О двойном учете прибыли при оценке недвижимости затратным

В.Т. Александров, Э.П. Баяндин
МИПК Санкт-Петербургского
государственного инженерно-экономического университета
О ДВОЙНОМ УЧЕТЕ ПРИБЫЛИ
ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ
В общем случае сметная стоимость строительных работ включает прямые
затраты (Спз), накладные расходы (Снр) и сметную прибыль (Ссп):
Сср = Спз + Снр + Ссп. .
Сумма прямых затрат и накладных расходов составляет сметную
себестоимость Ссб строительных работ:
Ссб = Спз + Снр.
«Сметная прибыль— это сумма средств, необходимых для покрытия
отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие
производства, социальной сферы и материальное стимулирование. Сметная
прибыль является нормативной частью стоимости строительной продукции и
не относится на себестоимость строительных работ» (МДС 81-1.99, Госстрой
России от 26.04.1999 г. № 31). Эта формулировка сохранила роль и место
сметной прибыли в значении «плановых накоплений», присущих экономике
административно-командной системы. В настоящее время при определении
сметной стоимости строительных работ сметную прибыль рекомендуется
устанавливать в размере 65% от фонда оплаты труда рабочих или 12% от
себестоимости работ (МДС 81-25.2001, Госстрой РФ от 28.02.2001 г. №15)..
Следует отметить, что в советский период, когда отсутствовали рынок,
предприниматели и, соответственно, предпринимательская прибыль, сметная
стоимость строительства считалась полной стоимостью строительной
продукции, которая и отражалась на балансе заказчика. Недаром именно
величина сметной стоимости строительства является «восстановительной
стоимостью» в строительных представлениях (достаточно указать на
«Укрупненные показатели восстановительной стоимости - УПВС)». Причем
сметная стоимость строительства учитывает затраты не только подрядчиков, но
и заказчика (подготовка строительства, проектно-изыскательские работы и
авторский надзор, технический надзор, резерв средств на непредвиденные
работы и затраты и др.). Таким образом, сметная стоимость отражает всю
стоимость производства строительной продукции.
С учетом всех затрат по главам сводного сметного расчета (ССР) сметные
затраты девелопера можно представить формулой:
Ссмет = Ссб × Ксп × Кгл.i
где: Ссб – себестоимость строительных работ по главам 2-6 ССР;
Ксп – коэффициент сметной прибыли;
Кгл.i – коэффициенты лимитированных и прочих затрат по i-м главам ССР (i =
1, 8-12) .
По стандартам оценочной деятельности сметная стоимость строительства
для инвестора (девелопера, заказчика-застройщика) считается издержками
строительного производства, к которым еще должна добавляться прибыль
предпринимателя (инвестора), определяемая по рыночной ставке дохода на
инвестиции. Соответственно, восстановительная стоимость (стоимость нового
строительства улучшений – Vстр) по оценочным представлениям определяется
следующим образом:
Vстр = Ссб × Ксп × Кгл.i × Кпп,
где: Кпп – коэффициент прибыли предпринимателя.
Из этого следует, что на инвестиционные издержки, прибыль в настоящее
время начисляется дважды. Общая формула стоимости производства
строительного объекта в существующих условиях выглядит так:
V = Σ Cстрt × (1 + r) T-(t-0,5) = Σ (Ссбt (1+0,12) × Кгл.it × (1 + r) T-(t-0,5) ).
Из этой формулы
следует, что реально происходит двойное
аккумулирование издержек строительства. В настоящее время в сфере
инвестиций в недвижимость часто происходит совмещение функций
подрядчика и инвестора. В качестве примера в таблице представлен процесс
модификации
издержек строительства в аккумулированную стоимость
строительства, учитывающую прибыль предпринимателя, когда подрядчик
является инвестором.
Как можно видеть, при годовой рыночной ставке дохода 20% подрядчикинвестор на реальные инвестиции (издержки строительства) имеет годовую
ставку дохода 54,1 % . Эта прибыль при сроке строительства не более года и
при современных относительно невысоких рыночных ставках дохода
оказывается выше, чем прибыль предпринимателя, не совмещающего функции
подрядчика.
Наименование
№ показателей
1 Издержки строительства, $
2 Сметная прибыль, $
Сметная стоимость
3 строительства, $
1 кв.
2 кв.
3 кв.
4 кв.
Всего
133929 357143 250000 133929 892857
16071 42857 50000 16071 107143
150000 400000 300000 150000 1000000
4
5
6
7
8
9
Время до окончания
строительства, год.
0,875
0,625
0,375
0,125
Фактор аккумулирования по
норме доходности 20% в
год
1,173 1,1207 1,0708 1,0231
Аккумулированная сметная
стоимость строительства, $
175944 448279 321229 153458 1098909
Годовая ставка дохода на
издержки строительства, %
54,1085
Фактор аккумулирования
издержек по ставке 48,7%
1,45998 1,3104 1,1761 1,0555
Аккумулированная
стоимость издержек
строительства, $ (гр.1хгр.8)
195534 467987 294019 141369 1098909
Несомненно, что у подрядчика есть свой капитал, на который он вправе
требовать рыночную ставку дохода. Но при авансовом финансировании
строительства предпринимателем подавляющую часть инвестированного в
строительство капитала составляют издержки строительства – издержки
предпринимателя, а не подрядчика. Основной и оборотный капитал подрядчика
при авансировании строительных работ инвестором даже близко не
приближается к себестоимости строительства. То есть, даже при полном
авансировании строительства инвестором подрядчик имеет право на какую-то
прибыль сверх
строительных издержек, но гораздо меньше
12%
себестоимости строительных работ.
Представляется, что Министерству имущественных отношений РФ, как
уполномоченному органу по оценочной деятельности следует поставить перед
Госстроем РФ вопрос о необходимости пересмотра механизма установления
сметной стоимости строительства, исходя из современных рыночных условий
формирования прибыли предпринимателя на базе годовой ставки дохода.