статью - Ярославский центр недвижимости

На сайте aferizm.ru опубликованы материалы о способах мошенничества в разных сферах
нашей жизни. Нижеприведенные статьи взяты с этого сайта и даются с некоторыми
сокращениями.
Об основных способах обмана при покупке-продаже квартир
Каждая десятая сделка, заключаемая при посредничестве частного маклера,
проходит со сбоями. Не успешнее проводятся и самостоятельные сделки, в том
числе со знакомыми и родственниками - здесь каждая одиннадцатая сделка не
соответствует планам сторон. Лицензированные фирмы работают на порядок
качественнее, из 300 сделок только одна заканчивается неудачно.
Удастся сэкономить от 10 до 30% суммы, если квартира будет приобретена у
частного продавца без посредников. Для этого можно самому дать объявление о
покупке. Но будьте предельно осторожны: как показывает правоохранительная
практика - до четверти продавцов не чисты на руку.
Большинство
махинаций
с
квартирами
совершается
по
поддельным
документам. Пустые бланки договоров и справок получить не составляет труда,
а
воссоздать
полный
комплект
(муниципальных) органов,
печать
необходимых
и
штампы
печатей
нотариуса,
государственных
печати
РЭУ
и
паспортного стола - стоит примерно (в областных центрах) - $1000. Трудно
подделать только справку (экспликацию) Бюро технической инвентаризации
(БТИ), поскольку она выдается на специальном номерном бланке.
В арсенале мошенников и использование услуг лженотариусов; вручение
продавцу
''кукол'';
поддельных
''нотариально
удостоверенных''
договоров;
приведение одной из сторон в невменяемое состояние, и множество других - эта
сфера деятельности мошенников совершенствуется также быстро, как и другие.
Если не быстрее.
Часто мошенники не подделывают документы, а получают дубликаты.
Собрав несколько полных комплектов документов на квартиру, заключают
несколько вполне законных договоров на продажу. Один из них продавец сам
регистрирует и получает всю причитающуюся сумму. С остальных покупателей
он получает часть денег сразу после нотариального оформления, предоставляя
им возможность регистрировать договор самостоятельно.
Бывает, что покупателю показывают одну квартиру, а документы оформляют
на другую. При этом мошенникам ничего не стоит перевесить номера квартир,
часто на целом этаже или во всем доме. Бывали случаи, что меняли даже
таблички с номерами домов и названиями улиц.
Весьма распространены и случаи реализации квартир не собственниками, а
их арендаторами. Пользуясь поддельными документами, они получают аванс и
скрываются.
Нередко квартиру продают по доверенности уже после того, как сам
владелец
жилья
умер.
Сделка
после
этого,
естественно,
является
недействительной.
Практически все сделки купли-продажи квартир возвратны, причем претензии
можно предъявлять в течение 3-х лет. Если есть малейшее нарушение в
оформлении документов или ущемлены права граждан, любой грамотный юрист
сможет доказать незаконность сделки.
Для
признания
сделки
недействительной
владельцу
недвижимости
достаточно пройти обследование или лечь в больницу, с тем, чтобы его
признали недееспособным частично или полностью. По закону, если продавец
лично поставил подпись, то в течение полугода он имеет право расторгнуть
сделку, доказав, что в этот момент он был невменяем.
Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он
нетрудоспособен и ему некуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет
право остаться в ней и жить, кто бы ни являлся ее собственником.
Поэтому проверка благонадежности партнера и его документов - дело
участников сделки, ведь именно они первыми страдают в случае расторжения
договора.
Нельзя ничего подписывать, не проверив все документы другой стороны,
причем не просто их наличие, а полное соответствие юридическим нормам, даже
если текст документа кажется безобидным.
Опасайтесь людей, стремящихся сделать все срочно, минуя порядок,
которые берутся за оформление всех документов сами.
Оформляя договор через фирму, проверьте у нее наличие лицензии на этот
вид деятельности.
