Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного

Название документа
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2013 N 17АП-860/2013-ГК
по делу N А60-32741/2012
Требования о признании недостоверным отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения,
урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта
муниципального нежилого фонда, следует удовлетворить частично, поскольку суд правомерно
исходил из необходимости урегулирования разногласий спорных пунктов договора, приняв один пункт
в редакции истца.
Источник публикации
Документ опубликован не был
Примечание к документу
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 августа 2013 г. N 17АП-860/2013-ГК
Дело N А60-32741/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Голубцовой Ю.А.,
судей Зелениной Т.Л., Усцова Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коржевой В.А.,
при участии:
от истца - Пашевич Л.В., паспорт,
от ООО "Трансэнергоресурс" - Жарко Е.И., доверенность от 20.06.2013,
от иных лиц, участвующих в деле - не явились,
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в
порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе
публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте
Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца индивидуального предпринимателя
Пашевич Людмилы Васильевны
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 18 декабря 2012 года
по делу N А60-32741/2012,
вынесенное судьей Ефимовым Д.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Пашевич Людмилы Васильевны (ОГРНИП
304667128000139, ИНН 666101603321)
к ООО "Трансэнергоресурс" (ОГРН 1046604381691, ИНН 6672160662), Администрации города
Екатеринбурга,
третье лицо Департамент по управлению муниципальным имуществом,
о признании недостоверной величины рыночной, урегулировании разногласий, возникших при
заключении договора,
установил:
индивидуальный предприниматель Пашевич Людмила Васильевна (далее - истец) обратилась в
Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к ООО "Трансэнергоресурс",
Администрации города Екатеринбурга о признании недостоверным отчета ООО "Трансэнергоресурс" от
21.05.2012 N 241 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, находящегося по адресу: г.
Екатеринбург, ул. Малышева, д. 1; обязании Департамента по управлению муниципальным имуществом
заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке
платежа от 12.07.2012 N 884, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: "Цена объекта составляет 9
954 000 (девять миллионов девятьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей без учета НДС", п. 6.1. - в
следующей редакции: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению
основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) процента от
неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем
платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей
за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения
просроченной задолженности включительно".
Определением суда от 09.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по управлению
муниципальным имуществом (статья 51 АПК РФ).
Определениями суда от 24.10.2012 по ходатайству истца назначена экспертиза для определения
соответствия отчета ООО "Трансэнергоресурс" от 21.05.2012 N 241 требованиям Федерального закона от
29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", ФСО N 1, 2, 3, утвержденным Приказами
Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, 255, 256, а также для определения рыночной стоимости
спорных помещений. Проведение экспертизы поручено ООО "Консалтинг Групп", эксперту Радько Сергею
Григорьевичу. Производство по делу приостановлено до получения результатов экспертизы (ст. 144
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 17.12.2012 производство по делу возобновлено ввиду устранения
обстоятельств, вызвавших приостановление производства по делу - поступления в суд заключения
экспертизы (ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением суда от 18.12.2012 в удовлетворении иска отказано.
Истец с решением суда от 18.12.2012 не согласен, в апелляционной жалобе просит решение суда
отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель апелляционной жалобы указал, что отчет ООО
"Трансэнергоресурс" об определении рыночной стоимости спорных помещений в размере 12 320 000 руб.,
положенный в основу обжалуемого судебного акта, не соответствует требованиям законодательства.
Оценщик не принял во внимание качественные характеристики объекта оценки, срок эксплуатации здания,
изношенность коммуникаций, отсутствие капитального ремонта, фактическое использование помещений не
только как торговых, но и как производственных, что повлекло завышение рыночной стоимости объекта
оценки. Суд необоснованно отказал истцу в назначении повторной экспертизы по вопросу о рыночной
стоимости спорных помещений. Суд не дал оценку представленному истцом отчету от 03.07.2012 N 2206/12, подготовленному ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки", согласно которому рыночная
стоимость помещения составляет 9 954 000 руб., существенно отличаясь от стоимости помещения,
указанной в отчете ООО "Трансэнергоресурс".
Истец заявил в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении судебной экспертизы для
определения рыночной стоимости спорных помещений.
