анализ опыта, проблемы и механизмы их решения

НП «Саморегулируемая организация
оценщиков «Экспертный совет»
МАССОВАЯ ОЦЕНКА
В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ:
анализ опыта, проблемы и
механизмы их решения
Докладчик: Каминский Алексей Владимирович
(Президент НП «СРО оценщиков «Экспертный совет»)
Москва, 2011
Саморегулируемая
организация оценщиков
www.srosovet.ru
Массовая оценка
в современной России
Эксперимент по налогу на
недвижимость
в г. Тверь и Великий
Новгород (с 1995 года)
• квартиры
• дома
Кадастровая
оценка
• дачи
земель различных
• гаражи
категорий (с 2001 года)
• коммерческая недвижимость
• промышленные объекты
Единичные проекты
в муниципалитетах и
субъектах РФ, например:
определение арендной
платы за объекты
недвижимости в г. Тверь
(2001 год)
сотни тысяч и
миллионы
объектов в
каждом субъекте
Кадастровая
оценка
объектовРоссии
недвижимости
(12 субъектов РФ
«под ключ» в 2011 году)
2
Массовая оценка для
налогообложения
Саморегулируемая
организация оценщиков
www.srosovet.ru
Рыночная информация
(цены сделок/предложений)
объекты
оценки
V  f ( x1 , x2 , ..., xn )
активный рынок
купли-продажи
активный рынок
аренды
специализированная
собственность
сравнительный
подход
доходный подход
затратный подход
3
Саморегулируемая
организация оценщиков
www.srosovet.ru
Объекты оценки
Оцениваемые объекты
недвижимости (ОН)
Распределение ОН по
группам (13 групп)
индивидуальная оценка
определение
перечня факторов
стоимости по
каждой группе ОН
(с учетом анализа
рынка)
определение
величины
факторов
стоимости по
каждой группе
(в т.ч. на основе
созданных
цифровых
тематических
карт)
формирование
базы объектов
оценки со
значениями
факторов
стоимости
(по каждой
группе)
4
Рыночная информация
Саморегулируемая
организация оценщиков
www.srosovet.ru
Источники:
• Росреестр,
• агентства недвижимости,
• СМИ (цены предложений), …
Выборка под каждую
группу объектов
недвижимости, по
которой будет строиться
модель (с теми же
факторам стоимости)
обучающая выборка
Модель
V  f ( x1 , x2 , ..., xn )
контрольная выборка
нет
соответствие
рынку
д
а
расчет стоимости
объектов оценки
5
Саморегулируемая
организация оценщиков
www.srosovet.ru
Квартиры, гаражи,
коммерческие объекты
сравнительный
подход с учетом
местоположения
А что оцениваем?
Индивидуальные
жилые дома, дачи
Крупные
производственные
объекты
сравнительный
подход,
SЗУ = 0 кв.м
затратный подход
без земельного
участка
кирпичи, висящие
в воздухе?
Предложение: необходимы правила, понятные оценщикам и экспертам СРОО.
НП «СРО оценщиков «Экспертный совет»:
• Комитет по кадастровой оценке – разработка необходимого пакета документов;
• сертификация программных продуктов.
6
Саморегулируемая
организация оценщиков
www.srosovet.ru
Контакты
НП «СРО оценщиков «Экспертный совет»
• Президент – Каминский Алексей Владимирович;
• Первый Вице-президент,
Руководитель Комитета по кадастровой оценке –
Лебединский Владимир Игоревич.
Адрес: г. Москва, Большой Трехсвятительский
пер., д. 2/1, стр. 2.
Телефоны: +7 (495) 626-2950, +7 (916) 683-6814.
Почта: [email protected].
www.srosovet.ru
7