Порядок заключения договоров участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве – это соглашение между
двумя сторонами – застройщиком и участником долевого строительства
(далее – Дольщик), по которому одна сторона – застройщик обязуется
построить (создать) объект недвижимости, а другая сторона – Дольщик в
свою очередь обязуется уплатить оговорённую цену и принять объект
долевого строительства. При этом передача объекта долевого строительства
производится после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в
эксплуатацию и на основании акта приёма-передачи, который подписывается
обеими сторонами.
Закон о долевом участии обязательно требует письменную форму
заключения договора и его государственную регистрацию.
Не позднее, чем за 14 дней домомента заключению договора с первым
Дольщиком, застройщик обязан обнародовать проектную декларацию в
средствах массовой информации и (или) сети Интернет. При этом у
застройщика должны быть зарегистрированное право на земельный участок
и разрешение на строительство объекта.
При заключении договора об участии в долевом строительстве стороны
вправе включать в него любые, не противоречащие закону условия. Однако
Законом о долевом участии предусмотрены существенные условия
договора, без согласования которых договор считается незаключенным:
1) Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого
строительства
в
соответствии
с
проектной
документацией
застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
Объектом долевого строительства может выступать жилое или нежилое
помещение, общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте
недвижимости, находящееся в составе строящегося многоквартирного дома
или иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ под жилым
помещением
понимается
изолированное
помещение,
являющееся
недвижимым имуществом пригодным для постоянного проживания граждан
– это может быть жилой дом в целом, квартира, теоретически объектом
долевого строительства может выступать и часть жилого дома, часть
квартиры, комната.
(Виды жилых помещений определены статьёй 16 ЖК РФ).
Нежилое помещение можно определить как изолированное помещение,
являющееся недвижимым имуществом, не предназначенным для проживания
граждан. Распространённые объекты нежилых помещений – офисы, гаражи,
объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской
деятельности, торговли, культуры и т.п., за исключением объектов
производственного назначения.
Много вопросов возникает при определении общего имущества. Оно
является составной частью объекта долевого участия, но не является частями
квартир, предназначено для обслуживания более одного помещения в данном
доме. В его состав входят межквартирные лестничные площадки, лестницы,
лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование
(технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие
конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами
или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами
озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на
указанном земельном участке. Общее имущество принадлежит на праве
общей долевой собственности всем собственникам помещений, которые и
несут бремя его содержания. Подробная регламентация отношений,
связанных с общим имуществом собственников помещений в
многоквартирном доме, содержится в статьях 36-39 ЖК РФ.
Конкретизация объекта долевого строительства должна быть приведена в
самом договоре, на это прямо указывает часть 4 статьи 4 Закона о долевом
участии, и осуществляется посредством адреса: страна, субъект Российской
Федерации, населенный пункт, улица, номер дома, возможны номер секции и
номер подъезда, номер этажа, квартиры, если это часть квартиры, то
индивидуализация от других помещений. Также может указываться тип
строения, размер общей и жилой площади объекта.
В одном из случаев при заключении договора об участии в долевом
строительстве для Дольщика принципиальное значение имела высота
потолка – не ниже 2,8 м. Поэтому при описании характеристики объекта
долевого строительства в договор было включено условие о том, что высота
потолков в объекте не могла быть меньше запланированного размера. При
нарушении этого условия Дольщик мог потребовать уплаты ему неустойки
или вправе был отказаться от исполнения договора.
Одной из проблем, с которой на практике сталкиваются стороны,
является условие о лоджиях и балконах, которые строятся вместе с
квартирой.
В соответствии с пунктом 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ общая
площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого
помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования,
предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,
связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов,
лоджий, веранд и террас. Застройщики нередко настаивают на включении в
договор участия в долевом строительстве условия об оплате площади
квартиры с учетом площадей лоджий и балконов. В таком случае для
предотвращения претензий от Дольщиков и в последующем судебных
разбирательств рекомендуется прописывать в договоре площадь квартиры с
указанием отдельно площади балкона, лоджии и учитывать для них, как это
предписывают строительные нормы и правила, понижающие коэффициенты
для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3.
2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства
Дольщику.
Закон о долевом участии формулирует условие о сроке как периоде, не
позднее которого объект долевого участия должен быть построен, введён в
эксплуатацию и передан Дольщику, причём срок передачи должен быть
единым для всех Дольщиков в отношении конкретного строящегося
многоквартирного дома. Допускается установление различных сроков
передачи лишь в отношении блок-секций многоквартирного дома, имеющих
отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Нередко застройщики в целях возможного ухода от ответственности за
просрочку сдачи объекта Дольщику стремятся сформулировать в договорах
условие о сроке расплывчато, сроком указывается: окончание строительства
(без конкретной даты), срок строительства объекта по договору подряда,
окончание строительно-монтажных работ, срок передачи объекта под
ремонт. Однако суды справедливо квалифицируют подобные сроки как
конечные сроки исполнения застройщиком своего обязательства.
