Кризис и коттеджные городки: неравная борьба Оглядываясь на

Кризис и коттеджные городки: неравная
борьба
Оглядываясь на докризисный период в сфере украинского коттеджного строительства, в
глаза сразу бросается два факта. Первый – огромное количество заявленных к реализации
проектов коттеджных городков, многим из которых (как уже сегодня становится ясно) не
суждено быть реализованными, второй – откровенная самонадеянность, с которой
некоторые девелоперские компании принимались за развитие коттеджных проектов,
почему-то позиционируемых, как правило, в категории премиум-класса, даже если они ей
и не соответствовали. Желание заработать толкало многие компании, в том числе очень
далекие от сферы девелопмента, покупать зачастую по завышенным ценам земельные
участки в Киевской области и осваивать «целину» украинского рынка коттеджного
строительства. И все было бы неплохо, если бы не кризис, который принес неожиданные
негативные изменения в финансовую среду и настроения потенциальных покупателей
загородной недвижимости.
ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
Коттеджный городок «Золотые Ворота»,
Конча-Заспа
фото: КОРПОРАЦИЯ «ЗОЛОТЫЕ
ВОРОТА»
Чтобы разобраться, в чем именно заключаются изменения, произошедшие на украинском
рынке коттеджного строительства, обозначим основные тенденции, которые имели место
в первой половине 2009 года.
Основными тенденциями рынка стали:
– падение объемов продаж домовладений во всех коттеджных городках;
– замораживание проектов коттеджных городков;
– снижение стоимости домовладений (в среднем по рынку – около 40%);
– снижение себестоимости строительства за счет удешевления материалов;
– пересмотр проектов, находящихся на стадии разработки концепции.
Следует отметить, что все названные тенденции имеют тесную причинно-следственную
связь. Однако об этом по порядку.
НЕОЖИДАННЫЙ ПОВОРОТ СОБЫТИЙ
Коттеджный комплекс «Олімпік-Park»
является примером активной
промополитики застройщика, компании
«Европа»
фото: ДК «ЕВРОПА»
Причин для негативных изменений на украинском рынке коттеджной недвижимости на
самом деле много, и все они берут свое начало от краха финансово-кредитной системы,
жертвами которой стали как застройщики, так и покупатели. Сворачивание кредитных
программ и резкое сокращение спроса на коттеджи стало причиной практически полной
остановки продаж в проектах. Однако, чтобы смягчить всю сложность своего положения,
застройщики указывают на то, что спрос перешел в разряд отложенного и в более
благоприятный период выльется в ажиотаж вокруг выживших проектов, которых, по всей
вероятности, будет немного. В памяти девелоперов еще свежи воспоминания о «золотых»
2006-2008 годах в сфере коттеджного строительства, когда в партнерстве с банками,
поддерживающими программы кредитования в том или ином проекте, застройщики
делали свое «великое дело» – приучали состоятельных украинцев к культуре загородной
жизни. В «пакете» со зданием, земельным участком и привлекательным
месторасположением девелоперы продавали идею нового стиля жизни, которая пришлась
по душе многим соотечественникам. Тем более, если учесть, что стоимость домовладений
зачастую была на уровне или даже ниже цены не самой большой квартиры в столице.
Коттеджный комплекс «Олімпік-Park»,
Житомирская трасса
фото: ДК «ЕВРОПА»
Сегодня девелоперы в полном смысле «сели на мель». Финансовых средств не хватает не
только на развитие проектов инфраструктуры, красноречиво обещанных жителям
городков, но также на продолжение строительства самих коттеджей. Еще более плачевной
выглядит ситуация, в которую попали девелоперы, не подошедшие к стадии
строительства. Оказавшись в разгар финансового кризиса с огромными земельными
наделами и проектной документацией на руках, многие из них запаниковали: ведь ни то,
ни другое в такой сложный экономический период не может приносить реальной
прибыли. Однако, даже если строительство и ведется, запах денег застройщикам часто
приходится ощущать лишь на расстоянии – когда сделки заключаются у конкурентов,
степень готовности и качество коттеджей в проектах которых на порядок выше.
Девелоперы признают, что покупатели сегодня стали очень разборчивыми и в полной
мере пользуются своим законным правом выбора. Привлечь покупателя сейчас можно
лишь в качественные проекты со 100- или хотя бы 90-процентной степенью готовности
дома.
Не приносит желаемой активизации продаж снижение стоимости домовладений.
