Инвестиции в недвижимость в Германии Информация для
реклама
www.pwc.de/real-estate Инвестиции в недвижимость в Германии Информация для российских инвесторов Immobilieninvestitionen in Deutschland Leitfaden für russische Investoren Наше руководство предоставляет теку­щ ий обзор перспективного рынка, его особенно­ стей, а также право­вых, налоговых, финан­со­ вых и реги­страци­онных условий. Unser Leitfaden gibt Ihnen einen aktuellen Überblick über einen viel­ versprechenden Markt, seine Besonderheiten sowie die rechtlichen, steuerlichen, finanziellen und regulatorischen Rahmen­bedingungen. Инвестиции в недвижимость в Германии Информация для российских инвесторов Наше руководство предоставляет теку­щ ий обзор перспективного рынка, его особенно­ стей, а также право­ вых, налоговых, финан­со­вых и реги­ страци­онных условий. Инвестиции в недвижимость в Германии Информация для российских инвесторов Под редакцией PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (PwC) Др. Флориан Хакельберг, Станислав Рогожин При содействии Др. Харальда Хайма, Алины Видикер Сентябрь 2013, 60 страницы, 22 рисунка, 5 таблиц, мягкая обложка Все права защищены. Распространение, микрофильмирование, сохранение и обработка на электронных носителях без согласия издателя не допускаются. Содержание настоящей публикации предназначено для получения информации нашими клиентами и соответствует знаниям авторов на момент публикации. Для решения соответствующих проблем воспользуйтесь указанными в публикации источниками или обращайтесь к названным контактным лицам. Высказывания отражают точку зрения авторов. В графиках возможна разница от округления. © сентябрь 2013г. PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Все права защищены. Под „PwC“ в этом документе понимается компания „PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft“, которая входит в глобальную сеть фирм „PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL)“. Каждая компания сети PwCIL является юридически самостоятельной компанией. Вступительное слово Вступительное слово Сектор недвижимости в Германии стал, не в последнюю очередь вследствие европейского финансового кризиса, стабилизирующим фактором для всей экономики Германии. Причиной тому является соотношение риска и доходности при инвестициях в недвижимость по сравнению с альтернативными способами вложения инвестиций (классы активов). Хотя показатели доходности и снизились вследствие высокого спроса на недвижимость, они продолжают значительно превышать показатели доходности многих других способов вложения инвестиций. С точки зрения диверсификации портфеля вложений, большинство иностранных инвесторов уже давно рассматривает рынок недвижимости в Германии как один из самых интересных в мире. Это подтверждают и последние результаты исследования, проведенного компанией PwC совместно с организацией „Институт урбанизированных территорий“ (Urban Land Institute) под названием „Тенденции рынка недвижимости 2012г.“. По результатам проведенных интервью с 600 экспертами в области недвижимости немецкие города Мюнхен и Берлин входят в пятерку ведущих европейских регионов инвестирования в недвижимость. Более того, по мнению Германской Ассоциации Недвижимости (IVD) столица Германии Берлин предлагает самый выгодный рынок квартир по сравнению с другими столицами Европы. Некоторые ограничения встречаются в сфере заёмного финансирования. По причине существенного ужесточения нормативных предписаний для банков, в этой сфере ухудшились рамочные условия, что привело к ограничению предоставления кредитов. Тем не менее, в последнее время, эта тенденция замедляется или меняется в лучшую сторону – не в последнюю очередь вследствие возвращения иностранных банков на немецкий рынок. Инвесторы по всему миру находятся в поиске новых инвестиционных объектов, которые, с одной стороны, гарантируют сохранение стоимости вложений, с другой – обеспечивают разумный прирост инвестированного капитала. В поиске подходящих инвестиций все больше частных и институциональных инвесторов как внутри страны, так и за ее пределами, обращают свой взгляд на рынок недвижимости в Германии. Чтобы воспользоваться продолжающимся позитивным развитием цен на недвижимость в Германии, рекомендуется провести анализ имеющихся на рынке объектов инвестиций и принять соответствующие решения. Настоящая публикация освещает основные условия и особенности немецкого рынка недвижимости. Берлин, сентябрь 2013г. Станислав Рогожин Старший менеджер Руководитель Russian Business Group Йохен Брюкен Партнер Консалтинг недвижимость Дирк Хенниг Партнер Консалтинг недвижимость Инвестиции в недвижимость в Германии 5 Cодержание Cодержание Перечень иллюстраций......................................................................................... 8 Перечень таблиц.................................................................................................... 9 AОбщая информация о рынке недвижимости Германии.......................... 10 1 Структура рынка недвижимости.............................................................. 10 1.1 Региональная структура............................................................................ 10 1.2Структура недвижимости институциональных инвесторов.................. 13 Б Инвестиционный климат............................................................................ 15 1 Рынок квартир............................................................................................ 15 1.1 Предложение............................................................................................... 16 1.2 Спрос............................................................................................................ 17 1.3 Тенденции роста арендной платы............................................................. 18 1.4 Тенденции роста цен на недвижимость................................................... 19 1.5 Размер инвестиций..................................................................................... 21 2 Рынок офисной недвижимости................................................................. 23 2.1 Свободные офисные площади.................................................................. 24 2.2 Востребованность офисных площадей.................................................... 25 2.3 Доля невостребованных офисных площадей.......................................... 26 2.4 Максимальные показатели арендной платы........................................... 27 2.5 Объем инвестиций...................................................................................... 29 3 Рынок недвижимости в сфере розничной торговли............................... 33 3.1Имеющиеся в наличии площади для розничной торговли..................... 33 3.2 Рост арендной платы.................................................................................. 34 3.3 Оборот инвестиций..................................................................................... 35 В 1 2 2.1 2.2 Особенности правового регулирования................................................... 39 Правовые ограничения............................................................................... 39 Защита права собственности в Германии................................................ 39 Право собственности на землю................................................................ 39 Право собственности на квартиры........................................................... 40 Г Налоговое законодательство.................................................................... 41 1 Виды налогов на недвижимое имущество............................................... 41 1.1Применение соглашения об избежании двойного налогообложения... 42 1.2 Виды налогов............................................................................................... 42 1.3 Методы избежания двойного налогообложения..................................... 43 Д Финансирование......................................................................................... 44 1 Классическое финансирование................................................................ 44 2 Получение государственной поддержки................................................. 46 2.1Субсидии при использовании энергосберегающих технологий............ 46 2.2 Инвестиционные субсидии........................................................................ 46 6 Инвестиции в недвижимость в Германии Cодержание ЕРегистрационные процедуры и получение разрешений........................ 47 1 Договор купли-продажи и поземельная книга........................................ 47 2 Процедура передачи собственности........................................................ 47 2.1 Освобождение от обременений................................................................ 48 2.2 Разрешения................................................................................................. 48 2.3 Преимущественное право покупки........................................................... 48 2.4 Финансирование покупной цены............................................................... 48 2.5 Уплата налога на покупку земельного участка....................................... 49 3 Сборы, связанные с приобретением собственности.............................. 