капитал: недвижимость

капитал:
недвижимость
Глянцевые цветные тематические страницы № 17-32
являются составной частью газеты «Капитал».
Свидетельство о регистрации печатного
СМИ КВ № 19647-9447ПР от 30.01.2013 г.
Распространяется только в составе газеты
ФОТО AFP
Самые
комфортные
коттеджные
городки
Коттеджный интерес: чем обусловлен рост продаж — 18 / Лучшие загородные комплексы Киевской области — 20-27 /
Региональные коттеджные комплексы — 28-29 / Выгодные метры: почему стоит инвестировать в недвижимость — 30 /
Вне зоны рисков. Интервью с заместителем председателя правления АСК «ИНГО Украина» — 31
капитал: недвижимость
18
12 августа 2013, понедельник
Коттеджный
интерес
ОЧИЩЕННЫЕ
КРИЗИСОМ
На рынке недвижимости больше
всего от кризисных явлений пострадала загородная. Если раньше срок
ее экспозиции составлял три-четыре
недели, после кризиса спрос практически исчез, и процесс поиска покупателя для дома стал занимать от шести
месяцев до года. Девелоперы, большинство которых возводили объекты
за счет заемных средств, не всегда
вовремя завершали свои проекты.
В 2010-2011 гг. эксперты называли
страшные цифры: строительство 70 %
коттеджных городков, которые находятся в Киеве и Киевской области,
заморожено. 2011-й и 2012-й были
годами скандалов, когда покупатели
домов требовали застройщиков вернуть свои деньги: создавались специализированные форумы, подавались
иски в суд, возбуждались уголовные
дела.
На первом этапе подготовки нашего
рейтинга казалось, что достойных кандидатов просто нет. Во многих отделах
продаж на вопросы отвечали весьма
неохотно, в редких случаях застройщики готовы были предоставить документацию. Заросшее сорняками поле
с тремя будками, где ночуют охранники, навсегда останется в памяти
олицетворением кризиса на рынке
загородной недвижимости. Стоит ли
говорить, что на сайте коттеджного
городка обещали комфортное проживание в загородном доме, где все продумано до мелочей?
И все же кризис выполнил очищающую
функцию — на рынке остались только
компетентные застройщики, которые смогли приспособиться к работе
в новых реалиях. Нынешние девелоперы другие — они создают не дома,
а новый образ жизни. Они часами
готовы говорить об особенностях ливневой системы канализации, методах
утепления фасадов, месторасположении детских площадок, особенностях
планировки и специфике своих проектов.
Изменился и подход к ценообразованию в этой сфере. Компании идут
на встречу покупателям, предоставляя рассрочки и комфортные условия
оплаты. Словом, по итогам подготовки
листинга от скепсиса не осталось
и следа. Да, замороженных проектов
все еще много. Да, на рынке остались
коттеджные городки с неясной концепцией, которые позиционируют себя
в высоком классе, возводят дома большой площади, но при этом не уделяют
никакого внимания развитию социальной инфраструктуры. Но в целом
сейчас шансов найти комфортный
загородный дом намного больше,
чем в докризисное время. Мы постарались выделить достойные проекты,
которые заслуживают, что бы на них
обратили внимание.
Дарья Кутецкая,
редактор отдела
«Потребительские рынки»
фото: Алексей Солодунов
ПРОДАЖИ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ВПЕРВЫЕ ЗА ТРИ ГОДА ДЕМОНСТРИРУЮТ РОСТ.
ПОПУЛЯРНОСТЬЮ ПОЛЬЗУЮТСЯ ДОМА ДО 150 КВ. М
В КИЕВСКОЙ И ОДЕССКОЙ ОБЛАСТЯХ, А ТАКЖЕ
В КРЫМУ
АЛЕКСАНДРА НЕКРАЩУК
Н
есколько лет назад владелец Дельта
Банка Николай Лагун и экс-президент
фонда прямых инвестиций ICON Private
Equity Кирилл Дмитриев планировали
построить самый крупный в Украине
коттеджный комплекс «Олімпік-Park». В рамках
проекта планировалось возвести 1030 коттеджей,
площадью от 150 до 350 кв. м. Стоимость квадратного метра тогда составляла $ 900. Сам поселок расположился в 19 км от Киева по Житомирской трассе.
В 2007-м популярность «Олімпік-Park» била все рекорды, вспоминает директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимир
Степенко: «Всего за год в этом поселке было продано около 250 домов».
Но уже год спустя строительство загородных
домов замерло: собственных средств строительным компаниям не хватало, у финучреждений они
попали в немилость. До кризиса владельцы коттеджных поселков привлекали банковское финансирование для строительства своих объектов, говорит
вице-президент Ассоциации профессиональных
управляющих недвижимостью Анатолий Топол.