Эксперты утверждают, что стоимость коттеджей уже достигла минимальной границы
(около $1000/м2), которая была зафиксирована в весенние месяцы 2009 года. При этом
застройщики не могут переступить порог рентабельности и все как один утверждают, что
еще большего снижения стоимости ожидать не стоит.
КТО ЖИВ НА РЫНКЕ, ОТЗОВИСЬ!
Коттеджный городок «Вишневе Містечко»,
Бориспольский район, Киевская область
фото: «ПЕРВАЯ ДНЕПРОВСКАЯ
ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ»
Назвать точное количество активных и замороженных проектов коттеджных городков в
Киевской области сегодня не берется никто, однако выяснить этот вопрос можно, посетив
строительные площадки, большинство из которых в буквальном смысле слова
«омертвели». На данный момент в Киевской области насчитывается не более десяти
строящихся проектов коттеджных городков. В докризисный период их количество
доходило до ста. Загородные поселки имелись в портфелях многих девелоперских
компаний, специализирующихся в сфере коммерческой недвижимости. Некоторые из них
даже успели приобрести опыт полной реализации проектов. Так, в свое время группа
DCH реализовала проект коттеджного городка «Днепровские волны» (Конча-Заспа,
Киевская область). Общая площадь строений городка – 13 600 м2. Однако о новых планах
развития коттеджных проектов группа не заявляла, мотивируя это иными приоритетами в
бизнесе.
Если коттеджное строительство не являлось основным направлением деятельности
девелоперской компании, и в период кризиса, когда назрела необходимость четкой
расстановки приоритетов, не было выбрано в качестве стратегического, компании, не
долго думая, принялись избавляться от проектов. К примеру, так поступила компания
«ТИКО-Констракшен», которая в сентябре 2008 года выставила на продажу проект
коттеджного городка в с. Гнидын (Бориспольский район). Такое решение было принято в
связи с необходимостью привлекать инвестиции в профильные проекты компании. На
данный момент «ТИКО-Констракшен» находится в переговорном процессе касательно
заключения сделки.
Реконцепцию и рефинансирование масштабного проекта коттеджных городков сегодня
проводит компания DeVision. Изначально проект предполагал строительство 14
коттеджных поселков, объединенных развитой инфраструктурой и единой системой
эксплуатации в коттеджный комплекс ZaSpaGolf в Конча-Заспе. Масштабы проекта
впечатляли даже в период активного развития рынка: общая площадь проекта – 420
гектаров, общее число домовладений – около 1000. Следует отметить, что эксперты всегда
скептически относились к идеям реализации столь масштабных проектов, считая, что
украинские девелоперы пока не готовы возводить и тем более налаживать эксплуатацию
крупных проектов коттеджных поселков.
В числе девелоперских компаний, проекты коттеджных городков которых отложены в
долгий ящик, – ALACOR. В планах компании была реализация проекта в 9 километрах от
КПП Киева, возле въезда в с. Подгорцы (Новообуховская трасса). На данный момент
проект находится на стадии разработки концепции.
Динамика средних цен на домовладения в коттеджных городках эконом- и бизнескласса Киевской области, октябрь 2008 – июнь 2009 года, $/м2 (включая стоимость
земельного участка)
Источник: аналитическая служба компании «Европа»
Проект коттеджного городка имеется также в портфеле компании Aladdin Group.
Коттеджный комплекс «Преображенский» – ее единственный проект в сегменте жилой
недвижимости. Площадь городка, расположенного возле села Новые Безрадичи (Киевская
область), составляет около 3,5 гектара. В структуре проекта предусмотрено 31
домовладение. Изначально компания Aladdin Group планировала строительство коттеджей
international community со всеми удобствами для сдачи в аренду иностранцам и топменеджерам на период от года до пяти лет. По данным девелопера, вследствие кризиса
бюджеты и социальные пакеты топ-менеджеров урезаны настолько, что в ближайшее
время проект не может быть реализован, поскольку стал коммерчески невыгодным. В
связи с этим Aladdin Group приняла решение о его замораживании. Как вариант
реализации проекта, компания может перейти к вялотекущей продаже коттеджей.
В данный момент намерена развивать проект элитного коттеджного поселка премиумкласса в Плютах компания ESTA Holding. Площадь земельного участка, который
находится в распоряжении компании, составляет 42 гектара. Несмотря на то, что данный
проект не значится сегодня в списке первоочередных, компания не отказывается от идеи
его реализации. Сегодня разрабатывается концепция и визуализация проекта. По данным
компании, о строительстве городка можно будет говорить только в 2010 году.
