МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ АВТОНОМНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ «РОССИЙСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА (МИИТ)» (РУТ (МИИТ)) ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ Кафедра «Финансы и кредит» Оценка стоимости встроенных нежилых помещений Вид объекта недвижимости Встроенные нежилые помещения Местоположение объекта недвижимости г. Москва, ул. Радио, д. 24, корп.1 Площадь объекта недвижимости, кв. м 4 624,4 кв. м Назначение Административное (офис) Год постройки 1930, реконструкция 2005 2 Вывод: анализ района месторасположения объекта оценки позволяет сделать вывод о его хорошей коммерческой и инвестиционной привлекательности, локальное расположение на карте города не накладывает ограничений по функциональным видам застройки. Объект оценки расположен по адресу: г. Москва, ул. Радио, д. 24 (ЦАО, р-н Басманный). Рис. Локальное расположение объекта оценки 3 Анализ влияния общей политической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта Выводы и перспективы российской экономики: Оценщик считает, что перед лицом небывалого мирового экономического и политического кризиса, учитывая высокую обороноспособность, огромные ресурсные возможности, низкий государственный внешний долг и значительные накопленные средства Фонда национального благосостояния, Россия находится в менее уязвимом положении по сравнению с другими крупнейшими странами. Россия является и останется одной из самых влиятельных, политически и экономически стабильных и инвестиционно перспективных стран. Рис. Основные экономические показатели России 4 Тенденции и перспективы на рынке недвижимости: Ресурсные возможности страны и крепкое государство, обеспечивающее национальную безопасность и внутреннюю стабильность дают все возможности в ближайшее время восстановить финансовую стабильность и отраслевую сбалансированность импортозависимости и бόльшая автономизация российской экономики в условиях исчерпания мировых природных ресурсов позволят рационализировать отраслевую структуру, обеспечить активность на всех рынках (включая рынок недвижимости) и стабильность роста доходов населения и бизнеса. Большая территория страны и полная обеспеченность всеми необходимыми минералами дают широкую возможность развития промышленности стройматериалов, строительства жилья, складов, коммунальных и других вспомогательных зданий. По мере отраслевой структуры экономики восстановится спрос на новые и реконструированные здания и помещения, востребованными будут качественные комфортабельное квартиры и индивидуальные жилые дома с возможностью онлайн-работы, уличных прогулок и занятий спортом. 5 Политические и социально-экономические факторы в стране и регионе, потенциально влияющие на рынок недвижимости Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем вложений в коммерческую недвижимость России оказался рекордно высоким и составил 101,8 млрд руб. I квартал 2022 года для рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России был неоднородным – если в первой половине периода инвестиционная активность была высокой, в том числе за счѐт закрытия сделок, которые начались ещѐ в прошлом году, то во второй половине активность профильных инвесторов резко снизилась из-за текущей геополитической и экономической ситуации, а также из-за усиления санкционного режима в отношении России и юридических лиц, расположенных здесь. Уход международных компаний и брендов с российского рынка уже повлиял и будет влиять до момента изменения ситуации, в том числе, и на рынок коммерческой недвижимости. График. Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость 6 В следующие несколько лет ожидается соответствующе низкий показатель иностранных инвестиций или даже его отсутствие – текущие изменение в экономических отношениях России с другими странами создадут барьеры для традиционных групп иностранных инвесторов из Европы и США. Тем не менее, в будущем ожидается рост активности со стороны иностранных инвесторов, представленных компаниями из стран Азии, однако в 2022 году рынок России и для них будет слишком рискованным для вложений. Диаграммы. Структура инвестиций по сегментам 1 кв. 2021 года 1 кв. 2022 года График. Динамика объѐма инвестиций и доли иностранного капитала 7 Анализ сегмента рынка объекта оценки Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы. Название Жилая недвижимость Описание Многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты Коммерческая недвижимость Офисные, торговые, производственнопромышленные, складские здания, гостиницы, рестораны Промышленная недвижимость Промышленные предприятия, здания НИИ Незастроенные земельные Городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны участки различного разработки полезных ископаемых назначения На основании представленной в Отчете сегментации объектов недвижимости, можно сделать вывод, что объект оценки как объект рынка недвижимости, можно отнести к сегменту коммерческой недвижимости – офисному субрынку. Объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики Недвижимость конструктивных характеристик, например специального назначения котельные, трансформаторные подстанции, церкви, аэропорты и др. 8 Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Вывод: Объект оценки как объект рынка недвижимости, можно отнести к сегменту коммерческой недвижимости – офисному субрынку класса В. 9 АНАЛИЗ ФАКТИЧЕСКИХ ДАННЫХ О ЦЕНАХ СДЕЛОК И (ИЛИ) ПРЕДЛОЖЕНИЙ С ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ ИЗ СЕГМЕНТОВ РЫНКА, К КОТОРЫМ МОЖЕТ БЫТЬ ОТНЕСЕН ОЦЕНИВАЕМЫЙ ОБЪЕКТ Основные показатели Объём офисных площадей , введенных в эксплуатацию в 1-2 кв. 2022г. Спрос График. Чистое поглощения офисных площади за 1-2 кв. 2022 г., тыс. м2 В0% В+ 46% Предложение А 54% А В+ В- А = 32 000 м2 В+ = 27 000 м2 В- = 0 м2 Итого: 59 000 м2 Темпы нового строительства остаются низкими. График. Прирост новых качественных офисных площадей, тыс. м2 10 Вакантные площади Результатом оптимизации затрат многих компаний и освобождения зарубежными арендаторами своих штабквартир стало увеличение уровня вакансии на офисном рынке. В абсолютном выражении на данный момент свободными остаются 1,6 млн. кв. м офисных площадей. Стоит отметить, что резкое увеличение количества свободных площадей сдерживают низкие темпы прироста нового предложения. Тем не менее, в условиях неопределенности объемов прекращения деятельности многих зарубежных компаний, количество свободных офисов в среднем на рынке будет расти. Уровень вакантности будет сильно варьироваться в зависимости от востребованности определенного субрынка или объекта. В ближайший год средневзвешенный уровень ставки аренды будет сильно зависеть от структуры предложения: если продолжат освобождаться помещения в более качественных и дорогих зданиях, то падение средневзвешенной ставки будет сдерживаться. Ставки аренды Несмотря на падение спроса и рост вакантности, в классе А средневзвешенный показатель запрашиваемой базовой ставки аренды в течение 2 квартала вырос на 3,5% и составил 24 000 руб. за кв. м в год. Это произошло вследствие появления на рынке офисов в премиальных объектах, которые ранее были заняты крупными или иностранными компаниями. Вывод: По данным собственных исследований Оценщика, предложение коммерческих офисных объектов класса В в районе Басманный находится в среднем диапазоне: 15-17 тыс.руб./кв.м в год при аренде (цена предложения, с НДС, без учета скидки на торг и прочие условия рынка). 11 Описание объектов-аналогов для расчета рыночной арендной платы № п/п 1 2 2 1 3 4 1 - ул. Радио, 24к1; 2 - наб. Ак. Туполева, 15 к2 Местоположение Москва, м. Бауманская, наб. Ак.Туполева, 15 к2 (15 мин. пеш.) Москва, м. Бауманская, ул. Радио, 24к1 (15 мин. пеш.) Москва, м. Бауманская, ул. Радио, 24к1 (15 мин. пеш.) Площадь, кв.м. 501 303 913 Москва, м. Бауманская, ул. Радио, 24к1 (15 мин. 150-1472 пеш.) Ставка арендной платы, руб./кв.м./год Характеристики 15 000 нежилые помещения - офисный блок в БЦ кл. В; состояние: готово к въезду, этаж: цоколь; имеются основные инженерные сети, коммуникации, охранная сигнализация и пр.; прямая аренда, ставка включает НДС, включает все операционные расходы 16 000 нежилые помещения - офисный блок в БЦ кл. В; состояние готово к въезду, этаж - 6; имеются основные инженерные сети, коммуникации, охранная сигнализация и пр.; прямая аренда, ставка включает НДС, включает операционные расходы, кроме коммунальных 15 999 нежилые помещения - офисный блок в БЦ кл. В; состояние: готово к въезду, этаж - 8; имеются основные инженерные сети, коммуникации, охранная сигнализация и пр.; прямая аренда, ставка включает НДС, включает операционные расходы, кроме эксплуатационных и коммунальных 17 000 нежилые помещения - офисный блок в БЦ кл. В; состояние: готово к въезду, этаж: на разных этажах (наземная часть); имеются основные инженерные сети, коммуникации, охранная сигнализация и пр.; прямая аренда, ставка включает НДС, включает операционные расходы 12 Затратный подход Определение. Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Сравнительный подход Определение. Совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объектоманалогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Доходный подход Определение. Совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых Доходный подходдоходов от использования объекта оценки. 13 Определение рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода Методология сравнительного подхода Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости реализуется в следующих методах: Исходя из цели оценки, характеристик объекта оценки, условий его использования и наличия Метод 2. Метод соотнесения цены и дохода. информационной базы о ценах и параметрах аналогичных объектов …. … для расчета рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода, Оценщик счел целесообразным использовать метод рыночных сравнений. Метод 1. Метод рыночных сравнений; 14 15 16 Таблица. Расчет рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода Заключение о рыночной (справедливой) стоимости на основе сравнительного подхода Справедливая стоимость объекта оценки, на основе применения сравнительного подхода, по состоянию на дату проведения оценки, с учетом округления, составляет: Наиме нование Справе дливая стоимость , получе нная в рамках сравните льного подхода, руб. округле нно, бе з НДС встроенные нежилые помещения площадью 4 624,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Радио, д. 24, корп.1 364 943 775 17 Определение рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки на основе доходного подхода Оценка рыночной (справедливой) стоимости с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. Традиционно, при оценке недвижимости основным источником доходов считается аренда оцениваемого объекта. В рамках доходного подхода различают: Метод 1. Метод прямой капитализации дохода; Метод 2. Метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал; Метод 3. Метод анализа дисконтированных денежных потоков; Метод 4. Метод капитализации по расчетным моделям. Результат анализа основных тенденций на рынке недвижимости позволяет сделать вывод о том, что в перспективе не существуют предпосылок для значительного изменения денежных потоков (например, уровень арендной платы). Поэтому, при оценке рыночной (справедливой) стоимости объекта оценки на основе доходного подхода Оценщик счел целесообразным использовать метод прямой капитализации доходов. 