А.Д.Языков, Генеральный директор Агентства по

Антикризисные меры
в области ипотеки.
Российский опыт.
Цюрих, 13-16 марта 2010 г.
Российский экономический и финансовый форум
Антикризисные меры Правительства РФ
Поддержка гражданам и семьям, наиболее
пострадавшим в период экономического
кризиса.
Правительство Российской Федерации
совместно с банками и АИЖК проводит работу
по реструктуризации задолженности по
ипотечным кредитам для граждан,
оказавшихся в трудном финансовом
положении.
В декабре 2008 года ОАО АИЖК было
поручено казать поддержку гражданам,
оказавшимся в сложной жизненной
ситуации.
Первый приоритет первоочередных мер
Правительства РФ - выполнение в полном
объеме социальных обязательств
государства перед населением и развитие
человеческого потенциала.
Для этих целей ОАО АИЖК:
1. Создало специализированную компанию
ОАО «Агенство по реструктуризации
ипотечных жилищных кредитов»
2. Выделило необходимое финансирование
3. Создало комплект публичных документов
(Стандарт реструктуризации)
2
Инструменты, примененные для смягчения
последствий кризиса в ипотеке
16,000.0
1. Поддержка
15,000.0
банковской системы
Денежная масса М2
14,000.0
01/01/2010
01/12/2009
01/11/2009
01/10/2009
01/09/2009
01/08/2009
01/07/2009
01/06/2009
01/05/2009
01/04/2009
01/03/2009
01/02/2009
01/01/2009
01/12/2008
01/11/2008
01/10/2008
01/09/2008
01/08/2008
Денежная
масса М2
(млрд.руб)
01/07/2008
• Смягчение условий
13,000.0
предоставления ликвидности;
• Снижение ставки
12,000.0
рефинансирования ЦБР;
11,000.0
• Смягчение отдельных
надзорных норм (без ущерба
10,000.0
для надежности банковской
системы)
Источник: Центральный банк РФ
2.
Меры прямой поддержки граждан
• Изменение порядка использования субсидий
(материнский-семейный капитал)
• Создание специализированной компании для прямой
поддержки граждан (ОАО АРИЖК).
3
Статистика реструктуризации ипотечных кредитов
9-11% ипотечных заемщиков имели проблемы с
Кто обращается за реструктуризацией
обслуживанием ипотечного кредита, из них:
ВОЗРАСТ
Мужчина 37, Женщина 36 лет
• 2/3 ипотечных заемщиков в стадии «активных»
СЕМЬЯ
из 3-х человек (супруг, 1реб.)
проблем (обращение взыскания или существенное
СФЕРА ТРУДОВОЙ
торговля/ услуги населению
изменение графика платежей), из них:
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
• Получили реструктуризацию
ипотечных
снижение доходов
кредитов через своего кредитора или АРИЖК ПРИЧИНА
ОБРАЩЕНИЯ
~35-40.000 заемщиков
срок: 18 лет
• Находятся в различных стадиях судебного ИПОТЕЧНЫЙ
ставка: 13%
КРЕДИТ
производства 18-20.000 заемщиков
платеж: 18 750 рублей
• 1/3 ипотечных заемщиков, используя социальные
сети, самостоятельно решают проблемы с
обслуживанием ипотечного кредита
АРИЖК Консультации ~ 43.000 заемщиков.
Причины обращений за помощью
4
Прямая поддержка граждан через АРИЖК: цели
1.
Социальная защита
предоставить поддержку тем слоям населения, которые не смогут найти средства для
сохранения текущих платежей по ипотеке
2. Сохранение и развитие института ипотеки
• Возможность реструктуризации – ключевой элемент психологической поддержки
ипотеки как многолетнего финансового обязательства;
• Возможность проведения взыскания без роста социальной напряженности в
регионах.
3. Стабилизация предложения недвижимости на рынке
реструктуризация позволит не допустить массовой конфискации недвижимости и как
следствие, выброса конфискованного жилья на рынок;
4. Ликвидность банковскому сектору
Средства, выделяемые заемщикам в конечном счете возвращаются в банковскую
систему.
5
Влияние государственной программы
на рынок ипотеки
ГОСУДАРСТВЕННАЯ ПРОГРАММА РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ:
 ОБЕСПЕЧИЛА ФОРМИРОВАНИЕ НОВОГО РЫНКА и обеспечила его поддержку «снизу»
 ФАКТИЧЕСКИ ЗАДАЛА «ПРАВИЛА ПОВЕДЕНИЯ» на целом сегменте – «реструктуризация
ипотеки»
 ИЗМЕНИЛА МЕНТАЛИТЕТ участников рынка к реструктуризации (реструктуризация – это не
зло, а рыночный, взаимовыгодный инструмент как для заемщика, так и для кредитора), т.е.