«Кредитные ставки перекрывались ростом цен
на объекты», — вспоминает он.
Точной статистики по количеству коттеджных
городков в Украине нет. Нет и четкого определения,
что такое коттеджный городок. По данным портала
zagorodna.com, наиболее популярным является
Киевский регион (более 300 коттеджных городков),
за ним следует Крым (свыше 90) и Одесская область
(80 городков). По подсчетам Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью, сегодня
в Украине на разных стадиях строительства находятся 250 поселков. Изучение порталов загородной
недвижимости дает число втрое больше. Разница
объясняется в том числе тем, что многие объекты
заморожены.
Пошли в гору
Первое полугодие было удачным для девелоперов.
В январе-июне продажи домов выросли в среднем
на 10 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «В текущем году ежегодно продавалось
от 200 до 250 домов», — говорит ведущий специалист по маркетингу консалтинговой компании
SV Development Сергей Костецкий. Статистику консалтинговой компании подтверждает и замдиректора коттеджного городка «Михайлівський сад»
Николай Козырев, по словам которого, за первые
шесть месяцев этого года они продали на 10 % больше
загородных домов по сравнению с январем-июнем
прошлого года.
По словам директора по продажам загородной недвижимости компании Dragon-Ukrainian
Properties & Development Виталины Медяной, оживление спроса началось еще в феврале, что отразилось на росте продаж во втором и третьем кварталах
текущего года. Она отмечает, что некоторые эксперты связывают положительную динамику с ожидаемым введением ограничения суммы наличных
расчетов и новыми правилами на рынке оценки. С 1
сентября текущего года наличными можно заплатить за покупку стоимостью не более 150 тыс. грн.
Более дорогие покупки возможно оплатить только
через банк, за что необходимо заплатить комиссию (1-3 % от общей суммы). «Мы полагаем, что главными факторами все же являются стабилизация
рынка и укрепление доверия клиентов к ключевым девелоперам на рынке наряду с пониманием,
что новый обвал цен уже не произойдет», — считает
Виталина Медяная.
Традиционно рост продаж связан с различными
акционными программами застройщиков. Скидки
до 10 %, как правило, доступны тем покупателям,
которые готовы оплатить полную стоимость дома.
«Если покупатель готов оплатить всю сумму, тогда
он может рассчитывать на дополнительную скидку
в размере 5 % от заявленной цены», — рассказывает
Сергей Костецкий. К примеру, коттеджный поселок
«Северинівка» предоставляет молодым семьям 3 %-ю
скидку. При покупке дома до конца лета текущего
года группа компаний «Маєток» подарит сертификат на разработку ландшафтного дизайна коттеджа.
Большинство компаний готовы предоставлять
рассрочку платежа до завершения строительства
или до ввода дома в эксплуатацию. Некоторые девелоперы привлекают банки-партнеры, которые кредитуют покупателей домов в их поселках. Клиенты
Рост продаж загородной недвижимости
спровоцирован ограничением наличных
расчетов суммой в 150 тыс. грн
Green Hills могут взять кредит в UniCredit Bank
по ставке от 13 % годовых в гривне на срок до 20 лет.
Некоторые городки — «Вышгородская брама»,
Riviera Village — внедряют практику продажи
земельных участков под застройку. В одних случаях
девелопер коттеджного городка не ставит ограничений по срокам и проекту дома — можно построить то, что захочется и когда захочется, а в других —
существуют строгие правила: покупателя обязуют
выбрать проект дома из вариантов, предложенных
девелопером, и возвести здание за два-три года.
Переориентация
Меняется и структура продаж. Две трети проданных
в Киевской области загородных домов относятся
к эконом-классу, говорит директор агентства недвижимости «Каштан 2000» Сергей Позняк. Остальные
приходятся на загородные дома бизнес- и премиумкласса. «До кризиса на недорогие дома приходилось
35-40 % продаж», — говорит Сергей Костецкий. По его
словам, покупатели заинтересованы в зданиях площадью около 150 кв. м, цена которых составляет около
$ 120 тыс. Это одна из причин роста спроса на таунхаусы. Покупатели отдают предпочтение городкам
в радиусе 50 км от Киева.
Требования к комфорту проживания остаются высокими: все дома должны быть подключены к электричеству, газу, водоснабжению и канализации. Должна
быть централизованная охрана, магазин, детский садик
либо школа, отделение банка, парикмахерская. Высоко
оценивается наличие рядом леса или озера.
