КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ПОЖАЛЕТЬ ОБ ЭТОМ

КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ПОЖАЛЕТЬ ОБ ЭТОМ?
Не каждый день мы покупаем недвижимое имущество. Для многих
покупка квартиры – самая важная сделка в жизни. Поэтому всегда возникает
вопрос, как купить квартиру, не пожалев потом о вложенных деньгах?
Отвечая на него, заметим, что сократить неблагоприятные риски покупателю
жилья вполне возможно.
Во-первых, нужно определиться, будут ли поиск квартиры,
оформление сделки осуществляться самостоятельно или с помощью услуг
профессионального посредника – риэлтора, юриста. Вариант с посредником
возлагает дополнительные финансовые траты (плата за оформление сделки
составляет в среднем 5-10 процентов стоимости объекта недвижимости) и
оправдан в том случае, когда, скажем, риэлтор действительно грамотный и
профессиональный. Если выбор пал на данный вариант, то стоит доверить
свои имущественные интересы проверенному специалисту, который уже
неоднократно быстро и качественно помог вашим знакомым, близким,
друзьям.
Если личное время позволяет самостоятельно заняться поиском
квартиры, то найти предложение можно в ходе опроса знакомых,
ознакомления с объявлениями в СМИ и на специализированных сайтах в
сети Интернет.
Во-вторых, необходимо иметь четкое представление, какое жилье
желаете приобрести: на вторичном рынке или в новостройках. Кому-то
принципиально важно, психологически комфортно иметь новое жилье, в
котором никто ранее не проживал. Для кого-то определяющим фактором при
выборе жилья является исключительно цена. Граждане порой соблазняются
низкой ценой новостройки, уже не обращая должного внимания на
предлагаемые застройщиком «серые» схемы. В результате могут остаться
без жилья и без собственных сбережений.
Так,
застройщик
может
предлагать
заключить
договор
предварительной купли-продажи, договор соинвестирования, использовать
вексельную схему, покупку пая в жилищно-строительных кооперативах, и
другие формы реализации. В то время как покупатель получает
действительные права на будущую квартиру, только заключив и
зарегистрировав договор долевого участия в строительстве.
Договор долевого участия в строительстве - это единственный
легальный способ оформления отношений с компанией-застройщиком,
обеспечивающий права и законные интересы дольщиков, шанс вернуть
средства, вложенные в строительство, либо получить гарантии
предоставления жилья в перспективе.
Итак, чтобы не постигла участь обманутого дольщика нужно:
1.
Тщательно подходить к выбору компании-застройщика. На этой
стадии необходимо: ознакомиться с учредительными документами
выбранной компании; удостовериться в наличии прав компании-
2
застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства;
удостовериться, получено ли разрешение на строительство; проверить
размещение в СМИ проектной декларации и ознакомиться с ней.
2.
Заключать и регистрировать договор участия в долевом
строительстве только в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ от
30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и
иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации». Не соглашаться на другие
предложенные застройщиком заманчивые договоры, даже если знакомые
уже по такому договору ранее зарегистрировали право собственности.
Вполне вероятно, что в вашем случае такая схема «не сработает».
Применительно к вторичному жилью можно рекомендовать
следующее. В первую очередь перед заключением договора купли-продажи
в обязательном порядке необходимо провести тщательный анализ
юридической
чистоты
приобретаемой
квартиры:
проверить
действительность права собственности на квартиру.
В этой связи необходимо:
1.
Убедиться, что отчуждатель имущества является его
собственником. Для этого лучше лично запросить выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(далее - ЕГРП) на квартиру, выписку из ЕГРП о переходе прав на квартиру,
попросить
у
продавца
копии
всех
правоустанавливающих,
правоудостоверяющих документов. Данные документы также позволят в
случае судебного разбирательства доказать добросовестность при
приобретении квартиры.
Если право продавца зарегистрировано на основании судебного акта,
правоустанавливающего документа, оформленного до вступления в силу
Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то не лишним
будет проверить юридическую силу этих документов, обратившись с
запросом в суд, орган БТИ.
Если в выписке из ЕГРП о переходе прав на квартиру видно, что
сделки совершались часто в короткие сроки, то это должно вызвать
сомнения в чистоте таких сделок.
2.
Удостовериться насколько возможно, что физическое и
психическое состояние собственников жилья позволяет осознавать смысл
заключаемой сделки, что воля их направлена на отчуждение имущества.
Для этого лучше все переговоры вести непосредственно с
собственником, несмотря на представление его интересов представителем.
Если продажа осуществляется по доверенности, то необходимо проверить ее
действительность на момент заключения сделки, обратившись к нотариусу с
запросом о том, выдавалась ли доверенность, не аннулирована ли она, не
утратила ли она силу в связи со смертью доверителя.
Когда продавцом выступает человек преклонного возраста, тоже
нужно быть осторожным, поскольку наследники в будущем могут оспорить
3
сделку по причине, к примеру, заблуждения, безденежности договора куплипродажи.
3. Убедиться, что отсутствуют лица, имеющие правопритязания на
квартиру.
Это
случаи
приватизации
квартиры
(как
правило,
несовершеннолетние не включались в состав собственников, в последующем
они могут оспорить безвозмездную передачу квартиры в собственность их
родителей, а, значит, и сделку по ее последующей продаже). Это также
случаи, связанные с лицами, отбывающими наказание, с военнослужащими
или исчезнувшими в неизвестном направлении (за такими людьми
сохраняются права проживания и пользования квартирой - они могут
объявиться и вселиться в неё по решению суда). Это может быть
совместный режим имущества (нажитое в браке имущество признается
общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они
должны вместе). а также случаи приобретения квартиры за счет
материнского капитала (по закону такое жилье в обязательном порядке до
совершения сделки должно быть оформлено в общую собственность не
только родителей, но и детей).
4. Провести анализ самого объекта жилой недвижимости: учет в
государственном
кадастре
недвижимости
с
характеристиками,
совпадающими с данными ЕГРП (особенно в части площади), наличие
перепланировки; переустройства, возможных капитальных ремонтов,
предполагаемый снос жилья.
Оптимально, если найдено стоящее предложение, предприняты все
профилактические меры, то для оформления договора купли-продажи
следует обратиться к квалифицированному юристу, который сможет
грамотно составить договор, подготовить необходимые для государственной
регистрации перехода права документы (нотариальное согласие супруга
продавца, уведомление сособственника в порядке преимущественного права
выкупа, согласие органов опеки и попечительства и т.д.).
Хочется лишь указать, что оплату по договору лучше совершать в
присутствии нотариуса или посредством банковского перевода, или
помещения денежных средств в банковскую ячейку. В случае передачи
денег наличными, обязательно взять от продавца – физического лица
расписку, от юридического лица – платежные документы. При этом не стоит
соглашаться на занижение в договоре реальной цены, чтобы
минимизировать налоговые риски по налогу на доходы физических лиц. В
противном случае не сможете в полном объеме получить имущественный
налоговый вычет либо уменьшить налогооблагаемую базу при продаже
квартиры на сумму, фактически уплаченную. Кроме того, если по какимлибо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать
на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
4
Основные рекомендации по приобретению квартиры, конечно же, не
могут гарантировать отсутствие неблагоприятных последствий покупки в
будущем, но их соблюдение способно свести эти риски к минимуму.
Ксения Картавенко,
главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты
недвижимости жилого назначения Управления Росреестра
по Омской области.