка жилья в нашей стране. В настоящее время договор купли-продажи жилого помещения является самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья. В связи с тем, что строительство новых жилых домов практически не ведется, стоимость жилья постоянно растет. Несовершенство нормативной базы по данному вопросу, а также низкая правовая культура основной массы населения приводит к увеличению количества махинаций в данной сфере. Т.о. данная тема является актуальной и отвечает на запросы практики. Специфические черты недвижимого имущества, к которому относятся и жилые помещения: прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в первой части ГК предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав (ст. 131). 3 Цель данной работы провести анализ договора купли-продажи жилого помещения. Задачи: определить признаки договора продажи жилого помещения, охарактеризовать форму договора продажи жилого помещения, порядок государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение, разобрать содержание договора, его исполнение, а также особенности продажи доли в праве собственности на жилое помещение. Исходя из вышеперечисленных задач, считаю необходимым включить в содержание следующие главы: общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения. В данной главе будет дано понятие и признаки договора купли-продажи жилого помещения, а также предмет, стороны и содержание договора купли-продажи жилого помещения и порядок определения прав на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости; заключение и форма договора купли-продажи жилого помещения. В данной главе будет дана характеристика форме договора купли-продажи жилого помещения, проанализирован порядок государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение, а также проведен анализ последствий несоблюдения требования о государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения; исполнение договора купли-продажи жилого помещения. В данной главе будет исследован порядок передачи жилого помещения и последствия невыполнения сторонами обязательств по исполнению договора; купля-продажа доли в праве собственности на жилое помещение. В данной главе будет рассмотрен порядок заключения договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение, а также порядок регистрации данного договора и регистрации перехода права собственности к покупателю. Теоретической базой данной дипломной работы стали труды следующих авторов: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, А.П. 4 Сергеева, Ю.К. Толстого, Ю.Г. Жарикова, М.Г. Масевича, П.В. Крашенинникова, П.И. Седугина и К.И. Скловского. 5 1 Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения 1.1 Понятие и признаки договора купли-продажи жилого помещения Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения осуществляется следующим образом: в § 7 главы 30 ГК РФ содержатся правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. В статье 558 ГК РФ перечислены особенности продажи жилых помещений. В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные § 1 главы 30, если иное не предусмотрено ГК РФ об этом виде договора. То есть, эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже. По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать жилое помещение в собственность покупателя, а последний обязуется принять жилое помещение по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, поскольку считается заключенным при достижении согласия сторон по всем существенным условиям, но с момента государственной регистрации договора. Купля-продажа жилого помещения возмездна: основанием исполнения обязательства по передаче жилого помещения является получение встречного удовлетворения в виде покупной цены, и наоборот. Наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи позволяет характеризовать 6 его как взаимный. Договор купли-продажи жилого помещения – это договор о передаче вещи в собственность. 1.2 Предмет договора купли-продажи жилого помещения Существует несколько мнений о том, что считать предметом договора. Так, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский считают, что «предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате».1 Но существует и другая точка зрения, согласно которой предмет договора продажи недвижимости сводится только к продаваемому объекту недвижимости. 2 Представляется, что действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате не являются предметом договора купли-продажи недвижимости. Это действия, направленные на выполнение условий договора. Предметом же договора купли-продажи недвижимости является продаваемое недвижимое имущество. В соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Брагинский, М.И. Договорное право [Текст]: моногр.: в 4 т. Т. 2 / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2000. – C. 208. 2 См.: Гражданское право [Текст]: учеб. в 3 ч. Ч. 2 / Е.Ю Валявина [и др.]; под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – 3-е изд, перераб. и доп. - М.: Проспект, 2001. – С. 96. 1 7 Т.к. жилое помещение является недвижимым имуществом, то, следовательно, ему присущи все признаки, которыми обладает недвижимое имущество. А именно: а) недвижимое имущество является вещью, т.е. предметом материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека; б) недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей; в) перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Статья 16 ЖК РФ выделяет следующие виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуальноопределенное здание, вспомогательного которое состоит использования, из комнат, предназначенных а также для помещений удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается многоквартирном доме, структурно обеспечивающее обособленное возможность помещение прямого доступа в к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. «По своей сути жилые помещения относятся к сложным вещам, т.е. они образуются из вещей, которые составлены искусственно из нескольких соединенных между собой частей. В состав таких объектов всегда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав 8 объекта входят другие вещи либо имущественные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения».1 ГК РФ в ст. 289 устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В ст. 36 ЖК РФ сказано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. В соответствии со ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. В соответствии с п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру, т.е. доля в праве собственности на общее имущество жилого дома следует судьбе квартиры. Крашенинников, П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. [Текст]: моногр. / П.В. Крашенинников. - 2-е изд., стереотипное. - М.: Статут, 2001. – С. 22. 1 9 В случае с жилыми домами на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности.1 В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. «В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке»2. Жилые помещения являются объектами недвижимости, имеющими строго целевое назначение. Помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 2, 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).3 В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размеще- См.: Крашенинников, П.В. Жилищное право [Текст]: учеб. /П.В. Крашенинников. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2001. – С. 19. 2 Крашенинников П.В. Там же. 3 СЗ РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594 1 10 ние в жилых помещениях промышленных производств. ГК РФ расширяет эти ограничения и устанавливает, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода помещения в нежилое (ст. 288). В соответствии со ст. 19 ЖК РФ совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ является жилищным фондом. В зависимости от формы собственности на жилое помещение жилищный фонд подразделяется на: а) частный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; б) государственный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); в) муниципальный жилищный фонд – совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. «В практике нередко возникает вопрос, следует ли относить к жилым помещениям такие помещения, как сборно-разборные домики, бытовки, вагоны и т.п. В настоящее время эти и другие подобные сооружения и постройки не включаются в состав жилищного фонда и суды по общему правилу не относят эти помещения к жилым. Между тем встречаются случаи, когда в таких сооружениях и постройках граждане проживают многие годы, будучи прописанными в них, производят оплату этого проживания по правилам оплаты за жилье и коммуналь- ные услуги и т.п..».1 «Вместе с тем некоторые помещения изначально непригодны (или не могут быть признаны пригодными) для проживания, например подвальные помещения, Седугин, П.И. Жилищное право [Текст]: учеб./ П.И. Седугин. – 2-е изд. перераб. и доп.– М.: НОРМА – ИНФРА-М, 2002. - С. 51. 1 11 поскольку они явно не отвечают санитарным и техническим требованиям, предъявляемым законом к жилым помещениям. В соответствии с п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены правительством РФ. В соответствии с п. 2 Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 г. № 552 1 непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения): а) находящиеся в ветхом состоянии; б) находящиеся в аварийном состоянии; в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. 