Сегмент коттеджного строительства пытались освоить также очень далекие от сферы
недвижимости компании. К примеру, украинское предприятие в области компьютерных
технологий DіaWest, начиная с 2008 года, намеревалось реализоваться в данном
направлении бизнеса. Для этих целей была создана компания «DiaWest-Инвест», в
портфеле которой сегодня имеется проект коттеджного городка «Музычи-Гармония».
Земельный участок общей площадью 7 гектаров, где планируется строительство,
расположен в поселке Музычи (Киево-Святошинский район, Киевская область). Согласно
генеральному плану застройки, планировалось строительство 97 домов. На сегодняшний
день утверждено 10 проектов коттеджей.
Сразу несколько проектов коттеджных городков имеет в своем портфеле компания
Dragon-Ukrainian Properties & Development PLC (DUPD). Несмотря на то, что коттеджы
не входят в сферу инвестиционных приоритетов фонда, который к тому же сократил
объемы инвестиций в некоторые из них, DUPD продолжает развитие данных проектов. В
их числе – коттеджные городки Green Hills (село Вита Почтовая), «Садок Вишневий» и
Riviera Villas – оба в непосредственной близости от Киева. Информацию о проектах
читайте в «СР» №5(69).
Недавно проектом коттеджного городка премиум-класса обзавелся международный
инвестиционный фонд Amstar Europe, который приобрел земельный участок в
Обуховском районе под реализацию проекта коттеджной недвижимости. Подробности и,
в частности сроки реализации проекта пока не разглашаются.
КАКОГО РАЗВИТИЯ СОБЫТИЙ СТОИТ ОЖИДАТЬ?
Современный кризис оказался очень поучительным для украинского рынка коттеджной
недвижимости, открыв глаза на массу очевидных фактов, которые в благоприятный для
девелопмента период почему-то были незаметными. В числе таких фактов –
непрофессиональный подход некоторых компаний к девелопменту проектов коттеджной
недвижимости, в том числе непродуманная концепция и инфраструктура многих
городков, спорная форма собственности на землю и многое другое. Кроме того, ряд
компаний просто недооценивали масштабы предстоящей работы, необходимой для
создания своего рода «города в миниатюре», которым является коттеджный поселок.
Впрочем, сегодня такие компании уже поплатились за свою самонадеянность, даже не
успев, как говориться, заложить первого камня в строительство.
По мнению многих застройщиков, оживление рынка будет наблюдаться уже в конце
лета – начале осени 2009 года, когда, как ожидается, стабилизируются цены и спрос на
домовладения в рамках коттеджных проектов. Однако данные перспективы, ввиду
политической ситуации и банковского кризиса в Украине, являются туманными.
КРИЗИС И ПРОЕКТЫ КОТТЕДЖНЫХ ГОРОДКОВ
Коттеджный городок «Олімпік-Park»
фото: ДК «ЕВРОПА»
Коттеджный комплекс «Олімпік-Park», реализацией которого занимается компания
«Европа», является примером активной промополитики застройщика, который старается
оставаться «на слуху» и в поле зрения своих потенциальных клиентов, регулярно
обновляя новостные материалы и фотоотчеты о строительных работах на официальном
сайте городка.
Проект «Олімпік-Park» реализуется в 19 километрах от Киева (по Житомирской трассе).
На участке площадью 290 гектаров возводится 1030 коттеджей и комплекс объектов
бытовой инфраструктуры. В целом проектом предусмотрено строительство трех очередей,
завершение которых намечено на 2012 год.
Особым предметом гордости застройщика в свое время стал анонсированный набор
инфраструктурных проектов (торгово-развлекательный центр, фермерский рынок,
супермаркет, гостиница, спортивно-оздоровительный комплекс и др.), реализация
которых, к сожалению, сегодня отложена из-за дефицита финансовых средств. В этом
отношении проект «Олімпік-Park» не является единичным на украинском рынке. Как
утверждают застройщики, собственники домовладений в коттеджных городках относятся
с пониманием к проблеме дефицита финансирования и невозможности строительства
объектов инфраструктуры. Ведь единичные сделки не просто не покрывают затрат
девелоперов на развитие инфраструктуры, но даже не позволяют вести активное
строительство коттеджей.
