Анализ рынка недвижимости Твери.

Анализ рынка недвижимости Твери.
Каминский Владимир Николаевич,
Руководитель комитета РГР
по анализу рынка недвижимости и оценочной деятельности,
член Совета оперативного руководства и планирования РГР,
член национального Совета РГР,
сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
Член Правления РОО,
сертифицированный РОО оценщик недвижимости,
член экспертного Совета РОО, к.т.н.
Адрес: Пр-т. Победы 3, 5-й этаж; ТИТАН, ТИТАН-ОЦЕНКА,
т. 36-89-77, 55-77-30, 8-910-647-37-99;
E-mail: [email protected]
Тверь (бывший Калинин) – древний русский город,
первые упоминания о котором относятся к 1134 – 1135 гг.,
расположен в 167 км от Москвы и в 485 км от Санкт-Петербурга
на берегу рек Волга, Тверца, Тьмака, Лазурь, Соминка.
Население Твери чуть более 400 тысяч человек
План сообщения
1. Очень коротко: о квартирном рынке;
2. Немного: о рынке коммерческой недвижимости
(офисы);
3. Более подробно: рынок земли.
10.10.2006
14.01.2004
19.04.2001
24.07.1998
28.10.1995
31.01.1993
07.05.1990
Удельная цена, $/кв.м
Удельные квартирные цены в Твери
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Олимп
Семь морей
Парадиз
На рынке коммерческой недвижимости Твери
в настоящее время сегмент офисной
недвижимости функционирует активнее
других.
В период с начала 2006 года ежемесячный
объём предложений аренды офисных
помещений находился в диапазоне
2500 – 4000 кв. м.
Прогноз потребностей офисов в Твери
(метод экономической базы)
На 01.01.2005г. в Твери работало в малом бизнесе 67,8
тыс. человек, что составляло 32% от числа занятых
по городу в целом с темпом прироста около 3% в
год. Примерно ¼ из них требует отдельного офиса.
Допустим, что в ближайшее время число занятых в
малом бизнесе вырастет до 50%. Тогда количество
нуждающихся в офисных площадях будет примерно
25 тыс.человек.
При норме 10 м2/человека (?) это составит
250 тысяч квадратных метров.
Результаты социологического опроса
120
100
2
%
80
60
40
1
20
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Характеристики офиса
Оценка арендаторами относительного значения характеристик офисов:
1. Месторасположение; 2. Арендная ставка; 3. Наличие телекоммуникаций;
4. Площадь офиса; 5. Система безопасности; 6. Технические характеристики здания;
7. Наличие парковки; 8. Внешний вид; 9. Условия договора аренды; 10. Иное;
11. Условия режима работы здания.
Кривая 1 – важность характеристик офисов при их выборе арендаторами; кривая 2 – степень
удовлетворенности характеристиками арендуемого офиса.
10
-2
0
20
-3
0
30
-4
0
40
-5
0
50
-6
0
60
-7
0
70
-8
0
80
-9
90 0
-1
10 00
01
11 10
01
12 20
01
13 30
01
14 40
01
15 50
01
16 60
01
17 70
01
18 80
01
19 90
020
0
относительное число предложений
аренды, %
Распределение предложений аренды офисов по
размерам площади помещений
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
диапазоны площади офисных помещений, кв.м.
Распределение арендных ставок
Относительное количество предложений
аренды
,%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
100-200
200-300
300-400
400-500
500-600
600-700
700-800
800-900
диапазоны арендной ставки офисных помещений, руб/кв.м./мес
Динамика изменения средней ставки аренды в
зависимости от времени достаточно хорошо
описывается уравнением:
А=5,1n+68,3
(А – арендная ставка (руб./м2/мес.); n – номер периода
наблюдений, начиная с января 2000 года (в месяцах)
В настоящее время средняя по городу ставка аренды –
507 руб./м2/мес.,
минимальный размер ставки – 180 руб./кв.м./мес.,
а максимальный – 900 руб./кв.м.мес.
По результатам проведенных исследований за последний
год арендные ставки выросли на 27%.