1.3 Стороны договора купли-продажи жилого помещения Сторонами договора купли-продажи жилого помещения являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник жилого помещения (однако гражданское законодательство допускает продажу жилого помещения и несобственниками, в частности, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями), действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности правомочия собственника подтверждаются свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждаемого жилого помещения с 1 Экономика и жизнь. - 2004. - № 21. - С. 34. 12 помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника. Сторонами в договоре продажи жилого помещения могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями. «В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник жилого помещения, а обладатель иного, ограниченного вещного права на жилое помещение (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п.2 ст. 295 ГК), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п.1 ст. 297 ГК) - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости».1 Примером сказанного может служить разъяснение, содержащееся в постановлении Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п.7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.2 Брагинский, М.И. Договорное право [Текст]: моногр.: в 4 т. Т. 2 / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2000. - С. 207. 2 См. Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. -С. 16. 1 13 Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298 ГК). Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения. Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными. Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями жилое помещение выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно - оперативного управления) государственного или муниципального предприятия, обладателя права хозяйственного ведения (оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности собственника имущества: РФ, субъекта РФ, муниципального образования. То же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т.е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение иного вещного права (права хозяйственного ведения или права оперативного управления). «Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Законе РФ «Об акционерных обществах» предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных приобретением или отчуждением с обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25% балансовой стоимости активов общества. Решение о совершении 14 крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50% решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании (ст. 78 Закона РФ «Об акционерных обществах»)».1 При продаже жилых помещений на публичных торгах, в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество, продавцом имущества должника выступает специализированная организация, имеющая право совершать сделки с недвижимостью, с которой заключен договор о проведении публичных торгов (ст. 54, 62 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»2). Для совершения сделки с жилым помещением, если оно находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга независимо от его прописки (регистрации) в данном помещении, кроме случаев, когда жилое помещение принадлежало, супругу желающему его продать, до вступления в брак, или получено им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (ст. 36 СК РФ). При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 181 ГК, п.3 ст. 35 СК). Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний, не достигший 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор Гражданское право [Текст]: учеб. в 3 ч. Ч. 2 / Е.Ю Валявина [и др.]; под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – 3-е изд, перераб. и доп. - М.: Проспект, 2001. - С. 96. 2 СЗ РФ. -1997. - № 30. - Ст. 3591. 1 15 заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29 ГК РФ). Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается с письменного согласия их законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 30 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного. Аналогичное правило применяется к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом (ч. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ). Как показывает судебная практика, совершение сделок с жилой площадью нередко происходит без учета интересов несовершеннолетних детей и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства. Примером вышесказанному может служить следующий случай из судебной практики. Хотя дело и рассматривалось на основании ранее действовавших нормативных актов, но поскольку аналогичные нормы существуют и в ныне действующем законодательстве, представляется возможным использовать данный случай в качестве примера. Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры в собственность недействительными, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право на спорную жилую площадь. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, оставившая решение суда первой инстанции без изменения, в 16 кассационном определении указала следующее. Родители несовершеннолетних были лишены родительских прав. Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. В 1990 г. их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д. В 1993 г. С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителями несовершеннолетних прежнему нанимателю, т.е. Д. При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до помещения их в детские учреждения. Последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних. Согласно ст. 133 КоБС РСФСР опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых. В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей. Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд первой инстанции обоснованно признал, что сделка по обмену квартиры и последующие действия с жилой площадью не могут считаться действительными.1 См.: Обзор судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Рос. Федерации [Текст]: от 30 октября 1995 г. //Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Рос. Федерации. – М.: Проспект, 1999. - С. 352. 1 17 1.4 Содержание договора купли-продажи жилого помещения В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Существенным условием договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, является условие о его предмете и цене. Также в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Также цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее (п.2 ст. 555 ГК). «Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее».1 Гражданское право [Текст]: учеб. в 2 т. Т. 2. Полутом 1/ В.В. Витрянский [ и др.];отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. -М.: БЕК, 1999. – С. 259. 1 18 Цена недвижимости может быть установлена в договоре на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется, исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК). Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».1 Как и сам договор о продаже недвижимого имущества, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму под страхом недействительности договора в целом. Поскольку договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации, то, следовательно, любое соглашение о цене или ее изменении также подлежит государственной регистрации. В договоре продажи жилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект продажи, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества (полный адрес, количество комнат, этаж, общую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным (ст. 554 ГК РФ). «К числу обязательных документов, идентифицирующих жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Требование закона об определенности предмета договора продажи жилого помещения означает, что продаваемое жилое помещение как индивидуально1 СЗ РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813. 19 определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В противном случае договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если же на момент заключения договора жилое помещение уже не существует (сгорело, разрушено и т. п.), хотя права на него как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). Если под видом договора продажи жилого дома продается разрушенное здание, то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок. В тех случаях, когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, речь должна идти не о договоре продажи недвижимости, а о договоре продажи движимого имущества. Для совершения такого договора необходимо предварительно в установленном порядке получить разрешение на снос соответствующего недвижимого объекта. Вследствие этого предназначенное к сносу здание или сооружение приобретет правовой режим движимого имущества»1. Т.к. существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, то в тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в таком перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК, вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения. Гражданское право [Текст]: учеб. в 2 т. Т. 2. Полутом 1/ В.В. Витрянский [ и др.];отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. -М.: БЕК, 1999. – С. 258. 