ПАКЕТ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ДЛЯ

Апрелев К.Н.
XIV Национальный конгресс по недвижимости
Круглый стол «Эффективность управления недвижимостью»
г.Москва, 06 июня 2011 г.
СТРАТЕГИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ
ПРОБЛЕМНЫМИ АКТИВАМИ
КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ
I.Цели собственника активов и задачи решаемые
управленческой командой
Цели собственника и выбор стратегии управления активом
Создание команды для управления многопрофильными активами
 Оптимизация затрат при переходе объектов недвижимости
 Стандартизация процесса управления проектами и объектами
недвижимости
 Повышение эффективности управления объектами недвижимости
 Реализации избранной собственником управленческой и
инвестиционной стратегии
1.Цели собственника и стратегия управления активами

Обеспечение сохранности

Контроль операционного управления

Аудит и контроль эффективности эксплуатации объектов.
Разработка системы мотивации УК

Контроль эффективности эксплуатации объектов и управления
арендными отношениями

Увеличение ликвидности и текущей стоимости

Разработка предложений по развитию объектов

Продажа
2.Создание команды для управления многопрофильными активами.
 Определение функционала команды, управляющей
проектами;
 Определить функционал штатной команды и какие виды
работ передать на аутсорсинг;

Состав команды: юристы, адвокаты, антирейдеры,
финансовый контролер, управляющие, брокеры,
девелоперы;

Разработка и утверждение системы мотивации команды
специалистов для повышения доходности и стоимости
активов;

Разработка и утверждение бюджетов проектов.

Разработка и внедрение системы мониторинга управления
проектами и объектами.
Оптимизация схемы перехода актива и организации его
управления
Перевод под
контроль
 Анализ прав владения активом для его юридической защиты
Структурирование сделки, оптимизирующее налогообложение
Формирование документарной базы для управления активом
Юридическая очистка актива
Организация
эксплуатации
Оптимизация бюджета эксплуатации актива
Снятие технических и градостроительных рисков утраты стоимости актива
Сохранение существующего денежного потока от аренды
Управление
активом
Стратегия
развития
Вывод на
рынок и
продажа
Сдача актива в аренду: стратегия, просмотры, переговоры, сделка
Снятие обременений арендного характера, взыскание арендной платы
Увеличение денежного потока и качества арендаторов
Создание финансового инструмента для повышения ликвидности актива
Взаимодействие с управляющими, брокерами и консультантами
Позиционирование объекта с точки зрения best use повышение его стоимости
Инвестиции в развитие актива для увеличения его стоимости
Организация продаж: стратегия, просмотры, переговоры, сделка
Организация тендера на продажу активов
Управление профессиональными брокерами и консультантами
Структурирование сделок и закрытие
5
3. Инструменты повышения эффективности управления
активами и снижения затрат на эксплуатацию объектов

Управленческий Аудит.
 Разработка системы мотивации УК.
 Тендеры по выбору эксплуатирующей организации, подрядчика и других
аутсорсеров.

Арендные отношения. Обеспечение прозрачности управления.

Развитие объекта недвижимости. Маркетинговый план.

