проф., д.т.н., Б.Е. Лужанский Председатель «Комитета по научному и методическому обеспечению оценочной деятельности» СРО НКСО и РКО СРАВНИТЛЬНЫЙ АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИНТЕРВАЛОВ НЕОПРЕДЕЛЕНООСТИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДЛЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА [email protected]; [email protected] ЦЕЛИ РАБОТЫ Разработка методических рекомендаций по определению и обоснованию: • Границ интервалов стоимости для каждого из используемых подходов (методов) и итогового значения стоимости, • Процедуры согласования для получения итогового значения стоимости, • Существенности расхождения оценок стоимости. • Уровня качества оценок стоимости одного объекта. 2 Применимость методов определения границ интервалов в зависимости от наличия исходной информации МЕТОД Независимые ценообразующие факторы Интервал Закон распределения. Неизвестен или равномер. Теория погрешности измерений Интервальный анализ Нормальный ? Произвольный Процедура согласов. Есть (определена) Нет (выбор) ? ? ? Анализ чувствительн.: 0-Без исп. обобщенных результатов имит. модел. 1-С исп. об. рез. им. мод. Имитц. моделирование процесса оценки для: -каждого аналога (мет.) -каждого подхода - всех согласуемых подходов (моделирование процесса принятия многокрит. решен. о стоимости оценщиком) ? 7 8 1. 2. 3. 4. 5. Алгоритм расчета доверительного интервала стоимости Определение для каждого из аналогов перечня независимых случайных ценообразующих факторов, для которого в отчете имеются достоверные данные об интервалах изменения или характеристиках распределения. Расчет для каждого из аналогов минимального и максимального значений стоимости при одновременной реализации минимальных или максимальных значений всех ценообразующих факторов. Для расчета используются исходная информация и алгоритмы, приведенные в отчете об оценке. Расчет параметра lgB =Lg(Cmax/C min) - размаха логарифмов границ интервалов стоимости для каждого из аналогов. Определение поправочных коэффициентов К по обобщенным зависимостям для каждого из аналогов (слайд 7) и расчетных значений границ доверительных интервалов для каждого из аналогов. Определение границ интервала неопределенности итогового значения стоимости для подхода. 9 Анализ сравнимых рыночных продаж Параметры Тип Год изготовления Дата продажи Цена, тыс. дол. Характеристики цены Коррекция (коэффициент) Скорректир. цена Состояние рынка: Время продаж (месяц) Коррек. коэффициент Скорректир. цена Физические характ.: Коррекция: На тип Скорректир. цена На ст-ть спис. Скорректир. цена по физич. износу Кор. по доп. обор. Скорректир.цена Коррекц. на ст-ть спис. Скорректир. цена Весовой коэффициент Рын. ст., тыс. долл. Расчеты дополнительные Объект Аналог 1 B777-300 TAG B777-312 1999 Январь 15 Продажа 1998 Май 14 42950 Продажа 1 42950 Сравнимые продажи Аналог 2 Аналог 3 B777-300 TAG B777-200ER 1999 2001 Май 14 Декабрь 14 48120 49000 Продажа Предложение 1 0,85 (0,5-1,2) 48120 41650 8,0 1,02 (1,001±0,001) 43640,02 8,0 1,02 48893,08 0,3 1,00 41674,58 1 43640,02 -1295 42345,32 1,19 8992 (±10%) 59209,24 1 48893,08 -1295 47598,38 1,11 8992 62052,04 1,33 (1,2-1,5) 55427,19 -1295 54132,50 0,94 8992 60130,90 60503,94 0,250 63346,74 0,250 61425,59 0,250 Анало B777-30 Декаб Продажа 578 578 565 8113 (± 565 1295 578 60790 Минимум Максимум LgB K Гран. интер. 59195,62 61812,25 0,019 1,000 59196 61812 62878,47 64676,80 0,012 1,000 62878 64677 56 59 35893,50 91302,04 0,405 0,820 40375 85810 10 11 СРАВЕНИЕ ТОЧНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ГРАНИЦ ИНТЕРВАЛОВ ПРИВЕДЕННОЙ СТОИМОСТИ АНАЛОГА И ТРУДОЕМКОСТИ ДОРАБОТКИ РАСЧЕТНЫХ ТАБЛИЦ Методы Имитационная Методические рекомендации Интервальный модель анализ Метод 1 Предв. расчет (равном. зак.) (равном. зак.) (Метод 0) Стоимость 1 1,015 1,015 Границы интервалов неопределенности B LgB 1,26 0,1 0,93 1,07 0,93 1,07 0,89 1,12 0,89 1,12 1,41 0,15 0,93 1,07 0,93 1,07 0,84 1,18 0,84 1,18 2 0,3 0,84 1,2 0,86 1,11 0,70 1,38 0,70 1,38 8,91 0,95 0,76 1,28 0,72 1,26 0,27 2,4 0,27 2,4 Отношения границ интервалов B LgB 1,26 0,1 1 1 1,00 1,00 0,96 1,05 0,96 1,05 1,41 0,15 1 1 1,03 0,92 0,90 1,10 0,90 1,10 2 0,3 1 1 0,92 1,03 0,83 1,15 0,83 1,15 8,91 0,95 1 1 0,95 0,98 0,36 1,88 0,36 1,88 Количество дополнительных операторов в расчетных таблицах (m – количество учитываемых неопределенных параметров с заданными интервалами и средним) 4m +5+Макрос 4 2 m 12 13 14 СРАВЕНИЕ ТОЧНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ГРАНИЦ ИНТЕРВАЛОВ ИТОГОВОГО ЗНАЧЕНИЯ СТОИМОСТИ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД) И ТРУДОЕМКОСТИ ДОРАБОТКИ РАСЧЕТНЫХ ТАБЛИЦ Методы Имит. мод. (равн. зак.) 1 Метод. 