1 20 В указанный перечень включаются следующие субъекты: а) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст. 672, 677 ГК); б) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма, но не более срока действия договора найма (ст. 672, 685 ГК); в) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (п. 1 ст. 33 ЖК РФ); г) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК, ст. 34 ЖК РФ); д) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК). В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. ЖК РФ к членам семьи собственника относит супруга собственника, их детей и родителей. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым 21 помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. А в соответствии с п. 5 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения права собственности на жилое помещение у его собственника, право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника, возникшее на основании решения суда, принятым с учетом положений п. 4 ст. 31 ЖК РФ, прекращается. Т.о. переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, а также бывшими членами семьи прежнего собственника. В ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР 1983 г. действовавшим до 1 марта 2005 г. существовало иное правило, в соответствии с которым, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением бывшими членами семьи прежнего собственника. В ст. 292 ГК РФ до 30 декабря 2004 г. существовало также правило, в соответствии с которым, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Рассматриваемое право членов семьи прежнего собственника, по выражению Е.А. Суханова, «как бы «обременяло» такую недвижимость, что сближало его с вещными правами».1 П.В. Крашенинников считает, что данное право членов семьи собственника жилья подпадало под признаки вещного права, изложенные в п. 3 и 4 ст.216 (право следования и абсолютная защита).2 Комментарий Гражданского Кодекса Рос. Федерации для предприни-мателей. [Текст]: в 2 ч. Ч. 1./ Под ред. Т. Брагинской, В. Кузнецова, Л. Синюхиной. - М.: Фонд Правовая культура, 1996. – С. 262. 2 См.: Крашенинников, П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. [Текст]: моногр. / П.В. Крашенинников. - 2-е изд., стереотипное. - М.: Статут, 2001. - С. 40. 1 22 В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Если договор продажи заключается не самим собственником жилого помещения или не покупателем, а по их поручению другими лицами, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя. Если от имени правообладателя действует доверительный управляющий (ст. 38, 41, 1012 ГК РФ), то названный управляющий заключает договор от своего имени (ст. 1012 ГК РФ). При этом в договоре продажи указывается, что доверительный управляющий действует в качестве такого управляющего (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). Согласно п. 3 ст. 1012 ГК РФ указанное условие считается соблюденным, если в договоре продажи после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.». Если право продавца ограничено (обременено) правами третьих лиц и в соответствии с законодательством РФ данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»1), то это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). 1 СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400. 23 1.5. Права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости. Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. «Т.к. строение и земельный участок под ним образуют некоторое единство: единый строительно-технический объект, единый хозяйственно-эксплутационный объект, для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения»1. В соответствии со ст. 552 ГК РФ покупатель жилого помещения одновременно с передачей ему права собственности на жилое помещение получает права и на ту часть земельного участка, которая занята им и необходима для его использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец жилого помещения собственником соответствующего земельного участка. Если да, то передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю жилья праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования. Иное правило установлено, если продавец жилого помещения не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.). Но, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования Гражданское право [Текст]: учеб. в 2 т. Т. 2. Полутом 1/ В.В. Витрянский [ и др.];отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. -М.: БЕК, 1999. – C. 260. 1 24 земельным участком, не позволяющие продажи находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли. «Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора (договоре-документе) соответствующего пункта, договор тем не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре (договореправоотношении) в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК РФ). В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора, более того - правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости».1 Брагинский, М.И. Договорное право [Текст]: моногр.: в 4 т. Т. 2 / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2000. – С. 209. 1 25 2 Заключение и форма договора купли-продажи жилого помещения 2.1 Форма договора купли-продажи жилого помещения Требования к форме договора купли-продажи недвижимости определены в ст. 550 ГК РФ, они сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами, с обязательным определением предмета договора и его цены. Нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность. Те же самые требования предъявляются к форме договора продажи жилого помещения. Но договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ. До 31 января 1998 г. в соответствии со ст. 239 ГК РСФСР договор куплипродажи жилого дома должен был удостоверяться нотариусом. «Начиная с 31 января 1998 г., момента вступления в силу ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не требуется обязательной нотариальной формы для сделок по продаже жилых помещений. На практике это означает, что стороны, подписав договор продажи жилого помещения как единый документ, вправе напрямую обратиться в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость, с заявлением о государственной регистрации сделки».1 Комментарий к Гражданскому кодексу Рос. Федерации [Текст]: в 2 ч. Ч. 2 части второй / Г.Е. Авилов [и др.]; отв. ред. О.Н. Садиков. – 3-е изд. испр. и доп. - М.: КОНТРАКТ;ИНФРА-М, 1998. – С. 154. 1 26 Отказ от проведения регистрации договора по мотивам несоблюдения нотариальной формы договора может быть обжалован заинтересованной стороной в судебном порядке (ст. 558 ГК, п. 5 ст. 2, ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но в соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ стороны могут придать нотариальную форму договору продажи жилого помещения добровольно, по взаимному согласию. 2.2 Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на жилое помещение «Государственная регистрация сделок, предметом которых является недвижимое имущество, давно применяется в зарубежных странах. Во многих странах существуют специальные земельные книги или иные реестры земельных участков, в которые вносятся сведения о вещных правах на недвижимость и изменения на это имущество права собственности. Согласно § 658 Швейцарского гражданского кодекса передача вещного права на недвижимость должна быть удостоверена нотариально и об этом должна быть сделана соответствующая запись в земельной книге. Запись делается и при прекращении права. Аналогичное правило содержится и в § 873 Германского гражданского уложения. Законодательство в ряде штатов США тоже требует регистрации таких сделок. Однако моменту регистрации в различных странах придается различное значение. Во Франции регистрация договора в поземельной книге не является условием возникновения права собственности у покупателя, она производится с целью оповещения третьих лиц, в первую очередь кредиторов о переходе права собственности на недвижимость. Решающее значение для перехода права 27 собственности имеет передача имущества, которая осуществляется путем вручения ключей, если передается строение. Германское гражданское уложение устанавливает, что приобретение или прекращение собственности на недвижимое имущество должно оформляться договором в присутствии обеих сторон, которые выражают свое согласие на заключение сделки. Право собственности на недвижимость возникает после регистрации в земельной книге»1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним из наиболее существенных элементов правового режима недвижимости. «Принятие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» открыло новый для России этап правового регулирования оборота объектов недвижимости. До вступления в силу действующего ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» действовали нормативные правовые акты, предусматривающие необходимость осуществления прав и сделок с объектами недвижимости. Однако тогда не было единой системы органов, осуществляющих регистрацию, единых принципов, правил и методов государственной регистрации. Смешивались две системы – регистрации документов и регистрации прав на недвижимое имущество, что не способствовало формированию действенного механизма управления рынком недвижимости со стороны государства. Система, созданная в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», призвана обеспечить создание механизма эффективного государственного воздействия на рынок недвижимости в целях защиты права собственников и иных прав на объекты недвижимости, предоставления заинтересованным лицам достоверной информации о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества, привлечения дополнительных Жариков, Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. [Текст]: научно-практич. Пособие / Ю.