Разработка и защита бюджета

Устранение неэффективных ограничений и обременений.
 Разработка и запуск системы мониторинга и отчетности.
4. Обеспечение эффективного управления проектами
 Унификация договорных отношений.
Разработка управленческой стратегии, направленной на увеличение
стоимости объектов и сокращение сроков продажи активов.
Тендерная основа привлечения компаний подрядчиков на аутсорсинг.
Выбор контрагентов и компаний партнеров, привлекаемых для
разработки стратегии управления и реализации актива.
Выбор стратегии реализации и подготовка активов к продаже.
Мониторинг эффективности работы подрядчиков
Анализ реализации планов и стратегии, корректировка процессов
управления, финансовая и управленческая отчетность.
Примеры повышения стоимости активов: (1) Фитнес-клуб в ЖК «Коперник»
Этапы повышения стоимости актива
Приемка актива
Объект передан с
обременением
Суть обременений
 На объект заключен
краткосрочный договор аренды по
ставке 300 USD/кв. м в год gross
 Условия краткосрочного
договора предусматривают
безусловное право арендатора на
заключение 4-х летнего договора
по существующей ставке
 Индексация ставки не
предусмотрена
 Валюта договора – рубли
 Арендатор оплачивает только
часть OpEx, а именно
коммунальные расходы
 Расторжение договора
возможно только через суд
 Не обозначена зона
эксплуатационной
ответственности, в частности за
сложное технологическое
оборудование бассейна
 На объект не оформлены эл.
мощности
Перезаключение договора аренды
Повышение денежного потока
от аренды, улучшение
параметров договора
Параметры нового договора аренды
 Ставка аренды 530 USD/кв. м в год (базовая),
либо 22% от gross выручки Арендатора (в
зависимости от того, что больше)
 Отдельно оплачиваются OpEx собственника
(около 120 USD/кв. м), Арендатор страхует
имущество выполняет текущий ремонт
помещений
 Индексация ставки 6% в год
 Срок договора аренды – 5 лет, расторжение
возможно в одностороннем внесудебном
порядке в случае нарушения со стороны
Арендатора
 Валюта договора – USD, коридор – 25-36 руб.,
пересматривается каждые три года и
принимается равным среднегодовому курсу
±5 руб.
 Переоформлено разрешение на эл. мощность
Продажа актива
Продажа актива в качестве
финансового инструмента
Оферты до изменения договора аренды
 Интересанты: сети фитнес-клубов, финансовые
инвесторы
 Диапазон оферт: 4-5 млн. USD.
Оферты после реструктуризации
 Интересанты: финансовые инвесторы
 Диапазон оферт: 8-10 млн. USD.
Результаты работ
 Повышение денежного потока более
чем в 2 раза
 Снижение операционных , финансовых
и юридических рисков
 Улучшение коммерческих условий,
создающих дополнительный upside для
потенциального Покупателя
Примеры повышения стоимости активов: (2) Streer retail на 1-ой Тверской-Ямской ул.
Этапы повышения стоимости актива
Приемка актива
Объект передан с
обременением
Суть обременений
 3-х летний договор аренды , со
ставкой, формирующей NOI в
размере 0,5 млн. USD (ставка
аренды 1340 USD/кв. м в год)
 Валюта договора – рубль.
 Отсутствие индексации
 Арендатор оплачивает только
коммунальные расходы
 Отсутствие обязательств по
проведению текущих ремонтных
мероприятий
 Отсутствие возможности
внесудебного расторжения при
неисполнении обязательства
Арендатора
Экспонирование актива
Перезаключение договора аренды
Повышение денежного потока
от аренды, улучшение
параметров договора
Экспонирование актива в
качестве финансового
инструмента
Параметры нового договора аренды
 Ставка аренды 2240 USD/кв. м в год
Оферты до изменения договора аренды
 Интересанты: End users, финансовые инвесторы
 Отдельно оплачиваются OpEx собственника,
Арендатор страхует имущество выполняет
текущий ремонт помещений
 Диапазон оферт: до 8 млн. USD.
 Индексация ставки составляет CPI, но в
диапазоне 7-9% в год
 Интересанты: финансовые инвесторы
 Срок договора аренды – 5 лет, расторжение
возможно в одностороннем внесудебном
порядке в случае нарушения со стороны
Арендатора
 Валюта договора – USD, коридор – 27-33 руб.
 При неуплате аренды возможно ограничение
энергоснабжения, перекрытие доступа к
помещениям, арест продукции для погашения
задолженности по арендной плате
 Арендные каникулы – 2 мес., зачет после
приемки улучшений, снижением аренды в
течение 1 года
 CapEx – более 1.700 USD/кв. м, согласования –
за счет Арендатора
Оферты после реструктуризации
 Диапазон оферт: от 11 млн. USD.
Результаты работ
 Повышение денежного потока более
чем в 2 раза
 Снижение операционных , финансовых
и юридических рисков
 Улучшение коммерческих условий,
создающих дополнительный upside для
потенциального Покупателя
 Увеличение площади БТИ на 10% за
счет оптимизации планировочных
решений
Перспективы
 Разработаны предложения по
дальнейшему развитию помещения и
повышению его стоимости, что также
повлияло на инвестиционную
привлекательность
Примеры повышения стоимости активов: (2) Streer retail на 1-ой Тверской-Ямской ул.
Изменения качества fit out после смены арендатора (CapEx в районе 1 млн. USD)
Управление объектам недвижимости: более 60-ти проектов в Москве, МО и РФ
Перевод под
контроль
 Анализ прав владения активом для его юридической защиты
Структурирование сделки, оптимизирующее налогообложение
Формирование документарной базы для управления активом
Юридическая очистка актива
Организация
эксплуатации
Оптимизация бюджета эксплуатации актива
Снятие технических и градостроительных рисков утраты стоимости актива
Сохранение существующего денежного потока от аренды
Сдача актива в аренду: стратегия, просмотры, переговоры, сделка
Управление
активом
Стратегия
развития
Вывод на
рынок и
продажа
Снятие обременений арендного характера, взыскание арендной платы
Увеличение денежного потока и качества арендаторов
Создание финансового инструмента для повышения ликвидности актива
Взаимодействие с управляющими, брокерами и консультантами
Позиционирование объекта с точки зрения best use повышение его стоимости
Инвестиции в развитие актива для увеличения его стоимости
Организация продаж: стратегия, просмотры, переговоры, сделка
Организация тендера на продажу активов
Управление профессиональными брокерами и консультантами
Структурирование сделок и закрытие
Пример объектов
Екатеринбург
ул. Луначарского, 31
S = 263,9 кв.м.
Екатеринбург
ул. Антона Валека, 15
S = 169,2 кв.м.
Пермь
ул. Уинская, 8а
S = 209,3 кв. м.
Спасибо за внимание!
Инвестиционный департамент
ООО «Инвестиционная компания А1»
Альфа ГРУПП
Константин Апрелев
тел.(495)967-00-00, доб.21-20
e-mail: [email protected]