Согласно п. 3 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при
рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе
заявлять ходатайства, в том числе о проведении экспертизы, но при условии, что в назначении такой
экспертизы им было отказано судом первой инстанции.
В суде первой инстанции Пашевич Л.В. заявляла аналогичное ходатайство, оставленное судом
первой инстанции без удовлетворения.
Учитывая, что вопрос о рыночной стоимости помещений имеет значение при рассмотрении
настоящего спора, и разрешение данного вопроса требует специальных познаний, определением
Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2013 по делу назначена судебная экспертиза.
На разрешение экспертизы поставлен вопрос о рыночной стоимости нежилого помещения (литера А),
общей площадью 272, 9 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж - подземный - подвал - помещения N 35,
49-50, 53-54; 1 этаж - помещения N 98-111, расположенного по адресу: Российская Федерация,
Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 1, по состоянию на сентябрь 2011 года (ст. 82
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Проведение экспертизы поручено
федеральному бюджетному учреждению Уральский региональный центр судебной экспертизы
Министерства юстиции Российской Федерации. На основании ст. 144 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации производство по делу приостановлено до 30.04.2013.
Протокольным определением суда от 24.06.2013 производство по делу возобновлено в связи с
истечением срока проведения экспертизы.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2013 срок проведения
экспертизы продлен до 22.07.2013.
В связи с поступлением в суд заключения экспертизы протокольным определением арбитражного
суда апелляционной инстанции от 26.08.2013 производство по делу возобновлено (ст. 146 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации).
26.08.2013 в судебном заседании суда апелляционной инстанции истец заявил ходатайство о
назначении повторной судебной экспертизы с целью разрешения вопроса о рыночной стоимости
указанного нежилого помещения по состоянию на сентябрь 2011 года, ссылаясь на необоснованность
выводов эксперта, просил поручить проведение экспертизы члену НП СО "Национальная коллегия
специалистов-оценщиков" Мичковой Л.В.
Ходатайство ответчика судом апелляционной инстанции рассмотрено в порядке ст. 159 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с положениями ст. 82, 87, 268
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклонено.
Согласно п. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае
возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта при наличии противоречий в выводах
эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза,
проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Сомнений в обоснованности заключения эксперта у суда апелляционной инстанции не возникло.
Заключение является достаточно ясным и полным, содержит ответы на поставленные судом вопросы,
оснований для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством судом не установлено.
Таким образом, основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют. Само по себе несогласие
ответчика с выводами эксперта не является достаточным основанием для назначения повторной
экспертизы.
Истец в судебном заседании суда апелляционной инстанции заявил ходатайство о приобщении к
материалам дела дополнительных документов, а именно, экспертного заключения общероссийской
общественной организации "Российское общество оценщиков" N 325/2013, консультации специалиста
индивидуального предпринимателя Мосеева В.В. N 151 (К)2013.
Экспертное заключение общероссийской общественной организации "Российское общество
оценщиков" N 325/2013 приобщено судом апелляционной инстанции к материалам дела на основании п. 2
ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку представлено истцом в
обоснование ходатайства о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости помещений,
оставленного без удовлетворения судом первой инстанции и удовлетворенного апелляционным судом.
Консультация специалиста индивидуального предпринимателя Мосеева В.В. N 151 (К)2013
представлена истцом в обоснование возражений на заключение судебной экспертизы, назначенной судом
апелляционной инстанции. Поскольку консультация специалиста индивидуального предпринимателя
Мосеева В.В. N 151 (К)2013 не могла быть представлен в суд первой инстанции, данный документ
приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в соответствии с п. 2 ст. 268 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы
поддержал.
Ответчик ООО "Трансэнергоресурс" в суде апелляционной инстанции с доводами апелляционной
жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, считает решение
суда не подлежащим отмене. ООО "Трансэнергоресурс" указывает, что оспариваемый отчет соответствует
требованиям действующего законодательства, в подтверждение чему ссылается на экспертизу отчета от
21.05.2012 N 241, выполненную СО "Некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков", и
заключение назначенной судом первой инстанции судебной экспертизы.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились.