Отслеживать динамику цен на рынке коттеджных
городков непросто, поскольку заявленная стоимость
«квадрата» может значительно отличаться от реальной, говорит Виталина Медяная. По ее словам, скидки
при продаже «проблемных» объектов могут достигать 20-30 % от заявленной цены. «В целом, по сравнению с прошлым годом, цены продемонстрировали
стабильность, показав незначительный рост лишь
в самых успешных поселках», — объясняет Виталина
Медяная. Стоимость одного квадратного метра коттеджа, по данным Анатолия Топола, варьируется
от $ 500 до $ 5000.
Эксперты прогнозируют, что до конца текущего
года продажи домов в коттеджных поселках вырастут
на 5-10%. «По нашим расчетам, количество проектов,
в основном в эконом- и премиум-классе, увеличится
на 10-15% в течение следующего года», — утверждает
Виталина Медяная. При этом стоимость останется
на прежнем уровне, а возможное подорожание может
быть обусловлено ростом себестоимости строительства.
12 августа 2013, понедельник
19
капитал: недвижимость
RIVIERA VILLAS
САМЫХ КОМФОРТНЫХ
КОТТЕДЖНЫХ ГОРОДКОВ
КИЕВСКОЙ ОБЛАСТИ
С. ЛЕБЕДЕВКА,
ВЫШГОРОДСКИЙ
РАЙОН
ОЛЬЖИЧІ
ИТАЛЬЯНСКИЙ
КВАРТАЛ
С. НОВОСЕЛКИ,
ВЫШГОРОДСКИЙ
РАЙОН
СЕВЕРИНІВКА
КИЕВ, УЛ. БОГАТЫРСКАЯ 32
15
С. СЕВЕРИНОВКА,
МАКАРОВСКИЙ РАЙОН
КМ
20 КМ
23
МИХАЙЛІВСЬКИЙ САД
КМ
14-16 КМ
С. МИХАЙЛОВКА-РУБЕЖОВКА,
КИЕВО-СВЯТОШИНСКИЙ РАЙОН
М
7К
БЕЛГРАВИЯ
10
КМ
9К
GREEN HILLS
12
С. ВИТА-ПОЧТОВАЯ,
КИЕВО-СВЯТОШИНСКИЙ РАЙОН
М
С. ДМИТРОВКА, КИЕВОСВЯТОШИНСКИЙ РАЙОН
КМ
ВИШНЕВЕ
МІСТЕЧКО
МАЄТОК
СОНЯЧНА
ДОЛИНА
С. ВИШЕНКИ,
БОРИСПОЛЬСКИЙ
РАЙОН
C. ИВАНКОВИЧИ,
КИЕВО-СВЯТОШИНСКИЙ РАЙОН
С. РОМАНКОВ,
ОБУХОВСКИЙ РАЙОН
реклама
«К
апитал» представляет 10 самых комфортных коттеджных городков Киевской области. Первоначальный список
проектов был сформирован на основании открытой информации, результатах опроса экспертов и собственных баз.
В Украине насчитывается более 500 коттеджных городков, из них около 300 находится в Киеве
и Киевской области. В каждой из областей этот сегмент рынка недвижимости имеет региональные особенности. Столичный регион предоставляет широкий
выбор проектов с точки зрения цены, инфраструктуры,
строительных материалов, типов строений. В Западной
Украине модель рынка иная: здесь нет дорогих вилл
и развитой инфраструктуры, к продаже предлагаются
коттеджные городки эконом-сегмента. Часто продается земля под застройку. На юге страны — в Одессе
и Крыму — строительные компании, наоборот, делают
акцент на роскошности проектов. Меньше всего коттеджных городков на востоке Украины.
Выбор лучших проектов проходил в три этапа.
Прежде всего лонглист покинули объекты, где
фактическое строительство еще не началось.
Рассматривались лишь объекты на стадии реализации
30-50 %. Количество коттеджей в комплексе должно
составлять не менее десяти. В окончательный перечень
не попали также городки, в чей отдел продаж невозможно было дозвонится на протяжении нескольких
дней. Одним из обязательных условий было наличие
забронированных или проданных коттеджей. В список не вошли комплексы, которые реализуют земельные участки под застройку без ограничения сроков
для покупателя по возведению объекта. По мнению
экспертов, на таких объектах высоки риски затягивания строительных работ, отсутствует четкая дата
окончания застройки.
Было опрошено 37 экспертов, среди которых представители строительных и консалтинговых компаний, агентств недвижимости, архитектурных бюро.
Редакция проанализировала более 50 анкет коттеджных городков. Оценивались такие параметры,
как транспортная доступность, наличие неординарной
концепции, уровень социальной инфраструктуры,
экологичность строительных материалов, наличие
лесопарковой зоны и водоема, финансовые параметры.
В итоге выбрано десять самых комфортных городков в Киеве и Киевской области и пять — в регионах.
ТОП-10
16 КМ
Как мы считали