Новое в МСО 2007 - Библиотека оценщика LABRATE.RU
реклама
Новое в МСО 2007 Артеменков А.И. ([email protected]) 1) Оценка для МСФО и метод АЗЗ в ее контексте 2)Базы стоимости отличные от рыночной 3) О ФСО Особенности нового текста МСО 2007 • Нововедения: – – – – Переписаны ОППО Новый Стандарт МСО 2 «Базы стоимости отличные от Рыночной» Новое Применение МПО 2 «Оценка для залоговых целей» Новое применение МПО 3 «Оценка для целей финансовой отчетности в общественном (государственном) секторе – МР – 8 (дополнение, проясняющее тест на адекватную прибыльность) – МР- 15 Новое Руководство об оценке исторического имущества • Что будет за МСО 2007? – После реструктуризации МКСО написание стандартов будет поставлено на профессиональную основу и отдано отдельному Совету, члены которого будут оплачиваться – Будет создан отдельный совет, который будет заниматься интерпретацией и составлением иллюстративных (и образовательных) материалов для МСО. – Произошло укрепление роли бухгалтеров и представителей консалтингового олимпа и, видимо, тексты МСО будут отражать мировоззрение на оценку и практику этого круга. (См. Например «Determining Fair Value of Intangible assets for IFRS purposes» Discussion Paper) Особенности в теории • Определены Стандартом МСО 2 «Базы стоимости отличные от рыночной» • В нем признаются три категории стоимостей – Субъектно-специфичная стоимость (Инвестиционная стоимость или ценность) – Стоимости в обмене (Справедливая стоимость (в оценочном смысле), Специальная стоимость (стоимость синергии)). – «Стоимости», определение которых устанавливается отдельными законами стран • Ликвидационная стоимость не признается как база стоимости (а относиться либо к справедливой, инвестиционной, либо к Рыночной стоимости)!!!! • В большинстве случаев применение базы стоимости без дополнительных разъяснений (квалификаторов) недостаточно!!!! «Диаграмма Вена» для Баз Оценки Полусфера стоимостей в обмене Рыночная стоимость* Континуум справедливых стоимостей*2 Континуум справедливых стоимостей* Рыночные цены Спектр Специальной (например, Синергетической стоимости) 2) Классификация стоимостей в обмене на основе Инвестиционных стоимостей у рыночных участников Полусфера ценности Использования не по НЕИ: синергетические сверх эффективные использования, нехарактерные для рынка Использование не по НЕИ: субоптимальные использования Uses according to HABU*1 1) Распределение инвестиционных стоимостей между теми кто использует или планирует использовать объект оценки или схожие активы О новом понимании и употреблении баз оценки • • • • Та или иная база оценки описывает фундаментальные принципы измерения в оценке. База оценки – не описывает состояние или условия актива, который вовлечен в гипотетическую сделку (они описываются дополнительно). База оценки обычно описывает характер подразумеваемой сделки, отношения и мотивацию сторон и степень, в какой актив выставляется на рынке. Общий формат сообщения о базе оценки: «База оценки + допущения о состоянии актива и обстоятельствах его продажи (отдельно или совместно с другими активами)» Почти всегда будет необходимым совмещать базу оценки с соответствующими допущениями или специальными допущениями (т.е. допущениями которые скорей всего не соответствуют текущей действительности) , которые описывают предполагаемый статус или состояние актива на дату оценки. Типичное допущение может касаться характера занятия имущества, например, “рыночная стоимость с учетом арендного договора”. Типичное специальное допущение может состоять в том, что объект имущества был изменен некоторым определенным образом, например, “рыночная стоимость при специальном допущении, что работы по строительству были завершены”. Еще примеры сообщения баз оценки: – – – – – • «Рыночная стоимость бизнеса как действующее предприятие» «Рыночная стоимость машин и оборудования «на месте» при предположении, что бизнес будет продолжен» «Рыночная стоимость машин и оборудования «на месте», но в предположении, что бизнес закрывается» «Рыночная стоимость машин и оборудования как отдельных объектов для их перемещения с нынешнего местоположения» «Рыночная стоимость машин и оборудования при их утилизации» Ликвидационная стоимость . Поскольку она описывает ситуацию, когда группа активов, совместно занятых в бизнесе, предлагается для их продажи в отдельности (обычно следуя за закрытием бизнеса), а конкурсные управляющие обычно также мотивированы теми же соображениями, что и рыночные продавцы (т.