Рынок жилья и его основные закономерности. Лекция

Жилищная экономика и
жилищная политика
Лекция 2. Рынок жилья и его
основные закономерности
1
Динамика изменений цен на дома
и процентов по закладным в США
(в реальном измерении)
Источники*: Индекс цен: 1960-1969. Федеральная комиссия по жилищному финансированию; 1970-1990. Федеральная кредитная
корпорация по ипотечным займам.
Индекс цен на дома с поправкой на качество", неопубликованный доклад Процент по закладным: 1960-1962. Процент,
установленный по страхованию Федеральным управлением по жилищному строительству, плюс 0,44%; 1963—1990. Федеральная
комиссия по жилищному финансированию. "1990. Процент и сроки закладных на дома, ежегодный доклад".
* Цитируется по: Жилищная экономика / Под ред. Г. Поляковского – М.: Дело, 1996
Специфика жилища
• Гетерогенность
• Иммобильность
• Долговечность
• Совокупность «сопутствующих услуг»
• Непрямая «оценка» отдельных характеристик жилища
• Высокая стоимость по отношению к доходу
• Высокие издержки смены потребляемого жилья
(переезда)
• Высокая социальная значимость (merit good)
3
Рынок жилья



Особенности спроса и предложения
Факторы, влияющие на стоимость жилья
Жилищная мобильность
4
Структура жилищного рынка

Исходные условия


Производство (предложение)


Земля, финансы, труд, стройматериалы
Девелоперы, строители, землевладельцы,
домовладельцы
Спрос

Домовладельцы и арендаторы
5
Особенности жилищного рынка




Рынок жилья и рынок жилищных услуг
(поток жилищных услуг)
Наличие смежных рынков
Роль институтов, регулирующих права
собственности
Роль органов публичной власти
6
Рынки жилищного фонда и
жилищных услуг
Рынок жилищного фонда:
Определение цены
P=
R
i
Квартплата
Рынок жилищных услуг:
Определение квартплаты
D (R, экономика) = S
Цена
Фонд (м2)
P = f (C)
(P = C-затратам)
S=
C
δ
(Δ S = C - δS)
Рынок жилищного фонда:
Строительство
Строительство (м2)
Рынок жилищных услуг:
Использование
существующего фонда
7
Издержки арендатора
Сr = V * (ir + dr + mr)
Издержки
домовладельца
Сo = V * (io + do + mo)
i - процентная ставка
d - норма амортизации
m – эксплуатационные расходы
V - покупная цена жилища
8
Издержки арендатора и
домовладельца
Что еще?
 Налогообложение
 Стоимость переезда
 Страхование рисков
 Цена свободного времени
9
Предложение жилья (1)

новое строительство
(первичный рынок)

3.0%

существующее жилье
(вторичный рынок)
Объем жилищного
строительства, % от
жилищного фонда

Жилищный фонд по
формам собственности, на
конец 2004 1%г.
20%
2.5%
6%
2.0%
1.5%
1.0%
73%
0.5%
0.0%
1990
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
частная
государственная
муниципальная
смешанная форма собственности
Источник: данные Росстата
10
СТРУКТУРА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ПО ФОРМАМ
СОБСТВЕННОСТИ В 1987 И 2007 ГОДАХ
2007
1987
81,0%
42%
35%
0,75%
0,2%
22%
ЧАСТНАЯ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ
ЧАСТНАЯ
МУНИЦИПАЛЬНАЯ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ
ОБЩЕСТВЕННАЯ
МУНИЦИПАЛЬНАЯ
ДРУГАЯ
13,5%
5,3%
Предложение жилья (2)

Предложение жилья измеряется

числом доступных единиц жилья, предлагаемого
покупателю
St = St-1 – Bt + Cot + Ct
St – предложение жилья в период t, St-1 – предложение жилья в
предыдущий период, Bt – снос зданий в текущем периоде, Cot –
перепланировка и модернизация существующих зданий в
текущем периоде, Ct – ввод в эксплуатацию жилья, построенного
в текущем периоде

совокупной стоимостью жилого фонда, предлагаемого
покупателю
Kt = Kt-1 – Dpt + It + Rt
Kt – общая стоимость жилищного фонда в период t, Kt-1 – общая
стоимость жилищного фонда в предыдущий период, Dpt –
амортизация жилищного фонда, It – инвестиции в новое
строительство и модернизацию существующего жилищного
фонда в текущем периоде, Rt – изменение стоимости
существующего жилищного фонда за счет его переоценки в
12
текущем периоде
Эластичность предложения жилья

Эластичность предложения жилья по цене
QS / QS
S 
P / P


В краткосрочном периоде предложение жилья абсолютно
неэластично (S = 0)



