Договор управления общим имуществом

Семинар «Актуальные проблемы тарифного регулирования и
управления жилищно-коммунальным комплексом на
муниципальном уровне»
ОРГАНИЗАЦИЯ УПРАВЛЕНИЯ
МУНИЦИПАЛЬНЫМ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
И КОНКУРСНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
Докладчик: В.Ю. Прокофьев
16 – 17 сентября 2003 года г. Чебоксары
Уровни управления недвижимостью в
жилищной сфере
 СОБСТВЕННИКИ (юридические и физические
лица)
 УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ (организация,
которой собственниками передано имущество в
управление)
 ПОДРЯДНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ (организации
выполняющие работы, предоставляющее товары
и услуги по поручению управляющей
организации)
Функции собственника жилого дома




Определение целей управления жилым домом;
Выбор управляющей организации;
Утверждение программы управления домом;
Обеспечение финансирования утвержденной
программы;
 Формирование договорных отношений с
управляющей организацией
 Контроль за исполнением договорных
отношений.
Собственники жилого дома
 Органы государственной власти;
 Органы местного самоуправления;
 Юридические лица имеющие в собственности
жилые или нежилые помещения;
 Физические лица имеющие в собственности
жилые или нежилые помещения;
 Жилищные кооперативы.
Представители интересов собственников





