Загородные гиганты Украинский рынок загородного строительства развивается активными
advertisement
Загородные гиганты Украинский рынок загородного строительства развивается активными темпами. И если пару лет назад общим правилом было возведение на нескольких гектарах двух–трех десятков коттеджей, то сейчас масштабы существенно расширились: речь идет уже о сотнях гектаров и тысячах домовладений. Чем же привлекательны для потребителя такие «городкитяжеловесы», и способен ли рынок переварить столь значительное предложение? Автор: Иван Данюк Украинский рынок загородного строительства развивается активными темпами. И если пару лет назад общим правилом было возведение на нескольких гектарах двух– трех десятков коттеджей, то сейчас масштабы существенно расширились: речь идет уже о сотнях гектаров и тысячах домовладений. Чем же привлекательны для потребителя такие «городки-тяжеловесы», и способен ли рынок переварить столь значительное предложение? Новые тенденции Если раньше активно продавались все строящиеся загородные дома, то на сегодняшнем этапе развития коттеджного рынка в некоторых поселках ощущаются проблемы с реализацией объектов. Потенциальный покупатель стал лучше разбираться в недвижимости, он уже может сравнивать с тем, что видел на Западе. А человеку, знакомому с европейской культурой загородной жизни, гораздо труднее «впарить» большую коробку с громкими (но совершенно голословными) претензиями на класс «элит», затерявшуюся где-то среди сельских хат. «Наш покупатель – это обеспеченный человек, семьянин, готовый проживать в достойном окружении», – так обрисовал портрет будущего жителя коттеджного городка «Резиденции Лесники» Андрей Зайцев, директор департамента компании «XXI Век». Если человек, пресытившись суетой мегаполиса, решил переехать в пригород, он хочет видеть в поселке все необходимое для быта, развлечения и отдыха, занятий спортом, обучения детей, приема гостей и проведения досуга. Особенно покупателя интересует вопрос организации детского сада и школы. Но все эти блага возможны лишь в большом коттеджном городке, где функционирование социальной инфраструктуры будет рентабельным (торговые комплексы будут иметь хороший оборот и поток покупателей, школы получат наполняемость и т. п.). Масштабный проект далеко не каждому застройщику по плечу – важно не только приобрести крупный земельный участок на сотни гектар, но и иметь доступ к постоянному финансированию в больших объемах. И если реализовать маленький коттеджный городок силами частных инвесторов еще возможно, то в мега-поселке нужны дополнительные источники существенных финансовых вливаний. Чтобы привлечь покупателя в такой городок, социальную инфраструктуру необходимо возводить уже на первых этапах строительства, а не на последних, как это делалось до сих пор. Раньше на загородном рынке было много небольших компаний, но сейчас ситуация меняется кардинально – выходят системные, профессиональные игроки, имеющие внушительный опыт работы в столице. Так, «Киевгорстрой» реализует масштабный коттеджный поселок «Новая Богдановка», «Т.М.М.» планирует строительство городаспутника на окраине с. Микуличи (Бородянский р-н), а «ХХI век» – «Резиденции Лесники». В ближайшее время на загородном рынке появится еще несколько крупных финансово-промышленных групп. Карта гигантов Директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко выделяет 4 категории коттеджных городков: небольшие (до 50 домовладений), средние (50-150), большие (150-500) и очень большие (свыше 500). «Но правильнее называть их малоэтажным микрорайоном или жилым районом», – уточняет Вячеслав Брагинский, генеральный директор международной строительной компании «Украина-Канада» (коттеджный поселок «Золотые Ключи» в г. Днепропетровск). Пионером масштабного подхода в Украине является городок «Золотые Ключи», который начал сооружаться возле Днепропетровска 3 года назад (площадь 210 га, 1000 домовладений). На данный момент проект реализован на треть (как по домам, так и по инженерной инфраструктуре), а малоэтажная часть выполнена на 40%. Уже введено в эксплуатацию 120 строений, еще 40 готовы к сдаче (оформляются документы), в работе находится 156 (в разной степени готовности). В Киевской области сегодня строятся 4 загородных гиганта: «Місто Сонця» (83 га, 1100 домовладений), «Новая Богдановка» (100 га, 825 домовладений), «Олімпік-Park» (290 га, 1030 домовладений) и DeVision (400 га, 1000 домовладений). Однако чтобы не