Оценка и развитие бизнеса

Оценка и
развитие бизнеса
I. Основы оценочной
деятельности
и бизнеса развития
Оценка и оценочная
деятельность
Оценка – установление стоимостного
эквивалента объекта оценки.
Какие еще, кроме стоимостных, могут быть
оценки?
– рейтинговые оценки (для компаний, стран,
регионов);
– оценки эффективности, рентабельности
(проектов, производства), качества
продукции и услуг, результативности
управления;
– оценки износа, старения (физического,
морального) …
Оценочная деятельность
Оценочная деятельность принадлежит рынку услуг в сфере
обеспечения операций и сделок с
различными объектами оценки.
Сегментацию этого рынка услуг
определяют виды оцениваемых
объектов и виды операций и сделок с
ними.
Многообразие объектов оценки
• Объекты гражданского права.
• Недвижимость и др. имущество и
имущественные права собственника.
• Имущественные комплексы предприятий и их
виды (производственно-технологические
комплексы, административные комплексы …).
• Объекты производственной и социальной
инфраструктуры.
• Земля, недра и др. природные ресурсы.
• Объекты-памятники, природные и др. объекты
национального богатства.
Верхний (видовой) уровень системной классификации
НЕДВИЖИМОСТЬ (вещь) – один из видов объектов гражданского права
Вещи
Результаты
Нематериальные
Информация,
(недвижимые)
интеллектуальной
блага
услуги,
деятельности
работы
Вещный уровень системной классификации
Недвижимые вещи
Движимые вещи
(недвижимое имущество)
НЕДВИЖИМОСТЬ
ПРОСТЫЕ ВЕЩИ
= земельные участки
= участки недр
Исключения:
- воздушные, морские
и речные суда,
- космические объекты
СЛОЖНЫЕ ВЕЩИ
Имущественные комплексы
предприятий и др. сложных
объектов включают недвижимые
= все, неразрывно связанное с землей:
и движимые вещи,
- здания
нематериальные активы и др., в т.ч.:
- сооружения,
- земельные участки,
- здания и сооружения,
- оборудование и инвентарь,
= объекты незавершенного строительства
- права требования, долги,
- продукция и сырье,
- права обозначения.
Объектный уровень системной классификации
Типы земельных участков
Типы организаций
Типы зданий и т.д.
(предприятий)
Многообразие операций и сделок
с объектами гражданского права
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Купля-продажа
Аренда, лизинг, концессия
Мена, дарение, наследование
Залог (ипотека)
Страхование
Налогообложение
Учет, инвентаризация, гос. регистрация
Доверительное управление
Формирование, строительство, развитие
Раздел и ликвидация
Приватизация и национализация
Принудительный выкуп
Развернутое определение
оценки
Оценка – это установление
стоимостного эквивалента
• конкретного объекта,
• производимое по заказу,
• для определенного типа операций и
сделок с ним,
• относящееся ко времени проведения
оценки.
Характеристики оценочной
деятельности
• Адресный характер оценки
• Зависимость от вида ожидаемой
операции с объектом оценки
• Принципиальная роль заказчика
• Важность фактора времени
• Регламентированный характер
процесса и представления результатов
Характеристики оценочной
деятельности (I)
Адресный характер оценки
Однозначная идентификация, точная
привязка
• к месту расположения объекта оценки,
• к классификационному виду объекта,
• к функциональному назначению объекта
оценки
======================
(Офисное здание, расположенное по
адресу …)
Характеристики оценочной
деятельности (II)
Зависимость от вида ожидаемой операции
с объектом оценки
Для различных видов операций и сделок –
имеет место обоснованным образом различный
результат оценки, как, например:
- оценка для продажи,
- оценка для договора страхования
(обязательного и добровольного),
- оценка для гарантий возврата заемных
средств,
- оценка в целях налогообложения и т.д.
Характеристики оценочной
деятельности (III)
Принципиальная роль заказчика
Различными могут быть результаты оценки
для заказчика – продавца и заказчика покупателя коммерческого объекта.