49 ЁПрактические рекомендации при инвестировании в Германии............ 50 1Приобретение имущества в сравнении с приобре­тением долей компании (англ. Asset-Deal vs. Share-Deal).............................................. 50 2Имеющие значение аспекты проверки (англ. Due Diligence).................................................................................... 52 Ж Выводы......................................................................................................... 54 Перечень источников.......................................................................................... 55 Контакты............................................................................................................... 58 Инвестиции в недвижимость в Германии 7 Перечень иллюстраций Перечень иллюстраций Рис. 1 Привлекательные рынки недвижимости в Германии....................... 10 Рис. 2Региональное перемещение и концентрация в регионах метрополий........................................................................ 12 Рис. 3 Новые инвестиции институциональных инвесторов........................ 13 Рис. 4Разовые и портфельные инвестиции в коммерческую недвижимость институциональными инвесторами.......................... 14 Рис. 5 Доля собственников жилья в европейских странах, 2010г.............. 16 Рис. 6 Тенденция роста количества домашних хозяйств до 2030г............ 17 Рис. 7 Изменение размера домашнего хозяйства....................................... 18 Рис. 8 Цена за дом на одну семью................................................................ 20 Рис. 9Развитие портфельных инвестиций в жилую недвижимость в Германии в млрд евро............................................. 21 Рис. 10Региональное распределение объема сделок, связанных с жилой недвижимостью в Германии в 2012г................. 22 Рис. 11 Свободные офисные площади............................................................ 25 Рис. 12 Востребованность офисных площадей............................................. 26 Рис. 13 Доля пустующих офисный помещений.............................................. 27 Рис. 14Максимальные показатели арендной платы за офисные помещения....................................................................... 28 Рис. 15 Показатели доходности в отношении офисных помещений........... 29 Рис. 16Инвестиции в коммерческую недвижимость по видам использования..................................................................... 31 Рис. 17 Разовые инвестиции по национальности инвесторов в 2012г......... 32 Рис. 18Портфельные инвестиции в коммерческую недвижимость по национальности инвесторов в 2012г................... 32 8 Инвестиции в недвижимость в Германии Перечень таблиц Рис. 19Размер арендной платы в сфере розничной торговли в пяти ведущих городах Германии..................................... 35 Рис. 20Инвестирование в объекты розничной торговли в Германии в 2011–2012гг..................................................................... 36 Рис. 21Инвестирование в объекты розничной торговли по типам недвижимости в Германии в 2012г...................................... 36 Рис. 22Инвестирование в розничную недвижимость по группам покупателей в Германии в 2012г...................................... 37 Перечень таблиц Табл. 1Размер квартирной арендной платы нетто без учета коммунальных расходов (в среднем 3 комнаты, 70 м2, без государственных субсидий на строительство жилья)............... 19 Табл. 2Рынок портфельных инвестиций в жилую недвижимость в 2012г.......................................................................... 22 Табл. 3Рынок офисной недвижимости........................................................... 24 Табл. 4Виды налогов и недвижимое имущество........................................... 41 Табл. 5Виды налогооблажения....................................................................... 42 Инвестиции в недвижимость в Германии 9 Общая информация о рынке недвижимости Германии AОбщая информация о рынке недвижимости Германии 1 Структура рынка недвижимости 1.1 Региональная структура Больше, чем одна агломерация По причине федерального устройства в Германии не существует единственной доминирующей городской агломерации, как например, Лондон в Великобритании или Париж во Франции. Основные рынки недвижимости распределены по городам, самые крупные из которых Берлин, Гамбург, Мюнхен, Франкфурт на Майне и Дюссельдорф. Вместе с городами Кёльн и Штутгарт они составляют так называемую „Большую Семерку“ – семь крупных городов Германии с развитым рынком услуг. Интересными рынками недвижимости являются также города Ганновер, Дрезден, Лейпциг, Нюрнберг, Эссен и