Виды разрешенного использования земельного участка и

Министерство образования и науки Российской Федерации
Санкт-Петербургский государственный политехнический университет
—
Факультет экономики и менеджмента
Кафедра «Экономика и менеджмент недвижимости и технологий»
РАСЧЕТНО-ГРАФИЧЕСКАЯ РАБОТА
Определение юридически осуществимых вариантов
использования земельного участка
как условно свободного на основании Правил
землепользования и застройки Санкт-Петербурга
по дисциплине «Землеустройство и землепользование»
Выполнил
студент гр. 2072/4
И.И. Сидоров
Руководитель
старший преподаватель
Н.С. Алексеева
Санкт-Петербург
2012
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ...................................................................................................................3
ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ..................................................................4
ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И
ПАРАМЕТРОВ РАЗРЕШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА .........................................7
ГРУППИРОВКА
ВИДОВ
РАЗРЕШЕННОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА........................................................................................ 10
ЗАКЛЮЧЕНИЕ .......................................................................................................... 12
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ....................................................... 13
Содержание создано автоматически. Для изменения нумерации страниц в
этом разделе необходимо нажать правой клавишей мыши на поле с текстом
содержания и выбрать действие «Обновить поле».
2
ВВЕДЕНИЕ
Что в работе будет сделано. На примере какого объекта. Для чего важно,
нужно, необходимо делать то же самое будучи профессионалом рынка
недвижимости, владельцем земельного участка.
3
ОПИСАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Исследуемый земельный участок имеет кадастровый номер ___________
и
расположен
в
Санкт-Петербурге
по
адресу:
____________________________________________________.
Территория квартала, в котором расположен исследуемый объект,
ограничена:
с юга – ____________ пр.;
с запада – проездом ___________;
с севера – улицей _______________;
с востока – ________________ аллей.
Форма участка, его площадь и рельеф
Локальное местоположение объекта исследования и характеристика
ближайшего окружения
Транспортная доступность
Категория земель, целевое назначение, территориальная зона,
фактическое использование, градостроительное зонирование
Согласно Закону Санкт-Петербурга от 22.12.2005 г. № 728-99
«О генеральном плане Санкт-Петербурга и зонах охраны объектов культурного
наследия на территории Санкт-Петербурга», исследуемый земельный участок
расположен в границах функциональной зоны «Р4» – зона дворцово-парковых
комплексов и исторических парков.
4
Ориентировочное
местоположение
объекта исследования
Рис. 1. Функциональное зонирование в районе местоположения объекта
исследования
В соответствии с правилами землепользования и застройки СПб, данный
земельный участок находится в многофункциональной зоне среднеэтажных и
многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой
застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов
Санкт-Петербурга (за исключением исторических пригородов), с включением
объектов инженерной инфраструктуры – Т3ЖД3.
Рис. 2 Территориальная зона исследуемого земельного участка и
близлежащих территорий
5
Кадастровая стоимость и величина налога для земельного участка
Краткое описание улучшений
Выводы по описанию объекта исследования
Не менее 4 пунктов.
6
ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ПАРАМЕТРОВ
РАЗРЕШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Рассматриваемый
земельный
участков
располагается
в
многофункциональной зоне с включением объектов производственного,
складского назначения, инженерной инфраструктуры и общественно-деловой
застройки – ТПД1.
Цель выделения зоны – формирование комплексов производственных,
коммунальных предприятий, складских баз не выше IV класса опасности, с
низкими уровнями шума и загрязнения, допускающими размещение
ограниченного набора общественно-деловых объектов.
Основные,
вспомогательные
и
условно
разрешенные
виды
использования земельных участков и объектов капитального строительства на
территории этой зоны, установленные в приложении 3 к Закону СанктПетербурга «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от
16.02.2009 г. № 29-10 (часть II), представлены в следующей таблице:
Таблица 1 – Виды разрешенного использования объекта исследования
Наименование вида использования
№
Код
п/п
Основные виды разрешенного использования
1
Для размещения многоквартирного жилого дома (жилых
домов)
10300
2
Для размещения объектов бытового обслуживания (включая
бани) (*) (**)
10700
3
Для размещения объектов дошкольного,
среднего общего образования
10810
4
Для размещения амбулаторно-поликлинических учреждений
(*) (**)
начального и
Вспомогательные виды разрешенного использования
7
10920
Продолжение (или Окончание) таблицы 1
Условно разрешенные виды использования
Объекты видов использования, отмеченных знаком (*) ___________.
Объекты видов использования, отмеченных знаком (**) ___________.
Минимальная площадь земельных участков
Не ссылка на источник, где можно посмотреть данную информацию, а
конкретная величина или величины и условия дифференциации.
Коэффициент использования территории
Не ссылка на источник, где можно посмотреть данную информацию, а
конкретная величина или величины и условия дифференциации.
Минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ
земельных участков
Не ссылка на источник, где можно посмотреть данную информацию, а
конкретная величина или величины и условия дифференциации.
Максимальные выступы за красную линию частей зданий,
строений сооружений
Не ссылка на источник, где можно посмотреть данную информацию, а
конкретная величина или величины и условия дифференциации.
Максимальная высота зданий,
строений,
сооружений на
территории земельных участков
Не ссылка на источник, где можно посмотреть данную информацию, а
конкретная величина или величины и условия дифференциации.
См. в ПЗЗ Схема границ действия предельных параметров разрешенного
строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части
предельной высоты зданий и сооружений.Масштаб 1:10000. (Приложение 4)
8
Минимальная доля озелененных территорий
Не ссылка на источник, где можно посмотреть данную информацию, а
конкретная величина или величины и условия дифференциации.
Минимальное количество машино-мест
Не ссылка на источник, где можно посмотреть данную информацию, а
конкретная величина или величины и условия дифференциации.
Минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных
площадках
Не ссылка на источник, где можно посмотреть данную информацию, а
конкретная величина или величины и условия дифференциации.
Минимальное количество мест для хранения
Не ссылка на источник, где можно посмотреть данную информацию, а
конкретная величина или величины и условия дифференциации.
Максимальная высота ограждений земельных участков жилой
застройки
Не ссылка на источник, где можно посмотреть данную информацию, а
конкретная величина или величины и условия дифференциации.
Максимальный планировочный модуль в архитектурном решении
ограждений земельных участков жилой застройки
Не ссылка на источник, где можно посмотреть данную информацию, а
конкретная величина или величины и условия дифференциации.
Иное, например максимальный класс опасности
Не ссылка на источник, где можно посмотреть данную информацию, а
конкретная величина или величины и условия дифференциации.
9
ГРУППИРОВКА ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО
ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В правилах землепользования и застройки СПб выделяется более 100
видов
разрешенного
использования
земельных
участков.
Однако,
профессионалы рынка недвижимости называют значительно меньше сегментов
рынка земельных участков. Характеристики участков, обуславливающие иное их
различие, признаются ценообразующими факторами, оказывающими влияние на
цену объекта внутри сходной группы, сегмента.
К выделяемым рынком по функциональному назначению сегментам
относятся земельные участки, предназначенные для использования под:
 реализацию дачных поселков невысокого класса и садоводств;
 жилую малоэтажную застройку (таун-хаузы и коттеджы);
 жилую многоэтажную застройку;
 гостиничную застройку;
 торговую функцию;
 офисную функцию;
 производственно-складскую функцию;
 паркинги;
 открытые парковки и стоянки;
 объекты спортивного назначения;
 санаторно-курортную функцию;
 портовые цели.
Так как речь идет о сегментировании рынком, то земельные участки,
предназначенные для застройки объектами социальной направленности и
коммунально-бытовыми объектами, относятся к группе инвестиционно
непривлекательных объектов. Для целей анализа варианта наилучшего и
наиболее эффективного использования объекта недвижимости типичным
инвестором дальнейшая сегментация этой группы бессмысленна.
В правилах землепользования и застройки СПб указаны также варианты
использования земельных участков, ограниченных в обороте или вовсе изъятых
из оборота. При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного
использования объекта недвижимости типичным инвестором такие земельные
участки не анализируются.
Представленные в правилах землепользования и застройки СПб виды
функционального использования исследуемого земельного участка можно
сгруппировать следующим образом:
10
Таблица 2 – Виды разрешенного функционального использования исследуемого
земельного участка
№
п/п
Сегменты, выделяемые в правилах
землепользования и застройки
1
Для размещения дач
2
Для садоводства
3
Для огородничества
4
Для
размещения
(одноквартирного) жилого
содержания скота и птицы
5
Для размещения многоквартирного жилого дома
(жилых домов)
6
Для размещения объектов розничной торговли
7
Для размещения объектов оптовой торговли
8
Для размещения
питания
индивидуального
дома с правом
объектов
Сегменты рынка
коммерческой
недвижимости
Земли дачных
поселков
невысокого класса
Многоэтажные
жилые дома
Торговля
общественного
Таким образом, юридически осуществимыми вариантами использования
исследуемого земельного участка как условно свободного может быть признана
застройка улучшениями следующего функционального назначения:
 дачными домами невысокого класса;
 многоэтажным жилым домом;
 объектом торгового назначения.
11
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Что в работе было сделано. Какие результаты достигнуты. Какие выводы
можно сделать по полученным результатам.
12
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
1.
2.
3.
4.
Кодексы, федеральные законы, приказы, иные нормативные документы.
Источник сети «Интернет».
Учебники, монографии, учебные пособия, статьи.
Иное.
13