Г. Жариков, М.Г. Масевич. - М.: БЕК, 1997. – С. 11. 1 28 инвестиций в российскую экономику, упорядочения взимания налогов, связанных с объектами недвижимого имущества и их обладателями».1 Гражданский кодекс РФ в ст. 131 устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права не недвижимое имущество – возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость. «Законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на жилое помещение. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на жилье, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью».2 На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение, т.е. приобретает право собственности на Цит. по: Козлова, Е.Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст] / Е.Б. Козлова // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. - № 1. – С. 115. 2 Крашенинников, П.В. Жилищное право [Текст]: учеб. /П.В. Крашенинников. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2001. – С. 26. 1 29 недвижимость не с момента государственной регистрации, а с момента выплаты паевого взноса в силу закона. Аналогичная норма содержится в п.1 ст. 129 ЖК РФ в отношении жилищных и жилищно-строительных кооперативов, деятельность которых регулируется данным кодексом, и в ст. 30 ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004 г., в отношении жилищных накопительных кооперативов, деятельность которых регулируется данным законом. «Таким образом, имеется три юридических факта, образующих фактический состав для возникновения права собственности у граждан – членов кооператива и прекращение такового у юридического лица – кооператива: первый – членство в кооперативе; второй – пользование жилым помещением, предоставленным кооперативом; третий – полная выплата паевого взноса».1 До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение является кооператив, после – гражданин. «В отличие от общего правила, установленного в ст. 131 ГК РФ по отношению к возникновению прав на недвижимое имущество, в данном случае можно констатировать тот факт, что право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение»2. После выплаты паевых взносов всеми членами кооператива происходит качественное преобразование отношений, которые сложились между гражданами, проживающими в бывшем кооперативном доме. Кооператив перестает быть собственником общего имущества многоквартирного дома. Это имущество в таких случаях принадлежит на праве общей собственности собственникам жилых помещений (ст. 289 и 290 ГК РФ).3 Крашенинников, П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. [Текст]: моногр. / П.В. Крашенинников. - 2-е изд., стереотипное. - М.: Статут, 2001. – С. 103. 2 Там же. С. 105. 3 См.: Там же. С. 106. 1 30 Порядок государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и перехода права собственности на него регулируется ст. 131 ГК, ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1, а также постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2; Постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»3. «В соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке». 4 В соответствии со ст. 2 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Это означает, что государственная регистрация создает презумпцию действительности существования зарегистрированного права, но она является опровержимой. В той же ст. 2 указывается, что государственная регистрация права может быть оспорена в судебном порядке. Запись о праве может быть оспорена, поскольку произведена ошибочно, например, вследствие небрежности или чьего-либо злого умысла (законодатель в п. 8 ст. 12 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сам признает возможность существования неправильной регистрационной записи). В таком случае участники оборота никогда не могут быть уверены в прочности своего приобретения, а нормы о государственной регистрации, направленные на СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3694. СЗ РФ. – 1998. - № 8. - Ст. 963. 3 СЗ РФ. – 1998. - № 9. - Ст. 1114. 4 Крашенинников, П.В. Жилищное право [Текст]: учеб. /П.В. Крашенинников. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2001. – С. 25. 1 2 31 обеспечение прочности оборота недвижимого имущества, во многом теряют свой смысл. Исходя из этого Е.Ю. Петров предлагает закрепить в ГК РФ принцип публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество. «Действие принципа публичной достоверности устанавливает положение, в силу которого государственная регистрация права признается соответствующей действительности по отношению ко всем добросовестным третьим лицам. Если залогодержатель после исполнения обеспеченного обяза- тельства «уступает» прекратившееся право залога, лицу, полагающемуся на достоверность содержания реестра, то залог под действием начала публичной достоверности возникает на стороне добросовестного приобретателя. И, наоборот, в случае, когда запись о залоге погашена ошибочно, третье лицо приобретает в собственность необремененную ипотекой вещь».1 Е.Ю. Петров предлагает придать принципу публичной достоверности нормативный характер и с этой целью внести ряд дополнений и изменений в действующее законодательство. «В пункте 1 ст. 302 ГК РФ после слова «если» целесообразно включить слово «движимое». Пункт 2 ст. 302 ГК РФ дополнить абзацем 2 следующего содержания: Если право собственности или иное зарегистрированное право на недвижимое имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело указанного права, о чем приобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник или обладатель иного зарегистрированного права на недвижимое имущество утрачивает свое право. Право приобретателя возникает свободным от незарегистрированных прав и обременений, о которых приобретатель не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать. Петров, Е.Ю. Принцип публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст] / Е.Ю. Петров // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: сб. научн. статей / Б.М. Гонгало [и др.] - Екатеринбург: АМБ, 2002. - С. 43. 1 32 Статью 312 ГК РФ дополнить абзацем 2 следующего содержания: В случае если обязательство должно быть исполнено собственнику или иному обладателю права на недвижимое имущество, то исполнение лицу, указанному в едином государственном реестре в качестве обладателя этого права, считается исполнением надлежащему лицу. Указанное правило не применяется, если должник знал или должен был знать, что кредитором является другое лицо. Из последнего предложения абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации недвижимости исключить слово «только» и дополнить указанное предложение следующими словами: «поскольку к нему не применяются положения о бесповоротности, предусмотренные п. 2 ст. 302 ГК РФ»».1 Согласно ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) по договору продажи недвижимости состоит из следующих действий: а) приема необходимых документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации. Прием осуществляется, по общему правилу, по заявлению обеих сторон договора продажи недвижимости. К заявлению должны быть приложены текст договора, а также иные документы, необходимые для регистрации; б) проведения правовой экспертизы и проверки законности сделки; в) установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; г) внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним; д) выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности. Петров, Е.Ю. Принцип публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст] / Е.Ю. Петров // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: сб. научн. статей / Б.М. Гонгало [и др.] - Екатеринбург: АМБ, 2002. - С. 46. 1 33 Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов. Договор продажи и переход права считается зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи жилого помещения и о переходе права собственности в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). На государственную регистрацию договора продажи жилого помещения в соответствии со статьями 16 и 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предоставляются: а) заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей; б) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи жилого помещения и его копия; в) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц; г) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации; д) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение; е) удостоверенные органами (организациями) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа, осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости 34 на территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также копии названных документов; ж) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах; и) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту жительства; к) доверенность, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности (ст. 182, 185 ГК РФ); л) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц (п. 2 ст. 37 ГК РФ) или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (ст. 292 ГК РФ); м) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 26 ГК РФ); н) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (ст. 30, 33 ГК РФ); п) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (ст. 604 ГК РФ); р) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (ст. 35 СК РФ); 35 с) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (ст. 35 СК РФ); т) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (ст. 38, 41, 1012 1013 ГК РФ) и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя; у) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный (ст. 41, 971 ГК РФ); ф) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи. Для проведения государственной регистрации перехода права собственности заявителями наряду с документами, перечисленными выше, дополнительно предоставляются: а) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю; б) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права и его копия; в) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ); г) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ. 