Ответчик Администрация города Екатеринбурга и третье лицо Департамент по управлению
муниципальным имуществом в отзыве на апелляционную жалобу просили решение суда оставить без
изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на отсутствие в материалах дела
доказательств недостоверности отчета ООО "Трансэнергоресурс" от 21.05.2012 N 241.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом
апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального
кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, предприниматель Пашевич Л.В. являлась арендатором объекта
муниципального нежилого фонда - встроенного нежилого помещения общей площадью 272, 9 кв. м,
расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 1, для использования под производственное,
торговое, в соответствии с договором аренды объекта муниципального нежилого фонда города
Екатеринбурга от 11.10.2001 N 10320559 в редакции дополнительного соглашения от 23.03.2012 N 5 (л.д.
207-215 т. 2).
Согласно отзыву на апелляционную жалобу ответчика Администрации города Екатеринбурга и
третьего лица Департамента по управлению муниципальным имуществом 11.03.2010 истцу было отказано в
реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения ввиду
наличия задолженности по пени и включения помещения в Перечень имущества, предназначенного для
оказания
имущественной
поддержки
малого
среднего
предпринимательства,
утвержденного
постановлением главы Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521. Данное обстоятельство истцом не
оспаривается.
Как указали стороны в суде апелляционной инстанции, в сентябре 2011 года на основании
Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества,
находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной
собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от
22.07.2008 N 159-ФЗ) предприниматель Пашевич Л.В. обратилась в Департамент с заявлением о
соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства
установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в
Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого
помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 1.
С целью определения рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества между
Департаментом и ООО "Трансэнергоресурс" был заключен договор 18.05.2012 N 227-0 (л.д. 9-16 т. 2).
21.05.2012 ООО "Трансэнергоресурс" составило отчет N 241 об определении рыночной стоимости
указанного объекта недвижимости, в соответствии с которым рыночная стоимость имущества по состоянию
на 18.05.2012 без учета НДС составляет 12 320 000 рублей (л.д. 45-228 т. 2).
16.07.2012 Администрация направила предпринимателю Пашевич Л.В. проект договора куплипродажи недвижимого имущества от 12.07.2012 N 884 (л.д. 23-31 т. 1).
Согласно п. 2.1. указанного проекта договора цена объекта составляет 12 320 000 рублей без учета
НДС.
В п. 6.1. проекта договора предусмотрено, что за неисполнение или ненадлежащее исполнение
обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,5 процента от
неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем
платежном периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей
за датой наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения
просроченной задолженности включительно.
В протоколе разногласий к указанному договору истец предложил изложить п. 2.1. договора в
редакции: "Цена объекта составляет 9 954 000 рублей без учета НДС". Пункт 6.1. договора истец
предложил изложить в редакции: "За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по
перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,1 процента от неуплаченной
суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном
периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой
наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения
просроченной задолженности включительно".
Администрация отклонила предложенную истцом редакцию пунктов 2.1. и 6.1. договора в письме от
27.08.2012 N 02.12-19/1/9909 (л.д. 127 т. 1).
В соответствии с отчетом об оценке N 22-06/12, подготовленным ООО "Уральское бюро экспертизы и
оценки" по заказу предпринимателя Пашевич Л.В., рыночная стоимость спорного помещения по состоянию
на 19.06.2012 составила 9 954 000 рублей без учета НДС (л.д. 38-126 т. 1).
Полагая, что рыночная стоимость помещения в размере 12 320 000 рублей без НДС, указанная в
отчете ООО "Трансэнергоресурс", определена неверно; а также, поскольку разногласия, возникшие при
заключении договора купли-продажи, урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с
настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска в части признания недостоверным отчета
ООО "Трансэнергоресурс", обоснованно исходил из того, что оснований для признания отчета ООО
"Трансэнергоресурс" несоответствующим требованиям действующего законодательства не имеется.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости
объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого
же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с
установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в
порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную
деятельность.
Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О
рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым
оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым
оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или
иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки,
государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае
оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения
договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или
органом управления юридического лица).
При предъявлении в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости
объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, под оценочной деятельностью в соответствии
с ч. 1 ст. 3 и ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных
предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной
стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).
В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены указанным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения
доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,
указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом
оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не
установлено иное (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении
арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").