Запишите
орган, в котором
лицензия получена,
не
поленитесь, узнайте и там, что собой представляет фирма, с которой вы
предполагаете связаться, действительна ли выданная лицензия.
Бывали случаи, когда клиента обманывали представители организованного
преступниками бюро, которое после заключения серии нечестных сделок,
прекращало свою деятельность, либо перебазировалось в другой район под
новым названием. Создаются фирмы и для оформления одной единственной
сделки, после чего они исчезают. Как правило, этого не случается с фирмами членами профессиональных риэлторских организаций и объединений, и
компаниями, работающими на рынке недвижимости более 5 лет.
Ни в коем случае не оставляйте свой паспорт и свидетельство о
приватизации квартиры у посредников и иных лиц (арендаторов и т.п.).
При оформлении купли–продажи квартиры в договоре часто указывается
заниженная цена (для уменьшения налогообложения). Уже после получения
всей суммы ''продавцы'' нередко находят способ расторгнуть сделку и
возвращают сумму, указанную в договоре. Получить с них обратно все деньги
практически невозможно.
Одновременно с вручением денег следует занимать и осваивать купленную
квартиру,
сменив
замок.
Необходимо
также
добиться
выписки
всех
квартиросъемщиков с приобретаемой жилплощади (естественно, до передачи
денег). Недобросовестный продавец в этом случае не сможет ее вероломно
занять.
И продавец, и покупатель (в зависимости от степени честности партнера)
могут остаться без денег. Партнеры как бы заранее вынуждены относиться друг
к другу с подозрением. Возможный выход: деньги заранее передаются (на
хранение) в надежную риэлторскую фирму, которая обязуется контролировать
исполнение сделки и ее регистрацию (за посредничество со сторон взыскивается
5% от суммы сделки). Функции такой фирмы может выполнить также банк (при
этом сюда передаются подписанные сторонами условия передачи денег).
При расчетах целесообразнее пользоваться не наличными деньгами, а
расчетным счетом. Передачу (получение) денег необходимо производить в
присутствии родственников, знакомых, которые впоследствии (не дай Бог,
конечно) смогут выступить свидетелями в суде.
Оригиналы
приватизационных
документов
должны
находиться
у
собственников до момента завершения сделки. Необходимо также проверить,
оплачены ли продавцом коммунальные услуги, включая абонентную плату за
телефон.
При покупке квартиры в кредит с правом ее аренды тщательно рассчитайте
свои возможности. В противном случае есть риск стать плательщиком пени: 1%
от задолженности за каждый день просрочки. Неуплата может привести к
расторжению договора аренды и ''конфискаций'' первоначального взноса.
Требования к оформлению сделки
При подписании договора граждане разборчиво и полностью пишут свою
фамилию, имя и отчество и ставят подпись.
Если в договоре есть приписки, зачеркнутые слова или исправления, то
нужно это отдельно оговорить и заверить подписями участников сделки.
Количество подлинных экземпляров договора должно равняться количеству
участников
сделки
плюс
один
экземпляр
для
учреждения
юстиции
по
регистрации прав на недвижимое имущество.
Если договор не умещается на один лист, то нужно сшить все листы вместе,
указать общее количество листов и заверить его подписями участников.
Если сделка совершается одним из супругов, то для ее заключения
необходимо оформить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на
совершение данной сделки.
Если
собственником
(совладельцем)
квартиры
является
несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства
о соблюдении его интересов про сделке.
КАК КУПИТЬ КВАРТИРУ И НЕ ОСТАТЬСЯ БЕЗ КРЫШИ НАД
ГОЛОВОЙ
Вначале отметим, что подбор и оформление квартиры на вторичном рынке и в
домах - новостройках сильно отличаются. Ниже – несколько советов покупателям,
заключающим договор с риэлторской фирмой на приобретение вторичного жилья.
Прежде всего, заключая договор с риэлторской компанией, максимально
подробно отразите в нем параметры и свойства искомого жилья. Если вы
любите абсолютную тишину или солнечный закат – не забудьте оповестить об
этом риэлтора, как об обязательной характеристике квартиры.