Для первого – задача получить не менее
понесенных в прошлом затрат.
Для второго – задача заплатить не более того,
что могут принести в будущем доходы с
приобретенного объекта.
====================================
Σ Разные методы расчета - разный результат.
Характеристики оценочной
деятельности (IV)
Важность фактора времени
Оценка – установление стоимостного
эквивалента объекта, относящееся ко времени
проведения оценки.
«Оценка сегодня – сделка в будущем»
(иногда весьма отдаленном, как при ипотеке).
Оценщик несет ответственность, в т.ч.
финансовую за качество проведенной оценки.
Отсюда – обязательность страхования
оценочной деятельности.
Отсюда – главный упор на текущее время
проведения оценки.
Характеристики оценочной
деятельности (V)
Оценка - регламентированный процесс
Строгая подчиненность законодательной базе оценочной
деятельности и профессиональным стандартам оценки:
условия заказа и взаимодействия с заказчиком,
требования к оценщику,
привлечение смежных специалистов,
применяемые базисы (методы) оценки,
отчетный доклад об оценке и т.д.
Следование профессиональным стандартам – это:
• гарантия качества оценки,
• защита в арбитраже при возникающих коллизиях из-за
результатов оценки (небрежность или непредвиденные
обстоятельства?).
Оценка – область
профессиональной деятельности
• Оценка, оценочная деятельность –
самостоятельная и самодостаточная
(высокодоходная) область
профессиональной деятельности.
• В мировом сообществе специалистов по
недвижимости (Chartered Surveyors)
оценочная деятельность, оценка
недвижимости занимает ведущее место
(в т.ч. в Королевском обществе UK –
RICS, в международных ассоциациях
оценщиков IVSC, TEGoVA и др.).
Профессиональное
взаимопонимание и взаимное
признание
Профессионализм, качество услуг и
взаимное признание оценщиков разных стран
и сообществ, а также признание оценки их
пользователями (разных стран) обеспечивают
с помощью стандартов оценочной
деятельности, в т.ч. стандартов:
• профессионального образования,
• измерения и методологии,
• этики.
Оценочная деятельность и
управление
Проведение оценки объекта и использование ее
результатов соподчинены целям заказчика в иерархии
его проблем как собственника и/или управляющего
объектом оценки.
Оценка дает стоимостную (количественную)
меру состояния объекта оценки.
Поэтому оценка объекта - важнейший компонент
• для системы управления,
• для бюджетирования и решений собственника при
постановке и реализации своих целей, правомочий и
обязанностей.
Место и роль оценки
в управлении
• Регулярно проводимая оценка – это обратная
связь, отражающая динамику стоимостной
оценки объекта, изменения цены его возможной
рыночной реализации, в т.ч. как уровня (качества)
управления данным объектом в меняющихся
условиях внешней среды.
============================================
Примечание: регулярная оценка национального
богатства – интегральная обратная связь,
отражающая в т.ч. результаты управления этим
богатством в меняющихся условиях внешней среды.
Имущество в бюджете собственника
Правомочия
Владение
Обязанности
Ограничения
Бремя содержания
Передача в ДУ
Развитие (проекты)
Пользование
Извлечение прибыли
Сдача в аренду и др.
Обслуживание
Ремонт
Градостроительные
Экологические
Охрана, безопасность Защита прав
Страхование
несобственников
Налоги и др.
(сервитуты) и др.
Распоряжение
Продажи
Мена, наследование и др.
ДОХОДНЫЕ ПОТОКИ
Льготы и др.
(разрешения)
РАСХОДНЫЕ ПОТОКИ
в БЮДЖЕТЕ СОБСТВЕННИКА
Объекты оценки в национальном богатстве
Оценка стоимости
(млрд. фунтов) UK
626,6
Жилая недвижимость
1270,6
1217,7
Коммерческая
недвижимость
163,9
305,1
265,2
1985
1990
1995
годы
Развитие бизнеса
и оценка в проектах развития
Развитие бизнеса, развитие предприятия в
рамках его жизненного цикла реализуют
посредством проектов развития предприятия в
целом или его бизнес-линий, производственнотехнологических и др. комплексов.