ИЗМЕНИЛА ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ ПРОБЛЕМНЫМ ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТОМ
В результате выиграли все участники рынка:
 ЗАЕМЩИКИ - получили ВОЗМОЖНОСТЬ реструктуризации и конкуренцию программ.
Программа реструктуризации АИЖК/АРИЖК выступает индикатором качества при
разработке банками СОБСТВЕННОЙ программы реструктуризации
 ГОСУДАРСТВО – СНИЖЕНИЕ СОЦИАЛЬНОЙ НАПРЯЖЕННОСТИ вследствие прекращения агрессивной
кампании по проведению взысканий со стороны кредиторов
 РЫНОК – СОХРАНЕНИЕ ЧАСТНОЙ ИНИЦИАТИВЫ, в том числе право банков осуществлять
собственные программы или воспользоваться программой АРИЖК
 КРЕДИТОРЫ – ЛИКВИДНОСТЬ (средства, выделяемые заемщику, в конечном счете
возвращаются в банковскую систему.)
ГОСУДАРСТВО ПРИ МИНИМАЛЬНЫХ РЕСУРСАХ (ЭКОНОМИЯ БЮДЖЕТНЫХ СРЕДСТВ) ОБЕСПЕЧИЛО
ПОДДЕРЖКУ ЗНАЧИТЕЛЬНОМУ ЧИСЛУ ГРАЖДАН
ДОЛЯ АРИЖК В ОБЪЕМЕ РЕСТРУКТУРИЗАЦИИ ≈ 10-15%
6
Антикризисные меры
будут продолжены в 2010 году
Несмотря на отмечаемые многими экспертами признаки стабилизации
Российской экономики прекращать антикризисные мероприятия
преждевременно:
16,000.0
1) Отсутствие роста кредитования экономики
Денежная масса М2
15,000.0
Рост фондовых рынков не является характеристикой улучшения
положения дел в реальном секторе экономики, а значит,
14,000.0
негативные факторы, влияющие на доходы населения, остаются.
2) Отсутствие роста реальных доходов населения
13,000.0
Согласно нашим исследованиям падение реальных доходов
12,000.0
населения в целом прекратилось, однако это в первую очередь
обусловлено мощнейшей поддержкой пенсионеров со стороны
11,000.0
государства.
3)
Невысокая ликвидность залогов в ипотеке
Денежная
масса М2
(млрд.руб)
10,000.0
Несмотря на прекратившееся падение цен на недвижимость в
большинстве регионов, ликвидность рынка недвижимости пока
еще остается невысокой, а следовательно в результате при
«быстрой» реализации возможно сохранение задолженности за
заемщиком.
4)
55 т.руб.
Завершение периода первичной реструктуризации
В начале 2010 гг. завершается период помощи, предоставленный
ипотечным заёмщикам банками или ОАО «АРИЖК». Возможно, в
отдельных регионах или отдельные категории граждан по
объективным причинам не смогут восстановить свою
платежеспособность.
5)
В
Доход
Заемщик
а
Платеж =
24
тыс.руб.
(44% от
дохода)
Платеж
по ИЖК
- 30%
Платеж =
27,6тыс.руб. (72% дохода)
менее
3-х ПМ
+ 15%
Проблема освобождения жилья
большинстве муниципалитетов отсутствуют жилые фонды
специального назначения, которые
можно было бы
использовать для выселения заемщиков, не восстановивших
свою платежеспособность.
