Опыт управления проблемной задолженностью АРИЖК

Опыт управления
проблемной задолженностью
ОАО «АРИЖК»
Директор Департамента
методологии и маркетинга
Шустова С.В.
Санкт-Петербург
2010 г.
Статистика обращений за реструктуризацией
АРИЖК оказало 54.500 консультаций
• 1/3 самостоятельно решили
9-11%
ипотечных
заемщиков имели
проблемы с
обслуживанием
кредита в связи с
кризисом
•
вопросы, используя социальные
сети
2/3 столкнулись с «активными»
проблемами и им
потребовалась
реструктуризация
(значительная часть оказалась
в судах)
Основная причина обращения за
помощью в АРИЖК – временная
потеря доходов
1-3% ипотечных
заемщиков вне
зависимости от
кризиса
сталкиваются с
проблемами
обслуживания
долга
• Смена работодателя
• Развод супругов
• Рождение ребенка (падение
доходов одного из супругов)
В большинстве случаев проблемы заемщика – временные, ему надо
дать возможность «пережить» эти трудности –
реструктурировать кредит
2
Характеристика портфеля
проблемных кредитов
Сфера деятельности обратившихся
Портрет ипотечного заемщика
Кто обращается за реструктуризацией
Торговля и
услуги
населению,
40.4%
Финансовое
дело и
страхование
, 12.7%
Строительст
во, 11.7%
Прочие
сферы ,
13.8%
Здравоохра
нение и
социальная
помощь,
5.6%
Транспорт и
связь, 6.4%
Промышлен
ность и
машиностро
ение, 9.4%
•По мере восстановления экономики страны,
доходы заемщика будут восстанавливаться
Средний возраст
36 лет
Семья
из 3-х человек (супруг,
1реб.)
Средний совокупный доход
40.000 рублей
Средняя площадь,
приобретаемого жилья
55 кв. метров
Ипотечный кредит
срок: 18 лет
ставка: 13%
платеж: 18.750 рублей
•Ипотека во многих случаях является
«последней возможностью» для семьи
решить жилищный вопрос
•В течение срока кредитования возможно
цикличное повторение кризисов
•Страх выселения даже в случае временных
проблем – одна из ключевых причин отказа от
ипотечного кредитования
Возможность реструктуризации будет одним
из факторов роста рынка ипотеки
3
Факторы, влияющие на эффективность банковских
программ реструктуризации
Максимальный
эффект от
реструктуризации
НЕОБХОДИМО
(количество восстановившихся
заемщиков)
Технология
анализа проблем
заемщика,
вероятности
условий его
восстановления
•
•
Инструмент для
восстановления заемщика:
-предоставление времени
(отсрочка, реструктуризация)
-снижение нагрузки(удлинение
срока, перекредитование с
понижением ставки, локальный
переезд)
-содействие росту доходов
(межрегиональный переезд)
Адаптация технологий
учета (АБС) и
сопровождения
проблемных
(реструктурированных)
кредитов
При этом:
•собственные программы
реструктуризации требуют
значительных временных
и денежных затрат
•проблемный актив
приносит большие потери
для банка:
не приносит доход
создает
необходимость
наращивания резервов
Самостоятельная реструктуризация:
дорога, если она не имеет «больших чисел»
неэффективна, если не имеет хорошей статистики
4
Иные решения проблемы некачественных
кредитов
Меры, предпринимаемые
кредиторами
Сопутствующие факторы
длительность сроков реализации предмета ипотеки (в среднем 15 месяцев)
Обращение взыскания на
заложенное имущество
переход предмета ипотеки на баланс банка из-за несостоявшихся торгов (не
работающий капитал)
стоимость реализации предмета ипотеки не покрывает долг по кредиту и
издержки по взысканию из-за падения цен на недвижимость
значительные издержки по обслуживанию предмета ипотеки
невозможность выселения граждан
Передача
кредита/предмета ипотеки
в ЗПИФ/ЗПИФН
размер резерва по паю должен соответствовать размеру резерва
проблемному кредиту (письмо ЦБ № 106-Т)
по
учет недвижимости как «инвестиционного» жилья (необходимость создания
резерва) – ЦБ подготавливаются соответствующие изменения (источник – РИА
Новости)
недвижимость для Банков - непрофильный актив
Передача кредита
коллекторским агентствам
Если коллектор – агент по взысканию:
издержки на оплату услуг (вероятность успешной реализации коллектором
ниже, чем у кредитора)
Проблемный кредит остается на балансе банка – проблемы не решены
При передаче кредитов на баланс коллектору:
значительный дисконт при продаже проблемного кредита (от 50% от стоимости
предмета залога) – убыток на балансе Банка
5
Обращение взыскания –
неэффективно и дорого
Взыскание
эффективно, если
заемщик будет
выселен
Выселение возможно,
если будет
предоставлено жилье
из спец. фонда
Ни один региональный
бюджет не выдержит
нагрузки, если все
дефолтные заемщики будут
предъявляться к выселению
Реструктуризация
обязательно должна
осуществляться
перед обращением
взыскания
Меры работы с
просроченной
задолженностью
Обращение
взыскания
Обращение взыскания
Долго - срок реализации
недвижимости – 15 месяцев
Дорого - затраты на реализацию
– 200.000-300.000 рублей на
кредит
Возвращаемость
средств – 90% в
месяц
ЭФФЕКТ
Реструктуризация
ЗАТРАТЫ
Soft
Возвращаемость
средств – 70% в
год
Возвращаемос
ть средств –
50% в два года
•Взыскание будет эффективно, только если заемщикам при выселении будет
предоставлено жилье
• Обеспеченность маневренным фондом реальна, только если минимум безнадежных
заемщиков попадет во взыскание
6
Кому продать проблемный кредит?
