«Что нужно знать при оформлении сделки на рынке загородной

«Что нужно знать при оформлении
сделки на рынке загородной
недвижимости»
Дагаева Маргарита Владимировна
руководитель представительств АН «Итака» в городах Псков,
Ивангород, Кингисепп, Сланцы
коттеджи
недостроенные
дома
комнаты
дачные
дома
Жилые дома
квартиры
фундаменты
земельные участки
различного
целевого
назначения
расположенные в Ленинградской области и
пригородах СПб
Разнообразие вариантов
Цель покупателя:
купить товар, опираясь на
функциональные свойства и статусную
принадлежность
Цель продавца:
продать и получить деньги
Возможные трудности
 большая часть домов не зарегистрирована
(особенно это касается садовых и дачных домов)
 земля часто не приватизирована (что особенно
относится к садовым земельным участкам)
 проблемы с наследственный правом (дома,
которые достались гражданам по наследству, но в
силу занятости или незнания закона в течении шести
месяцев они не заявили нотариально о своём
наследстве, но выходили на рынок с желанием
продать)
 есть много земельных участков со строениями,
выделенными гражданам в собственность в конце 80х - начале 90-х годов и граждане считают себя в
правах собственности, не обращая внимания какой
вид собственности указан в свидетельстве.
 долевая собственность
Договор с продавцом
ПРЯМАЯ ПРОДАЖА
Во-первых, если с объектом работает несколько
агентов, единственной успешной тактикой их работы будет
снижение цены объекта: кто больше «подвинет» продавца,
тот и продаст квартиру. (Естественно, что при наличии
нескольких объявлений о продаже одной и той же
квартиры, покупатель будет звонить туда, где цена ниже. И
практика показывает, что ниже она бывает вовсе не из-за
снижения комиссионных.) Возникающая в таком случае
«конкуренция» может быть довольно опасна, поскольку
агенты бывают разные: опытные – и не очень, честные – и
не совсем. Соответственно, и методы в этой «конкурентной
борьбе» могут применяться самые разнообразные – как по
отношению к контрагентам, так и к клиенту.
Во-вторых, активное продвижение какого-либо
объекта на рынке – дело довольно-таки дорогое и
хлопотное. Поэтому даже десять агентов, не уверенных в
прочности своих отношений с продавцом, будут
действовать менее эффективно, чем один агент,
работающий на конкретный результат (т.е. заключивший
эксклюзивный договор).
Договоры содержат следующую
информацию:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Кто является заказчиком и исполнителем данного
договора.
ФИО всех заказчиках с указанием паспортных данных и
мест проживания + отношение к предмету договора
(наниматель \ собственник).
В договоре указывается наличие несовершеннолетних
детей, год их рождения. Обязательны подписи их
законных представителей. Договор может быть подписан
и полномочными представителями собственников – при
наличии нотариально заверенной доверенности на
подписание договоров.
(ФИО исполнителя (№ доверенности и дата выдачи))
Описание
объекта.
Информация
об
объекте
недвижимости с указанием всех параметров и адреса.
Условия договора.
Срок действия договора
Обязательства сторон. Штрафные санкции.
Условия расторжения договора.
Определение. Правоустанавливающие документы – это
документы, дающие право владеть, пользоваться,
распоряжаться
и совершать правовые сделки
(согласно действующему законодательству) с тем
или иным видом недвижимости.
ВИДЫ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ
ДОКУМЕНТОВ НА ДОМ
ВИДЫ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ
ДОКУМЕНТОВ НА ЗЕМЛЮ
•
•
•
•
•
•
•
Договор аренды под ИЖС (с правом
выкупа)
Решение (постановление) о выделении
земельного участка в собственность под
застройку.
а) Договор собственности на землю (ИЖС,
ЛПХ, садоводство)
б) Договор собственности на замлю
(бессрочное пользование) ИЖС и
постановление администрации
в) Договор собственности на землю
(пожизненно наследуемое)
4. Договор дарения, свидетельство о
вступлении в наследство по закону, по
завершению на земельный участок (ИЖС,
ЛПХ, садоводство)
5. Договор купли-продажи земельного
участка
•
•
•
•
•
•
•
Договор собственности на жилой дом,
решение (постановление)
администрации о возведении жилого
дома, акт введения дома в
эксплуатацию ( ИЖС, ЛПХ, садоводство)
Договор дарения, свидетельство о
вступлении в наследство по
закону, по завещанию жилого дома
Договор купли-продажи жилого дома
Договор купли-продажи земельного
участка и жилого дома
(завещание, дарение, рента под ИЖС дома)
Договор купли-продажи (дарения,
завещания) земельного
участка с садовым домом
Договор купли - продажи долей в праве
общей собственности на
земельный участок и жилой дом.
Решение суда о праве на наследство.
География Ленинградской области
Единственная ваша задача - это
правильный выбор агентства.
Критериев выбора несколько:
это должна быть
• фирма, работающая на рынке
недвижимости достаточно
долго,
• имеющая один или несколько
офисов в городе или области,
• имеющая хорошую репутацию.
Правило безопасности
ДОВЕРЯЙТЕ
ПРОФЕССИОНАЛАМ!
•
•
•
НОТАРИАЛЬНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ
ВЗАИМОРАСЧЕТЫ ЧЕРЕЗ БАНК
ИСПОЛЬЗОВАНИЕ УСЛУГ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ
ПОСРЕДНИКОВ
Спасибо за внимание!