7
Снижение дохода и
Платежи до снижения
Нахождение новой работы
поиск работы (период помощи)
дохода
(частичное восстановление
Система прямых мер поддержки граждан
Решения:
Инструмент
Оплата за заемщика его
ежемесячных платежей по
ипотечному
кредиту
в
течение периода помощи
Эффект
Первичная
реструктуризация
Предоставление заемщику времени
для восстановления доходов
Выкуп проблемного кредита
у кредитора на баланс
АРИЖК
и
проведение
повторной реструктуризации
Выкуп предмета залога у
кредитора и последующая
передача
недвижимости
муниципалитету
Повторная
реструктуризация
Реструктуризация без
увеличения долговой
нагрузки
«+» В течение 12 мес 100%
получение планового потока
платежей
«-»
риск
неполного
восстановления
платежеспособности
«-»
экономический
дисконт
при
продаже проблемного актива (20-25%)
«+» разморозка резервов
«+»
получение
гарантированного
дохода по бумаге
«+» рефинансирование в ЦБР
ПОМОЩЬ:
1.МУНИЦИПАЛИТЕТАМ «-» Существенный экономический дисконт
ПО ФОРМИРОВАНИЮ при продаже проблемного актива (40-45%)
ФОНДОВ ЖИЛЬЯ
«+» полное закрытие долга заемщика
2. ЗАЁМЩИКУ ПО
ЗАКРЫТИЮ ВСЕХ «+» получение гарантированного дохода по
ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
бумаге
ПЕРЕД КРЕДИТОРОМ
«+» рефинансирование в ЦБР
«+» отсутствие проблем социального
характера
8
Примечание: На каждом уровне, критерии отнесения к социально-незащищенным категориям населения - сужаются
Выводы из первого ипотечного кризиса для РФ
1.
Низкая финансовая грамотность населения
• Значительная часть заемщиков не грамотно планируют свои финансовые
обязательства, имеют высокую закредитованность, а следовательно наиболее
подвержены риску «дефолта» при малейших кризисных явлениях в экономике
• Отсутствие диалога заемщика и кредитора (со стороны заемщика). До 50%
заемщиков пытаются решать свои проблемы, прерывая контакт с кредитором
2. Недостаточный уровень социальной ответственности
бизнеса
• Значительная часть кредиторов активно реализовывала свое право на проведение
взыскания без учета социальных последствий;
• Отдельные работодатели решительно реализовывали собственные антикризисные
меры, в первую очередь за счет персонала.
3. Необходимость законодательного закрепления отдельных
правил поведения бизнеса в условиях кризиса
• Подобные меры есть законодательстве большинстве Европейских стран, таких как
Бельгия, Германия, Испания, Франция, Ирландия, Великобритания, Германия
• В Чехии, Швеции вместо законодательных ограничений существуют
процессуальные.
9
АРИЖК. Внедренные Технологии
1.
Удаленная выдача кредитов
• Удаленный андеррайтинг
• Технологичное оформление (автоматизированная генерация всей документации с
защитой от низкой квалификации персонала)
• Централизованный контроль сложного пакета документов – от документов
социального характера до документов по недвижимости
2. Технологичное распределение средств (выдача по
графику) и технологичный сбор платежей
• Выдача средств по подписанному графику (до 2.000 исходящих платежей в день)
• Сбор платежей из различных источников
3. Сложно-конструктрированные продукты, ориентированные
на заемщика
• Кредитная линия (выдача) + Аннуитетное погашение + возможность капитализации
процентов
• Смена ставок, графика выдачи и погашения в любой момент
4. Компактность и оперативность (благодаря ресурсу АИЖК и
поддержки банковским сообществом)
• Старт программы – менее чем, в течение 2х месяцев
• Присутствие в 60% территорий – еще 2 месяца
• Полное территориальное покрытие, автоматизация удаленных процессов и
исправление всех недочетов программы – еще 2 месяца
10
АРИЖК и инфраструктура
Обозначения:
Агентская сеть (всего)/Количество агентов / количество филиалов (по
состоянию на 01.03.2010)
Кол-во ипотечных кредитов на балансах банков – данные ЦБ.
Кол-во моногородов – данные АРИЖК.
Дальневосточный ФО:
36/10/26
Северо-Западный ФО:
44/12/32
Ипотечных кредитов – 28 тыс.шт.
Моногородов - 10
Ипотечных кредитов – 93 тыс.шт.
Моногородов - 21
Центральный ФО:
187/26/161
Ип.кредитов – 252 тыс.шт.
Моногородов - 20
Приволжский ФО:
146/25/121
Южный ФО:
58/20/ 38
Ип.кредитов – 126 тыс.шт.
Моногородов - 36
Уральский ФО:
53/8/45
Ип.кредитов – 107 тыс.шт.
Моногородов - 45
Сибирский ФО:
74/19/55
Ипотечных кредитов – 121
тыс.шт.
Моногородов - 24
Ип.кредитов – 57
тыс.шт.
Моногородов - 6



Круглосуточная горячая линия поддержки
заемщиков 8-800-700-700-2
Оперативная поддержка прессы
[email protected] и выделенный номер +7(985)
364-53-02
Развитая агентская сеть АРИЖК
Агентская сеть по РФ:
Агентская сеть (всего) – 587;
Количество агентов– 122;
Количество филиалов – 478.
По состоянию на 01.02.2010
11