В случае если в договоре вообще не содержится условие о сроке,
применяется ст.431 Гражданского кодекса РФ, т.е. буквальное толкование
договора посредством исследования рекламных предложений застройщика,
заключенных им договоров с другими Дольщиками, договоров с
подрядчиками и др., или ст.314 Гражданского кодекса РФ о разумном сроке
исполнения обязательства.
При невозможности завершить строительство в предусмотренный
договором срок, застройщик обязан не позднее чем за 2 месяца до его
истечения направить Дольщику соответствующее извещение с предложением
об изменении срока.
Изменение условия о сроке передачи объекта долевого строительства
можно осуществить лишь по соглашению обеих сторон (п.1 ст.450 ГК
РФ) либо в судебном порядке по требованию одной из сторон (застройщика)
в связи существенным изменением обстоятельств (ст.451 ГК РФ).
Также нужно помнить, что при нарушении предусмотренного договором
срока передачи к застройщику могут быть применены меры гражданскоправовой ответственности, в частности, выплата Дольщику неустойки в
размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ,
действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый
день просрочки. Если Дольщиком является гражданин, неустойка
уплачивается в двойном размере.
3) Следующим из важнейших существенных условий является цена
договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена договора представляет собой
размер денежных средств, уплачиваемых Дольщиком для строительства
объекта долевого строительства, и состоит из суммы денежных средств для
возмещения затрат на создание объекта и на оплату услуг застройщика.
В Законе о долевом участии не содержится указания на установление единой
цены для всех участников, что означает, что цена может дифференцироваться
для различных Дольщиков.
Оплата цены производится внесением Дольщиками определённых
договором единовременных или периодических платежей, сроками оплаты
которых могут быть годы, месяцы, недели.
При нарушении сроков оплаты к Дольщику могут быть применены меры
гражданско-правовой ответственности в форме уплаты неустойки (пени),
размер которой также как и при наступлении ответственности застройщика
за нарушение договорного обязательства составляет одну трёхсотую ставки
рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. И по
инициативе застройщика в одностороннем порядке договор может быть
расторгнут, если:
- при единовременном платеже Дольщиком допущена просрочка более
чем на 3 месяца;
- при внесении периодических платежей Дольщиком нарушены сроки
более трёх раз в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа
составляет более чем 3 месяца.
Практически во всех случаях при осуществлении строительства площадь
объекта долевого строительства изменяется. Это вызвано объективными
причинами хода выполнения строительных работ. В связи с этим в договоре
целесообразно прописывать условие, позволяющее корректировать
фактическую площадь от ранее запланированной. Если в процессе
строительства площадь объекта окажется больше запланированной, то
Дольщик обязан будет доплатить за излишне построенные метры. Если же
площадь объекта окажется меньше, то застройщик должен возвратить
излишне оплаченные средства. Оплата рассчитывается исходя из цены за
метр на момент последней оплаты
Хотя цена договора является существенным условием, тем не менее, по
соглашению сторон она может быть изменена после его заключения, если в
договоре предусмотрены возможности, случаи и условия её изменения.
По одному из споров, связанных с увеличением цены за строящийся
объект, федеральный суд указал, что несмотря на то, что в договоре было
предусмотрено условие о том, что застройщик имеет право увеличить в
одностороннем порядке цену на объект при увеличении затрат на
строительство, необходимо учитывать уже произведённую Дольщиком
оплату. Право изменения цены возникает у застройщика лишь в отношении
не построенной части объекта. В спорном же случае Дольщик уже произвёл
всю предусмотренную договором оплату за объект, которая была освоена
строительной компанией, следовательно, подорожание не могло затронуть
эту часть объекта. Соответствующее условие договора было признано
недействительным и противоречащим Закону «О защите прав потребителей».
4) В договоре должен быть указан гарантийный срок на объект
долевого строительства, в течение которого застройщик несет
ответственность за переданный дольщику объект. За саму квартиру он
отвечает в течение не менее пяти лет, за технологическое и инженерное
оборудование – не менее трёх лет. Таким образом, гарантийный срок может
быть и больше пяти и трёх лет. Любые попытки сократить период действия
гарантийных обязательств незаконны.
В соответствии состатьёй 191 Гражданского кодекса РФ, течение срока,
определенного периодом времени, начинается на следующий день после
календарной даты или наступления события, которым определено его начало.
Поэтому гарантийный срок на объект долевого строительства начнёт
исчисляться со следующего дня после передачи объекта.
Качество передаваемого застройщиком объекта должно соответствовать
условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной
документации и градостроительных регламентов, а также иным
обязательным требованиям. Дольщик вправе предъявить застройщику
требования о ненадлежащем качестве при условии выявления его в течение
гарантийного срока.
