Оценка объектов культурного наследия для целей приватизации

Оценка объектов культурного наследия
для целей приватизации
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ
«Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской
Федерации»
Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской
Федерации (далее - ОКН) - это:
 объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия),
 со связанными с ними предметами материальной культуры (произведениями
живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства (ДПИ) и др.),
 возникшие в результате исторических событий,
 представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры,
градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или
антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и
цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии
культуры.
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Ежегодный доклад Министерства культуры РФ «О состоянии объектов культурного
наследия (памятников истории и культуры) народов РФ»
Виды ОКН
Количество (ед.)
Памятники
Ансамбли, в т.ч.
125 523
3 502
памятники в составе ансамблей
Достопримечательные места
Всего ОКН
Всего ОКН, включая памятники в составе
ансамблей
18 868
1 637
130 662
144 391
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Структура ОКН по типам недвижимости
Типы ОКН
Всего,
включая
памятники
в составе ансамблей, в том числе:
здания и сооружения
памятники археологии
памятники
монументального
искусства
иные
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
Количество (ед.)
144 391
Доля (%)
100
64 155
54 693
4 506
44,5
37,9
3,1
20 948
14,5
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Структура ОКН по категории историко-культурного значения
Категория
Всего, в том числе:
памятники федерального значения
памятники регионального значения
памятники муниципального значения
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
Количество (ед.)
144 391
19 236
122 551
2 604
Доля (%)
100,0
13,3
84,9
1,8
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Вновь выявленные ОКН
Структура вновь выявленных ОКН
Всего, в том числе:
памятники, в том числе:
здания и сооружения
памятники археологии
памятники
монументального искусства
иные
ансамбли
достопримечательные места
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
Количество
(ед.)
117 301
112 853
Доля в количестве памятников,
включенных в реестр (%)
89,8
89,9
31 035
74 517
776
51,0
133,4
32,5
6 525
1 888
2 560
28,1
53,9
156,9
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Доходный потенциал ОКН?
Использование ОКН
Количество (ед.)
Доля (%)
Всего ОКН, по которым представлены данные
Всего используются, в том числе как:
музеи, архивы, библиотеки
организации науки и образования
театрально-зрелищные организации
органы власти, воинские части
религиозные организации
организации здравоохранения
организации транспорта
организации торговли
организации общественного питания
гостиницы
офисные помещения
жилье
парки, сады, некрополи, захоронения
иные
69 678
45 214
1 901
1 564
391
1 472
5 393
852
796
1 677
318
202
2 664
8 205
9 151
10 628
100,0
64,9
Не используются
24 464
35,1
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
Доля от числа используемых
объектов (%)
100,0
4,2
3,5
0,9
3,3
11,9
1,9
1,8
3,6
0,6
0,4
5,9
18,2
20,3
23,5
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Финансирование работ по сохранению ОКН
 Федеральная целевая программа «Культура России» (2012–2018 гг.)
 Концепция долгосрочного социально-экономического развития РФ до 2020 г.
Источники финансирования
Федеральный бюджет
Бюджеты субъектов РФ
Местные бюджеты
Внебюджетные поступления
Всего
Сумма, млн. руб.
14 463,6
13 265,5
791,4
3 902,5
32 423,0
Доля в общем финансировании (%)
44,6
40,9
2,4
12,1
100,0
Состояние лишь 10–15% памятников
можно назвать удовлетворительным, большая часть требует
незамедлительных действий по их восстановлению
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Возможные формы привлечения внебюджетных средств для сохранения ОКН
Приватизация
Передача на инвестиционных условиях
Аренда
Концессионные соглашения
Соглашения о ГЧП
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Особенности правового режима использования ОКН, учитываемые при проведении их оценки
 Обеспечение неизменности ОКН в части предметов охраны (указываются в паспорте ОКН
или заключении историко-культурной экспертизы).
