Девелопмент и управление проектами как новые компетенции

Девелопмент и управление
проектами как новые компетенции
риэлтора
Савин Николай
Центр недвижимости МАН
г. Екатеринбург
2015 г
Другая реальность
Общее снижение активности на
рынке недвижимости
Где мы находимся?
Отток инвесторов. Цена кредитов: 19-25%
Падение объема продаж на 70%
Срок экспозиции вырос в 3-4 раза (с 30 до 80
дней)
Ожидание покупателей - скидка 30-50%
Готовность продавцов - скидка 10%
Know How?!
Что? -> анализ объекта
Где? -> анализ местоположения
С кем? -> партнеры, инвесторы, покупатели
Когда? -> проект во времени, подсчет
окупаемости
Зачем? -> финансовый смысл проекта через
аренду или продажу
"шило на мыло?"
Снижение актуальности объектов (кафе,
магазины, банки)
Неэффективное использование земельных
участков
Стало
Земля. Торговые центры
районного масштаба.
Шаговая доступность.
( на примере ТЦ "Чкалов")
Было
Редевелопмент земельного участка
Отселение жилого дома (центр р-он)
Земля в собственности 6 соток + 4 сотки аренда
Концепт, проект, изменение Ж5 – ОД1
В итоге:
ТЦ: 1000 м2
Рыночная цена 70 т.р./м2
6 лет окупаемость
Срок реализации объекта – 2 года
Стало
Редевелопмент
объектов
(на примере "Дома быта").
Было
Редевелопмент «Дома быта»
Приобретение через аукцион 100 % акций – пристрой 450м2 за 21.5 млн
Разработка концепции реконструкции
Решение проблем прошлого- расчет по старым долгам
Приведение документов в соответствие
•
В итоге:
550 м2 площади (было 450м2)
7 арендаторов
5 лет окупаемость
Капитализация объекта: + 20 млн р
Пригород
ЖК "Стрижи"
Бывшие базы, склады,
промзоны
,
Жилье эконом и комфорт
класса.
Приобретение пром площадки
1.2 га
Докупка 0,3 га через аукцион
Перевод земли из П в Ж5
Концепт, проект, снос
•
В итоге:
10 000 м2 жилья
паркинг
1 этаж – коммерческая
недвижимость
Прогнозы. Что будет с рынком?
Цены скорректируются в сторону снижения: жилье до
15%, нежилье до 30%
Снижение % ставок по доходности от комм
недвижимости (с 15 до 10% годовых)
Уход инвесторов в малые и средние проекты. Срок
реализации 1-2 года, объем инвестиций до 100 млн
руб
Что делать?
Сотрудничество со строителями, проектантами,
инвесторами. Взаимодействие с администрацией.
Земля будет востребована:
под склады,
под ТЦ (шаговые)
ИЖС+ сети без подряда (эконом и VIP)
под многоквартивные дома (эконом)
SWAT – анализ. Определение «судьбы» проекта
Роль риэлтора – «не
спи, замерзнешь»
Разглядеть «изюм в булочке»
Поиск инвесторов и партнеров.
Управление проектом
Взаимодействие со всеми участниками проекта
Организация продаж. Реклама.
Вывод: «вот на эти 20% и живем» ☺
СПАСИБО !! :-)
Савин Николай
[email protected]
Центр Недвижимости МАН
www.manural.com
www.poselki-man.ru
(343) 371-2000