Закон о долевом участии предусматривает одновременное наличие двух
условий для реализации механизма ответственности застройщика за
ненадлежащее качество объекта долевого строительства.
Во-первых, это строительство объекта с отступлением от условий
договора, требований технических и градостроительных регламентов,
проектной документации, а также иных обязательных требований.
Во-вторых, это ухудшение качества объекта долевого строительства или
его строительство с иными недостатками, которые делают его непригодным
для предусмотренного договором использования.
Дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Кроме того, в случае существенного нарушения требований к качеству
объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в
установленный Дольщиком разумный срок, Дольщик в одностороннем
порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от
застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование
чужими денежными средствами. Размер процентов составляет одну
трёхсотую ставки рефинансирования ЦБ РФ (гражданину-Дольщику
проценты уплачиваются в двойном размере).
Необходимо иметь в виду, что если в договор долевого участия
включаются условия освобождающие застройщика от ответственности за
недостатки построенного объекта, то они являются ничтожными.
5) Закон о долевом участии установил необходимость указания способа
обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Существует два способа – залог (залогом земельного участка (прав аренды на
земельный участок) и строящегося объекта недвижимости) и поручительство
(поручительством банка). Этими способами обеспечивается исполнение
только тех обязательств застройщика, которые связаны с возвратом
денежных средств и уплатой неустоек.
Ещё одной формой защиты прав Дольщиков может являться страхование
имущественных интересов Дольщиков, связанных со строительством
объектов долевого участия (ст.930 ГК РФ).
Если Дольщиком является предприниматель либо коммерческая
организация, вкладывающие средства в строительство в целях извлечения
прибыли, то может быть застрахован предпринимательский риск (ст.933 ГК
РФ).
Застройщик несёт риск случайной гибели объекта долевого участия до
момента передачи объекта Дольщику.
Статьёй 4 Закона о долевом участии в случае смерти гражданинаДольщика предусмотрено, что права и обязанности по договору долевого
участия переходят от него к его наследникам (правоотношения наследования
регламентируются статьями 1010-1075 ГК РФ). Застройщик не вправе
отказать наследникам гражданина-Дольщика во вступлении в договор.
В случае ликвидации юридического лица-Дольщика (например,
реорганизации) права и обязанности по договору должны переходить к его
правопреемникам (статья 58 Гражданского кодекса РФ, посвящена вопросам
правопреемства при реорганизации юридических лиц).
К отношениям, вытекающим из договора, заключённого гражданиномДольщиком исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд,
не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части,
не урегулированной Законом о долевом участии, применяется
законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, что
означает в первую очередь возможность взыскания компенсации морального
вреда.
Под моральным вредом согласно статье 151 ГК РФ понимаются
физические или нравственные страдания, причинённые гражданину.
Согласно статье 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный
вред, причинённый потребителю вследствие нарушения его прав, подлежит
компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер
компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера
возмещения имущественного вреда.
При невозмещении присуждённого морального вреда в добровольном
порядке частью 6 статьи 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»
предусмотрена обязанность суда взыскать с изготовителя (исполнителя,
продавца) штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу
потребителя.
В силу статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия
договора, ущемляющие права потребителя, по сравнению с правилами,
установленными законами или иными правовыми актами Российской
Федерации, признаются недействительными. Если в результате исполнения
договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, то они
подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном
объёме.
Положение потребителя не может ухудшаться, но может улучшаться.
О новом в законодательстве.
C 1 марта 2015 года вступила в действие часть 11 статьи 4 Закона о
долевом участии, которая гласит: «К объекту долевого строительства,
строительство (создание) которого на находящемся в государственной или
муниципальной собственности земельном участке на день прекращения
действия договора аренды такого земельного участка не завершено,
положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не
применяются.»
Новая статья 239.1 Гражданского кодекса РФ называется «Отчуждение
объекта незавершённого строительства, расположенного на земельном
участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности,
в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного
участка». Дело в том, что в Земельный кодекс РФ и ряд иных нормативных
правовых актов внесены обширные изменения, вступившие в силу с 1 марта
2015 года. И статья 239.1 введена для стимулирования застройщиков,
которые для сохранения за собой права аренды на земельный участок,
регистрировали право собственности на объект недвижимости в виде объекта
незавершённого строительства и на этом успокаивались. При этом
государственная или муниципальная земля под таким недостроем могла на
годы выпасть из оборота, например, пока у такого застройщика появятся
желание и деньги возобновить строительство на этом участке. Согласно п.1
новой статьи, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения
действия договора аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности и предоставленного по
результатам
аукциона,
объекты
незавершённого
строительства,
расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у
собственника по решению суда путём продажи с публичных торгов.