Вид стоимости - Appraiser.Ru. Вестник оценщика

www.labei.narod.ru
45
улучшений [26, п.4.06]. Если собственник улучшений не будет собственником нового объекта,
то возможно возникновение оценки стоимости причиненного ущерба в связи со сносом
зданий, строений, сооружений и уничтожением или порчей насаждений (плодово-ягодных,
посевов и др.).
Оценщик, наряду с отчетом об оценке, может подготовить «Акт об оценке подлежащих
сносу (переносу) зданий, строений, сооружений и насаждений» (форма №КС-10 [102]). Акт
составляется комиссией, в состав которой должны входить собственник (владелец) здания,
строения, сооружения, насаждения, подлежащего сносу или его представитель, представитель
заказчика (застройщика) вновь строящегося объекта, представитель бюро технической
инвентаризации. В случае необходимости в состав комиссии могут входить представители
других заинтересованных организаций. В графе 9 [Приложение Ж] указывается рыночная
стоимость строения (насаждения) на дату оценки. При переносе строений и насаждений строка
"Стоимость строения (насаждения) на дату оценки по рыночной цене, подлежащая
возмещению собственнику (владельцу)" не заполняется (проставляется прочерк).
Вид стоимости
Стоимость может быть рыночной, либо отличной от рыночной стоимости.
Под рыночной стоимостью [95, ст.3] объекта оценки понимается наиболее вероятная
цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях
конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства, то есть когда:
 одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана
принимать исполнение;
 стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих
интересах;
 объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,
типичной для аналогичных объектов оценки;
 цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не
было;
 платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Существуют также иные виды стоимости, отличные от рыночной стоимости,
закрепленные в обязательных Стандартах оценки [169]:
 стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки,
продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат
по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на
рынке товаров [169, п.4а]. Основной отличительной чертой имущества с ограниченным
рынком является не отсутствие возможности его продажи на открытом рынке, а то
обстоятельство, что продажа такого рода имущества, как правило, требует более
длительного периода маркетинга в сравнении с более ликвидным имуществом. [56,
Стандарт 2, п.3.2];
 стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного
объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с
учетом износа объекта оценки [169, п.4б]. Предполагается определение рыночной
стоимости земельного участка для его существующего использовании в сумме с
текущими валовыми затратами на замещение улучшений за вычетом скидок на
физический износ и с учетом всех соответствующих форм устаревания и оптимизации.
Этот результат должен согласовываться с адекватной потенциальной прибыльностью
[56, Стандарт 2, п.3.8]. Применяется для оценки специализированных объектов
имущества и в подходящих случаях может использоваться при оценках для финансовой
отчетности [56, Стандарт 2, п.4.5];
babenko@yandex.ru
Оценка стоимости жилой недвижимости
 Бабенко Р.В., 2004
www.labei.narod.ru
46
 стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах,
существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту
оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта
оценки [169, п.4в];
 стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта
оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования [169,
п.4г]. Расчет аналогичен расчету рыночной стоимости, но принцип наилучшего и
наиболее эффективного использования не применяется. Стоимость при существующем
использовании как база оценки используется только при оценках для целей составления
финансовых отчетов [171, п.4.32];
 инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая
исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях
[169, п.4д]. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект собственности с
конкретным инвестором или группой инвесторов, имеющими определенные цели и/или
критерии в отношении инвестирования [56, Стандарт 2, п.3.4];
 стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки,
определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с
положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная
стоимость) [169, п.4е]. Налогооблагаемая стоимость, как правило, определяется с
применением методов массовой оценки [171, п.4.52];
 ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если
объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции
аналогичных объектов [169, п.4ж]. Рассматривается денежная сумма, которая реально
может быть получена от продажи имущества в сроки, недостаточные для проведения
адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. В
некоторых странах к ситуациям вынужденной продажи относятся случаи с
незаинтересованным продавцом и покупателем или с покупателями, знающими о
невыгодном положении продавца [56, Стандарт 2, п.3.10];
 утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная
рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на
утилизацию объекта оценки [169, п.4з]. Стоимость объекта имущества (за исключением
земельного участка), когда он рассматривается как совокупность содержащихся в нем
материалов для продажи, а не для продолжения его использования без дополнительного
ремонта и усовершенствования [56, Стандарт 2, п.3.9]. Утилизационная стоимость
рассчитывается с учетом затрат на реализацию и аналогична стоимости поэлементной
реализации объекта оценки [171, п.4.54].
 специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в
договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не
включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих
стандартах оценки [169, п.4и]. Специальная стоимость может возникнуть, например,
благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с
некоторым другим объектом имущества – например, территориально примыкающим к
рассматриваемому
объекту.
Специальная
стоимость
представляет
собой
дополнительную стоимость, которая может существовать, скорее, для определенного
собственника или пользователя, либо потенциального собственника или пользователя,
чем для рынка в целом; то есть речь идет о покупателе, имеющем особый интерес [56,
Стандарт 2, п.3.11].
Понятие отрицательной стоимости отсутствует в Российском законодательстве, однако
факты проявления отрицательной стоимости в оценочной практике имеют место [26, п.4.06].
Отрицательные значения стоимости возникают тогда, когда недвижимое имущество в силу
физических, юридических, финансовых или контрактных обязательств, которые налагаются на
установленное законом право владения, генерирует отрицательный фактический или
babenko@yandex.ru
Оценка стоимости жилой недвижимости
 Бабенко Р.В., 2004