е. стремятся продать актив за максимальную цену), МКСО полагает, что нет необходимости рассматривать Ликвидационную стоимость как отдельную базу оценки: иногда о такой ситуации обмена можно сообщать по рыночной стоимости (с соответствующими допущениями) , но, когда период экспозиции объективно и очень сильно ограничен, и это точно будет сказываться на достижимую цену, то тогда такая ситуация рассматривается как «инвестиционная стоимость» (поскольку ограничение по периоду экспозиции –это сугубо индивидуальное ограничение стороны в сделке) - В интерпретации RICS: Но данная вещь спорна, поскольку представляется, что инвестиционная стоимость не является обменной стоимостью, проще сказать: ликвидационная стоимость – есть цена) Оценка имущества для залоговых целей • • • • • Требования нового МПО 2: для залоговых целей обычно сообщается Рыночная стоимость, но с надлежащими оговорками, например, учитывая, что при банкротстве имущество должника может перестать быть частью «действующего предприятия», целесообразно будет сообщать стоимость занимаемого собственником имущества следующим образом: «Рыночную стоимость имущества как незанятного». Если оценивается специализированное имущество, нужно: (1) установить, что оно пригодно для целей залога, т.е. может быть продано, и (2) Обычно стоимость специализированного имущества будет сообщаться на основе наиболее эффективного альтернативного использования, если при продаже наиболее вероятным окажется именно это альтернативное использование, а не использование по имеющемуся специализированному назначению. Таким образом, оценка специализированного имущества может быть осуществлена на основе «Рыночной стоимости имущества как незанятого при альтернативном использовании». При залогах оценка специализированного имущества может основываться на АЗЗ только в исключительных случаях (т.к. АЗЗ не предполагают и не учитывают альтернативного использования –см. ниже) Ликвидационной стоимости больше нет: Оценка с учетом (нерыночных) ограничений по реализаций (т.е. по «ликвидационной стоимости») может представляться как альтернатива лишь по особому соглашению, при условии, что эти ограничения будут описаны заказчиком предельно конкретным образом, при этом такая оценка не будет представлять из себя отдельной базы. (нужно будет указать, что такая оценка представляет мнение о цене реализации на дату оценки, и банк не сможет положиться на нее в случае будущего дефолта и тп. ) О справедливой Стоимости • • Два смысла: 1) Справедливая стоимость как база оценки и 2) Справедливая стоимость как база бухгалтерского измерения в МСФО СС как база оценки: ‘Денежная сумма, за которую может быть обменен актив или быть погашено обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами’ – Справедливая стоимость представляет цену, которая была бы, по разумным соображениям, согласована между двумя определенными сторонами при обмене активом. Хотя эти стороны могут быть не связанными и вести переговоры на коммерческих условиях, актив не обязательно выставляется на более широком рынке, и согласованная цена может быть той, которая отражает определенные преимущества (или неудобства) владения для вовлеченных сторон, а не для рынка в целом. – 2. Примером справедливой стоимости будет цена, согласовываемая между собственником и арендатором при сдаче или расширении аренды, или цена при передаче долей в непубличной компании (последнее связано с американской практикой, когда при определении стоимости миноритарного пакета, выкупаемого у несогласного акционера по процедуре выкупа акции, нет необходимости учитывать некоторые скидки (например, на контроль). – СС как база измерения в финансовой отчетности: МКСО полагает, что она в основном соответствует базе Рыночной стоимости в оценке. Но имеются неопределенности и явные проблемы с понятием СС в бухгалтерском контексте. Признавая это, СМСФО (вслед за FASB) начало проект по рассмотрению справедливой стоимости как базы бухгалтерского измерения (будет выпущен отдельный стандарт МСФО- но пока проект находится на начальной стадии). – РОО совместно с НСФО представило общий взгляд российского бухгалтерского и оценочного сообщества на проблему Справедливой стоимости (в бухгалтерском смысле), см: www.nsfo.ru (Английский раздел, новости за март-апрель 2007) Проблемы справедливой стоимости в бухгалтерском смысле • • • • • • В настоящее время в Международных Стандартах Финансовой отчетности (IFRS) не хватает ясности относительно допущений, которые должны быть сделаны при оценке активов различного назначения. Бухгалтерские счета обычно ведутся при допущении, что юридическое лицо является «действующим предприятием». Поэтому следовало бы ожидать, что в МСФО (IAS) 16 ‘Справедливая стоимость' должна отражать стоимость определенного актива как части в составе продолжающегося бизнеса («Рыночная стоимость в составе действующего предприятия», определенная по «accounts-методу» доходного подхода). Однако, МСФО (IAS) 16 предусматривает, что вариант учета по переоценкам может применяться к активу, а не к предприятию, и это приводит к неопределенности: должен ли оценщик предположить, что актив может быть удален из места его эксплуатации и продан в отдельности, или должен ли он оцениваться как часть действующего предприятия. Эти альтернативные допущения могут увеличить или сократить его стоимость, и поэтому оценщику будет необходимо уточнить у заказчика допущение или допущения на основе которых следует сообщить о Рыночной стоимости. Возможность, что