Квартирная арифметика
На практике риэлтор, как правило, стремится включить в цену покупки
квартиры свои комиссионные, а также стоимость оформления сделки. При этом
клиент нередко не информируется об их размере. Если в договоре звучит фраза
“цена покупки квартиры не превышает…", то можете быть уверены: все
варианты квартир будут предлагаться вам именно по этой максимальной цене.
Кто же из риэлторов откажется заработать лишние деньги? Чтобы не дать им
такого искушения необходимо:
а) обозначить в договоре размер вознаграждения риэлтора в твердой сумме или в
процентах от цены продавца квартиры (первое предпочтительнее, так как
сложность работы риэлтора никак не связана с ценой жилья);
б) указать, кто из сторон несет расходы по оформлению сделки и в каком размере
(если расходы ложатся на клиента – требуйте их постатейного перечня в
договоре).
Заключая договор, риэлтор потребует от вас внести некоторый аванс. Это
нормальная практика: ведь поиск вариантов квартир сопряжен с некоторыми
материальными затратами. Другое дело, что размер аванса должен быть
разумным, а именно - $500-1000 в зависимости от цены квартиры и сложности
поиска. Однако обратите внимание на следующие моменты:
а) обязательно отметьте в договоре, что все расходы по подбору квартиры
включаются в общее вознаграждение риэлтора;
б) учтите, что поиск квартиры не всегда приводит к положительному результату.
Если при этом у сторон нет желания продолжить общение (продлить договор), то
возникает банальный вопрос: кто, собственно, виноват в несостоявшейся сделке?
Здесь возможны варианты. Ответ должен содержаться в тексте договора.
Исходя из опыта, рекомендую включить в договор следующие положения:
1. Риэлтор обязуется предоставить клиенту возможность осмотреть не менее
трех вариантов квартир, полностью соответствующих заявленным
требованиям (как уже отмечалось, их необходимо изложить максимально
подробно);
2. В случае невыполнения этого обязательства в оговоренные сроки риэлтор
обязуется вернуть аванс и выплатить оговоренную неустойку;
3. Если вы откажетесь от всех предложенных вариантов (при условии, что они
отвечают заявленным требованиям), то имеете право требовать возврата
аванса лишь за вычетом оплаты проделанной риэлтором работы.
Представляется разумным, что размер такой оплаты не должен превышать
$200.
Такой подход к ответственности сторон подчеркивает ее взаимный характер
и, кроме того, настраивает клиента и риэлтора на рабочий лад с первого дня
поиска. Будьте уверены, включив указанные пункты в договор, долго ждать
вариантов вам не придется.
Кто крайний
Самый важный вопрос - несет ли риэлтор ответственность за правовую
чистоту сделки покупки квартиры? Любой заключенный договор теоретически
может быть расторгнут в суде. Никто, даже самый большой профессионал, не
даст стопроцентную гарантию того, что этого не произойдет. Риэлтор отвечает
лишь
за
ошибки,
допущенные
его
сотрудниками,
непосредственно
при
оформлении договора купли-продажи, а также за нарушение своих обязательств
(например, если он обещал продать вам свободную квартиру, а продал с
зарегистрированными в ней людьми).
В случае же недобросовестности продавца, ответственность самого риэлтора
носит скорее моральный характер: допущенные ошибки - это тяжелый удар по
репутации фирмы.
Возмещать
же
причиненный
покупателю
материальный
ущерб
будет
страховая компания, с которой у риэлторской фирмы заключен договор
страхования гражданской ответственности.
Кстати, помните, что размер
ответственности страховщика ограничен страховой суммой, указанной в этом
договоре. На большее не рассчитывайте. Но и для того, чтобы гарантированно
попасть под страховку, необходимо:
а) перед заключением договора на покупку квартиры ознакомиться с
условиями договора страхования ответственности риэлтора;
б) включить в договор с риэлтором ссылку на конкретный договор
страхования его гражданской ответственности.