Лужанский Б.Е.

проф., д.т.н., Б.Е. Лужанский
Председатель «Комитета по научному и методическому
обеспечению оценочной деятельности» СРО НКСО и РКО
СРАВНИТЛЬНЫЙ АНАЛИЗ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
ИНТЕРВАЛОВ НЕОПРЕДЕЛЕНООСТИ РЫНОЧНОЙ
СТОИМОСТИ ДЛЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
bel1935@mail.ru; belugansky@mailfrom.ru
ЦЕЛИ РАБОТЫ
Разработка методических рекомендаций по
определению и обоснованию:
• Границ интервалов стоимости для каждого из
используемых подходов (методов) и итогового
значения стоимости,
• Процедуры согласования для получения
итогового значения стоимости,
• Существенности расхождения оценок
стоимости.
• Уровня качества оценок стоимости одного
объекта.
2
Применимость методов определения границ интервалов
в зависимости от наличия исходной информации
МЕТОД
Независимые ценообразующие факторы
Интервал
Закон распределения.
Неизвестен
или равномер.
Теория погрешности
измерений
Интервальный анализ
Нормальный
?
Произвольный
Процедура согласов.
Есть
(определена)
Нет
(выбор)
?
?
?
Анализ чувствительн.:
0-Без исп. обобщенных
результатов имит. модел.
1-С исп. об. рез. им. мод.
Имитц. моделирование
процесса оценки для:
-каждого аналога (мет.)
-каждого подхода
- всех согласуемых
подходов
(моделирование
процесса принятия
многокрит. решен. о
стоимости оценщиком)
?
7
8
1.
2.
3.
4.
5.
Алгоритм расчета доверительного интервала стоимости
Определение для каждого из аналогов перечня независимых
случайных ценообразующих факторов, для которого в отчете имеются
достоверные данные об интервалах изменения или характеристиках
распределения.
Расчет для каждого из аналогов минимального и максимального
значений стоимости при одновременной реализации минимальных или
максимальных значений всех ценообразующих факторов. Для расчета
используются исходная информация и алгоритмы, приведенные в
отчете об оценке.
Расчет параметра lgB =Lg(Cmax/C min) - размаха логарифмов границ
интервалов стоимости для каждого из аналогов.
Определение поправочных коэффициентов К по обобщенным
зависимостям для каждого из аналогов (слайд 7) и расчетных значений
границ доверительных интервалов для каждого из аналогов.
Определение границ интервала неопределенности итогового значения
стоимости для подхода.
9
Анализ сравнимых рыночных продаж
Параметры
Тип
Год изготовления
Дата продажи
Цена, тыс. дол.
Характеристики цены
Коррекция (коэффициент)
Скорректир. цена
Состояние рынка:
Время продаж (месяц)
Коррек. коэффициент
Скорректир. цена
Физические характ.:
Коррекция:
На тип
Скорректир. цена
На ст-ть спис.
Скорректир. цена
по физич. износу
Кор. по доп. обор.
Скорректир.цена
Коррекц. на ст-ть спис.
Скорректир. цена
Весовой коэффициент
Рын. ст., тыс. долл.
Расчеты
дополнительные
Объект
Аналог 1
B777-300 TAG
B777-312
1999
Январь 15
Продажа
1998
Май 14
42950
Продажа
1
42950
Сравнимые продажи
Аналог 2
Аналог 3
B777-300 TAG
B777-200ER
1999
2001
Май 14
Декабрь 14
48120
49000
Продажа
Предложение
1
0,85 (0,5-1,2)
48120
41650
8,0
1,02 (1,001±0,001)
43640,02
8,0
1,02
48893,08
0,3
1,00
41674,58
1
43640,02
-1295
42345,32
1,19
8992 (±10%)
59209,24
1
48893,08
-1295
47598,38
1,11
8992
62052,04
1,33 (1,2-1,5)
55427,19
-1295
54132,50
0,94
8992
60130,90
60503,94
0,250
63346,74
0,250
61425,59
0,250
Анало
B777-30
Декаб
Продажа
578
578
565
8113 (±
565
1295
578
60790
Минимум
Максимум
LgB
K
Гран. интер.
59195,62
61812,25
0,019
1,000
59196
61812
62878,47
64676,80
0,012
1,000
62878
64677
56
59
35893,50
91302,04
0,405
0,820
40375
85810
10
11
СРАВЕНИЕ ТОЧНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ГРАНИЦ ИНТЕРВАЛОВ
ПРИВЕДЕННОЙ СТОИМОСТИ АНАЛОГА
И ТРУДОЕМКОСТИ ДОРАБОТКИ РАСЧЕТНЫХ ТАБЛИЦ
Методы
Имитационная Методические рекомендации
Интервальный
модель
анализ
Метод 1
Предв. расчет
(равном. зак.) (равном. зак.)