Это - проекты инновационного и
инвестиционного типа. В их числе: строительные
проекты и проекты, связанные со структурными
новациями.
Проекты сопровождают бизнес-планами с
оценками вариантов развития, эффективности
рисков и т.д.
Развитие бизнеса:
оценка эффективности
• Оценка эффективности проектов
соотносит совокупные затраты и
достигаемые предприятием результаты.
• В финансово измеримом пространстве
затратных и доходных потоков – это
оценка рентабельности проектов (IRR),
чистых приведенных доходов (NPV) и
т.п. показатели инвестиционного анализа
проектов.
Девелопмент –
бизнес развития недвижимости
Бизнес девелопмента – бизнес,
заключающийся в создании приносящих
доход объектов недвижимости и их
реализации инвесторам сразу по
завершении проекта с переходом к новому
проекту развития – созданию и реализации
следующего коммерческого объекта.
• Актуальность бизнеса девелопмента
связана с высоким спросом со стороны
крупных собственников - инвесторов в
коммерческую недвижимость.
Сравнительная оценка эффективности
инвестиционных проектов
и проектов девелопмента (1)
•
Эффективность инвестиционного проекта
оценивают на длительном интервале времени,
включая:
1) период строительства объекта, бизнес-линии (или
иной формы их создания, в т.ч. приобретения) и
2) период последующего использования приносимых
•
ими доходов для возмещения кредитов на проект и др.
затрат всех периодов, а также получения прибылей за
счет ведения запланированного проектом бизнеса.
Отсюда – важная роль определения реальной
длительности проекта и правильного дисконтирования
финансовых потоков на всем протяжении проекта.
Сравнительная оценка эффективности
инвестиционных проектов
и девелопмента (2)
• Эффективность девелопмента оценивают на
кратком интервале времени создания и продажи
объекта сразу же по завершении работ (поэтому
учет дисконтирования практически не производят).
• За счет продажи объекта девелопер возвращает
кредиты и возмещает иные понесенные в
процессе подготовки и создания объекта расходы.
• Мотивом выгодной продажи является
коммерческий характер (ожидаемые доходы от
будущего использования) создаваемого объекта.
Сравнительная эффективность
девелопмента и инвестирования в
коммерческую недвижимость (1)
• Инвестор в недвижимость оценивает
эффективность вложений как в инвестиционном
проекте – на длительном интервале времени, с
дисконтированием финансовых потоков, оценкой
времени окупаемости и т.д.
• Основной расход инвестора - «разовые» затраты на
приобретение объекта.
• Будущие доходы инвестора – прибыли от коммерческого
использования объекта в течение длительного периода.
• Инвестор в недвижимость, как правило, крупный
собственник, вкладывающий большие объемы средств
(негосударственные страховые и пенсионные фонды,
инвестиционные фонды).
Сравнительная эффективность
девелопмента и инвестирования в
коммерческую недвижимость (2)
Если девелопер по каким-либо причинам
оставляет созданный им объект в собственности,
то он должен взять новый кредит для возврата
кредита, полученного на проект развития.
Таким образом, девелопер в подобной ситуации
становится инвестором.
Подобные приемы используют, например:
– при неблагоприятной конъюнктуре рынка, в ожидании
улучшений,
– для снижения рисков и накопления опыта реализации
построенных объектов.
Специфика оценки в бизнесе
девелопмента
• Оценка эффективности соотносит затраты на
развитие и финансовые результаты.
• По условиям финансирования девелопмента
заемные средства должны быть возвращены
сразу по окончании строительства.
• Оценка финансовых результатов развития и
необходимость реализации объекта развития
отличают бизнес девелопмента.
• Необходимо определить, по какой цене может
быть продан объект по завершении создания,
какова его рыночная цена. Отсюда - ключевое
место оценки в бизнесе девелопмента.