На что обратить внимание при заключении договора долевого

На что обратить внимание при заключении договора долевого участия?
Федеральный закон о долевом строительстве (ФЗ-214) не устанавливает
единого образца договора долевого участия, что предоставляет некоторую свободу
застройщикам. На что необходимо обратить внимание дольщикам при подписании
документа?
Каждый гражданин, намеревающийся заключить ДДУ, должен знать, что ФЗ214 обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся
лицу:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;
- утверждённые годовые отчёты, бухгалтерскую отчётность за три последних
года осуществления застройщиком предпринимательской;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком
предпринимательской деятельности.
Законом предусмотрено – письменная форма заключения договора и его
государственная регистрации, договор считается заключенным с момента такой
регистрации. Важно отметить, что производить оплату по такому договору следует
лишь после его государственной регистрации.
В тексте должен быть чётко указан предмет договора – передача конкретного
объекта недвижимости в установленный срок. Любые другие договоренности – об
участии в инвестиционной деятельности, о совместном финансировании
строительства, об уступке права требования помещений, после ввода объекта в
эксплуатацию, предварительный договор долевого участия, предварительный
договор купли-продажи – не имеют к ФЗ-214 никакого отношения, даже если в
названии документа написаны слова «договор участия в долевом строительстве».
При заключении договора стороны вправе включать в него любые, не
противоречащие закону, условия. Однако ФЗ-214 предусматривает существенные
условия договора, без согласования которых договор считается незаключенным:
1) Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого
строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после
получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости
В договоре указываются данные об объекте долевого строительства
(строительный адрес, строительный номер объекта, площадь объекта, этажность
дома, этаж на котором расположен объект, секция, подъезд и т.п). То есть в
договоре должно содержаться такое описание объекта долевого строительства,
которое позволит по завершению строительства и получения разрешения на ввод в
эксплуатацию передать участнику долевого строительства конкретный объект.
Обязательным приложением к договору является план объекта долевого
строительства, в котором содержится описание объекта и отмечается его
месторасположение.
2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства.
ФЗ-214 формулирует условие о сроке как периоде, не позднее которого объект
долевого участия должен быть построен, введён в эксплуатацию и передан
дольщику.
Покупателям следует обратить особое внимание на сроки, прописанные в
договоре. В первую очередь, что договор должен действовать до полного
исполнения сторонами своих обязательств.
Второй важный срок – это дата передачи объекта недвижимости дольщику по
акту. Застройщики часто указывают в договоре квартал, в котором предполагают
ввести объект в эксплуатацию и передать дольщикам. По закону это допустимо, но
не слишком благоприятно для дольщика. Если строительная компания не
выполнила обязательства, то через два месяца после указанного в договоре срока
дольщик может во внесудебном порядке расторгнуть договор, письменно уведомив
об этом застройщика. То есть придётся ждать последнего дня квартала и ещё два
месяца – прежде чем можно будет предъявлять претензии.
3) Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
Цена договора представляет собой размер денежных средств, уплачиваемых
покупателем для строительства объекта долевого строительства, и состоит из суммы
денежных средств для возмещения затрат на создание объекта и на оплату услуг
застройщика. В договоре должна быть чётко прописана цена объекта, желательно в
рублёвом выражении. В ФЗ-214 не содержится указания на установление единой
цены для всех участников, что означает, что цена может дифференцироваться для
различных дольщиков.
Потенциальному покупателю необходимо обратить внимание на то, что
просрочка внесения платежа может являться основанием для одностороннего отказа
застройщика от исполнения договора.
4) Гарантийный срок на объект долевого строительства, в течение
которого застройщик несёт ответственность за переданный объект. За саму квартиру
он отвечает в течение не менее пяти лет, за технологическое и инженерное
оборудование – не менее трёх лет. Любые попытки сократить период действия
гарантийных обязательств незаконны. При обоюдном согласии гарантийный срок
может быть увеличен.
В соответствии со статьёй 191 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), течение
срока, определённого периодом времени, начинается на следующий день после
календарной даты или наступления события, которым определено его начало.
Поэтому гарантийный срок на объект долевого строительства начнёт исчисляться со
следующего дня после его передачи.
Необходимо иметь в виду, что если в договор включаются условия
освобождающие застройщика от ответственности за недостатки построенного
объекта, то они являются ничтожными.
5) Способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по
договору. Застройщик должен обеспечивать исполнение своих обязательств двумя
способами одновременно.
Во-первых, залогом, который гарантирует не только возврат денег, но и
уплату возможных неустоек, пени и штрафов, а также возмещение ущерба, при
ненадлежащем исполнении обязательства по передаче объекта долевого
строительства. Обеспечение залогом в данном случае значит, что дольщики
становятся залогодержателями земельного участка (если он находится в
собственности) или соответствующих прав аренды (субаренды), а также
строящегося на данном участке объекта недвижимости. Таким образом, в случае
возникновения проблем у застройщика, дольщики, в крайнем случае, могут
рассчитывать, что к ним перейдут права хотя бы на «недострой».
Во-вторых, исполнение обязательств застройщика по передаче помещения
дольщику должно обеспечиваться, на выбор застройщика, поручительством банка,
либо страхованием гражданской ответственности.
Договор поручительства должен быть заключен до государственной
регистрации договора. При этом при прекращении поручительства ранее срока его
действия застройщик и поручитель обязаны уведомить об этом дольщика не позднее
одного месяца до даты прекращения поручительства.
В случае, если застройщик выбрал страхование в качестве способа
обеспечения исполнения своих обязательств по передаче жилого помещения по
договору, он обязан довести до сведения дольщиков условия страхования, а также
сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые
осуществляют данный вид страхования.
Для дольщика способ обеспечения обязательств застройщика не является
решающим, главное – застройщик должен доказать заключение одного из
предусмотренных законом договоров.
Застройщик несёт риск случайной гибели объекта долевого участия до
момента передачи объекта Дольщику.
К отношениям, вытекающим из договора, заключённого гражданином
исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с
осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной
ФЗ-214, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав
потребителей.
В силу статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора,
ущемляющие права потребителя, по сравнению с правилами, установленными
законами или иными правовыми актами Российской Федерации, признаются
недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права
потребителя, у него возникли убытки, то они подлежат возмещению изготовителем
(исполнителем, продавцом) в полном объёме.
Положение потребителя не может ухудшаться, но может улучшаться.
Дополнительную информацию по данной теме можно посмотреть на сайтах:
1) http://xn--f1ahbj7b.xn--p1ai/index.php/novosti/dolevoe-stroitelstvo/719-dolevoe-stroitelstvokak-pokupat-zhile-v-stroyashchimsya-dome
2) http://imright.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-zaklyuchenii-dogovora-dolevogo-uchastiya
3) http://www.bn.ru/articles/2014/08/04/178953.html