Рыночная стоимость актива может отличаться в зависимости от того, оценивается ли он при допущении, что он останется частью действующего предприятия, или при допущении, что он перед продажей будет отделен от бизнеса, приводит к специфическим проблемам в отношении имущества, занимаемого собственником. Параграф 6.3 МПО 1 требует, чтобы оценщик сообщил о стоимости, основанной на альтернативном использовании, но с заявлением, что стоимость при альтернативном использовании не принимает во внимание никаких проблем, таких как закрытие бизнеса или его приостановка и связанные с этим затраты, которые были бы понесены при достижении альтернативного использования, и что все это будет необходимо рассмотреть юридическому лицу при принятии им решения о соответствующей сумме, которую следует принять в качестве справедливой стоимости. Хотя вполне правильно, что юридическое лицо должно быть осведомлено о потенциале более высокой стоимости при альтернативном использовании, из этого не следует, что юридическое лицо обязательно примет ее как учетную сумму в своих счетах, поскольку такая сумма может быть несовместима с представлением о «действующем предприятии», на основе которого подготавливаются счета. (Позиция RICS) Проблемы СС в бухгалтерском смысле: как действовать оценщику, делающего оценку для целей МСФО? • В ожидании разъяснения СМСФО допущений , подкрепляющих понятие справедливой стоимости для различных целей в МСФО, возможна рекомендация, чтобы в ситуациях, когда оценщик выявляет существенное различие между стоимостью актива при альтернативном использовании и его стоимостью как часть продолжающегося бизнеса, делались явные допущения. По рекомендациям RICS, типичные ограничивающие допущения могут быть такими: – a) «‘... Рыночная стоимость при допущении, что имущество продается как часть в составе занимающего его действующего предприятия, $XXX ...’» – b) « ‘… Рыночная стоимость при допущении, что имущество продается после прекращения существующей операционной деятельности, $XXX. Эта оценка не принимает во внимание затрат на закрытие бизнеса или его перенос.’» • Можно думать, что роль оценщика состоит в том, чтобы представить заказчику всю уместную информацию, которая позволит заказчику принять обоснованные решения о наиболее целесообразном принципе в рамках бухгалтерского учета, ведь именно заказчик оказывается в состоянии вести взаимосогласованный учет различных активов, используемых на предприятии.(позиция RICS) • АЗЗ в оценках для целей МСФО АЗЗ- не база оценки, а метод оценки, который для специализированного имущества приводит к определению его стоимости для бизнеса (или обменной стоимости в случае если бизнес будет продолжен). – IPSAS даже интерпретирует АЗЗ как стоимость –в- использовании Поэтому, если бизнес будет закрыт, то специализированное имущество скорей всего станет обладать только стоимостью альтернативного использования (которая может быть вовсе не связана с затратами на замещение) (затраты замещения характеризуют, во что обойдется бизнесу построить объект специализированного имущества для соответствующего специализированного использования – т.е. стоимость для бизнеса) Поэтому, если имущество будет выставлено на рынке в случае если оно больше не потребуется бизнесу, то оно может не принести цену, соответствующую АЗЗ. Поэтому АЗЗ характеризуют Рыночную Стоимость специализированного имущества, только если оно продается для своей специализированной цели. В случае ослабления (impairment) имущества (например, оно больше становится не нужным или почти не нужным бизнесу), бизнес спишет рыночную стоимость (АЗЗ сообщенные оценщиком), до наибольшего из: стоимости в использовании, либо чистой стоимости реализации (стоимости при альтернативном использовании). – Поэтому результат оценки специализированного имущества по АЗЗ для целей включения в МСФО должен сообщаться как: «Рыночная стоимость, ограниченная тестом на адекватную прибыльность» (т.е. тестом на ослабление). Оценщик также должен заявить в Отчете: – – (a) Рыночную стоимость при любом с легкостью определяемом альтернативном использовании, если она выше; или заявить, что эта стоимость возможно будет выше ; иначе нужно включить (b) : заявление, что Рыночная стоимость при прекращении бизнеса была бы существенно ниже. Следствия этого: При оценках имущества для целей МСФО не следует применять все три метода и взвешивать их. Методы должны рассматриваться иерархически: 1) Если возможно применить сравнительный подход, то только его следует применить; 2) Если имеется недостаток данных для применения сравнительного подхода, то следует применять либо доходный подход, либо АЗЗ. АЗЗ рекомендуется применять только для специализированного имущества. При применении АЗЗ в оценках для целей МСФО: не следует учитывать прибыль девелопера: АЗЗ – это то, во сколько обойдется приобретение имущества для бизнеса («стоимость входа»), но бизнес не намерен перепродавать это имущество (он использует его для себя) . Но возможно учитывать