Вера Сецкая. Помощь в капитализации активов финансовых

Экспертный Совет ГУД
ПОМОЩЬ В КАПИТАЛИЗАЦИИ АКТИВОВ
ФИНАНСОВЫХ ИНСТИТУТОВ
Сецкая В.А., Президент GVA Sawyer
Председатель Экспертного Совета ГУД
по капитализации активов финансовых
институтов
Активы банков в недвижимости сегодня
Более 70% залогового имущества 20 крупнейших российских банков
приходится на недвижимость.
 на жилую недвижимость приходится 18,5% обеспечения по кредитам
 на коммерческую – 39,3%
 имущественные комплексы – около 12 %
В результате кризиса залоги банков подешевели и потеряли ликвидность
Ставки аренды на офисы в Москве – 40 - 50%⇓
Ставки аренды на торговую недвижимость в Москве – 30 - 50%⇓
Розничные цены на землю – 12 - 15%⇓
Оптовые цены на землю – 40 - 70%⇓
Задача банков сегодня – одновременное повышение стоимости и
ликвидности активов и сокращение сроков превращения их в наличные, что
стоит усилий и времени.
Динамика роста стоимости проекта
$235 421 503
$400 000 000
Покупка земли
$170 909 996
$300 000 000
$200 000 000
$73 659 458
$100 000 000
$9 310 000
$17 290 000
С/х земля
Категория
земель
$33 250 000
$-
$-100 000 000
$-200 000 000
Вид
разрешённого
использования
Разрешение на
строительство
Строительство /
Сдача в аренду
Выход из проекта
Год 0
Год 1 - 2
Год 3
Год 4
Год 5 - 6
Год 7 - 8
минус стоимость капитала
$-
$-
$-
$-4 852 794
$-14 558 382
$-24 263 971
минус затраты
$-
$-6 650 000
$-6 650 000
$-8 000 000
$-111 400 000
$-111 400 000
стоимость проекта
$9 310 000
$23 940 000
$39 900 000
$86 512 253
$296 868 379
$371 085 474
собств енный капитал
$9 310 000
$17 290 000
$33 250 000
$73 659 458
$170 909 996
$235 421 503
стоимость проекта
минус затраты
минус стоимость капитала
собственный капитал
Управление активами
Управление активами в недвижимости – управление рисками и
управление доходностью
Управление активами в недвижимости определяется, как и в управлении иными активами,
целями инвестора – владельца актива и заключается в управлении рисками и доходностью.
Достижение определенного годового денежного потока
 Достижение определенной стоимости актива
 Реализация проекта в определенные сроки
 Оценка и внедрение системы управления рисками
 Управление ликвидностью
 Любые иные цели, достижение которых требуется в соответствии со стратегией инвестора

Цели
владельца
Стратегия управление доходами
 Ставки
 Сроки договоров
 Валюта и индексация по договору
 Определение момента выхода
 Прогноз развития рынка недвижимости
 Прогноз развития рынков капитала
 Повышение ликвидности

Управление
доходностью
Обеспечение необходимой прозрачности денежных потоков
Реструктуризация структуры управления активом
 Реструктуризация договоров аренды, договоров с контрагентами/поставщиками
 Реструктуризация базы арендаторов, контрагентов/поставщиков

Управление
рисками

Управление активами
Этапы управления активами
Определение типа актива
1 Этап
Анализ
2 Этап
Анализ на входе в проект:
Due diligence на входе; Анализ финансовый и анализ рисков
Разработка инвестиционной стратегии и стратегии управления
активом
План
Разработка плана управления
3 Этап
Реализаци
я
Реализация плана управления
Работа с активом недвижимости
Этап 1 КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ

Юридический аудит
•
•

Технический аудит
•
•
•
•
•
•
•
•
•

•
•
•
•


соответствия концепции и спецификаций объекта требованиям рынка,
оценка пула арендаторов
условий договоров с арендаторами, включая гарантированность получения доходов
уровня ставок аренды относительно рынка
оценка привлекательности актива с точки зрения рынка
Анализ прибыльности и ликвидности актива
Финансовый аудит
Анализ рисков
•
•
•
•