S – эластичность предложения жилья по цене, QS – изменение предложения жилья,
P – изменение цены на жилье
Для производства нового жилья требуется, в среднем, 1 – 2 года
Для реконструкции существующего жилья – 0,5 – 1,5 года
В долгосрочном периоде предложение жилья, как правило,
эластично (S > 1)




США (до 1945 г.) – 4 – 10
США (после 1945 г.) – 6 – 13
Великобритания (до 1945 г.) – 1 – 4
Великобритания (после 1945 г.) – 0 – 1
По данным
Green, Malpezzi
13
Спрос на жилье

Потребительский спрос

спрос на жилье с целью улучшения жилищных
условий
спрос на приобретение жилья в собственность (в
дальнейшем – спрос)
 спрос на аренду жилья


Инвестиционный (спекулятивный) спрос

спрос на жилье с целью инвестирования денежных
средств и получения доходности
14
Факторы, влияющие на спрос на
жилье

Потребительский спрос





доходы населения
предпочтения потребителей
демографическая структура
доступность механизмов жилищного финансирования
Инвестиционный спрос
доступность альтернативных объектов
инвестирования
 доходность вложения средств в другие объекты
 уровень риска

15
Коэффициент доступности жилья
(в среднем за год)
8
7
6
лет
5
7,4
5,9
5,0 4,8
4,7
4,1 4,3 4,2
4
4,7
5,3 5,3
4,6 4,3
4
3,2
3
2
1
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
2015
Примечание. 2015 г. – целевой индикатор проекта ФЦП «Жилище».
Средний размер стандартной квартиры для семьи из 3-х человек принимается равным среднему
размеру квартиры в жилищном фонде, но не менее 54 кв. м.
Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата
Коэффициент доступности жилья на
первичном и вторичном рынках в России
(в среднем за год)
8.0
7.5
7.0
6.5
лет
6.0
5.5
5.0
4.5
4.0
3.5
3.0
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Первичный рынок
Источник: расчеты ИЭГ по данным Росстата
2004
2005
2006
2007
Вторичный рынок
2008
2009
2010
2011
Эластичность спроса на жилье (1)

Эластичность спроса на жилье по цене
QD / QD
 DP 
P / P


Спрос на жилье по цене, как правило, неэластичен (|DP| < 1)


DP – эластичность спроса на жилье по цене, QD – изменение спроса на жилье, P –
изменение цены на жилье
США (1970-е гг.): -0,7 – -0,9
Существуют проблемы в точной оценке ценовой эластичности:




что считать спросом на жилье: расходы на оплату жилья и ЖКУ или
объем приобретенного жилья?
наличие ограничений и несовершенство финансовых механизмов, в
результате чего спрос не полностью адаптируется к изменившимся
ценам
для различных типов жилья эластичность спроса различна
эластичность жилья, приобретаемого в собственность, отличается
от эластичности арендуемого жилья, т.к. в этих случаях
приобретается разный набор благ
18
Эластичность спроса на жилье (2)

Эластичность спроса на жилье по доходу
 DI



QD / QD

I / I
DI – эластичность спроса на жилье по доходу, QD – изменение спроса на
жилье, I – изменение дохода
Учитывая сильную дискретность спроса на жилье и
долгосрочный характер расходов обычно используют понятие
«постоянного» (стабильного) дохода вместо «текущего»
«Постоянный» (стабильный) доход – доход, который имеется не
только сейчас, но и с высокой долей вероятности будет и в
будущем
19
Рынок жилья в краткосрочном
периоде (1)



Равновесная
цена
определяется
уравнивания спроса и предложения
путем
Предложения жилья практически неизменно
(совершенно неэластично)
Цена на жилье подвержена достаточно сильным
колебаниям, т.к. количество жилья на рынке
фиксировано
20
Рынок жилья в краткосрочном
периоде (2)
P
Предложение
P1*
Спрос1
P*
Спрос
Q*
Q1*
Q
21
Рынок жилья в краткосрочном
периоде (3)

Роль ожиданий




Ожидания относительно изменений в факторах, влияющих
на спрос и предложение на жилье, оказывают существенное
влияние на поведение индивидов на рынке жилья
Часть спроса на жилье зависит от текущих ценовых
тенденций
Рост цен  увеличение спроса  рост цен  … 
образование «пузыря»
При неожиданном изменении в ожиданиях «пузырь»
лопается и происходит резкое падение цен
Асимметричное влияние факторов на цены

Сдвиги в кривой спроса (предложения) ведут:
к росту цен на жилье и быстрому увеличению количества
сделок на рынке
 либо к снижению количества сделок на рынке и
незначительному снижению цен

22
Рынок жилья в долгосрочном
периоде (1)
В долгосрочном периоде предложение жилья
меняется, но с запаздыванием относительно
изменения цен
 Ценовая эластичность предложения жилья, как
правило, ниже чем спроса
 Новое равновесное состояние достигается
достаточно медленно
 Предложение отдельных факторов, используемых в
производстве, может быть ограничено даже в
долгосрочном периоде
 Земельные участки под строительство