Соответствие отчета ООО "Трансэнергоресурс" от 21.05.2012 N 241 требованиям
законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам
оценки подтверждено экспертным заключением некоммерческого партнерства "Межрегиональный
союз оценщиков" от 22.05.2012 N 22/89-12 (л.д. 23-43 т. 2), а также заключением судебной экспертизы
от 19.11.2012, подготовленным ООО "Консалтинг Групп" (л.д. 48-68 т. 3).
Отчет ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" от 19.06.2012 N 22-06/12, согласно которому
рыночная стоимость помещения составляет 9 954 000 руб. без НДС (л.д. 39-57 т. 1), а также
экспертное заключение общероссийской общественной организации "Российское общество
оценщиков" от 12.03.2013 N 325/2013 о соответствии требованиям законодательства и федеральных
стандартов оценки отчета ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" от 19.06.2012 N 22-06/12 и
обоснованности изложенных в указанном отчете выводов, не содержат сведений о нарушении
обществом "Трансэнергоресурс" при составлении отчета существующих требований. Сами по себе
сведения об иной рыночной стоимости помещения на иную дату оценки, содержащиеся в отчете
ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" от 19.06.2012 N 22-06/12, не означают недостоверность
отчета ООО "Трансэнергоресурс".
Учитывая изложенное, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требования
истца о признании недостоверным отчета ООО "Трансэнергоресурс" от 21.05.2012 N 241.
Из материалов дела следует, что между сторонами также возник спор об урегулировании
разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.07.2012 N
884.
Отказывая в удовлетворения требования истца об определении условия договора купли-продажи о
цене объекта в размере 9 954 000 руб. без НДС, суд исходил из того, что рыночная стоимость помещения
соответствует стоимости, указанной в отчете ООО "Трансэнергоресурс" в размере 12 320 000 рублей.
Также суд указал, что стороны не достигли соглашения о размере неустойки, в связи с чем оснований для
удовлетворения иска в части определения условия договора об ответственности покупателя в виде пени за
нарушение договорных обязательств не имеется.
Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с
настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей
оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту
договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить
другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При
отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в
указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при
заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий,
возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 446 названного Кодекса,
спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору,
возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод
арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
Таким образом, разрешая переданный на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской
Федерации спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в
силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции
действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.
Вместе с тем, в нарушение требований ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в
решении суда не определены условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.
В нарушение ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной
части решения отсутствует изложение текста условий пунктов 2.1. и 6.1. договора.
В силу изложенного решение суда подлежит изменению на основании п. 4 ч. 1 ст. 270 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации (нарушение норм материального и процессуального
права).
В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в
государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в
собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации
государственного и муниципального имущества.
Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого
помещения Администрацией не оспаривалось, и подтверждается совершением Администрацией и
Департаментом действий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в том числе,
направлением истцу проекта договора купли-продажи этого имущества.
На основании положений ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого
или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям,
по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления
уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной
стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять
решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета
о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в
десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего
предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого
имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан
обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым
оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего
предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федерального закона от
22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Такая правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 по делу N
А57-9149/2010.
Как указано выше, заявление истца о реализации преимущественного права на выкуп арендованного
имущества подано в уполномоченный орган в сентябре 2011 года.
В материалах дела содержатся отчеты ООО "Трансэнергоресурс" о рыночной стоимости помещения
по состоянию на 18.12.2012 в размере 12 320 000 руб. без НДС и ООО "Уральское бюро экспертизы и
оценки" от 19.06.2012 N 22-06/12 о рыночной стоимости помещения по состоянию на 19.06.2012 в размере 9
954 000 руб. без НДС. Таким образом, указанные отчеты содержат существенно отличающиеся сведения о
рыночной стоимости помещения по состоянию на хронологически близкие даты, отличные от даты подачи
заявления о выкупе помещения.
При наличии в материалах дела различных сведений о рыночной стоимости спорного помещении,
судом апелляционной инстанции с целью определения рыночной стоимости помещения на дату подачи
заявления назначена судебная экспертиза.
Как следует из заключения экспертизы федерального бюджетного учреждения Уральский
региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 28.06.2013 N
567/07-3 рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на сентябрь 2011 года составляет 12 520
000 рублей без учета НДС.