оценка комплектности проектной и разрешительной документации,
оценка качества конструкций здания и инженерных систем
анализ произведенных затрат
анализ концепции проекта с точки зрения рынка.
анализ предполагаемого бюджета проекта
анализ предполагаемого графика проекта
анализ заложенных инженерных нагрузок и возможностей их обеспечения
анализ заложенных проектных решений
анализ запланированных инженерных спецификаций здания и оборудования.
Маркетинговый аудит
•

прав на объект, площадку; исходно-разрешительной документации;
существующих договоров с арендаторами, подрядчиками, управляющими компаниями
налоговых
юридических
технических
неполучения доходов
Анализ схемы владения, управления и эксплуатации здания
Работа с активом
Этап 2. ПЛАН ПОВЫШЕНИЯ СТОИМОСТИ И ЛИКВИДНОСТИ
Подготовка алгоритмов работы с активом, соответствующих задаче владельца











разработка инвестиционной и маркетинговой стратегии
разработка плана модернизации актива , включая бюджет , график, стратегию
позиционирование/репозиционирование объекта;
разработка концепции и бизнес плана девелопмента/редевелопмента; разработка
плана фазирования проекта
работа с арендаторами, реализация маркетинговой стратегии, работа с новыми
арендаторами
финансовый инжиниринг, налоговое и финансовое планирование
налоговое планирование
стратегия устранения юридических рисков
разработка типовых договоров аренды
разработка схем управления активом
построение финансовой модели, расчет доходности актива.
Работа с активом
Этап 3. РЕАЛИЗАЦИЯ ПЛАНА
Работа с активом





изменение формы управления активом (договор на оказание услуг, доверительное
управление, ЗПИФ, акции в управлении, вхождение в капитал, передача функций
исполнительного органа)
осуществление/завершение процесса строительства объекта (девелопмент)
проведение маркетинговой кампании, разработка условий договоров аренды,
привлечение арендаторов
управление существующим активом, включая
• ре-брендинг объекта
• изменение технических спецификаций и технического состояния актива
• изменение условий существующих договоров
• улучшение пула арендаторов
• создание пакета дополнительных услуг
• налоговую оптимизацию
• применение стратегии build-to-suit
• постановка эффективной системы эксплуатации здания
реализация/продажа объекта
Профессиональные компетенции при
работе с активом
Управляющие
фондами,
активами
Управление
портфелем
активов
Юридическая
проверка проекта
Управляющие
недвижимостью
(property and
facility
management)
Юристы
Управление
недвижимостью
(тех. обслуживание,
работа с
арендаторами)
Реализация
проекта,
продажа/аренда
Брокеры
Девелопер,
технический
заказчик
Техническая
экспертиза
проекта/объекта
Управление
проектом в ходе
его
осуществления
Консультанты
Финансовый
анализ
Анализ рынка
Анализ
концепции
проекта;
реконцепция.
Возможные пути работы с активом для
банка
Самостоятельно
С привлечением
профессиональных структур
Время и создание команды (-)
Время и создание команды (+)
Спектр профессиональных
компетенций (-)
Спектр профессиональных
компетенций (+)
Себестоимость работы (+)
Себестоимость работы (-)
Управленческие издержки (-)
Управленческие издержки (+)
Роль профессиональных участников ранка в
процессе капитализации активов банков
$
Проекты на бумаге
и земельные участки
Профессиональные
компании
$
Недостроенные
$
Существующие
здания
Профессиональные
компании
Экспертный Совет
$
$
$
Функция Экспертного совета – синергия лучших
ресурсов профессионального сообщества в
интересах владельцев недвижимости
Юристы
Управляющие
фондами,
активами
Консультанты
Экспертный
совет
Девелоперы,
Технические
заказчики
Property and
facility
management
Брокеры
Члены Совета
Сецкая Вера Анатольевна, Президент GVA Sawyer – Председатель
Борисенко Юрий Владиславович, Управляющий партнер, руководитель практики
«Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической фирмы «Vegas Lex»
Малютин Александр Валерьевич, Управляющий партнёр компании CLEARLINK
Ольховский Александр Анатольевич, Вице-президент ВТБ
Контактная информация:
Представительство ГУД в г. Москва и
Центральном Федеральном округе
Телефон: +7 (495) 645-08-75
Факс: +7 (499) 264-55-08
E-mail: moscow@gud-estate.ru
Исполнительный директор
Любовь Даниленко