1. Метод. 0/ Теория погреш. (Интер. анализ) измерений. 1 0,98 Согл. стоимость 0,98 Границы довер. интервал. ≥99% - 0,35 0,35 - 0,35 0,38 - 0,37 0,41 - 0,64 0,6 95% - 0,18 0,29 - 0,36 0,32 80% - 0,06 0,08 - 0,27 0,23 Отношения гр. доверит. интер. ≥99% 1 1 1 1,02 0,97 1,04 0,56 1,18 95% 1 1 0,78 1,02 80% 1 1 0,78 1,14 Размах/ отнош. ≥99% 0,7 1 0,73 1, 04 0,78 1,11 1,24 1,79 95% 0,47 1 0,68 1,22 80% 0,14 1 0,50 3,57 Количество дополнительных операторов в расчетных таблицах (m i – количество учитываемых неопределенных параметров в аналоге с индексом i (i=1-n)) 4 m n+5 n+ 4n+3 (2n + 3) / mn+5 Макрос (m n +3) 15 ВЫВОДЫ 1. Разработан и реализован новый методический подход к определению границ доверительных интервалов итогового значения стоимости для каждого подхода. Новизна подхода заключается: • в использовании обобщенных результатов имитационных экспериментов для типовых алгоритмов оценки, которые приводятся в методике, • в использовании анализа чувствительности с учетом весовых коэффициентов для определения границ интервалов итогового значения стоимости для подхода. 2. Показано, что наименее трудоемким ( в т.ч. для доработки расчетных таблиц и алгоритмов) для выполнения требований п. 25 ФСО №1 является метод расчета доверительных интервалов итогового значения стоимости для рассматриваемого подхода к оценке с использованием обобщенных результатов имитационного моделирования для типовых алгоритмов оценки. 16 Приложение - литература 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Лейфер Л.А. Как оформить и обосновать суждение об интервале. «Математические методы и модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях экономического кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород. https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V. Рекомендации по определению и обоснованию границ интервалов, в которых может находится стоимость объекта оценки (п.25 и 26 ФСО №1 и п. 30ФСО №7)2. Часть 1. Нау. Рук. Проекта Лейфер Л.А. Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки. Н. Новгород, 2015. Лебединский В.И. Практические рекомендации по установлению диапазонов стоимости, полученной различными подходами или методами. «Математические методы и модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях экономического кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород. https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V. Фоменко А.Н. Расчет интервала неопределенности результатов оценки с использованием теории погрешностей измерений. «Математические методы и модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях экономического кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород. https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V. Слуцкий А. А. Оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости с применением аппаратов интервального анализа и нечёткой математики. Материалы VIII Поволжской научно-практической конференции «Математические методы и модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях экономического кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород. https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V. Лужанский Б.Е. Определение интервалов и обоснование процедуры согласования стоимости в соответствии с новыми редакциями ФСО. Материалы VIII Поволжской научно-практической конференции «Математические методы и модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях экономического кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород. https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V. Лужанский Б.Е. Методика определения доверительных интервалов стоимости по данным отчета об оценке: Стоимость собственности: оценка и управление: материалы пятой Международной научно-практической конференции [22 ноября 2013 г.]: сб.ст. / сост. И.В. Косорукова. – М.: Московский финансовопромышленный университет «Синергия», 2013. 416 с. 17