Таким образом, рыночная стоимость спорного помещения подлежит определению в размере 12 520
000 рублей без НДС.
Довод истца о том, что цена выкупаемого помещения подлежит определению в размере 9 954 000
руб. без НДС, необоснован.
Стоимость объекта, указанная в отчете ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" от 19.06.2012 N
22-06/12, в размере 9 954 000 руб. без НДС не является рыночной для целей реализации истцом
преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку определена на иную дату и
существенно отличается от стоимости объекта, установленной при проведении судебной экспертизы.
Довод истца о том, что заключение экспертизы федерального бюджетного учреждения Уральский
региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации от 28.06.2013 N
567/07-3 является ненадлежащим доказательством, судом апелляционной инстанции отклонен.
Судебная экспертиза проведена экспертами в соответствии с требованиями ст. 82, 86 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все предусмотренные п.
2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 11 Федерального закона "Об
оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения. Заключение достаточно мотивировано,
выводы экспертов ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на
представленные судом для производства экспертизы доказательства. Противоречия в выводах экспертов
отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения у суда апелляционной инстанции не
имеется.
Возникшие у истца сомнения в обоснованности выданного экспертом заключения проанализированы
судом апелляционной инстанции и отклонены.
В силу ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской
Федерации" субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами
одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в
соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Однако эти требования не исключают возможность проведения оценки экспертами государственных
судебно-экспертных учреждений, деятельность которых регулируется специальным законодательством.
Государственными судебно-экспертными учреждениями являются специализированные учреждения
федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской
Федерации, созданные для обеспечения исполнения полномочий судов, судей, органов дознания, лиц,
производящих дознание, следователей или прокуроров посредством организации и производства судебной
экспертизы (ст. 11 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной
деятельности в Российской Федерации").
Приказом Минюста России от 27.12.2012 N 237 утвержден Перечень родов (видов) судебных
экспертиз, выполняемых в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Минюста России.
Как следует из Приложения N 1 к названному Приказу, к строительно-технической экспертизе относится
исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью
проведения их оценки.
Приказом Минздравсоцразвития России от 16.05.2012 N 550н "Об утверждении Единого
квалификационного справочника должностей руководителей, специалистов и служащих, раздел
"Квалификационные характеристики должностей специалистов, осуществляющих работы в области
судебной экспертизы" предусмотрены требования к квалификации государственного судебного эксперта,
которые соблюдены при проведении судебной экспертизы по настоящему делу, как следует из преамбулы
заключения.
Доводы истца о том, что экспертом не учтены существенные характеристики здания и спорного
помещения, являются необоснованными, опровергаются содержанием заключения судебной экспертизы,
составленного с учетом представленных для проведения экспертизы документов, в том числе заключения
специалиста многопрофильной негосударственной экспертной организации ООО "Независимая экспертиза"
от 28.11.2012 N 3/954и-12 (л. 3 заключения).
Так, вопреки доводам жалобы, принятые во внимание экспертом сведения о капитальном ремонте
здания, подтверждены справкой ЗАО "Управляющая компания "Верх-Исетская" от 12.12.2012 N 7789/ПСО
(л.д. 91 т. 3). Как указано на листе 24 заключения, экспертом ввиду противоречивости имеющейся в
распоряжении эксперта информации, содержащейся в справке ЕМУП "БТИ" от 10.06.2013 N 1241725,
технических паспортах, при исследовании принят 1939 год ввода в эксплуатацию здания. Довод истца об
ошибочном указании эксперта на хорошее состояние здания опровергается указанием в заключении на
удовлетворительное техническое состояние здания (таблица N 5, л. 30, 32 заключения). Довод истца о том,
что эксперт не учел, что часть спорных помещений фактически используется как складские и как
производственные, что повлияло на обоснованность его вывода, документально не подтвержден.
По тем же основаниям судом апелляционной инстанции отклонены аналогичные возражения на
заключение экспертизы, содержащиеся в консультации специалиста индивидуального предпринимателя
Моисеева В.В. N 151 (К)2013.
Иные возражения, содержащиеся в указанном заключении, носят оценочный, предположительных
характер, документально не подтверждены и не могут быть положены в основу выводов суда.