фокусироваться лишь на этих проектах, рассмотрим поселки масштабом не менее 150ти коттеджей. Наибольшее количество крупных городков возводится в Житомирском направлении – 6 («Олімпік-Park», «Калинове містечко», «Водограй», «Михайловский сад», «Благодатное» и «Севериновка»). Привлекательным для гигантов является и Одесское направление, где строятся 2 мега-поселка («Місто Сонця» и «Маєток. Скарбниця Європи»). Столько же сооружается в Обуховском (DeVision и «Резиденции Лесники») и Варшавском направлениях («Ялинка» и город-спутник возле с. Микуличи). Значительно меньше задействован левый берег Днепра. Кроме масштабной «Новой Богдановки», в Броварском направлении планируется возведение поселка «Городчаны», а в Бориспольском – коттеджного городка «Лагуна». Помимо этого, заявлено строительство еще 3-х гигантов, но они пока только проектируются. Таким образом, в Киевской области на разных стадиях реализации пребывает 18 поселков. Некоторые коттеджные городки находятся в непосредственной близости к столице («Місто Сонця» от Киева отделяет 2 км, а DeVision соседствует с чертой города). В 10км зоне расположены «Лесники» и «Маєток. Скарбниця Європи». В 20-км радиусе возводится «Олімпік-Park», проектируются «Городчани» и «Лагуна», в 30-км зоне – «Водограй», «Севериновка», «Ялынка» и «Лесная купава». Дальше 30-км черты будут построены 5 поселков: «Новая Богдановка», «Калинове містечко», «Михайловский сад», «Благодатное» и «Золотая нива». В связи с тем, что в пределах 10–20-ти км от Киева привлекательных для коттеджного строительства больших земельных участков осталось немного, в дальнейшем гиганты будут развиваться на значительном удалении от столицы. Мега-городки существенно отличаются по классу и уровню потенциальных покупателей. До недавнего времени считалось, что такой поселок может принадлежать к бизнес- или эконом-классу, но ни в коем случае не к «элит» – большое количество жильцов приведет к нарушению однородности социальной среды и атмосферы закрытости. Так, проект «Резиденции Лесники» по многим характеристикам (близости к Киеву, концепции, архитектурному стилю, ландшафту) относится к высшему классу, однако по некоторым показателям (площадь 55,5 га, 220 домовладений) уже граничит с «бизнес». Появление гиганта DeVision призвано нарушить устоявшиеся взгляды. Данный проект имеет наибольшую на украинском рынке площадь (400 га). Но, как утверждает Ольга Маслова, директор по маркетингу и PR девелоперской компании DeVision, коттеджный городок на первой дамбе позиционируется в классе «элит». Он включает 14 отдельных поселков, отличающихся архитектурными стилями и планировками. Заявленному уровню соответствует и расположение: вдоль береговой линии Днепра в рекреационной зоне Конча-Заспы, рядом со спортивной базой «Динамо» и санаторием «Конча-Заспа». Кроме того, к категории «элит» DeVision можно отнести исходя из площадей домовладений и приусадебных участков, а также уровня инфраструктуры. Среди мега-городков есть объекты эконом-класса («Олімпік-Park» и «Новая Богдановка»), остальные поселки стремятся привязать себя к классу «бизнес». В «Місті Сонця» есть недвижимость для трех классов, хотя определяющим является все же «бизнес». Как правило, в больших коттеджных городках представлены различные типы жилья. Например, в «Новой Богдановке» их запланировано 3: отдельные особняки, дуплексы и таунхаусы. Но в ряде поселков строятся и многоквартирные дома («Місто Сонця», проект вблизи с. Микуличи). В DeVision предусмотрено возведение пятизведочного отеля. Большинство коттеджных городков-гигантов проектируются крупными сразу, но некоторые эволюционируют из «середнячков». Примером последнего случая может служить коттеджный комплекс «Маєток. Скарбниця Європи». Изначально поселок «Маєток» на 136 домовладений планировалось разместить на участке 28 га, но по мере строительства и освоения примыкающих земель концепция изменилась. На данный момент он прошел ребрендинг (вместо «Маєток» его назвали комплекс коттеджных городков «Маєток. Скарбниця Європи»), стал более масштабным (теперь площадь составляет 130 га, а количество домовладений увеличилось до 396-ти) и концептуально изменился (застройщик учел модные европейские тенденции загородной жизни). В результате один коттеджный поселок вырос в 4 закрытых городка клубного типа: «Перлина Iталiї», «Дiaмант Греції», «Руно Іспанії» и «Намисто Франції». Для каждого из них характерен свой архитектурный стиль и образ, соответствующий