Вариант 1. Коллектору на взыскание
Эфемерная цель – максимизировать доходы банка.
Следствие:
Банкофобия
Страх граждан
(1:10)
Падение спроса на
кредиты
Падение доходов банка
и удар по его имиджу
Вариант 2. Отдать кредит на восстановление (в АРИЖК)
В коротком периоде – снижение доходов банка.
Следствие:
Уверенность
граждан
(1:3)
Рост спроса на
кредиты
Возврат восстановившегося
кредита банку
•Взыскание – это крайняя мера
•Передача кредита на восстановление в АРИЖК снизит
банкофобию и даст рост доходов банку
Рост доходов
банка
7
Стоит ли продавать проблемный кредит?
Опыт АРИЖК
Реструктуризация – это эффективно!
Статистика:
87% клиентов АРИЖК успешно завершают период помощи
82% заемщиков крупного российского ипотечного банка
восстановились после реструктуризации
Условия успешной реструктуризации:
•Период помощи должен превышать средний период поиска работы в 2
раза
•Реструктуризация не должна приводить к существенному увеличению
нагрузки на заемщика. В случае отсутствия активов для реализации
дополнительная нагрузка не должна превышать 10%
•К заемщику должен применяться системный поход, включающий:
•
•
•
Мероприятия по предоставлению времени для восстановления дохода
(период помощи)
Мероприятия, позволяющие снизить расходы по кредиту (перекредитовка на
смягченных условиях, переезд в иное жилье)
Мероприятия, позволяющие повысить доходы заемщика (переезд в ипотеку в
иной регион)
Целью реструктуризации должно быть восстановление заемщика:
восстановленный кредит – актив, стабильно приносящий доход
в долгосрочной перспективе
8
Предложения АРИЖК: реструктуризация как
антикризисная программа
Программа реструктуризации в рамках реализации антикризисных мер Правительства по
оказанию поддержки ипотечным заемщикам
Инструмент
Оплата за заемщика его
ежемесячных платежей по
ипотечному кредиту в течение
периода помощи
Выкуп проблемного кредита у
кредитора на баланс АРИЖК и
проведение
повторной
реструктуризации
Выкуп
предмета
залога
и
последующая
передача
недвижимости муниципалитету
Решения
1 уровень поддержки
Первичная реструктуризация
Воспользоваться программой АРИЖК
и получить денежный поток за
заемщика в течение года
2 уровень поддержки
Вторичная
реструктуризация
Продать (обменять)
проблемный кредит на
ликвидный актив
(деньги/облигации)
3 уровень поддержки
Помощь:
1.Муниципалитетам по
формированию фондов
жилья
2. Заёмщику по
закрытию всех
обязательств перед
кредитором
Продать (обменять) полное погашение
долга заёмщика на ликвидный актив
(облигации / деньги)
Эффект
«+» В течение 12 мес 100%
получение планового потока
платежей
«-» риск неполного
восстановления
платежеспособности
«-» экономический дисконт при
продаже проблемного актива (1825%)
«+» разморозка резервов
«+» получение гарантированного
дохода по бумаге
«+» рефинансирование в ЦБР
«-» Существенный экономический
дисконт при продаже проблемного
актива (35-45%)
«+» полное закрытие долга заемщика
«+» получение гарантированного
дохода по бумаге
«+» рефинансирование в ЦБР
«+» отсутствие проблем
социального характера
9
Предложения АРИЖК: реструктуризация как
постоянно действующий механизм
• Внедрение
активной
реструктуризации:
передача
проблемного кредита на восстановление
• АРИЖК использует весь арсенал доступных инструментов
Изменение
графика
платежей
Локальный
переезд
Межрегион
альный
переезд
Обращение
взыскания
АРИЖК
Предоставление времени для поиска работы
(восстановления доходов)
Снижение ставки, увеличение срока кредитования
Перекредитовка заемщика на приобретение жилья с
меньшими характеристиками для снижения размера
платежа
Содействие (кредитование) заемщика на переезд в иной
регион (замена предмета ипотеки) для целей увеличения
его доходов
Крайняя мера при условии, что все варианты реструктуризации не
помогли «излечить» кредит. В случае снижения потока взысканий
(за счет активной реструктуризации) возможен эффективный
диалог с регионами по созданию маневренных фондов
• АРИЖК – механизм, позволяющий омбудсмену найти оптимальное
решение взаимоприемлемое для заемщика и кредитора
10
Как продать проблемный кредит?