Дортмунд. Рис. 1 Привлекательные рынки недвижимости в Германии Гамбург Берлин Ганновер Эссен Дортмунд Лейпциг Дюссельдорф Дрезден Кёльн Франкфурт на Майне Нюрнберг Штутгарт Мюнхен 10 Инвестиции в недвижимость в Германии Общая информация о рынке недвижимости Германии Экономическая ситуация в отдельных регионах Германии очень отличается друг от друга и разница между развитыми и стагнирующими регионами постоянно растет. В городах со сложной экономической ситуацией сектор недвижимости и квартир сталкивается с проблемами незаселенности и падением цен. Одновременно существуют развивающиеся регионы, в которых арендная плата и цены на недвижимость растут и где как следствие имеется потребность в инвестициях в новое строительство. В настоящее время продолжается процесс реурбанизации. Если в 90-е годы наблюдался активный процесс переселения городских жителей в пригороды, то на сегодняшний день, в результате концентрации экономики в больших немецких городах, сейчас в них находится бoльшая часть рабочих мест; также наблюдается постоянный рост количества жителей в больших и средних городах. Это подтверждают результаты репрезентативного исследования, проведенного компанией Иммовельт АГ в 2012г. Согласно результатам этого исследования 67 % жителей немецких маленьких городов и деревень желают переехать в большой город1. Привлекательными факторами выступают, прежде всего, широкий спектр культурных возможностей в сочетании с более развитой инфраструктурой, лучшими шансами найти хорошую работу, а также желание вести современный образ жизни и не проводить много времени в дороге между домом и работой. Эти аспекты, по всей вероятности, действительно играют большую роль, так как, в свою очередь, 84 % жителей больших городов довольны выбором места своего проживания и только 8 % хотели бы переехать в маленький город или деревню. Парламент ФРГ в своем Отчете о секторе недвижимости и рынке квартир приходит к выводу, что в экономически развитых регионах спрос на квартиры и коммерческую недвижимость будет расти. С другой стороны, в сельской местности существует избыток предложения, что может привести к еще большему количеству незанятых объектов недвижимости. 1 ммовельт АГ, Жизнь в городе – жизнь в сельской местности: общий отчет по исследованию И урбанизации в Германии, 2012г. Инвестиции в недвижимость в Германии 11 Контакты Контакты Германия Станислав Рогожин Lise-Meitner-Str. 1 10589 Berlin Tel.: +49 30 2636-5207 [email protected] Дирк Хенниг Potsdamer Platz 11 10785 Berlin Tel.: +49 30 2636-1166 [email protected] Дитер Лангут Potsdamer Platz 11 10785 Berlin Tel.: +49 30 2636-1173 [email protected] Флориан Хакельберг Potsdamer Platz 11 10785 Berlin Tel.: +49 30 2636-1118 [email protected] О нас Компания PwC одна из ведущих компаний, которая предоставляет услуги в области аудита и бизнесконсультирования, а также налоговые и юридические услуги компаниям разных отраслей. Мы используем свои знания, богатый опыт и творческий подход для разработки практических советов и решений, открывающих новые перспективы для бизнеса. Глобальная сеть фирм PwC объединяет более 169 000 сотрудников в 158 странах. Real-Estate PwC и Российская бизнес-группа Наши специализированные команды „Real-Estate PwC“ и „Российская бизнес-группа“ (Russian Business Group) предоставляет комплекс услуг (оценка, консалтинг, сопровождение сделок) как немецкими экспертами с многолетним опытом, так и русскоязычными экспертами, работающими с российскими инвесторами в Германии. Таким образом, мы создаем условия не только для эффективного и беспрепятственного общения, но и разрабатываем решения с учетом индивидуальных особенностей Вашего проекта. В команде „Real-Estate PwC“ работают более 150 специалистов, чья квалификация и опыт в оценочной деятельности позволяют предоставить полный спектр услуг для инвестиционной деятельности в сфере недвижимости. Тесное сотрудничество с Russian Business Group гарантирует использование знаний как немецких, так и российских коллег для эффективного и успешного оказания консультационных услуг. Помимо гарантии высокого качества услуг мы предлагаем нашим клиентам решения, направленные на развитие бизнеса в будущем: мы предвосхищаем желания клиентов и разрабатываем решения, работающие в будущем. Таким образом, наши клиенты получают максимум уверенности в своей деятельности и мы помогаем им добиваться успеха на мировом рынке. 