одной из средиземноморских стран. Все 4 поселка объединяет парково-рекреационная зона (площадь 45 га), расположенная в центре комплекса. Девелопер считает это решение уникальным для Украины, поскольку каждый житель становится собственником не только красивой усадьбы, но и хозяином прекрасного парка с рукотворным озером и речкой. Риски покупателей Такова уж сложившаяся практика украинского строительного рынка, что любой объект (как городской, так и загородный) не сдается в срок. Для минимизации рисков девелоперы разбивают сооружение масштабного проекта на несколько очередей. Например, в «Новой Богдановке» их предусмотрено 5 очередей (первая очередь – 251 дом – должна быть сдана в ближайшее время). Кроме того, в силу непродуманной стратегии финансирования и продаж у застройщика могут закончиться средства на сооружение проекта. Этот риск возрастает, если девелопер – небольшая компания с ограниченными финансовыми ресурсами, а работы ведутся, в основном, на деньги частных инвесторов. Строительство социальной инфраструктуры в некоторых городках планируется ближе к сдаче объекта, когда будет аккумулировано достаточно средств. Например, в проектируемых коттеджных городках «Золотая нива» (37 км от Киева, Васильковский р-н) и «Лесная купава» (30 км от Киева в Житомирском направлении) возведение инфраструктуры перенесено на последний этап. При этом существует риск, что в силу финансовых или других причин она не будет создана в полном объеме. Так, застройщик может отказаться от наиболее затратных объектов – например, школы. «Развитая инфраструктура – это то, что должно примирить закоренелого горожанина с особенностями загородной жизни, – считает Наталья Башинская, начальник департамента развития ООО «Строительный Украинский Союз» (комплекс коттеджных городков «Маєток. Скарбниця Європи»). – Впрочем, для жителей поселка более важно исправное функционирование объектов инфраструктуры, потому мы решили строить их одновременно с домами и собираемся запустить в эксплуатацию уже весной следующего года, независимо от количества проданных на тот момент строений. Сегодня под инфраструктуру выделено 7% от общей площади застройки». Если сооружение поселка зависит от продаж отдельных коттеджей, возникает еще один риск – непродуманной очередности. И тогда вполне вероятно, что возле дома, купленного еще в начале проекта, перманентная стройка будет продолжаться долгие годы. В прошлом году началось сооружение первого этапа проекта DeVision, в рамках которого возведут 3 коттеджных поселка (171 дом). И лишь после этого девелопер будет строить другие очереди. «Сейчас мы продаем коттеджи только из первой очереди, – заявляет Ольга Маслова. – Таким образом, покупатель получает гарантию того, что мы точно все возведем в оговоренное время». Существуют высокие риски затягивания сроков не по вине застройщиков. Это может быть связано с изменениями техусловий компаний-монополистов и длительной подготовкой документации. По мнению Вячеслава Брагинского, любой девелопер коттеджного поселка должен быть готов к тому, что ему не только придется затягивать сроки, но и не единожды видоизменять проект. Застройщики работают в жестких условиях неразвитого рынка, к тому же на всеукраинском уровне нет концептуального подхода к такому виду деятельности. Как замечает Владимир Степенко, основные риски девелоперов и застройщиков коттеджных поселков разных размеров связаны, прежде всего, с функционированием теневого рынка земли, противоречивостью действующего законодательства, отсутствием необходимой правовой базы (законов «О рынке земли» и «О земельном кадастре»), а также сложностью получения разрешительной документации. Блага гигантов Человек покидает город, чтобы обрести некоторую уединенность в коттеджном поселке. И если норматив плотности в рамках столичного квартала составляет 450 чел./га, то за городом этот показатель значительно ниже. Так, в «Місті Сонця» плотность населения составляет 66 чел./га, тогда как в DeVision – 10 чел./га. Последний показатель как раз элитному классу жилья. Но, как объясняет Павел Максимук, заместитель директора компании «Инфинити» (девелопера коттеджного поселка «Місто Сонця»), на украинском рынке плотность населения пока не стала маркетинговым преимуществом. Как правило, в крупных коттеджных городках существует зависимость: чем больше площадь дома, тем больший земельный участок к нему прилагается. Одни поселкигиганты предлагают своим жителям земельные участки «в