разъяснение экспертно-консультационного комитета

ХАБАРОВСКОЕ РЕГИОНАЛЬНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ
РОССИЙСКОГО ОБЩЕСТВА ОЦЕНЩИКОВ
680028, г. Хабаровск, ул. Истомина, 88, офис.5, тел/факс. (4212) 57-41-42 (доб.105), тел. (4212)
25-69-10 E-mail: [email protected], http://khabroo.ru
В связи с большим количеством запросов о правомерности оказания ЭКК ХабРОО услуг по
исследованию отчетов об оценке на предмет их соответствия требованиям Федерального закона
«Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам оценки поясняем:
В соответствии с действующим законодательством РФ обязательная экспертиза отчетов
об оценке установлена в пяти случаях:
1. Ст. 130 «Оценка имущества должника» Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)».
2. ст. 77 «Определение цены (денежной оценки) имущества» Федерального закона от
26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» «в случае, если владельцем от 2 до 50
процентов включительно голосующих акций общества являются государство и (или)
муниципальное образование.
3. ст. 7 Федерального закона от 05.01.2006 N 7-ФЗ "О внесении изменений в
Федеральный закон "Об акционерных обществах", статьи 84.7 и 84.8 Федерального закона «Об
акционерных обществах» при выкупе лицом, которое приобрело более 95 процентов акций
открытого общества…»
4. ст. 24.16, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" – при определении кадастровой стоимости, при этом имеется в виду
государственная кадастровая оценка, осуществляемая в массовом порядке.
5. ст.24.19, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в
Российской Федерации" – при определении рыночной стоимости, устанавливаемой в отношении
объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая
стоимость.
Из буквального толкования статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности можно сделать
вывод, что обязательное предоставление положительного заключения СРО необходимо лишь для
оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии.
Так, в данной статье говорится: «Для обжалования результатов определения кадастровой
стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения
кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости)…К заявлению о
пересмотре кадастровой стоимости прилагается положительное экспертное заключение,
подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом
которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной
стоимости объекта оценки…»
В остальных случаях экспертиза является не обязательной и носит заявительный
характер.
Хабаровское региональное отделение Российского общества оценщиков в соответствии с
Уставом Общества и Положением об Экспертно-консультационном комитете регионального
отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»,
оказывает услуги по исследованию отчетов об оценке на предмет их соответствия требованиям
Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам
оценки.
В соответствии с принятым Положением к компетенции ЭКК РО относятся вопросы,
связанные с проведением иcследования отчетов об оценке на соответствие законодательству РФ об
оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, стандартам и правилам оценочной
деятельности, установленными СРО, на полноту, объективность выводов, правильность
применения тех или иных подходов и методов оценки.
В процессе исследования экспертами регионального отделения составляется заключение, в
котором содержатся ответы на следующие вопросы:
- соответствует ли отчет указанному выше законодательству об оценочной деятельности,
стандартам оценки;
- достоверно ли определена в отчете рыночная стоимость.
Заключение по проверке отчета, выдаваемое Хабаровским региональным отделением
Российского общества оценщиков, не является обязательной экспертизой отчета об оценке,
проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании требований статьи 17.1
Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
В то же время, 6 членов регионального ЭКК сдали единый квалификационный экзамен на
эксперта СРО, входят в состав Экспертного Совета саморегулируемой организации «Российское
общество оценщиков» и обладают достаточной квалификацией для проведения подобной работы.
Пояснения по ст. 24.16, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной
деятельности в Российской Федерации":
В том случае, если правообладатель земельного участка (или его представитель) планирует
оспаривать в арбитражном суде или соответствующей комиссии кадастровую стоимость участка,
ему необходимо обратиться к независимому оценщику для составления отчета об определении
рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного в полном соответствии с требованиями
действующего законодательства и федеральных стандартов оценки на дату, по состоянию на
которую была установлена его кадастровая стоимость.
При обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения
кадастровой стоимости к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости в обязательном порядке
прилагается положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами
саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший
отчет.
При обращении в суд требование о проведения экспертизы отчета прямо законом не
установлено, вопрос о необходимости ее проведения подлежит разрешению исходя из конкретных
обстоятельств дела. Данное решение сторона (истец) принимает самостоятельно.
По нашему мнению, для того, чтобы у ответчиков по делу и арбитражного суда не было
возможности апеллировать к несоответствию отчета об оценке рыночной стоимости требованиям
законодательства, целесообразно представлять в материалы дела документ, подтверждающий
соблюдение оценщиком требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и
Федеральных стандартов оценки.
В настоящее время судебная практика Хабаровского края содержит как примеры
установления кадастровой стоимости в размере рыночной при наличии только отчета об оценке,
так и при наличии отчета с заключением ХабРОО, подтверждающего соблюдение оценщиком в
Отчете требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральных
стандартов оценки. Имеются единичные примеры назначения экспертизы отчета в процессе
рассмотрения дела в суде, в том числе, в рамках Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ
«О государственной судебно-экспертной деятельности».
Таким образом, имея на руках отчет об оценке рыночной стоимости на дату установления
кадастровой стоимости, правообладатель земельного участка должен самостоятельно принять
решение, нуждается ли он при обращении в суд в дополнительном укреплении позиций отчета для
скорейшего решения своего вопроса.
С уважением,
Исполнительный директор
ХабРОО
Т.И. Бурмистрова