58 Инвестиции в недвижимость в Германии Immobilieninvestitionen in Deutschland Leitfaden für russische Investoren Unser Leitfaden gibt Ihnen einen aktuellen Überblick über einen viel­ versprechenden Markt, seine Besonderheiten sowie die rechtlichen, steuerlichen, finanziellen und regulatorischen Rahmen­bedingungen. Immobilieninvestitionen in Deutschland Leitfaden für russische Investoren Herausgegeben von der PricewaterhouseCoopers AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft (PwC) Von Dr. Florian Hackelberg, Stanislav Rogojine Unter Mitarbeit von Dr. Harald Heim, Alina Widiker September 2013, 56 Seiten, 22 Abbildungen, 5 Tabellen, Softcover Alle Rechte vorbehalten. Vervielfältigungen, Mikroverfilmung, die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Medien sind ohne Zustimmung des Herausgebers nicht gestattet. Die Inhalte dieser Publikation sind zur Information unserer Mandanten bestimmt. Sie entsprechen dem Kenntnisstand der Autoren zum Zeitpunkt der Veröffentlichung. Für die Lösung einschlägiger Probleme greifen Sie bitte auf die in der Publikation angegebenen Quellen zurück oder wenden sich an die genannten Ansprechpartner. Meinungsbeiträge geben die Auffassung der einzelnen Autoren wieder. In den Grafiken kann es zu Rundungsdifferenzen kommen. © September 2013 PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Alle Rechte vorbehalten. „PwC“ bezeichnet in diesem Dokument die PricewaterhouseCoopers Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die eine Mitgliedsgesellschaft der PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL) ist. Jede der Mitgliedsgesellschaften der PwCIL ist eine rechtlich selbstständige Gesellschaft. Vorwort Vorwort Der Immobiliensektor in Deutschland hat sich, nicht zuletzt infolge der Finanzund Eurokrise, zu einem Stabilitätsfaktor für die Gesamtwirtschaft des Landes entwickelt. Dies liegt insbesondere auch am Rendite-Risiko-Profil, das Investments in Immobilien im Vergleich zu alternativen Anlageklassen bieten. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilieninvestitionen sind die erzielbaren Renditen zwar gesunken, liegen jedoch noch deutlich über denen vieler alternativer Anlageklassen. Aus Gründen der Diversifizierung der Anlageklassen stufen viele Investoren den deutschen Immobilienmarkt bereits seit einigen Jahren als einen der beliebtesten Standorte für Immobilieninvestitionen ein. Auch aktuelle Ergebnisse der von PwC und dem Urban Land Institute durchgeführten Studie Emerging Trends in Real Estate 2012 bestätigen dies. Interviews mit über 600 Branchenexperten zeigten, dass München und Berlin zu den fünf führenden Immobilienstandorten in Europa zählen. Darüber hinaus bietet die deutsche Hauptstadt nach Aussage des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) im Vergleich zu allen anderen Hauptstädten in Europa den günstigsten Wohnungsmarkt. Einschränkungen können sich im Bereich der Fremdfinanzierungen ergeben. Hier haben sich die Rahmenbedingungen aufgrund wesentlicher Änderungen der regulatorischen Vorschriften für Banken in letzter Zeit verschlechtert, was zu Kreditvergaberestriktionen seitens der Banken geführt hat. Gleichwohl scheint sich dieser Trend in jüngerer Zeit zu verlangsamen oder umzukehren – nicht zuletzt aufgrund der Rückkehr bzw. des Neueintritts ausländischer Banken in den deutschen Markt. Vor diesem Hintergrund suchen Investoren global nach neuen Anlageformen, die ihnen einerseits Wertstabilität bieten und andererseits eine angemessene Verzinsung ihres eingesetzten Kapitals. Bei der Recherche geeigneter Investments sind deutsche Immobilien in den Fokus der privaten und institutionellen Anleger aus dem In- und Ausland gerückt. Um die anhaltend positive Wertentwicklung nutzen zu können, sollten die Investoren die sich gegenwärtig bietenden Anlage­ optionen analysieren und ihre Investitionsentscheidungen auf dieser Grundlage treffen. Die vorliegende Publikation stellt die wesentlichen Rahmenbedingungen und Besonderheiten des deutschen Immobilienmarktes dar. Berlin, September 2013 Stanislav Rogojine Senior Manager Leiter Russian Business Group Jochen Brücken Partner Advisory Real Estate Dirk Hennig Partner Advisory Real Estate Immobilieninvestitionen in Deutschland 61 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis............................................................................................64 Tabellenverzeichnis................................................................................................65 AGrundlagen des deutschen Immobilienmarktes.............................................66 1 Strukturen des Immobilienmarktes...............................................................66 1.1Standortstruktur............................................................................................66 1.2 Institutionelle Immobilienstruktur................................................................69 B Wirtschaftliche Rahmenbedingungen...........................................................71 1 Markt für wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien......................................71 1.1Angebot.........................................................................................................72 1.2Nachfrage......................................................................................................73 1.3Mietentwicklung............................................................................................ 