18 № п/п 1 2 3 4 Местоположение Москва, м. Бауманская, наб. Ак.Туполева, 15 к2 (15 мин. пеш.) Москва, м. Бауманская, ул. Радио, 24к1 (15 мин. пеш.) Москва, м. Бауманская, ул. Радио, 24к1 (15 мин. пеш.) Площадь, кв.м. 501 303 913 Москва, м. Бауманская, ул. Радио, 24к1 (15 мин. 150-1472 пеш.) Ставка арендной платы, руб./кв.м./год Характеристики 15 000 нежилые помещения - офисный блок в БЦ кл. В; состояние: готово к въезду, этаж: цоколь; имеются основные инженерные сети, коммуникации, охранная сигнализация и пр.; прямая аренда, ставка включает НДС, включает все операционные расходы 16 000 нежилые помещения - офисный блок в БЦ кл. В; состояние готово к въезду, этаж - 6; имеются основные инженерные сети, коммуникации, охранная сигнализация и пр.; прямая аренда, ставка включает НДС, включает операционные расходы, кроме коммунальных 15 999 нежилые помещения - офисный блок в БЦ кл. В; состояние: готово к въезду, этаж - 8; имеются основные инженерные сети, коммуникации, охранная сигнализация и пр.; прямая аренда, ставка включает НДС, включает операционные расходы, кроме эксплуатационных и коммунальных 17 000 нежилые помещения - офисный блок в БЦ кл. В; состояние: готово к въезду, этаж: на разных этажах (наземная часть); имеются основные инженерные сети, коммуникации, охранная сигнализация и пр.; прямая аренда, ставка включает НДС, включает операционные расходы Расчет рыночной стоимости Объекта доходным подходом ведется далее на основе рыночных показателей, представленных на следующих слайдах. Выбор объектов-аналогов и определение чистого операционного дохода. Таблица. Описание объектов-аналогов для расчета рыночной арендной платы. 19 Расчет рыночной ставки арендной платы 20 21 Таблица. Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) Так как в данном Отчете оценка стоимости Объекта производится на основании средних рыночных показателей, а также с учетом неопределенности на рынке, вызванной текущими экономическими событиями, не позволяющей достоверно определить степень ликвидности Объекта и риска инвестиционного менеджмента, Оценщик счел целесообразным принять величину коэффициента капитализации в среднем размере: 12,425%. Расчет справедливой стоимости объекта оценки доходным подходом 22 Заключение о рыночной (справедливой) стоимости на основе доходного подхода Справедливая стоимость объекта оценки, на основе применения доходного подхода, по состоянию на дату проведения оценки, с учетом округления, составляет: Наименование Справедливая стоимость , полученная в рамках доходного подхода, руб. округленно, без НДС встроенные нежилые помещения площадью 4 624,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Радио, д. 24, корп.1 310 158 711 23 Краткая характеристика доходного подхода Краткая характеристика сравнительного подхода Преимущества: Преимущества: капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. • преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. • это единственный подход, базирующийся на рыночных ценах недвижимости; Но в доходном подходе используются прогнозные величины ставок арендной платы. Отсутствие надежной информации о будущем развитии регионального рынка аренды недвижимости не позволяет получить максимально достоверную оценку стоимости объекта на основе доходного подхода. • данный подход отражает текущую реальную практику сделок на рынке недвижимости. Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом. 24 Краткая характеристика затратного подхода Преимущества: позволяет определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта оценки за вычетом всех форм накопленного износа. • Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам. Недостаток состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты. С учетом сложившейся ситуации на рынке, результат, полученный на основе затратного подхода, по мнению Оценщика, наименее надежен, чем остальные. Затратный подход следует принимать во внимание, но присваивать ему минимальную весомость. Учитывая вышесказанное, во избежание некорректного расчета и искажения конечного результата Оценщик отказывается от применения затратного подхода для расчета рыночной стоимости Объекта оценки. 25 ЗАКЛЮЧЕНИЕ РЫНОЧНОЙ (СПРАВЕДЛИВОЙ) СТОИМОСТИ Определение значения весов для результатов оценки справедливой стоимости, полученных на основе каждого из подходов Популярным методом, используемым при согласовании результатов оценки, является Метод анализа иерархий (МАИ), опирающийся на многокритериальное описание проблемы. Итоговое значение весов каждого подхода Применяемые сокращения: С - сравнительный подход; Д – доходный подход. 26 Согласование результатов оценки Проведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что справедливая стоимость объекта оценки по состоянию на дату проведения оценки, с учетом округления, без НДС, составляет: 27