36 Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, то тогда на регистрацию представляется и доверенность, удостоверяющая его правомочия. Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством РФ данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (например, ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1), то в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся соответствующие изменения. Если, в таком случае, необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения права продавца (например, ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости), ст. 604 ГК РФ), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации, выдаваемым покупателю. Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.2 Высший Арбитражный Суд РФ в Информационном письме от 13 ноября 1997 г. № 21, посвященному обзору практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а СЗ РФ. – 1998. - № 29. - Ст. 3400. См.: Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. [Текст]: Приказ Минюста Рос. Федерации от 06.08.2001 № 233 // Российская газета. – 2001. – 22 августа. 1 2 37 передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее возникновения решение. у Данное решение регистрирующего является органа основанием обязанности для осуществить государственную регистрацию сделки.1 2.3 Последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. В п. 3 ст. 551 ГК закреплено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. «В юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения влечет безусловную недействительность сделки. 1 См.: Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 81. 38 Представляется, однако, что в данном случае мы имеем дело с неточным доктринальным толкованием положений, содержащихся в ст. 165 ГК, и прежде всего в п. 1 ст. 165, согласно которому несоблюдение нотариальной формы, а в случаях установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка ничтожна. Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в данной норме слов и выражений, следует сделать вывод о том, что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы ничтожность) неосуществление сделки (что государственной влечет ее безусловную регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Например, отсутствие государственной регистрации договора продажи жилого помещения не влечет его недействительность, такой договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Именно то обстоятельство, что по общему правилу, неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки (п.3 ст. 165 ГК)».1 Такой подход к последствиям несоблюдения требования о государственной регистрации сделки с недвижимостью нашел отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, которое содержит следующее разъяснение: «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительности договора продажи недвижимости» (п. 14).2 Примером к вышесказанному может служить случай из арбитражно-судебной практики, включенной в Обзор практики разрешения споров, возникающих по Брагинский, М.И. Договорное право [Текст]: моногр.: в 4 т. Т. 2 / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2000. – C. 220. 2 Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18. 1 39 договорам купли-продажи недвижимости (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21)1. Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи. Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств. Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двусторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности. В п. 3 ст. 165 ГК предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Договор продажи жилого дома, согласно ст. 558 ГК, подлежит обязательной государственной регистрации. Поскольку сделка исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд. Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. 1 См.: Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1. - С. 81. 40 Такое решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки. 41 3 Исполнение договора купли-продажи жилого помещения Важнейшей обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача вещи покупателю в собственность. «Эта обязанность является сложной и по существу представляет собой две взаимосвязанные обязанности: передать вещь покупателю во владение и перенести на него право собственности».1 Для более полной защиты прав покупателей независимо от того, юридическое это лицо или физическое, в ГК РФ (ст. 556) установлено правило, по которому передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Исполнение договора продажи жилого помещения состоит из двух юридически значимых действий: а) подписания сторонами передаточного акта или иного документа (акта приемапередачи и т.п.); б) вручения имущества покупателю. Следовательно, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после «вручения» его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В соответствии со ст. 224 ГК передачей признается вручение вещи приобретателю, вещь считается врученной с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица. Момент исполнения настоящего договора следует отличать от момента перехода права собственности на недвижимость. Согласно п.2 ст. 223 и ст. 551 ГК Хаскельберг, Б.Л. Обязанность продавца – обеспечить юридическую чистоту отчуждаемого имущества и последствия ее неисполнения [Текст] / Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. – М.: Статут - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. – С. 74. 1 42 последний наступает в момент государственной регистрации перехода права собственности. ГК не ставит исполнение договора продавцом и покупателем в жесткую зависимость от государственной регистрации перехода права собственности. Недвижимость может быть передана в любой последовательности: как до, так и после государственной регистрации. Но стороны не вправе распорядиться проданным недвижимым имуществом и передать его какому-либо третьему лицу до проведения государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (п. 2 ст. 551 ГК). «Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц!). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации перехода права собственности) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной недвижимое имущество, регистрации во всех перехода случаях права исполнения собственности договора на продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Но в таком случае, возникает вопрос, имеет ли право покупатель, ставший владельцем недвижимого имущества в результате исполнения продавцом обязательств, вытекающих из договора продажи недвижимости, до государственной регистрации перехода к нему права собственности отчуждать либо иным образом распоряжаться соответствующим объектом недвижимости. Практика арбитражных судов дает на этот вопрос отрицательный ответ, принимая во внимание прежде всего интересы третьих лиц (кредиторов продавца), которые вправе рассчитывать на недвижимое имущество продавца вплоть до момента прекращения права 43 собственности последнего на это имущество, каковой совпадает с моментом регистрации перехода права собственности к покупателю»1. «Определенным своеобразием отличается и правовое положение продавца недвижимого имущества, исполнившего свое обязательство перед покупателем по передаче последнему объекта недвижимости, до момента регистрации перехода права собственности к покупателю. В этом случае продавец сохраняет право собственности на недвижимость и, следовательно, обладает правомочиями по пользованию, владению и распоряжению в отношении проданного имущества. Однако и покупатель имеет статус титульного владельца, поскольку владеет проданным недвижимым имуществом на законном основании (договор продажи недвижимости). В итоге получается, что в подобной ситуации и продавец, так же как и покупатель, не может распорядиться соответствующим объектом недвижимости».2 Данное обстоятельство подтверждается и официальной позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, нашедшей отражение в постановлении его Пленума от 25 февраля 1988 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» 3. Согласно п.14 данного постановления, при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе распоряжаться этим имуществом, Брагинский, М.