74 1.4Kaufpreisentwicklung....................................................................................75 1.5Investmentumsatz.........................................................................................77 2 Markt für Büroimmobilien.............................................................................79 2.1 Verfügbares Büroflächenangebot...................................................................80 2.2Flächenumsatz...............................................................................................81 2.3Leerstandsquote.............................................................................................82 2.4Spitzenmieten................................................................................................83 2.5Investmentumsatz.........................................................................................85 3 Markt für Einzelhandelsimmobilien..............................................................88 3.1 Verfügbares Angebot an Einzelhandelsflächen..............................................88 3.2Mietentwicklung............................................................................................89 3.3Investmentumsatz.........................................................................................90 C Rechtliche Rahmenbedingungen...................................................................93 1 Rechtliche Restriktionen................................................................................93 2 Rechtlicher Schutz von Eigentum in Deutschland..........................................93 2.1Grundstückseigentum....................................................................................93 2.2Wohnungseigentum.......................................................................................93 D Steuerliche Rahmenbedingungen..................................................................94 1 Steuerarten und Immobilien..........................................................................94 1.1 Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens.........................................94 1.2Besteuerungsarten.........................................................................................95 1.3 Methode zur Vermeidung von Doppelbesteuerung.........................................95 E Finanzielle Rahmenbedingungen..................................................................96 1 Klassische Finanzierung................................................................................96 2Förderung......................................................................................................97 2.1Energiesparzuschüsse....................................................................................97 2.2Investitionsfördermittel.................................................................................98 62 Immobilieninvestitionen in Deutschland Inhaltsverzeichnis F Regulatorische Rahmenbedingungen............................................................99 1 Kaufvertrag und Grundbuch..........................................................................99 2 Vorgehensweise bei der Eigentumsübertragung............................................99 2.1Lastenfreistellung........................................................................................100 2.2Genehmigungen..........................................................................................100 2.3Vorkaufsrecht...............................................................................................100 2.4Kaufpreisfinanzierung.................................................................................100 2.5 Entrichtung der Grunderwerbsteuer............................................................ 101 3Erwerbsgebühren......................................................................................... 101 GHandlungsleitfaden zur Investition in Deutschland..................................... 