(Метод 0)
Стоимость
1
1,015
1,015
Границы интервалов неопределенности
B
LgB
1,26
0,1
0,93
1,07
0,93
1,07
0,89
1,12
0,89
1,12
1,41
0,15 0,93
1,07
0,93
1,07
0,84
1,18
0,84
1,18
2
0,3
0,84
1,2
0,86
1,11
0,70
1,38
0,70
1,38
8,91
0,95 0,76
1,28
0,72
1,26
0,27
2,4
0,27
2,4
Отношения границ интервалов
B
LgB
1,26
0,1
1
1
1,00
1,00
0,96
1,05
0,96
1,05
1,41
0,15 1
1
1,03
0,92
0,90
1,10
0,90
1,10
2
0,3
1
1
0,92
1,03
0,83
1,15
0,83
1,15
8,91
0,95 1
1
0,95
0,98
0,36
1,88
0,36
1,88
Количество дополнительных операторов в расчетных таблицах (m – количество
учитываемых неопределенных параметров с заданными интервалами и средним)
4m +5+Макрос
4
2
m
12
13
14
СРАВЕНИЕ ТОЧНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ГРАНИЦ ИНТЕРВАЛОВ
ИТОГОВОГО ЗНАЧЕНИЯ СТОИМОСТИ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД)
И ТРУДОЕМКОСТИ ДОРАБОТКИ РАСЧЕТНЫХ ТАБЛИЦ
Методы
Имит. мод.
(равн. зак.)
1
Метод. 1.
Метод. 0/
Теория погреш.
(Интер. анализ) измерений.
1
0,98
Согл. стоимость
0,98
Границы
довер. интервал.
≥99%
- 0,35 0,35
- 0,35 0,38 - 0,37
0,41
- 0,64
0,6
95%
- 0,18 0,29
- 0,36
0,32
80%
- 0,06 0,08
- 0,27
0,23
Отношения гр.
доверит. интер.
≥99%
1
1
1
1,02
0,97
1,04
0,56
1,18
95%
1
1
0,78
1,02
80%
1
1
0,78
1,14
Размах/ отнош.
≥99%
0,7
1
0,73 1, 04
0,78
1,11
1,24
1,79
95%
0,47
1
0,68
1,22
80%
0,14
1
0,50
3,57
Количество дополнительных операторов в расчетных таблицах (m i – количество
учитываемых неопределенных параметров в аналоге с индексом i (i=1-n))
4 m n+5 n+
4n+3
(2n + 3) /
mn+5
Макрос
(m n +3)
15
ВЫВОДЫ
1. Разработан и реализован новый методический подход к
определению границ доверительных интервалов итогового значения
стоимости для каждого подхода.
Новизна подхода заключается:
• в использовании обобщенных результатов имитационных
экспериментов для типовых алгоритмов оценки, которые
приводятся в методике,
• в использовании анализа чувствительности с учетом весовых
коэффициентов для определения границ интервалов итогового
значения стоимости для подхода.
2. Показано, что наименее трудоемким ( в т.ч. для доработки
расчетных таблиц и алгоритмов) для выполнения требований п. 25
ФСО №1 является метод расчета доверительных интервалов
итогового значения стоимости для рассматриваемого подхода к
оценке с использованием обобщенных результатов имитационного
моделирования для типовых алгоритмов оценки.
16
Приложение - литература
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Лейфер Л.А. Как оформить и обосновать суждение об интервале. «Математические
методы и модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях
экономического кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород.
https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V.
Рекомендации по определению и обоснованию границ интервалов, в которых
может находится стоимость объекта оценки (п.25 и 26 ФСО №1 и п. 30ФСО №7)2.
Часть 1. Нау. Рук. Проекта Лейфер Л.А. Приволжский центр методического и
информационного обеспечения оценки. Н. Новгород, 2015.
Лебединский В.И. Практические рекомендации по установлению диапазонов
стоимости, полученной различными подходами или методами. «Математические
методы и модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях
экономического кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород.
https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V.
Фоменко А.Н. Расчет интервала неопределенности результатов оценки с
использованием теории погрешностей измерений. «Математические методы и
модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях экономического
кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород. https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V.
Слуцкий А. А. Оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости
с применением аппаратов интервального анализа и нечёткой математики.
Материалы VIII Поволжской научно-практической конференции «Математические
методы и модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях
экономического кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород.
https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V.
Лужанский Б.Е. Определение интервалов и обоснование процедуры согласования
стоимости в соответствии с новыми редакциями ФСО. Материалы VIII
Поволжской научно-практической конференции «Математические методы и
модели оценки имущества. Особенности оценки в условиях экономического
кризиса».10-12 июня 2015 года в г. Н. Новгород. https://yadi.sk/d/duvv39kgiBD8V.
Лужанский Б.Е. Методика определения доверительных интервалов стоимости по
данным отчета об оценке: Стоимость собственности: оценка и управление:
материалы пятой Международной научно-практической конференции [22 ноября
2013 г.]: сб.ст. / сост. И.В. Косорукова. – М.: Московский финансовопромышленный университет «Синергия», 2013. 416 с.
17