Выраженное истцом сомнение в обоснованности выводов эксперта, само по себе не является
обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.
Таким образом, заключение судебной экспертизы об определении рыночной стоимости помещения
является надлежащим доказательством по делу (ст. 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации).
Довод о произведении неотделимых улучшений объекта истцом в суде первой инстанции не
приводился, доказательств осуществления неотделимых улучшений помещения и их стоимости в
материалах дела не имеется.
Учитывая изложенное, п. 2.1. договора купли-продажи подлежит изложению в следующей редакции:
"Цена объекта составляет 12 520 000 рублей без НДС".
При разрешении спора по условию договора купли-продажи о размере пени суд апелляционной
инстанции исходит из следующего.
В соответствии с положения ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации условие о
неустойке определяется соглашением сторон.
Стороны договора согласны с возможностью установления ответственности покупателя за
ненадлежащее исполнение обязательств в виде пени.
При определении размера неустойки суд апелляционной инстанции учитывает, что предложенный
ответчиком размере пени - 0,5 процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки для сторон
обязательным не является, поскольку законом не установлен, а истец с таким размером пени не согласен.
Вместе с тем, истец просил установить пени в размере 0,1 процента от суммы задолженности за каждый
день просрочки, что не противоречит положениям ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской
Федерации, не нарушает прав второй стороны договора.
Таким образом, пункт 6.1. договора подлежит принятию в редакции покупателя.
Решение суда от 18.12.2012 подлежит изменению. Иск следует удовлетворить частично,
урегулировать разногласия между сторонами по договору купли-продажи от 12.07.2012 N 884, изложить
пункт 2.1. договора в редакции: "Цена объекта составляет 12 520 000 рублей без учета НДС"; изложить
пункт 6.1. договора в редакции: "6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по
перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,1 процента от неуплаченной
суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном
периоде (согласно графику платежей), за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой
наступления исполнения обязательства, установленной в графике платежей, по дату погашения
просроченной задолженности включительно". В удовлетворении остальной части иска следует отказать.
Судебные расходы истца подлежат распределению между сторонами соответствии со ст. 110
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку в удовлетворении требования истца о признании недостоверным отчета ООО
"ТрансЭнергоРесурс" от 21.05.2012 N 241 судом отказано, судебные расходы истца в сумме 15 000 руб.,
связанные с проведением экспертизы для определения соответствия отчета ООО "ТрансЭнергоРесурс" от
21.05.2012 N 241 требованиям законодательства, относятся на истца.
Судебные расходы истца в сумме 39 579 руб., связанные с проведением экспертизы в суде
апелляционной инстанции для определения рыночной стоимости помещения, суд апелляционной
инстанции считает возможным отнести на истца, исходя из требований и возражений сторон, а также с
учетом предложенной ими цены выкупаемого имущества.
Расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по иску в сумме 4 000 руб. и по
апелляционной жалобе в сумме 2000 руб. относятся на стороны поровну с учетом частичного
удовлетворения исковых требований и принятия п. 6.1. договора купли-продажи в редакции истца. 3000
рублей государственной пошлины (в том числе 2000 руб. судебных расходов по уплате государственной
пошлины по иску и 1 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной
жалобе) подлежат взысканию с Администрации города Екатеринбурга в пользу истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2012 года по делу N А6032741/2012 изменить.
Иск удовлетворить частично.
Изложить пункт 2.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о
рассрочке платежа от 12 июля 2012 года N 884 в следующей редакции: "Цена объекта составляет 12 520
000 (двенадцать миллионов пятьсот двадцать тысяч) рублей без учета НДС".
Изложить пункт 6.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о
рассрочке платежа от 12 июля 2012 года N 884 в следующей редакции: "6.1. За неисполнение или
ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в
размере 0,1 (ноль целых одна десятая) процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного
долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном периоде (согласно графику платежей),
за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства,
установленной в графике платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно".
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу индивидуального предпринимателя
Пашевич Людмилы Васильевны (ОГРНИП 304667128000139, ИНН 666101603321) 3 000 (три тысячи) рублей
судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный
арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через
Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
Ю.А.ГОЛУБЦОВА
Судьи
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Л.А.УСЦОВ