И. Договорное право [Текст]: моногр.: в 4 т. Т. 2 / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2000. – С. 215. 2 Там же. - С. 216. 3 См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ 1998. - № 10. – С. 16. 1 44 поскольку оно служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении раннее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение. Согласно п. 2 ст. 151 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это положение ГК свидетельствует о том, что «фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества».1 Сам же акт недвижимости к регистрации перехода права собственности на объект покупателю не влияет на обязательства сторон по договору продажи недвижимости и не является основанием их прекращения. На данное обстоятельство обращено внимание в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8, согласно которому при разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам следует учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК вправе требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов по ст. 395 ГК. В тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права Брагинский, М.И. Договорное право [Текст]: моногр.: в 4 т. Т. 2 / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2000. – С. 217. 1 45 собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (п. 15).1 «Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором».2 Уклонение сторон от подписания передаточного акта (иного документа о передаче), а также продавца - от вручения, а покупателя - от принятия жилого помещения признается отказом от исполнения договора. Подобный отказ влечет для сторон разные последствия. На основании п. 2 ст. 463 ГК покупатель вправе потребовать от продавца передачи ему недвижимости (индивидуально-определенной вещи) в соответствии со ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. См.: Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 19. Гражданское право [Текст]: учеб. в 3 ч. Ч. 2 / Е.Ю Валявина [и др.]; под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – 3-е изд, перераб. и доп. - М.: Проспект, 2001. – С. 101. 1 2 46 В том случае, когда от исполнения своей обязанности принять имущество отказывается покупатель, продавец в соответствии со ст. 484 ГК вправе потребовать от него принять имущество, либо сам отказаться от исполнения договора. Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора. Последствиям передачи недвижимости ненадлежащего качества посвящена ст. 557 ГК. В соответствии с ней в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права. «К существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были указаны в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным».1 «При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: а) соразмерного уменьшения покупной цены; Комментарий к Гражданскому кодексу Рос. Федерации [Текст]: в 2 ч. Ч. 2 части второй / Г.Е. Авилов [и др.]; отв. ред. О.Н. Садиков. – 3-е изд. испр. и доп. - М.: КОНТРАКТ;ИНФРА-М, 1998. – С. 145. 1 47 б) безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища. Если же обнаружены существенные нарушения требований к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы».1 «Само по себе принятие покупателем жилого помещения, не соответствующего условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора»2. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер; как правило, не менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст. 477 ГК). По действующему ГК РФ продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, что является общим правилом, исключение из которого, согласно абз. 1 п. 1 ст. 460 ГК РФ, составляет случай, когда сам покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Также в абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК сказано, при неисполнении продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц, покупатель вправе требовать уменьшения цены товара, либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. «Под правами третьих лиц понимаются имущественные права, регулируемые гражданским законодательством, вещные (право собственности или иное ограниКрашенинников, П.В. Жилищное право [Текст]: учеб. /П.В. Крашенинников. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2001. – С. 217. 2 Там же. - С. 216. 1 48 ченное вещное право) или обязательственные (права залогодержателя, арендатора и т.д.)».1 Б.Л. Хаскельберг и В.В. Ровный, сопоставив правила, предусмотренные абзацами 1 и 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ, обнаружили следующую несогласованность. «Если покупатель знал о правах третьих лиц, то отсюда неизбежно может и должен быть сделан вывод о том, что покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Это верно еще и потому, что закон не устанавливает, в какой форме должно быть выражено согласие покупателя принять товар при наличии на него прав третьих лиц. А раз так, согласие может быть выражено и конклюдентными действиями, которыми следует признать принятие покупателем товара. Таким образом, знание покупателя о наличии юридических обременений вещи, о котором говорится в абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК, нельзя считать каким-то дополнительным основанием освобождения продавца от предусмотренных законом санкций».2 На основании вышеизложенного Б.Л. Хаскельберг и В.В. Ровный предлагают в целях преодоления частичной несогласованности между правилами абз. 1 и 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ исключить либо из абз. 2 слов «… или должен был знать…», либо из абз. 1 слова « за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц».3 «Поскольку продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, это надлежит понимать как свободу отчуждаемого имущества от любых прав – как обязательственных, так и вещных, обладателями которых являются третьи лица. При отчуждении имущества все прочие права, помимо права собственности, следуют за ним и обременяют его, поэтому хотя вещь и переходит в собственность или, по крайней мере, во владение покупателя, третьи лица продолжают сохранять принадлежавшие им до отчуждения вещи права на нее»4. Комментарий к Гражданскому кодексу Рос. Федерации [Текст]: в 2 ч. Ч. 2 части второй / Г.Е. Авилов [и др.]; отв. ред. О.Н. Садиков. – 3-е изд. испр. и доп. - М.: КОНТРАКТ;ИНФРА-М, 1998. – С. 13. 2 Хаскельберг, Б.Л. Обязанность продавца – обеспечить юридическую чистоту отчуждаемого имущества и последствия ее неисполнения [Текст] / Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. – М.: Статут - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. – С. 82. 3 См.: Там же. 4 Там же. - С. 75. 1 49 Статья 460 ГК РФ не связывает нарушение продавцом обязанности по обеспечению юридической чистоты отчуждаемой вещи с его знанием о существовании юридических обременений, это значит, что при необеспечении продавцом юридической чистоты отчуждаемой вещи применение санкций абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК не основывается на вине продавца. Также в п. 2 ст. 460 ГК РФ установлено правило, согласно которому нарушением продавцом обязанности по обеспечению юридической чистоты отчуждаемой вещи признается также ситуация, когда третьи лица имеют не только субъективные права, но и притязания в отношении товара к моменту его передачи покупателю, впоследствии в установленном порядке признанные правомерными, если продавец не докажет, что о данных притязаниях ему не было известно. То есть, в данном случае «возложение на продавца санкций, в отличие от предыдущего случая, здесь подчиняется началу вины, при этом продавец доказывает отсутствие собственной упречности – то есть, не знание (долженствование знания) покупателем о правах третьих лиц, а собственное незнание о существовании притязаний последних».1 Анализируя категории «субъективное право» и «притязание» и различия условий наступления последствий, обозначенных в абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ Б.Л. Хаскельберг и В.В. Ровный обращают внимание на следующее: «проводимая ст. 460 ГК дифференциация между правами третьих лиц и притязаниями позволяет предположить, что в п. 2 законодатель имеет в виду некие особые обременения, установленная правомерность которых позволяет применять к ним правила п. 1. Вместе с тем, привести какие-то иллюстрирующие их примеры не представляется возможным. Но стоит ли в таком случае обремененность отчуждаемого имущества притязанием (которое в силу прямого указания закона должно быть основано на подлежащем защите субъективном праве) противопоставлять обремененности самим субъективным правом и, формулируя данные обременения в разных пунктах Хаскельберг, Б.Л. Обязанность продавца – обеспечить юридическую чистоту отчуждаемого имущества и последствия ее неисполнения [Текст] / Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. – М.: Статут - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. – С. 85. 