102 1 Asset-Deal versus Share-Deal....................................................................... 102 2 Relevante Due-Diligence-Bereiche...............................................................104 HFazit.............................................................................................................106 Quellenverzeichnis............................................................................................... 107 Ihre Ansprechpartner............................................................................................ 110 Immobilieninvestitionen in Deutschland 63 Abbildungsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Abb. 1 Relevante Immobilienstandorte in Deutschland....................................66 Abb. 2 Regionalverschiebung und Konzentration auf Metropolregionen..........68 Abb. 3Immobilien-Neuanlagen institutioneller Investoren..............................69 Abb. 4Einzel- und Portfolioinvestments in Gewerbeimmobilien durch institutionelle Investoren.............................................................70 Abb. 5Eigentumsquote von Wohnungseigentum in europäischen Ländern 2010...............................................................72 Abb. 6Entwicklung der Haushalte bis 2030......................................................73 Abb. 7Entwicklung der Haushaltsgrösse.......................................................... 74 Abb. 8Kaufpreis von Einfamilienhäusern.........................................................76 Abb. 9Entwicklung des Transaktionsvolumens für Wohnportfolios in Deutschland in Mrd. €..............................................77 Abb. 10Regionale Verteilung des Transaktionsvolumens von Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2012...............................78 Abb. 11Verfügbare Büroflächenangebote..........................................................81 Abb. 12 Flächenumsatz Büro..............................................................................82 Abb. 13 Leerstandsqoute Büro............................................................................83 Abb. 14 Spitzenmiete Büro.................................................................................84 Abb. 15 Spitzenrendite Büro...............................................................................85 Abb. 16 Investment in Gewerbeimmobilien nach Nutzungsarten........................86 Abb. 17 Einzelinvestments nach Nationalität des Investors im Jahr 2012...........87 Abb. 18Gewerbliche Portfolioinvestments nach Nationalität des Investors im Jahr 2012.................................................87 Abb. 19 Entwicklung der Retail-Spitzenmieten an den Top-5-Standorten...........89 Abb. 20Retail Investments in Deutschland 2011–2012.......................................90 Abb. 21 Retail Investments nach Objektart in Deutschland im Jahr 2012...........91 Abb. 22Retail Investments nach Käufergruppen in Deutschland im Jahr 2012.................................................................92 64 Immobilieninvestitionen in Deutschland Tabellenverzeichnis Tabellenverzeichnis Tab. 1Nettokaltmieten von Wohnungen (ca. drei Zimmer, 70 qm, ohne öffentlich geförderten Wohnungsbau)...........................................75 Tab. 2Markt für Wohnungsportfolios 2012 im Überblick.................................78 Tab. 3Markt für Büroimmobilien.....................................................................80 Tab. 4Steuerarten und Immobilien..................................................................94 Tab. 5Besteuerungsarten.................................................................................95 Immobilieninvestitionen in Deutschland 65 Grundlagen des deutschen Immobilienmarktes AGrundlagen des deutschen Immobilienmarktes 1 Strukturen des Immobilienmarktes 1.1 Standortstruktur Mehr als nur eine Metropole In Deutschland gibt es aufgrund seiner föderalen Struktur keine dominierende Metropole wie London in Großbritannien oder Paris in Frankreich. Vielmehr verteilen sich die wichtigen Immobilienmärkte auf mehrere Städte. Die bedeutendsten sind Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main und Düsseldorf. Zusammen mit Köln und Stuttgart bilden sie die „Big Seven“ – die sieben großen Dienstleistungsmetropolen Deutschlands. Darüber hinaus stellen auch die Städte Hannover, Dresden, Leipzig, Nürnberg, Essen und Dortmund interessante Immobilienmärkte dar. Abb. 1 Relevante Immobilienstandorte in Deutschland Hamburg Berlin Hannover Essen Dortmund Leipzig Düsseldorf Dresden Köln Frankfurt am Main Nürnberg Stuttgart München 66 Immobilieninvestitionen in Deutschland Grundlagen des deutschen