Товарищества собственников жилья;
Иные объединения собственников;
Органы государственной власти;
Органы местного самоуправления;
Ведомства, которым принадлежал и/или
принадлежит жилищный фонд.
Функции управляющей организации
 Составление программы управления жилым
домом;
 Выбор способа выполнения работ,
предоставления товаров и услуг,
обеспечивающих выполнение программы
управления;
 Отчет перед собственниками о выполнении
договорных обязательств.
Жилищная управляющая организация
(компания)
 Служба заказчика (Муниципальная
организация, выполняющая хозяйственные
функции по управлению);
 Жилищный трест (организация
осуществляющая управление и обслуживание
жилищного фонда);
 Многоотраслевые жилищно-коммунальные
организации;
 Частные компании.
Передача жилищного фонда
в управление
 Хозяйственное ведение;
 Оперативное управление;
 Доверительное управление;
 Передача ЖФ по договору муниципального
заказа;
 Передача ЖФ по договору управления
общим имуществом в кондоминиуме.
Хозяйственное ведение и оперативное
управление
 Бессрочное право;
 Распространяется только на организации
государственной и муниципальной формы
собственности;
 Не предполагает договорных отношений,
регулируется действующим законодательством;
 Предполагает юридическую защиту от
собственника.
Доверительное управление
 Договор доверительного заключается на срок
не более 5 лет;
 ДУ не имеет права собственности на
имущество и действует в интересах
учредителя управления хотя и от своего
имени;
 Имущество, переданное в ДУ, обособляется
от имущества доверительного управляющего.
Доверительное управление
 Не применимо к унитарным предприятиям
 При передаче необходимо заключение
независимого аудитора о составе и стоимости
имущества предприятия и перечне всех его
долгов;
 Договор подлежат государственной
регистрации;
 Долги по обязательствам ДУ могут погашаться
за счет переданного имущества.
Договор муниципального заказа
 Применим для организаций любой формы
собственности;
 Является срочным договором;
 Позволяет сформировать экономические
принципы управления жилищным фондом
Договор муниципального заказа
 Не применим к ЖКУ
 Создается специальный механизм
хозяйствования для одной формы
собственности;
 Возвращает монополию муниципалитета на
предоставление ЖКУ;
 ущемлению прав собственников;
 Ликвидируется управление жилищным
фондом как вид бизнеса.
Договор управления общим
имуществом
 Форма договора единая для управляющих
организаций любых форм собственности;
 Форма договора единой для любого
собственника жилищного дома;
 Формирует экономические принципы
управления жилым домом;
 Формирует управление жилым домом в
соответствии у целями, определенными
собственниками.
Подрядные организации
 Работы по содержанию и обслуживанию,
жилья;
 Работы по капитальному ремонту;
 Специальные виды работ;
 Поставка коммунальных ресурсов;
 Иные виды работ, необходимые для
выполнения программы управления жилым
зданием.
Профессиональное управление
жилищным фондом - ресурсосбережение
Создание системы экономической мотивации
жилищных организаций в рациональном
ресурсопотреблении обеспечит:
 повышение качества проживания;
 снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг;
 инициирование процесса ресурсосбережения у
поставщиков ресурсов;
 переориентацию расходов в жилищно-коммунальном
секторе с текущих на капитальные.
Для крупных городов с площадью многоквартирного жилищного фонда
более 2,5 млн. кв. м
Глава администрации города
Контракт с
руководителем
Комитет ЖКХ
Договоры
социального
найма,
договоры об управлении долей
общего имущества и предоставлении
жилищно-коммунальных услуг
Договор
управления
жилищным
фондом
Договоры
теплоснабжения и
ГВС
Управляющие жилищные организации
Население (наниматели и
собственники жилья)
Договор о расчете платежей
населения за ЖКУ
Расчетно-кассовый центр
(может быть структурным подразделением
управляющих организаций)
Теплоснабжающие организации
Договоры на содержание и
ремонт жилищного фонда
Подрядные организации по
содержанию и ремонту жилья
Договор водоснабжения
и водоотведения
Организации водоснабжения и
водоотведения
Договоры на
специальные виды
работ
Специализированные
организации
Для средних городов с площадью жилищного фонда,
находящегося в управлении муниципалитета, до 1 млн. кв. м
Глава администрации города
Контракт с
руководителем
Комитет ЖКХ
Договоры
социального
найма,
договоры об управлении долей
общего
имущества
и
предоставлении
жилищнокоммунальных услуг
Договор
управления
жилищным
фондом
Договоры
теплоснабжения и
ГВС
Управляющие жилищные организации,
совмещающие функции управления,
содержания и ремонта жилья
Население
(наниматели и
собственники жилья)
Договор о расчетах
платежей населения за
ЖКУ
Расчетно-кассовый центр
(может быть структурным подразделением
управляющих организаций)
Договор
водоснабжения и
водоотведения
Организации водоснабжения
и водоотведения
Теплоснабжающие
организации
Договоры на
специальные виды
работ
Специализированные
организации
Для муниципальных образований – малых городов и
районов
Представляют отчеты о результатах
текущего контроля
Глава администрации
муниципального образования
Контракт с
руководителем
Комитет ЖКХ
Поселковые (сельские)
администрации
Осуществляют текущий
контроль в рамках договора на
управление жилищным фондом
Договор
управления
жилищным
фондом
Договоры
теплоснабжения и ГВС
Управляющие жилищные организации,
совмещающие функции управления, содержания и
ремонта жилья
Население (наниматели
и собственники жилья)
Договоры социального найма, договоры
об управлении долей общего имущества
и
предоставлении
жилищнокоммунальных услуг
Договор водоснабжения и
водоотведения
Договоры на
специальные виды
работ
Специализированные организации
Многоотраслевые организации (тепло-, электро-,
водоснабжение и водоотведение)
Договор управления общим имуществом
• 1. Цель и предмет договора
• Целью Договора является управление общим имуществом и
жилыми и нежилыми помещениями, принадлежащими
Собственнику, обеспечивающее сохранность единого
комплекса недвижимого имущества.
• Перечень имущества, общая характеристика жилых домов, в
которых рассоложены передаваемые в управление помещения,
характеристика передаваемых помещений, акт оценки
состояния имущества.
• Указание на передачу прав выступать наймодателем жилых
помещений переданных ему в управление.
• Перечень предоставляемых услуг с определением их качества.
• Перечень внутридомового инженерного оборудования,
данные о площадях придомовых территорий
Фонд "Институт экономики
города"
Договор управления общим имуществом
• 2. Собственник обязан:
• определить размер бюджетных средств (дотаций, компенсаций
льгот и субсидий), которые будет выделен на период действия
договора в.
• Рассматривать и принимать решения по вопросам управления,
содержания, улучшения состояния жилищного фонда,
финансового обеспечения его содержания и эксплуатации,
включая изменение размера денежных средств выделяемых на
эти цели.
• Утверждать программу управления имущества и планы
гарантированного финансирования (финансовый план)
Управляющего на финансовый год.
• Согласовать планы и графики исполнения работ по
обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирных
домов.
Фонд "Институт экономики
города"
Договор управления общим имуществом
• 2.2. Управляющий обязан:
• представить Собственнику для согласования планы-графики
выполнения работ по санитарной уборке территорий, санитарной
уборке подъездов, вывозу твердых и жидких бытовых отходов,
работы и уборки лифтов, других работ по содержанию и
обслуживанию жилищного фонда и закрепленной за ним
территории, которые планируется выполнить в следующий
отчетный период, а также представить план-график работ по
текущему, капитальному ремонтам и модернизации жилищного
фонда. Представленные для согласования планы-графики работ
должны соответствовать программе управления жилищным
фондом.
• Вести техническую документацию (базы данных) на строения,
инженерные сооружения (объекты благоустройства).
Фонд "Институт экономики
города"
Договор управления общим имуществом
• 2.2. Управляющий обязан: (продолжение).
• Заключить от лица Собственника договоры с нанимателями
жилых помещений, обеспечить учет и хранение данных
договоров.
• Обеспечить доступ нанимателям жилых помещений к планам и
графикам, (включая и долгосрочные) выполнения работ;
• Обеспечить потребителей жилищными и коммунальными
услугами в объемах, соответствующих требованиям настоящего
договора и установленного уровня качества;
• Производить начисление платежей нанимателям, собственникам
и арендаторам за предоставляемые жилищно-коммунальные
услуги.
• Вести лицевые счета нанимателей и карточки учета владельцев,
собственников, арендаторов жилых и нежилых помещений.
Фонд "Институт экономики
города"
Договор управления общим имуществом
• Права сторон
• Собственник имеет право:
• Изменять стандарты качества жилищно-коммунальных услуг,
при условии финансового обеспечения их достижения.
• Контролировать соответствие деятельности Управляющего и
результатов данной деятельности условиям договора.
• При выявлении нарушений Управляющим условий настоящего
договора требовать от Управляющего:
– безвозмездного устранения недостатков, возникших по вине
Управляющего;
– возмещения расходов по устранению этих недостатков;
– возмещения вреда, причиненного жилищному и нежилому
фонду, общему имуществу переданному в управление,
• Расторгнуть договор
Фонд "Институт экономики
города"
Договор управления общим имуществом
•
•
•
•
Права сторон
3.2. Управляющий имеет право:
Пользоваться переданными служебными помещениями.
Обращаться к Собственнику с предложениями о пересмотре
тарифов на жилищные услуги.
• Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ
по управлению жилищным фондом.
• Самостоятельно распоряжаться всеми финансовыми ресурсами
поступающими в результате управления переданным
имуществом.
• Самостоятельно определять необходимые объемы поставки и
стандарты качества коммунальных услуг потребляемых в
переданном в управление жилищном фонде.
Фонд "Институт экономики
города"
Договор управления общим имуществом
•
•