комиссионные подрядчика, если скорее всего бизнес не строил бы имущество хозяйственным способом. ФСО и МСО • • • • ФСО, несмотря на обратные заверения в преамбуле, не только не соответствуют, но и иногда противоречат МСО. С принятием МСО 2007 и ревизии баз оценки, эти противоречия стали еще сильнее. ФСО: каждый подход равноправен (3 подхода оценки и согласование результатов); МСО: подходы рассматриваются иерархически (каждый из них имеет свою нишу применения), рассматривать среднее по нимэто находить «среднюю температуру по больнице». Определение Рыночной Стоимости в ФСО (основанное на определении в Законе РФ, которое, в свою очередь, основано на американских USPAP образца 1996 г.) во многих случаях противоречит определению Рыночной стоимости в МСО. Допустимый спектр баз оценки теперь не согласуется между МСО и ФСО. – Помимо РС, ФСО не допускает никакой иной обменной стоимости кроме как ликвидационной, но ликвидационная стоимость теперь не допускается в МСО. О том, что помимо РС (в специфическом ее понимании ФСО), есть другие обменные стоимости, ФСО, даже не упоминает. Несоответствия в определении РС в МСО и ФСО Определение Характер определения МСО ФСО Расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Определение «с позиции сделки» (transaction based view) (см. [1],[2]) Хорошо сочетается с современными воззрениями “практической теории стоимостной оценки” [2]. (это определение основано на прежних американских стандартах USPAP) Определение с «позиции широкого рынка» (находящегося «в условиях конкуренции», т.е. ближе к идеальному рынку, чем определение МСО, таким образом, оно более близко к «Рыночной ценности» (см. [2] ) Хорошо сочетается с теоретическими воззрениями на идеальный рынок (СПТ) [2] Несоответствия в определении РС в МСО и ФСО - продолж Границы применимости Подходит ко всем активам, которые могут участвовать в гражданском обороте, в т.ч. и к слаболиквидным активам [1] Результат применения Стоимость будет учитывать реальные (наиболее вероятные) обстоятельства обмена. Кроме того, ее необходимо всегда квалифицировать при практическом применении дополнительными допущениями подразумеваемого обмена. (см. МСО 2 2007, МР-3) Последствия применения к некоторым активам В силу общности определения, наиболее вероятные обменные стоимости активов не будут искажаться за счет понятийных рамок определения. В силу широкорыночного характера этого определения оно исключает многие слаболиквидные активы из границ своей применимости (в отличие от определения МСО). Например, согласно определению ФСО, специализированные активы не обладают рыночной стоимостью, поскольку если бы их можно было продать «на открытом рынке в условиях конкуренции» , то они бы противоречили своей сущности и не были бы специализированными. Весь спектр допущений установлен в самом определении, каковы бы не были наиболее вероятные обстоятельства обмена актива, Цель измерения состоит всегда в том , чтобы установить стоимость достижимую «на открытом рынке в условиях конкуренции» При оценках бизнеса: такое определение не подразумевает потребность во введении ни скидок/премий за контроль, ни скидок на недостаток ликвидности. На «открытом рынке в условиях конкуренции» нет причин для возникновения таких скидок\ премий. [3] Определение во многих случаях, поэтому, будет приводить к завышению реальной обменной стоимости активов Несоответствия в определении РС в МСО и ФСО –вывод • Таким образом , между определениями РС в МСО и ФСО существуют противоречия в логическом и понятийном планах. На практической оценке, эти противоречия могут как отразиться, так и не отразиться, поскольку в российских оценках редко когда встречается дедуктивный анализ применяемых определений. • Профессиональная стоимостная оценка – имеет свою собственную практическую теорию оценки стоимости, которая не совместима с тем взглядом, который предполагается в определении РС в ФСО, которое основывается на общеэкономической теории стоимости (СПТ). См. об этом: 1) Михайлец В.Б. , Артеменков А.И. «Транзакционная модель ценообразования неликвидных активов» http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1008875 , 2007 2) 2) Г.И. Микерин, А.И. Артеменков, «О различии между профессиональной стоимостной оценкой и инвестиционно-финансовой оценкой: возможные объяснения с учетом происходящего «пересмотра понятий», «Вопросы Оценки» № 2, 2007 • • Более того, представляется, что основывать российское определение Рыночной стоимости на американском USPAP не является целесообразной стратегией с учетом характерных особенностей национального рынка в России, где индивидуальные сделки чаще встречаются по всему спектру активов, чем централизованные и организованные публичные обменные процессы, а уровень конкуренции более низок, чем в США. Поэтому может показаться парадоксальным, но понятия и практика оценки в соответствии с МСО удовлетворяет российским реалиям и потребностям в большей степени, чем то, что следует из дедуктивного анализа положении ФСО!
