Статья 558 ГК РФ

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение
высшего профессионального образования
«ФИНАНСОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
Юридический факультет
Кафедра «Гражданское право»
ДОКЛАД
на тему:
«Проблемы государственной регистрации договора
купли-продажи жилого помещения».
Выполнила:
студентка группы Ю3-1
Видзяйло Ю.А.
Научный руководитель:
д.ю.н., профессор
Иванова С.А.
Москва, 2012.
По общему правилу, указанному в статьях 550 и 551 ГК РФ1 договор
купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме, и
переход права собственности на недвижимость по этому договору подлежит
государственной регистрации. Однако в случае продажи жилых помещений
(жилой дом, квартира, часть дома или квартиры), согласно пункту 2 статьи
558 ГК РФ, требуется еще и государственная регистрация договора.
Следует
отметить,
что
государственная
регистрация
договора
противоречит основным началам и принципам гражданского права, что
приводит
к
нестабильности
гражданско-правового
оборота
жилых
помещений.
Согласно статье 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится
обязательным для сторон с момента его заключения. Статья 558 ГК РФ,
устанавливая особенности продажи жилых помещений, связывает момент
заключения и, соответственно, вступления в силу договора купли-продажи
жилого помещения с государственной регистрацией сделки. Иными словами,
если договор купли-продажи любой другой недвижимости вступит в силу и
породит соответствующие права и обязанности для сторон сделки с момента
его подписания, то договор продажи жилых помещений – только с момента
его государственной регистрации.
В соответствии со статьей 432 ГК РФ2 договор считается заключенным,
если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме,
достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Форма
сделок, как указывает статья 158 ГК РФ, может быть устная и письменная,
при этом последняя делится на две разновидности: простая письменная и
нотариальная. Государственная регистрация сделок (статья 164 ГК РФ) не
является формой договоров. Поэтому на примере договора купли-продажи
жилого помещения можно отчетливо проследить противоречие норм
Гражданского кодекса РФ.
См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 29.01.1996. - № 5. - ст. 410.
2
См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 05.12.1994. - № 32. - ст. 3301.
1
Предположим, что стороны составили договор купли-продажи жилого
помещения в письменной форме в виде одного документа, согласовали в нем
все существенные условия, но не произвели процедуру государственной
регистрации. Следовательно, такой договор является действительным (т.к. по
правилу статьи 550 ГК РФ несоблюдение письменной формы договора
продажи недвижимости влечет его недействительность), но незаключенным.
В то же время, в соответствии со статьей 432 ГК РФ, он должен считаться
заключенным (так как соблюдена письменная форма и указаны все
существенные условия).
Получается, что государство вмешивается в гражданско-правовые
отношения частных лиц, обязывая их регистрировать уже достигнутое
сторонами договора соглашение.
Представляется,
что
в
условиях
особой
значимости
такого
недвижимого имущества, как жилое помещение, законодатель, используя
институт государственной регистрации, желает контролировать процесс
заключения договора, чтобы максимально обезопасить его стороны (а это, в
большинстве своем, граждане). Однако создавая путем введения требования
об обязательной государственной регистрации договора дополнительные для
сторон гарантии его исполнения, законодатель в то же время устанавливает
излишние препятствия участникам гражданского оборота (например, при
обоюдном согласии расторгнуть договор, стороны не смогут этого сделать,
не погасив регистрационную запись в Едином государственном реестре прав
на недвижимое имущество и сделок с ним).
Более того, поскольку одной из основных целей государственной
регистрации прав является проверка законности сделки, то представляется,
что осуществлять такую проверку два раза – при регистрации договора и при
регистрации перехода права – абсолютно бессмысленно.
Принимая во внимание вышесказанное, важно также отметить
следующее. На практике договоры купли-продажи жилых помещений
регистрируются одновременно с государственной регистрацией перехода
права собственности на данное жилое помещение. Это происходит в целях
экономии времени, потому что государственная регистрация проводится в
месячный срок3 со дня приема заявления и документов. Следовательно, для
того чтобы зарегистрировать отдельно договор и отдельно переход права,
потребуется не менее двух месяцев.
Так складывается ситуация, при которой еще до того, как договор
вступил в силу и породил соответствующие права и обязанности сторон,
участники сделки уже исполнили свои обязательства по данному договору:
продавец передал покупателю жилое помещение, а покупатель оплатил
переданное ему имущество. Фактически, произведенное сторонами договора
исполнение является безосновательным, поскольку договор еще не был
заключен. Очевидно, что в данных условиях государственная регистрация
договора вообще теряет всякий смысл.
Следует отметить, что недавно был опубликован Проект федерального
закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую
Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» (далее - Проект). Данный
Проект предлагает закрепить в Гражданском кодексе РФ следующее
положение: «Если иное не установлено законом, сделка, влекущая
возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат
государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена».
Поскольку Проект при этом не предполагает внесения каких-либо
изменений в пункт 2 статьи 558 ГК РФ, то государственная регистрация
договора купли-продажи жилого помещения как раз и будет являться
установленным
законом
исключением.
Следовательно,
решение
поставленной в данном исследовании проблемы не находит отражения в
Проекте. Однако полагаем, что устанавливать требование нотариального
удостоверения договора купли-продажи жилого помещения было бы и
См.: ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. - 28.07.1997. - № 30. - ст. 3594.
3
нецелесообразно. Нотариус так же, как и государственный регистратор,
проверяет законность содержания сделки, права сторон на ее совершение в
основном по формальным признакам. Поэтому введение требования о
нотариальном удостоверении договора не предоставит его сторонам какихлибо дополнительных гарантий. Тем более, после нотариуса законность
соответствующей
сделки
будет
проверять
орган
государственной
регистрации. Еще один важный момент: за удостоверение договора нотариус
взимает нотариальный тариф4, а значит, возникнут дополнительные расходы
для участников сделки.
Подводя итог, мы предлагаем отменить норму пункта 2 статьи 558
ГК РФ, устанавливающую требование об обязательной государственной
регистрации договора купли-продажи жилого помещения в качестве условия
признания такого договора заключенным.
Список использованной литературы:
1) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от
26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. - 29.01.1996. - № 5. - ст. 410.
2) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от
30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. - 05.12.1994. - № 32. - ст. 3301.
3) Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. 28.07.1997. - № 30. - ст. 3594.
4) Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв.
ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1) // «Ведомости СНД и ВС РФ». - 11.03.1993. - №
10. - ст. 357.
См.: ст. 22.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1)
// «Ведомости СНД и ВС РФ». - 11.03.1993. - № 10. - ст. 357.
4