•
Порядок расчетов по договору
Управляющий получает средства необходимые для
управления жилищным фондом из следующих источников:
платежи нанимателей, собственников и арендаторов
жилых и нежилых помещений (по соответствующим
договорам);
бюджетные дотации на содержание и обслуживание
жилищного фонда;
плата за аренду нежилых помещений;
компенсация предоставленных льгот и жилищных
субсидий;
прочие доходы.
Фонд "Институт экономики
города"
Договор управления общим имуществом
•
•
•
•
Порядок расчетов по договору (продолжение)
К Управляющему могут быть применены меры
экономического поощрения и штрафные санкции в
соответствии с данным договором.
Собственник ежемесячно перечисляет управляющей
организации бюджетные средства в размере,
предусмотренным планом финансирования на указанный
месяц.
При снижении затрат на техническое обслуживание,
санитарное содержание, текущий и капитальный ремонт
жилищного фонда по сравнению с запланированными,
Управляющий вправе использовать полученную экономию
на следующие нужды:
Фонд "Институт экономики
города"
Договор управления общим имуществом
•
Порядок расчетов по договору (продолжение)


в полном объеме для возврата привлеченных инвестиций;
часть полученной экономии на возврат привлеченных
инвестиций, оставшуюся часть следует поделить в
следующих пропорциях - ___ % на собственное развитие и
материальное поощрение работников, ____ % на увеличение
объемов выполняемых работ по капитальному и текущему
ремонту жилищного фонда;
___ % от полученной экономии на собственное развитие и
материальное поощрение работников, остальные средства
на увеличение объемов выполняемых работ по
капитальному и текущему ремонту жилищного фонда.
•
Фонд "Институт экономики
города"