1 50 одной и той же статьи, устанавливать в них разные субъективные условия наступления последствий для продавца? Отрицательный ответ на поставленный вопрос сомнений не вызывает. В действующей редакции п. 2 ст. 460 ГК кажется не выполняющим полезной нагрузки, поскольку функции защиты покупателя в случае признания притязаний третьих лиц правомерными выполняет ст. 461 ГК, имея в виду, что в п. 2 ст. 460 ГК говорится не просто о притязаниях в отношении товара, а о притязаниях, признанных правомерными, данный пункт следовало бы исключить вообще, предусмотрев в рамках единого правила случаи обременения вещи как субъективными правами третьих лиц, так и притязаниями».1 Вне зависимости от того, идет ли речь об обременении отчуждаемой вещи субъективными правами третьих лиц или имеющихся притязаниях, впоследствии признанных правомерными, покупатель по своему усмотрению вправе потребовать уменьшения цены, либо расторжения договора. Б.Л. Хаскельберг и В.В. Ровный считают, что санкции, предусмотренные в абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК реализуемы только при совокупности двух условий: заключенный договор купли-продажи должен быть действительным, а отчужденная по нему вещь не подлежит изъятию у покупателя. Первое условие - действительность заключенного договора купли-продажи. «Поскольку недействительный договор, как известно, не порождает никаких иных правовых последствий, кроме установленных на случай недействительности, это само по себе исключает возможность установления и реализации в его рамках санкций в виде уменьшения покупной цены и расторжения договора». 2 Второе условие - отчужденная вещь не подлежит изъятию у покупателя. «Возможность изъятия вещи у покупателя третьими лицами исключает реализацию санкций абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК т.к. для такой ситуации предусмотрена специальная санкция»3. Хаскельберг, Б.Л. Обязанность продавца – обеспечить юридическую чистоту отчуждаемого имущества и последствия ее неисполнения [Текст] / Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. – М.: Статут - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. – С. 86. 2 Там же. - С. 87. 3 Там же. - С. 91. 1 51 В ст. 461 и 462 ГК РФ установлены некоторые особые обязанности, рассчитанные на случаи изъятия вещи у покупателя, а также специфические для такой ситуации санкции. Возмещение убытков в порядке ст. 461 ГК РФ представляет собой меру гражданско-правовой ответственности продавца за неисполнение обязанности по обеспечению перехода права собственности на проданную вещь к покупателю. Продавец обязан возместить покупателю убытки на основании ст.461 ГК РФ при наличии следующих условий: а) товар подлежит изъятию у покупателя в установленном законом порядке, например в соответствии со ст. 349 ГК для обращения взыскания на заложенное имущество, по решению суда об удовлетворении виндикационного иска и т.д.; б) основания, по которым изымается товар, возникли до исполнения договора, т.е. до передачи товара покупателю; в) продавец не доказал, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований, т.е. тех обременений товара, которые впоследствии могут повлечь его изъятие; г) продавец привлечен покупателем к участию в деле, если товар истребуется третьим лицом в судебном порядке.1 Правило об ответственности продавца за изъятие вещи у покупателя является императивным: ответственность не может быть ни устранена, ни ограничена в соответствии с п. 2 ст. 461 ГК РФ. «Продавец обязан передать товар (в данном случае жилое помещение) свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Рос. Федерации [Текст]: в 2 ч. Ч. 2 части второй / Г.Е. Авилов [и др.]; отв. ред. О.Н. Садиков. – 3-е изд. испр. и доп. - М.: КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 1998. – С. 14. 1 52 товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на это имущество. Если третье лицо по основанию, возникшему до продажи недвижимости в жилищной сфере, предъявит к покупателю иск об ее изъятии, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на стороне покупателя. Непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданной недвижимости у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения деле покупателем».1 Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата. «При продаже недвижимости в кредит в соответствии с нормой п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на недвижимое имущество должна регистрироваться на основании заявления собственника покупателя недвижимого имущества или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК».2 Седугин, П.И. Жилищное право [Текст]: учеб./ П.И. Седугин. – 2-е изд. перераб. и доп.– М.: НОРМА – ИНФРА-М, 2002. – С. 303. 2 Гражданское право [Текст]: учеб. в 2 т. Т. 2. Полутом 1/ В.В. Витрянский [ и др.];отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. -М.: БЕК, 1999. – С. 260. 1 53 4 Купля-продажа доли в праве общей собственности на жилое помещение Жилое помещение может принадлежать на праве собственности как одному лицу, так и нескольким – на праве общей собственности. Согласно ст. 246 и 250 ГК РФ участник общей долевой собственности на жилое помещение, в т.ч. на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ месячного срока. При продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Примером к вышесказанному можно привести следующий случай из судебной практики. Хотя дело и рассматривалось на основании ранее действовавших нормативных актов, но поскольку аналогичные нормы существуют и в ныне действующем законодательстве, представляется возможным использовать данный случай в качестве примера. 54 Жилякова обратилась в суд с иском к Мухину и Мялику о признании договора купли-продажи доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру недействительной и переводе на нее прав и обязанностей покупателя доли. При заключении договора было нарушено ее право преимущественной покупки, поскольку Мялик (участник общей долевой собственности) не известил ее – второго участника этой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Судом первой инстанции договор купли-продажи доли в праве собственности был признан недействительным, а исковые требования в части перевода прав и обязанностей покупателя выделены в отдельное производство. Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции, а дело направила на новое судебное рассмотрение в суд первой инстанции. При этом апелляционная инстанция исходила из следующих обстоятельств. 22 марта 1994 г. между Мяликом и Мухиным заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру. Мялик в нарушение положений п. 4 ст. 46 действовавших в то время Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик не известил истицу о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий ее продажи, чем нарушил право преимущественной покупки истицы (ст. 120 ГК РСФСР). Являясь участником общей долевой собственности Мялик в силу ранее действовавшей ст. 119 ГК РСФСР имел право на отчуждение своей доли другому лицу, а истица в соответствии с ранее действовавшей ст. 120 ГК РСФСР имела преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях; при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки истица, как другой участник общей долевой собственности, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя. Такие же положения содержаться в ст. 46 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, действовавших на территории РФ с 3 55 августа 1992 г., и в ст. 250 части первой ГК РФ, введенной в действие с 1 января 1995 г. Следовательно, осуществление указанного права на основании приведенных положений законодательных актов не влечет признания договора купли-продажи недействительным и, как следствие, - приведение сторон в состояние, предшествовавшее заключению договора (ст. 167 ГК РФ), а порождает лишь его изменение – права и обязанности покупателя переводятся на лицо, имеющее преимущественное право покупки доли в праве общей собственности. Суд же в нарушение закона признал договор купли-продажи недействительным, а требование о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве общей собственности не рассмотрел, необоснованно выделив их в отдельное производство.1 Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, а также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежит государственной регистрации (ст. 251 ГК РФ). При государственной регистрации договора продажи доли в праве общей собственности на жилое помещение необходимо также представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, или документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, в том числе и на жилые См.: Постановление президиума Мосгорсуда [Текст]: от 10.06.1999. // Бюллетень Верховного Суда Рос. Федерации. 2000. - № 5. - С. 10. 1 56 помещения, содержится в п. 1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». «Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без из согласия. Безусловно, такая норма изложенной процедуры (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие, как в ГК; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. ФЗ «О внесении изменений в статью 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ».1 Крашенинников, П.В. Жилищное право [Текст]: учеб. /П.В. Крашенинников. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2001. – С. 170. 