23
Рынок жилья в долгосрочном
периоде (2)
P
Предложение
P1*
Спрос1
P*
Спрос
Q*
Q1*
Q
24
Эффект «перелета» на рынке
жилья
P
Краткосрочное
предложение
B
P1*
Долгосрочное
предложение
C
A
Спрос1
P*
Спрос
Q*
Q1*
Q
25
Количество сделок на рынке жилья
6,0%
% от общего числа жилых единиц
5,1%
5,0%
4,3%
4,0%
4,3%
4,1%
3,6%
3,4%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Сделки на рынке жилья включают сделки по купле-продаже, мене и договора участия в долевом
строительстве.
Источник: данные Росстата, АИЖК
Регионы с высокой потребностью в
жилье
Предложение
жилья
Доступность жилья
Низкая
1.Республика Алтай
2.Республика Тыва
Низкое
Средняя
1.КабардиноБалкарская
республика
2.Забайкальский
край
3.Республика
Бурятия
1.Республика
Дагестан
2.Республика Саха
(Якутия)
1. ЯмалоНенецкий АО
Среднее
Высокое
Высокая
1. Астраханская
область
1. ХантыМансийский АО
27
Регионы со средней потребностью в
жилье
Предложение
жилья
Низкое
Среднее
Высокое
Низкая
1.Алтайский край
2.Владимирская область
3.Волгоградская область
4.Ивановская область
5.Иркутская область
6.Кировская область
7.Костромская область
8.Приморский край
9.Республика Адыгея
10.Республика Карелия
11.Республика Мордовия
12.Удмуртская Республика
1.г. Москва
2.Калужская область
3.Нижегородская область
4.Новосибирская область
5.Республика Мари Эл
6.Ульяновская область
1.Г. Санкт –Петербург
2.Краснодарский край
3.Чувашская республика
Доступность жилья
Средняя
1.Амурская область
2.Брянская область
3.Курганская область
4.Пермский край
5.Республика Калмыкия
6.Республика Хакасия
7.Тульская область
8.Ярославская область
1.Вологодская область
2.Оренбургская область
3.Орловская область
4.Пензенская область
5.Ростовская область
6.Рязанская область
7.Самарская область
8.Саратовская область
9.Томская область
1.Белгородская область
2.Калининградская область
3.Республика Башкортостан
Высокая
1.Архангельская
область
2.Еврейский
автономный АО
3.Камчатский край
4.Карачаево-Черкесская
республика
5.Магаданская область
6.Мурманская область
7.Республика Коми
8.Сахалинская область
9.Хабаровский край
1.Кемеровская область
2.Красноярский край
3.Омский край
4.Свердловская область
5.Ставропольский край
6.Тамбовская область
7.Челябинская область
1.Ненецкий АО
2.Республика Татарстан
3.Тюменская область 28
Регионы с низкой потребностью в
жилье
Предложение
жилья
Доступность жилья
Низкая
1.Тверская область
Средняя
1.Псковская
область
1.Республика
Северная Осетия –
Алания
2.Смоленская
область
1.Воронежская
область
2.Новгородская
область
1.Курская область
Низкое
Среднее
Высокое
1.Липецкая область
2.Ленинградская
область
Высокая
1.Московская
область
29
Жилищная фильтрация



Процесс, при котором на протяжении эксплуатации
жилища в нем меняются категории потребителей либо
вариант использования жилья
Описывает взаимодействие различных субрынков
жилья в этом процессе
Особенности процесса фильтрации


снижение уровня качества жилищных услуг и удобств
снижение доходов жильцов
Факторы жилищной фильтрации



Рост доходов домохозяйств
Снижение или рост цен на жилищном рынке
Другие факторы: изменение качества жизни в районе
расположения жилья, экологической ситуации
Пример жилищной фильтрации (1)

Три сегмента рынка:






для бедных (средняя площадь – 35 кв. м.)
для среднего класса (55 кв. м.)
для богатых (90 кв. м.)
Рост доходов населения
Дорогостоящая модернизация
Новое строительство
32
Пример жилищной фильтрации (2)
Богатые
Средний класс
Жилье для
богатых
Бедные
Жилье для
богатых
среднего класса
Жилье для
среднего класса
бедных
Жилье для
бедных
33
Мультипликативный эффект
жилищного строительства

Жилищное строительство связано с другими
отраслями экономики


Приобретение жилья приводит к резкому повышению
спроса на сопутствующие товары


Наличие большого количество товаров – дополнителей
рост предельной склонности к потреблению
В результате приобретения жилья оказываются
вовлеченными в оборот денежные средства
населения, в т.ч. находившиеся вне банковской
системы