Цены предложений на продажу офисной
недвижимости
• среднее значение удельной стоимости –
36,6 тыс. руб./кв.м.;
• минимальное значение удельной стоимости –
15,5 тыс. руб./кв.м.;
• максимальное значение удельной стоимости –
72 тыс. руб./кв.м..
Индекс средней удельной стоимости
за прошедший год равняется 1,22.
Земельный рынок
1901-2000
1801-1900
1701-1800
1601-1700
1501-1600
1401-1500
35%
Больше 2000
Удельная цена, $/сотка
1301-1400
1201-1300
1101-1200
1001-1100
901-1000
801-900
701-800
601-700
501-600
401-500
301-400
201-300
101-200
0-100
Распределение земельных участков с/н и ИЖС в
Тверской области по удельным ценам предложения
на продажу
ижс
сельхозназначение
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2500
2000
1500
1000
Районы Тверской области
Кашинский
Конаковский
Калязинский
Кимрский
Калининский
Старицкий
0
Осташковский
500
Андреапольский
Удельная стоимость, $/сотка
Средняя удельная стоимость земли для ИЖС в
различных районах Тверской области.
Земельный рынок
Диапазоны изменения удельной стоимости земельных
участков в различных районах области, $/сотка
Кашинский
Конаковский
Калязинский
Кимрский
Калининский
Старицкий
Осташков
Удельная стоимость, $/сотка
5000
4750
4500
4250
4000
3750
3500
3250
3000
2750
2500
2250
2000
1750
1500
1250
1000
750
500
250
0
Андреаполь
Распределение числа предложений продаж
земельных участков для ИЖС по районам области.
Осташковский; 25%
Андреапольский; 15%
Калининский; 7%
Старицкий; 1%
Калязинский; 19%
Конаковский; 13%
Кимрский; 6%
Кашинский; 11%
60,1-63
57,1-60
54,1-57
51,1-54
48,1-51
45,1-48
Больше 60
Диапазоны площади участков, га
42,1-45
39,1-42
36,1-39
33,1-36
30,1-33
27,1-30
24,1-27
21,1-24
18,1-21
15,1-18
12,1-15
9,1-12
6,1-9
3,1-6
0-3
Распределение числа предложений продажи земель
сельхозназначения по диапазонам площади участков.
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Площадь, га
19,01-20
18,01-19
17,01-18
26-30
21-25
16-20
96-100
91-95
86-90
81-85
76-80
71-75
66-70
61-65
56-60
51-55
46-50
41-45
36-40
31-35
Пплощади участков, сотка
16,01-17
15,01-16
14,01-15
13,01-14
30
12,01-13
11,01-12
50
11-15
60
6-10
70
10,01-11
40
0-5
80
9,01-10
8,01-9
7,01-8
6,01-7
5,01-6
4,01-5
3,01-4
2,01-3
1-2
0-1
Распределение предложений на продажу земель для ИЖС
по площади участков.
90
%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
20
10
0
Характеристики рынка земли с/н и для ИЖС в
Тверской области на середину 2006 года.
Категории земель
Сельхозназначение
ИЖС
Значения
показателей
Цена,
$/сотка
Площадь,
га
Цена,
$/сотка
Площадь,
га
Среднее
269
11,4
1077
1,35
Минимум
12
0,06
135
0,06
Максимум
3333
210
6500
18,8
Ценовая характеристика Тверского земельного рынка
за период: начало 2005 – середина 2006 годов
Показатель
Среднее
Минимум
Максимум
Дата
Сельхозназначение
ИЖС
Цена,
$/сотка
Площадь,
га
Цена,
$/сотка
Площадь,
га
Начало 2005
203
12,1
749
0,28
Начало 2006
250
15
731
3,0
Середина 2006
269
11,4
1077
1,35
Начало 2005
10
1,6
66,6
0,06
Начало 2006
13
0,11
60
0,06
Середина 2006
12
0,06
135
0,06
Начало 2005
2300
311
2105
0,72
Начало 2006
4000
211
2500
30,0
Середина 2006
3333
210
6500
18,8