1 57 Заключение По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать жилое помещение в собственность покупателя, а последний обязуется принять жилое помещение по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения осуществляется следующим образом: в § 7 главы 30 ГК РФ содержатся правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. В статье 558 ГК РФ перечислены особенности продажи жилых помещений. В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к договору купли-продажи недвижимости применяются положения, предусмотренные § 1 главы 30, если иное не предусмотрено ГК РФ об этом виде договора. То есть, эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже. Принятие ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» открыло новый для России этап правового регулирования оборота объектов недвижимости. Однако данные нормативные акты нельзя назвать совершенными. Так, частичная несогласованность обнаруживается в ст. 460 ГК РФ. По действующему ГК РФ продавец обязан передать товар свободным от прав третьих лиц, что является общим правилом, исключение из которого, согласно абз. 1 п. 1 ст. 460 ГК РФ, составляет случай, когда сам покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Также в абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК сказано, при неисполнении продавцом обязанности передать товар свободным от прав третьих лиц, покупатель вправе требовать уменьшения цены товара, либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 58 Сопоставив правила, предусмотренные абзацами 1 и 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ, можно обнаружить следующую несогласованность. Если покупатель знал о правах третьих лиц, то отсюда неизбежно может и должен быть сделан вывод о том, что покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Это верно еще и потому, что закон не устанавливает, в какой форме должно быть выражено согласие покупателя принять товар при наличии на него прав третьих лиц. А раз так, согласие может быть выражено и конклюдентными действиями, которыми следует признать принятие покупателем товара. Таким образом, знание покупателя о наличии юридических обременений вещи, о котором говорится в абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК, нельзя считать каким-то дополнительным основанием освобождения продавца от предусмотренных законом санкций. С принятием ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была создана единая система органов, осуществляющих регистрацию, единых принципов, правил и методов государственной регистрации. Однако в данном законе не решена следующая проблема. В соответствии со ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Это означает, что государственная регистрация создает презумпцию действительности существования зарегистрированного права, но она является опровержимой. В той же ст. 2 указывается, что государственная регистрация права может быть оспорена в судебном порядке. Запись о праве может быть оспорена, поскольку произведена ошибочно, например, вследствие небрежности или чьего-либо злого умысла (законодатель в п. 8 ст. 12 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сам признает возможность существования неправильной регистрационной записи). В таком случае участники оборота никогда не могут быть уверены в прочности своего приобретения, а нормы о государственной регистрации, направленные на обеспечение прочности оборота недвижимого имущества, во многом теряют свой смысл. 59 Библиографический список 1 Жилищный кодекс РСФСР [Текст]: от 24.06.1983 г. // Ведомости ВС РСФСР. – 1983. - № 26. – Ст. 883 2 Гражданский Кодекс Российской Федерации [Текст]: Части 1 от 30 ноября 1994 г., № 52-ФЗ, 2 от 26 января 1996 г., № 15-ФЗ, 3 от26 ноября 2001 г., № 146-ФЗ: офиц. текст: по состоянию на 1 февр. 2005 г. – М.: Омега – Л, 2005. – 392 с. 3 Комментарий к Гражданскому кодексу Рос. Федерации [Текст]: в 2 ч. Ч. 2 части второй / Г.Е. Авилов [и др.]; отв. ред. О.Н. Садиков. – 3-е изд. испр. и доп. - М.: КОНТРАКТ;ИНФРА-М, 1998. – 799 с. 4 Комментарий Гражданского Кодекса Рос. Федерации для предпринимателей. [Текст]: в 2 ч. Ч. 1./ Под ред. Т. Брагинской, В. Кузнецова, Л. Синюхиной. М.: Фонд Правовая культура, 1996. – 448 с. 5 Семейный кодекс Российской Федерации [Текст]: от 29.12.1995 г., № 223-ФЗ //Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - № 1. - Ст. 16 6 Жилищный кодекс Российской Федерации [Текст]: от 29.12.2004 г., № 188-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2005. - № 1 (часть 1). – Ст. 14 7 Об основах федеральной жилищной политики [Текст]: закон Рос. Федерации от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1993. - № 3. - Ст. 99 8 Об акционерных обществах [Текст]: закон Рос. Федерации от 26.12.1995 г., № 208-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - № 6. ст. 1 9 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: закон Рос. Федерации от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1997. - № 30. - Ст. 3694 60 10 Об исполнительном производстве [Текст]: федер. закон от 21 июля 1997 г., № 119-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1997. - № 30. - Ст. 3591 11 Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: федер. закон от 16 июля 1998 г., № 102-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1998. - № 29. - Ст. 3400 12 Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Текст]: федер. закон от 29 июля 1998 г., № 135-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1998. № 31. - Ст. 3813 13 О жилищных накопительных кооперативах [Текст]: федер. закон от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 2005. № 1 (часть 1). – Ст. 41 14 Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [Текст]: Постановление Правительства Рос. Федерации от 26 февраля 1998 г., № 219 // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1998. - № 8. - Ст. 963 15 Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах. [Текст]: Постановление Правительства Рос. Федерации от 26 февраля 1998 г., № 248 // Собр. законодательства Рос. Федерации. – 1998. - № 9. - Ст. 1114 16 Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения. [Текст]: Приказ Минюста Рос. Федерации от 06.08.2001 № 233 // Российская газета. – 2001. – 22 августа. 17 О порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. [Текст]: положение, утвержденное Постановлением Правительства Рос. Федерации от 4 сентября 2003 г., № 552 // Экономика и жизнь. 2004. - № 21. С. 33 – 37. 61 18 О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». [Текст]: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г., № 8 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1993. - № 11. - С. 10 – 16. 19 Обзор судебной практики по гражданским делам Верховного Суда Рос. Федерации [Текст]: от 30 октября 1995 г. //Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Рос. Федерации. – М.: Проспект, 1999. - С. 352 – 356. 20 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам куплипродажи недвижимости. [Текст]: Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. - № 21 //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 1. – С. 81 – 89. 21 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. [Текст]: Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г., № 8 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ 1998. - № 10. – С. 14 –21. 22 Постановление президиума Мосгорсуда [Текст]: от 10.06.1999. // Бюллетень Верховного Суда Рос. Федерации. - 2000. - № 5. - С. 10 - 11. 23 Брагинский, М.И. Договорное право [Текст]: учеб.: в 4 т. Т. 2 / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2000. – 800 с. 24 Гражданское право России [Текст]: курс лекций в 2 ч. Ч. 2 / М.И. Брагинский [и др.]; отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: БЕК, 1997. – 704 с. 25 Гражданское право [Текст]: учеб. в 2 т. Т. 2. Полутом 1/ В.В. Витрянский [ и др.];отв. ред. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. -М.: БЕК, 1999. – 564 с. 26 Гражданское право [Текст]: учеб. в 3 ч. Ч. 2 / Е.Ю Валявина [и др.]; под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – 3-е изд, перераб. и доп. - М.: Проспект, 2001. – 736 с. 62 27 Жариков, Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. [Текст]: научно-практич. Пособие / Ю.Г. Жариков, М.Г. Масевич. - М.: БЕК, 1997. – 265 c. 28 Козлова, Е.Б. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст] / Е.Б. Козлова // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. - № 1. – С. 112 –120. 29 Крашенинников, П.В. Жилищное право [Текст]: учеб. /П.В. Крашенинников. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2001. – 256 с. 30 Крашенинников, П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. [Текст]: моногр. / П.В. Крашенинников. - 2-е изд., стереотипное. - М.: «Статут», 2001. – 123 с. 31 Петров, Е.Ю. Принцип публичной достоверности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст] / Е.Ю. Петров // Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: сб. научн. статей / Б.М. Гонгало [и др.] - Екатеринбург: АМБ, 2002. - С. 37 – 46. 32 Седугин, П.И. Жилищное право [Текст]: учеб./ П.И. Седугин. – 2-е изд. перераб. и доп.– М.: НОРМА – ИНФРА-М, 2002. – 384 с. 33 Скловский, К.И. Собственность в гражданском праве [Текст]: учеб.-практ. Пособие / К.И. Скловский. – 2-е изд. – М.: Дело, 2000. – 512 с. 34 Хаскельберг, Б.Л. Обязанность продавца – обеспечить юридическую чистоту отчуждаемого имущества и последствия ее неисполнения [Текст] / Б.Л. Хаскельберг, В.В. Ровный // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. – М.: Статут - Екатеринбург: Институт частного права, 2002. – С. 73 –103. 63 64