Immobilienmarktes Die wirtschaftliche Situation der einzelnen Regionen in Deutschland unterscheidet sich teilweise stark und die Kluft zwischen wachsenden und schrumpfenden Gebieten vergrößert sich zunehmend. In schrumpfenden Städten ist die Wohnungsund Immobilienwirtschaft mit Leerständen sowie Preis- und Mietrückgängen konfrontiert. Zugleich gibt es Wachstumsregionen, in denen die Mieten und die Immobilienpreise steigen und somit verstärkt Neubauinvestitionen erforderlich sein werden. Der Trend zur Reurbanisierung setzt sich fort. Nachdem in den 1990er-Jahren eine Stadtflucht zu beobachten war, hat sich inzwischen aufgrund der Konzentration der Wirtschaft auf die deutschen Großstädte nicht nur ein Großteil der Arbeitsplätze verlagert; auch die Zahl der Bewohner in großen und mittelgroßen Städten hat kontinuierlich zugenommen. Dies bestätigten auch die Ergebnisse einer repräsentativen Studie der Immowelt AG aus dem Jahr 2012. Demnach haben 67 % der Bewohner deutscher Kleinstädte und Dörfer den Wunsch, in größere Städte umzuziehen.1 Anziehend wirken vor allem ein erweitertes kulturelles Angebot in Kombination mit besseren Einkaufs­ möglichkeiten und attraktiveren Jobaussichten sowie der Wunsch nach einem moderneren Leben und kürzeren Wegen zum Arbeitsplatz. Diese Motive scheinen einiges Gewicht zu haben, denn bei den Großstadtbewohnern sind 84 % allgemein mit der Wahl ihres Wohnortes zufrieden und lediglich 8 % ziehen einen Umzug in eine Kleinstadt oder ein Dorf in Betracht. Vor diesem Hintergrund geht der Deutsche Bundestag in seinem Bericht über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft davon aus, dass sich in wirtschaftlich dynamischen Regionen die Nachfrage nach Geschäfts- und Wohnimmobilien erhöhen wird. In den ländlich geprägten Abwanderungsregionen entsteht hingegen ein Überangebot und es kann vermehrt zu Leerständen kommen. 1 gl. Immowelt AG, Leben in der Stadt – Leben auf dem Land. Gesamtreport der Studie zur V Urbanisierung in Deutschland 2012, 2012. Immobilieninvestitionen in Deutschland 67 Ihre Ansprechpartner Ihre Ansprechpartner Deutschland Stanislav Rogojine Lise-Meitner-Str. 1 10589 Berlin Tel.: +49 30 2636-5207 [email protected] Dirk Hennig Potsdamer Platz 11 10785 Berlin Tel.: +49 30 2636-1166 [email protected] Dieter Langguth Potsdamer Platz 11 10785 Berlin Tel.: +49 30 2636-1173 [email protected] Dr. Florian Hackelberg Potsdamer Platz 11 10785 Berlin Tel.: +49 30 2636-1118 [email protected] Über uns Unsere Mandanten stehen tagtäglich vor vielfältigen Aufgaben, möchten neue Ideen umsetzen und suchen Rat. Sie erwarten, dass wir sie ganzheitlich betreuen und praxisorientierte Lösungen mit größtmöglichem Nutzen entwickeln. Deshalb setzen wir für jeden Mandanten, ob Global Player, Familienunternehmen oder kommunaler Träger, unser gesamtes Potenzial ein: Erfahrung, Branchenkenntnis, Fachwissen, Qualitätsanspruch, Innovationskraft und die Ressourcen unseres Experten­ netzwerks in 157 Ländern. Besonders wichtig ist uns die vertrauensvolle Zusammenarbeit mit unseren Mandanten, denn je besser wir sie kennen und verstehen, umso gezielter können wir sie unterstützen. PwC. 9.300 engagierte Menschen an 28 Standorten. 1,55 Mrd. Euro Gesamtleistung. Führende Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft in Deutschland. Russian Business Group – Real-Estate-Team Das Real-Estate-Team und Russian Business Group bietet Ihnen einen integrierten Service –Bewertung, Transaktionsberatung und Rechts- und Steuerberatung – sowohl durch deutsche Experten mit langjähriger Erfahrung in Russland als auch durch russische Experten, die in Deutschland tätig sind, an. Somit gewährleisten wir eine effiziente und reibungslose Kommunikation und zeigen Ihnen darüber hinaus einen auf Ihre individuellen Anforderungen zugeschnittenen Lösungsweg auf. Bei PwC Real Estate arbeiten mehr als 150 Spezialisten, die mit ihrer Qualifikation und Bewertungserfahrung das gesamte Spektrum der Immobilienberatung abdecken. Die enge Einbindung in das Netzwerk der Russian Business Group gewährleistet eine grenzübergreifende Bündelung aller für eine effiziente und erfolgreiche Beratung erforderlichen Kenntnisse sowie von deutschen als auch von russischen Kollegen. Ergänzt wird unsere hohe Qualitätsorientierung durch den Anspruch, Mandanten vorausschauend zu betreuen: Wir antizipieren Ihre Anliegen und entwickeln eine zukunftsfähige Lösung. Dadurch geben wir Ihnen in einem zunehmend komplexen Umfeld ein Höchstmaß an Handlungssicherheit und helfen Ihnen, auf den Märkten der Welt erfolgreich zu sein. 110 Immobilieninvestitionen in Deutschland www.pwc.de 112 PwC