Ключевая проблема банков–
недостаточность капитализации
Предложения АРИЖК по расчетам для минимизации потерь для банков:
1. Продажа долга в рассрочку (бухгалтерский дисконт отсутствует, экономический
достигается за счет фактора времени)
Минусы – невозможно рефинансировать данный долг, сохранение
резервов в той же пропорции на остаток задолженности АРИЖК
Плюсы – реструктурированный долг начинает обслуживаться, значит на
основании справки АРИЖК о платежной дисциплине можно снижать
размер резервов (письмо ЦБР №15-1-3/4984 от 11.08.2009 размещено на сайте
www.arhml.ru)
2. Обмен проблемного актива на НЕрыночный актив (облигации с купоном ниже
рынка и длинным сроком погашения)
Минусы – бумагу необходимо ставить «удерживаемой до погашения»
Плюсы – ЦБР включил бумаги АРИЖК в ломбардный список (Указание
№2455-У от 01.06.2010)
3. Обмен проблемного актива на рыночный актив
3.А – Проблемный актив с дисконтом, рыночный актив по номиналу
(классическая рыночная схема продажа актива с дисконтом)
3.В – проблемный актив по номиналу, рыночный актив по переоцененной
(высокой) цене
11
Эффект для кредитора
от продажи проблемного актива
Бухг. дисконт
(по РСБУ)
Эконом.
дисконт
Отрицат.
переоценка
Размер
резерва
Нет
Резерв аналогичен
резерву по
проданному активу,
НО! Исходя из
фактического
обслуживания
долга по кредиту у
АРИЖК размер
резерва может
быть изменен!
Рефинансир
ование
Да
Вариант расчета №1
Продажа долга в рассрочку
Срок рассрочки: 5,5 лет
Нет
18-25% (при
выкупе
кредита)
Выкуп
предметов
ипотеки не
предусмотрен!
Нет
(письмо ЦБР №15-13-4984 от 11.08.2009)
Вариант расчета №2
Обмен долга на
нерыночный актив
Облигации АРИЖК:
Срок: 20 лет
Ставка:
5,5% (при выкупе кредита)
3% (при выкупе предмета
залог)
Обеспечение:
поручительство АИЖК
Вариант расчета №3
Обмен долга на рыночный
актив
Облигации АИЖК:
Срок: 19 лет
Ставка: ставка
рефинансирования+2,5п.п
Обеспечение:
государственные гарантии
Нет
Нет
(если продажа с
премией к бумаге)
Да
(если продажа
бумаги без премии)
18-25%
(при выкупе
кредита)
30-40%
(при выкупе
предметов
ипотеки)
Нет
(при учете бумаги
«удерживаемая до
погашения»)
Да в будущем
(при наличии сделок)
(при учете бумаги
«к продаже»)
18-25%
(при выкупе
кредита)
30-40%
(при выкупе
предметов
ипотеки)
Нет
(при учете бумаги
«удерживаемая до
погашения» или при
продаже без премии к
бумаге)
Да
(при сделке «премия к
бумаге»)
(при учете бумаги «к
продаже»)
Да
0%
(Указание
ЦБР №2455У от 01.0
6.2010)
Да
0%
(Указание
ЦБР №1482У от
28.07.2004)
12
Шаги по взаимодействию
АРИЖК работает со всеми кредиторами
вне зависимости от стандарта
адресация любых вопросов на электронный ящик
[email protected]
контакты по телефону (495) 967-967-7 –
Управление по развитию системы реструктуризации
13