 Выполнение мероприятий по сохранению объекта согласно условиям и срокам, указанным
в охранном обязательстве.
 Получение согласований уполномоченного органа при проектировании и проведении
землеустроительных, земляных, строительных и иных работ, и их приостановка при
обнаружении археологических и иных объектов с признаками ОКН.
 Ограничения по функциональному использованию ОКН.
 Страхование ОКН.
 Обеспечение открытого доступа к объекту.
 Льготы, предоставляемые лицам, вложившим свои средства в работы по сохранению ОКН.
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Ценообразующие факторы, специфические для ОКН
 Риски приспособления
к современному использованию
 Длительные сроки согласований
 Привлекательное местоположение
 Престижность
 Ограничения в использовании,
сервитуты
 Уникальность, конкурентные
преимущества при эксплуатации
недвижимости
 Повышенные затраты
на сохранение и эксплуатацию
 Льготы при сохранении ОКН
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Условия, определяющие совокупное влияние положительных и отрицательных
ценообразующих факторов на стоимость ОКН







Сегмент рынка недвижимости
Класс объекта
Регион расположения
Локальное местоположение объекта
Состояние объекта
Объемно-планировочные и конструктивные решения
Политика региональных властей
Исследования, проводимые в различных городах Европы и США:
в среднем цены на объекты, имеющие статус ОКН и находящиеся
в пригодном для эффективной эксплуатации состоянии,
выше на 5-20%
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Сравнительный подход к оценке ОКН
 Рыночная стоимость в отсутствии рынка.
 Ограниченная информация об аналогах.
 Уникальный состав ценообразующих факторов каждого ОКН.
 Необходимость оценки ДПИ по принципу вклада.
 Отсутствие в РФ полномасштабных исследований, посвященных изучению влияния на
стоимость тех или иных факторов, связанных с охранным статусом ОКН.
Применим для оценки ограниченного круга ОКН
в хорошем состоянии (особняки, встроенные помещения),
а также при определении рыночной арендной платы
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Доходный подход к оценке ОКН
 Проект ФСО 7 – принцип НЭИ.
 Определение технико-экономических параметров объекта в результате реализации
мероприятий по приспособлению ОКН к современному использованию.
 Расчет затрат на приспособление ОКН к современному использованию.
 Оценка положительного влияния статуса ОКН на формирование доходов
от эксплуатации недвижимости после выполнения ремонтно-реставрационных
работ и приспособления.
 Учет неопределенности и рисков.
Позволяет выполнять оценку ОКН,
требующих проведения мероприятий
по приспособлению к современному использованию
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Затратный подход к оценке ОКН
 Определение затрат на создание современного эквивалента ОКН.
 Высокая степень физического износа.
 Учет различных видов функционального устаревания и НМА.
 Особенности оценки земельного участка как условно свободного.
Применение подхода сводится к установлению параметров,
существенно влияющих на стоимость объекта, другими
подходами к оценке
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Актуальные тенденции и проблемы в сфере оценки ОКН
 Предложения по отнесению оценки ОКН к компетенции оценщиков высшей категории
квалификации.
 Повышение всех видов ответственности оценщика при проведении оценки ОКН.
 Отсутствие специализированных нормативных и методических материалов.
 Информационное обеспечение оценочной деятельности: документация по объекту оценки
и рыночные исследования.
 Организация специализированных обучающих курсов и стимулирование углубленных
научных исследований в сфере оценки ОКН.
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru
Благодарю за внимание!
Вагаровская Ксения
MRICS
заместитель директора департамента
консалтинга и оценки недвижимости КГ ЛАИР
Тел. 7-812-337 66 30
K.Vagarovskaya@kglair.ru
191 015, Россия , Санкт-Петербург, ул.Шпалерная, дом 51, лит. «А»,
БЦ «Таврический», каб.326, тел/факс.: (812) 337 – 66 – 30
e-mail: mail@kglair.ru
www.kglair.ru