Коттеджный поселок «Горки Альпийская Деревня»
фото: КОРПОРАЦИЯ «ЗОЛОТЫЕ
ВОРОТА»
Общая территория коттеджного поселка, реализацию которого осуществляет корпорация
«Золотые Ворота», составляет 14 гектаров. На сегодняшний день здесь уже заселена
первая очередь (30 домовладений). По данным компании «Золотые Ворота», все работы
на объекте идут по графику: завершается строительство второй очереди коттеджного
поселка – 15 домовладений.
Из реализованной инфраструктуры городка – детская площадка, дороги, теннисные
корты, две артезианские скважины. В планах – строительство набережной,
облагораживание существующих теннисных кортов, проведение коммуникаций.
Компания рассчитывает завершить строительство второй очереди поселка в 2010 году.
Коттеджный городок «Золотая Затока»
фото: КОРПОРАЦИЯ «ЗОЛОТЫЕ
ВОРОТА»
Дата сдачи в эксплуатацию коттеджного городка «Золотая Затока», который также
находится в портфеле корпорации «Золотые Ворота», пока под вопросом, поскольку
является самым «молодым» проект компании, вынужденной скорректировать срок его
полной реализации ввиду кризисных явлений.
Территория городка составляет 61 гектар. Сейчас ведется строительство первой очереди, а
именно 17 домовладений. Стадия готовности отдельных вилл составляет от 60% до 85%.
Кроме этого, на территории городка прокладываются коммуникации, построены два
моста, проложена временная асфальтированная дорога, пробита артезианская скважина,
завершено береговое укрепление со стороны Днепра и др.
Коттеджный городок «Севериновка»
фото: «ДIО ГРУП»
По словам представителей компании «Дiо Груп», девелопера проекта коттеджного
городка «Севериновка», строительные работы на участке продолжаются, несмотря на
кризис.
В состав коттеджного поселка входит 326 коттеджей в окружении лесного массива и двух
озер, которые расположились в 23 километрах от Киева по трассе «Киев-Житомир».
Общая площадь городка составляет 51 гектар, количество коттеджей – 326. На
сегодняшний день полностью построено 200 домов. Еще 128 находятся на стадии 70процетной готовности. На данный момент компания продала 60% домовладений.
Завершить строительные работы «Дiо Груп» намерена в конце 2009 года.
Коттеджный городок «Вишневе Містечко»
фото: «ПЕРВАЯ ДНЕПРОВСКАЯ
ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ»
Все строительные работы посчастливилось завершить до кризиса «Первой Днепровской
Инвестиционной Компании» – застройщику коттеджного городка клубного типа
«Вишневе Містечко». Городок расположен в Бориспольском районе Киевской области.
Строительные работы начались в конце 2005 и завершились во втором квартале 2008 года.
Продажи в комплексе стартовали в ноябре 2006 года и продолжаются по сегодняшний
день.
Общая сумма инвестиций в проект «Вишневе Містечко» – более 50 миллионов гривен, а
срок окупаемости проекта, как рассчитывает компания, составит около двух лет.
Коттеджный комплекс «Маєток»
фото: ГРУППА КОМПАНИЙ «МАЄТОК»
Группа компаний «Маєток», реализующая одноименный проект коттеджного комплекса,
заявляет, что зима 2008-2009 года удивила ее активным поведением покупателей, которые
еще больше оживились в феврале 2009 года.
Общая площадь комплекса составляет 152 гектара, количество домовладений – 449.
Строительство первого клубного городка в структуре коттеджного комплекса – «Маєток.
Жемчужина Италии» – началось в январе 2007 года. Городок введен в эксплуатацию в
конце 2008 года. В конце 2009 года компания планирует завершить строительные работы
во втором городке «Маєток. Бриллиант Греции».
В состав инфраструктуры комплекса войдет детский открытый игровой, медицинский,
спортивно-оздоровительный и торгово-развлекательный комплексы, конноспортивная
площадка, автосервис и др.
Нам удалось собрать лишь отдельные факты современного состояния некоторых проектов
коттеджной недвижимости Киевской области. Большая часть информации тщательно
скрывается от общественности, чтобы, по словам самих застройщиков, не навредить
имиджу компаний, которые в благоприятный период все еще надеются сыграть едва ли не
главную роль на украинском рынке коттеджной недвижимости.
Автор: Инна Волосюк
Источник: Commercial Property №6 (70), июнь 2009