нагрузку», а другие предоставляют возможность приобрести придомовую территорию по отдельному тарифу. Например, в DeVision 1 кв. м вместе с землей стоит $ 3700 (площадь домов – от 286 до 1200 кв. м, размер земельных участков – от 15 соток до 1 га). А в коттеджном городке «Маєток. Перлина Iталiї» разработаны 14 проектов коттеджей, которые находятся на участках от 0,12 до 0,25 га и имеют площадь от 230 до 400 кв. м. Первоначальная цена особняка составляет EUR 1,5 тыс. за кв. м, а сотки земли – EUR 6 тыс. Преимуществом больших коттеджных городков, как уже говорилось, является именно широкая социальная инфраструктура. Показательным для киевских застройщиков можно считать опыт днепропетровских «Золотых Ключей»: здесь уже сооружен православный храм, работает детский сад, готовится к открытию общеобразовательная школа. Поблизости находится торговый центр «METRO Cash&Carry» и супермаркет «Фуршет». Дополнительно в городке запланированы торгово-развлекательный центр, спортивно-оздоровительный комплекс, магазины и салоны различной направленности. Согласно проекту, в жилом районе будет расположена клиника семейной медицины и ветлечебница, а также обширная зона отдыха. В целом в «Золотых Ключах» предусмотрено возведение порядка 100 объектов социальной, инженерной и коммерческой инфраструктуры. В «Новой Богдановке» уже в первой очереди строительства планируется сооружение детского дошкольного заведения, здания общественно-административного и бытового назначения, минимаркета и кафе. В «Олімпік-Park» возведут спортивноразвлекательный комплекс (спортивный и тренажерный залы, боулинг-клуб, бильярд, сауна, медпункт), общественный центр, торговый комплекс, детсад, общеобразовательную школу, детские и спортивные площадки, теннисные корты, магазины, кафе, бары, рестораны, медицинский центр с амбулаторией и пожарную станцию. Причем уже на момент сдачи первой очереди (конец 2008 г.) построят не только 400 домов, но и несколько магазинов. Но не все большие коттеджные городки рассчитывают только на свою инфраструктуру. Например, в «Резиденции Лесники» предусмотрено возведение общественного центра, спорткомплекса, теннисных кортов, гольф-площадок, социально-бытовых помещений, автосервиса, кафе и ресторанов. Но поскольку этот коттеджный поселок будет находиться рядом с Новообуховской трассой, которая насыщена объектами коммерческой инфраструктуры, то его жители могут в полной мере использовать преимущества такого расположения. «Для нашего целевого потребителя нет особой разницы, где построен ресторан: прямо у него под домом или в 5–10-ти км», – замечает Андрей Зайцев. Также этот коттеджный городок планирует создать партнерские отношения с профессиональным конным клубом Royal Horse Club в с. Лесники. А вот внутренняя инфраструктура будет доступна только обитателям поселка и их гостям. Девелопер городка DeVision, возводящегося в насыщенной разнообразными благами Конча-Заспе, посчитал, что жителям будет нужна максимальная инфраструктура в пределах поселка. Там построят супермаркет, торговый центр, клуб-кафе, рестораны и ночные клубы, спортивные площадки, предприятия бытового обслуживания, почтовое и банковское отделения, медицинский центр, детский сад, школу, церковь, детские игровые площадки, пятизвездочный отель, спортивно-оздоровительный комплекс (в т. ч. закрытый 25-метровый плавательный бассейн и зону SPA). Кроме социальной инфраструктуры важной чертой крупных коттеджных городков является наличие парков отдыха, аллей, пляжей и т. п. Без этих «зеленых» участков поселок будет напоминать киевский спальный район. Наибольшую рекреационную зону создадут в DeVision: из 400 га четвертая часть отводится под гольф-поле международного уровня на 18 лунок, на 25-ти га разместится яхт-клуб; предусмотрен также парк и прогулочная набережная. Около 35% площади комплекса коттеджных городков «Маєток. Скарбниця Європи» отдано под парковую зону. А в «Олімпік-Park» из 290 га под рекреацию выделят 60 га. Перспективы у коттеджных гигантов неплохие. Это обусловлено емкостью сегмента их будущих жителей – представителей бизнес- и эконом-класса. Однако столь масштабные проекты неизбежно станут перетягивать друг у друга потенциальных покупателей. Хорошо, если такая конкуренция будет основываться на уровне инфраструктуры и комфортности проживания. Но если застройщики будут конкурировать лишь ценой, заявленные городки рискуют стать простыми дачными массивами для проживания в теплую пору года.
